№

№

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года город Сергиев Посад

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Королевой Л.А.,

при секретаре Ваулиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен договора купли-продажи дома с земельным участком с рассрочкой платежа. Договор составлен покупателями в двух экземплярах. Предметом договора являлись объекты недвижимости жилой дом с хозяйственными постройками с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, площадью 146,5 кв.м., а так же земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2568 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по вышеуказанному адресу. Договор между стороной истца и стороной ответчика от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку из содержания настоящего договора существенные условия в соответствии с требованиями действующего законодательства не соблюдены, не указан порядок, срок и размер платежей, что является существенным нарушением и влечет последствия в виде признания договора незаключенным. На основании изложенного, истец просит признать договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности и ордеру адвоката ФИО5, которая исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить по доводам указанным в иске. Дополнительно пояснила, что до настоящего момента в счет оплаты недвижимости денежные средства не поступили, сведений о продажи какой-либо квартиры ответчиков не имеется.

В судебное заседание ответчики ФИО7, ФИО3 не явились, извещены. Каких - либо доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин для неявки в судебное заседание ответчик суду не представила, не ходатайствовала об отложении рассмотрения дела либо о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с чем суд признает причины неявки ответчика в судебное заседание не уважительными и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного судопроизводства в соответствии со ст.233 ГПК РФ.

Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 2, п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжении договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ФИО1, ФИО3, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Из условий договора следует, что ФИО1 продает, а ФИО3, ФИО2 принимают и оплачивают объект недвижимости жилой дом с хозяйственными постройками, наименование: жилой дом, кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 146.5 кв.м. Земельный участок площадью 2568 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, кадастровый номер <данные изъяты>, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 договора стороны пришли к соглашению, согласно которому стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком составляет 20 000 000 руб.

Согласно п.4 договора, стороны договорились, что денежные средства будут выплачены в рассрочку, 13 000 000 руб. покупатель оплатил продавцу, оставшуюся часть покупатель оплатит с продажи квартиры. Стороны договорились, что согласно п.5 ст.488 ГК РФ право залога у продавца на жилой дом с земельным участком не возникает.

Дополнительных соглашений между сторонами не заключалось, как следует из пояснений представителя истца, иных доказательств суду не представлено.

Из пояснений представителя истца следует, что денежные средства в счет исполнения договора истцу не поступали.

Как усматривается из материалов дела, доказательств исполнения в части оплаты договора ответчиками не представлено.

Согласно сведениям ЕГРН спорное имущество на праве собственности принадлежит истцу (л.д. 46-58).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как разъяснено в п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из указанных разъяснений следует, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Исходя из вышеизложенного, учитывая отсутствие доказательств исполнения ответчиками условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, отсутствие в условиях договора конкретизации сроков рассрочки, а так же условий продажи, сроков, наименования, стоимости имущества ответчиков в счет которого имелась договоренность об оплате спорного недвижимого имущества, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Кроме того, суд отмечает, что условия, изложенные в п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указывающие на то, что 13 000 000 руб. были получены продавцом, не соответствуют действительности, обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не доказано.

Из пояснений представителя истца так же следует, что ответчики приняли имущество в виде дом и земельного участка, проживают в имуществе принадлежащем в настоящий момент истцу.

С учетом изложенного, суд полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчик получил недвижимое имущество, использует данное имущество, а истец не получил денежной компенсации в связи с его отчуждения и с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, требования истца, о признании договора купли -продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, обоснованно поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий данного договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), выразившегося в неоплате приобретаемого имущества.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор, может быть, расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, земельным участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес> между ФИО1 и ФИО3, ФИО2 – незаключенным.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Л.А. Королева