дело № 2 а-1-654\2022

УИД 40RS0011-01-2022-00876-58

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г.Козельск 22 декабря 2022 года

Козельский районный суд Калужской области, в составе председательствующего судьи Борзова И.А.,

при секретаре судебного заседания Трошиной В.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Козельского районного суда дело по иску административного истца ФИО3 к администрации городского поселения «Город Козельск» об оспаривании решения органа местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 и его представитель ФИО1 обратились с административным иском в суд к ответчику, в котором просят признать незаконным решение Администрации Городского поселения «Город Козельск» №428-М-22 от 14.07.2022 года об отказе в заключении с ФИО3 нового договора аренды земельного участка площадью 3763 кв.метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года без проведения торгов. Обязать Администрацию городского поселения «Город Козельск» устранить в полном объеме допущенные нарушения прав ФИО3 при разрешении вопроса о заключении нового договора аренды земельного участка площадью 3763 кв.метров, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года без проведения торгов.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о дне и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и показал следующее. ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком №35 от 31.05.2019 года, по адресу: <адрес>, срок договора составляет 2 года 6 месяцев. На основании выданного администрации МР «Козельский район» разрешения на строительство от 21.08.2020 года № было начато строительство здания склада. В настоящее время готовность объекта составляет 20%, площадью 90,6 кв.метра. С целью завершения строительства здания, 22.06.2022 года ФИО3 обратился в Администрацию ГП «Город Козельск» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, без проведения торгов, в соответствии с подп.10 пп.2 ст.39.6., подп.2 п.5 ст.39.6.ЗК РФ. Решением №428 –М-22 от 14.07.2022 года Администрации ГП «Город Козельск» отказано в заключении договора аренды данного земельного участка. Отказ мотивирован тем, что требования ФИО3 не соответствуют ни одному из установленных законом требований для продления аренды земельного участка, без проведения торгов. С данным отказом он не согласен, так как ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства и в силу ст.218 п.1 ГК РФ имеет право на предоставление земельного участка без торгов. Аналогичная норма отражена в ст.39.6. п.2 подп.10 ЗК РФ. Кроме этого пояснил, что на основании Постановления Правительства РФ №440 от 03.04.2020 года, срок разрешения на строительство продлевается на один год. При этом решение Козельского районного суда от 15.07.2022 года не противоречит настоящим требованиям истца, так как суд обязал истца ФИО3 передать земельный участок, а в настоящих требованиях истец просит заключить новый договор аренды, не продлевая договор от 2019 года. Поэтому просит признать отказ Администрации ГП «Город Козельск» незаконным и принять решение в пользу истца.

Представитель административного ответчика ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, кроме этого показала следующее. Действительно между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка площадью 3763 кв.метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Срок действия указанного договор истек 30 ноября 2021 года, арендная плата истцом не вносилась и была внесена только 06 июня 2022 года, по окончании действия договора. С заявлением о продлении срока аренды либо заключить новый договор аренды, истец не обращался. Кроме этого, без уведомления администрации ГП «Город Козельск» истцом было получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке нежилого здания, в то время когда срок действия договора аренды истек. 22.06.2022 года истец обращался к ответчику с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, без проведения процедуры торгов. Администрацией ГП «Город Козельск» было отказано в продлении срока аренды, так как при визуальном осмотре сотрудниками администрации не было обнаружено объекта незавершенного строительства, при этом 25 мая 2022 года Администрация обратилась с иском к ФИО3 о возврате спорного земельного участка и иск был удовлетворен. Кроме этого строительство было начато без разрешения собственника земельного участка и фактически является самовольной постройкой. Требования истца о продлении срока аренды земельного участка не подпадает под требования законодательства о продлении аренды без проведения торгов, поэтому просит в иске отказать.

Выслушав стороны и ознакомившись с материалами дела суд приходит к выводу о следующем.

Согласно договору аренды земельного участка №35 от 31.05.2019 года, заключенного между Администрацией ГП «Город Козельск» и ФИО3, следует, что Арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель –земли населенных пунктов с кадастровым номером №, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: для строительства складских помещений, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 3763 кв.метров. Срок аренды участка устанавливается на 2 года 6 месяцев.

Согласно разрешения на строительство от 21 августа 2020 года №, выданного Администрацией МР «Козельский район», ФИО3 было разрешено строительство здания склада по <адрес>. Срок действия разрешение - до 16.11.2020 года, далее был продлен до 16.11.2021 года.

Согласно выписки из ЕГРН от 06.07.2022 года, за ФИО3 зарегистрировано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: РФ, <адрес> Степень готовности объекта незавершенного строительства-20%, кадастровый номер объекта: №. Основание регистрации права собственности : договор аренды земельного участка №35 от 31.05.2019 года, разрешение на строительство №, выданного Администрацией МР «Козельский район» 21.08.2020 года.

Согласно решению Козельского районного суда Калужской области от 15.07.2022 года ( дело 2-1-373\2022), по иску Администрации ГП «Город Козельск» Калужской области к ФИО3 о возложении обязанности возвратить земельный участок, предоставленный по договору аренды, иск был удовлетворен. ФИО3 обязан в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать администрации городского поселения «Город Козельск» по акту приема-передачи в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным видом использования: склады, общей площадью 3763, 0 кв.метра.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 06.12.2022 года, решение Козельского районного суда Калужской области от 15.07.2022 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО3 без удовлетворения.

Согласно заявлению от имени ФИО3 от 22.06.2022 года (вх.№М-486\22 Администрации ГП «Город Козельск»), ФИО3 просит без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года.

Ответом №428-М-22 от 14.07.2022 года Администрации ГП «Город Козельск» в требовании ФИО3 о заключении договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, было отказано.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 названного Кодекса предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин, являющийся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исходя из анализа приведенных норм земельного законодательства, применительно к обстоятельствам дела административный истец имеет право на заключение нового договора аренды, как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке.

Доводы представителя ответчика о том, что истец не обращался в период действия договора с заявлением о продлении срока действия договора аренды, либо заключения нового договора, не соответствуют нормам законодательства, так как факт обращения административного истца по истечении установленных сроков аренды за заключением нового договора аренды земельного участка не свидетельствует о незаконности такого обращения.

Суд также принимает во внимание, что 15.07.2022 года Козельский районный суд вынес решением по иску Администрации ГП «Город Козельск» к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, решено обязать ФИО3 в течении 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать администрации ГП «Город Козельск» по акту приема-передачи в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с разрешенным видом использования: склады, общей площадью 3763,0 кв.метра. указанное решение в противоречии с настоящим иском не входит, на что ссылается представитель ответчика. Так как по настоящему иску истец ФИО3 просит заключить новый договор аренды земельного участка для завершения строительства, при этом по решению суда от 15.07.2022 года по иску Администрации ГП «Город Козельск» к ФИО3, истец просил вернуть земельный участок на основании договора аренды №35 от 31.05.2019 года, срок действия которого истек.

Также в настоящему судебного заседании было установлено, что истец ФИО3 имеет зарегистрированное право на объект незавершенного строительства, степень завершения 20%, построенного на спорном земельном участка с кадастровым номером №.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", возникает (изменяется, прекращается) у физического лица с момента такой государственной регистрации (за исключением случаев возникновения (изменения, прекращения) права в силу закона).

При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 3, 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Кроме этого суд исходит из того, что в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Кроме этого требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.

При этом срок действия разрешения на строительство от 21 августа 2020 года №, выданного Администрацией МР «Козельский район», ФИО3 был установлен до 16.11.2021, но в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 440 "О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 и 2021 годах" срок действия продлен до 16.11.2022 года.

При этом законность выдачи разрешения на строительство ответчиком не оспаривается.

Исходя из анализа приведенных норм земельного законодательства, применительно к обстоятельствам дела административный истец имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, как собственник расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.

Поскольку оспариваемое решение Администрации ГП «Город Козельск» требованиям закона не соответствует и нарушает права и законные интересы административного истца, суд усматривает основания для отмены оспариваемого решения и возложении на Администрацию ГП «Город Козельск» обязанности повторно рассмотреть заявление административного истца.

Исходя из буквального толкования п. 1 ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение об удовлетворении требования о признании оспариваемого решения незаконным принимается при установлении двух условий одновременно: решение не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца.

Поскольку в силу ч. 2 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо, а в рассматриваемом случае административный ответчик свою обязанность по подтверждению фактов, на которые он ссылается как на основание своих возражений, не исполнил, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 227 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать решение Администрации городского поселения «Город Козельск» Калужской области №428-М-22 от 14.07.2022 года об отказе ФИО3 в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес>, общей площадью 3763 кв.метров для завершения строительства объекта незавершенного строительства на данном участке без проведения торгов, незаконным.

Обязать Администрацию городского поселения «Город Козельск» повторно рассмотреть заявление ФИО3 №М-486\22 от 22.06.2022 года о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес>, общей площадью 3763 кв.метров для завершения строительства объекта незавершенного строительства на данном участке без проведения торгов, в течении месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами, в апелляционном порядке в Калужский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение

изготовлено в окончательной форме

12 января 2023 года

Председательствующий : __________________________