УИД 03RS0006-01-2024-007307-29
Дело № 2-2039/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 апреля 2025 года город Уфа РБ
Октябрьский районный суд города Уфы РБ в составе:
председательствующего судьи Проскуряковой Ю.В.,
при ведении протокола помощником ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости и процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
ФИО3, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО6, ФИО7 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование требований указали, что 20 марта 2024 г. между продавцами ФИО6, ФИО7, также как законный представитель ФИО8 и ФИО9, и покупателями ФИО3, ФИО5 был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости №, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В день его подписания покупателями перечислена денежная сумма в размере 50 000 рублей продавцам в качестве задатка. По условиям пункта 1.1. предварительного договора, срок заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, был установлен до 20 июня 2024 года включительно. Однако договор купли-продажи заключён не был, при этом вины какой-либо из сторон в этом не имеется.
Вместе с тем, согласно пункту 7.6. договора, и в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Следовательно, в случае окончания срока заключения предварительного договора, указанного в пункте 1.1., где ни одна из сторон не направила уведомление другой стороне с целью заключения основного договора, то сумма задатка признаётся авансом и возвращается продавцом покупателю.
При этом, направленное ответчиками в адрес истцов уведомление от 20 июня 2024 г., полагают ненадлежащим и немотивированным, поскольку на завершение сделки купли-продажи данной недвижимости, к назначенной предварительным договором дате 20 июня 2024 г. стороны так и не вышли.
До настоящего времени указанные документы сторонами не подготовлены и не представлены ответчиками. По этой причине основная сделка не состоялась.
28 июня 2024 г. истцами в адрес ответчиков была направлена письменная досудебная претензия с требованием в срок до 05 июля 2024 г. вернуть сумму аванса в размере 50 000 рублей, что по сегодняшний день выполнено не было.
На основании изложенного, ссылаясь на статьи 381, 429, 445 Гражданского кодекса РФ просят суд взыскать с ФИО6 и ФИО7 солидарно в свою пользу денежные средства в размере 50000 рублей, уплаченные по соглашению о задатке к предварительному договору купли- продажи недвижимости № от 20 марта 2024 г.; проценты за пользование денежными средствами за период с 10 июля 2024 г. по 15 октября 2024 г. в размере 2 398 рублей 91 коп.; проценты за пользование денежными средствами за период с 16 октября 2024 г. по день фактического погашения ответчиками суммы аванса в размере 50 000 рублей из расчета ставки рефинансирования Центробанка России; расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
В судебное заседание истцы ФИО3 и ФИО5 не явились, извещены надлежащим образом. В деле имеется ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ответчики ФИО6 и ФИО7, третье лицо Отдел опеки и попечительства Администрации Орджоникидзевского района го г. Уфа РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков ФИО12 возражал против удовлетворения требований иска, просил отказать в полном объёме, поддержав письменные доводы возражения на исковое заявление и пояснил, что ответчиками в адрес истцов ДД.ММ.ГГГГ было направленно почтовым отправлением уведомление о месте и времени заключения сделки, назначенной на ДД.ММ.ГГГГ, также данное уведомление было продублировано в чате между покупателями и продавцами, истцы на подписание договора купли - продажи ДД.ММ.ГГГГ не явились. В тот же день истцы предложили ответчикам дополнительно снизить стоимость квартиры по оговорённой в договоре, ответчики согласились на снижение суммы до 100000 рублей, поскольку истцы согласились на продление срока сделки, однако в последующем истцы от сделки отказались. Стороной ответчика были приняты все меры для заключения договора, тем самым исполнены обязательства по предварительному договору, после уведомления продавцом о готовности к подписанию договора, покупатель отказался от исполнения в одностороннем порядке. При таких обстоятельствах, учитывая положение п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ, сумма задатка остается на стороне продавца.
В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель ФИО10, который был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и по статье 308 УК РФ за отказ от дачи показаний, подписка отобрана.
Свидетель показал, что работает в агентстве недвижимости «Самолет+» менеджером. К ним в марте 2024 года обратились истцы и ответчики с целью покупки квартиры. Когда продавцы сообщили, что разрешение органа опеки получено, пакет документов собран, ФИО4 направила истцам уведомление на выход на сделку, также данная информация была размещена в общем чате. Уведомление о продлении задатка и письмо с уведомлением о новой дате сделки направлял он лично за ответчика ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ФИО4 сказала, что документы готовы, разрешение опеки получено, подготовить соглашение на продлении задатка. Причиной продления явилось то, что не было получено одобрение банка. 19 июня они созвонились и написали в чате про уведомление о продлении задатка. ФИО1 ответил, что помнит день заключения сделки и сказал, что есть другие объекты недвижимости по сравнению с квартирой на Блюхера, 27, более привлекательные по цене 3000000 рублей. Если продавцы готовы снизить стоимость до этой суммы, они готовы приобрести квартиру. Если снижения не будет, желают удачи в дальнейшей продаже квартиры. Свидетель рекомендовал в чате продлить задаток, и направил соглашение на продление задатка в чат, в виде файла, в Банк загрузил согласие опеки и соглашение о продлении задатка. На вопрос согласен ли он на продление, ФИО1 обещал согласовать с супругой. Свидетель ему сказал, что условия больше измениться не будут. Снижение стоимости уже было изначально, до подписания соглашения о задатке. Ответчики готовы были выйти на сделку, не отказывались. После 20 июня еще было снижение цены, подробностей не знает.
В подтверждение состоявшейся переписки свидетель предоставил суду распечатку телефонных сообщений, а также предоставил суду принадлежащее ему мобильное устройство, с которого произвел данную распечатку текста.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Статьей 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
На основании пункта 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Как установлено в пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как следует из материалов дела, 20 марта 2024 г. между продавцами ФИО6, ФИО7, также как законного представителя от имени и в интересах ФИО8 и ФИО9, и покупателями ФИО3, ФИО5 был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости №. Стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.1.1.).
Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 3200 00 рублей (п.3.1), покупатель обязан уплатить продавцу цену в следующем порядке: 50000 рублей -уплачиваются в день подписания настоящего договора, признаются задатком, оформляемым соглашением, 750000 рублей- производятся за счет собственных средств покупателя и 2400000 рублей- производится за счет кредитных средств кредитора (п.3.1).
Цена договора является окончательной и изменению не подлежит (п.3.3).
Сумма задатка не возвращается, в случае если обязательство по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине покупателя, в срок установленный в п.1.1 настоящего договора (п.3.5).
В случае не заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1.1 настоящего договора, по вине продавца сумма задатка подлежит возврату в двойном размере (п.3.6).
Согласно соглашению о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцами ФИО6, ФИО7, а также как законного представителя от имени и в интересах ФИО8 и ФИО9, и покупателями ФИО3, ФИО5, покупатель передал, а продавец получил денежную сумму в размере 50000 рублей в качестве задатка для обеспечения исполнения Предварительного договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, район Орджоникидзевский, <адрес> (п.1 соглашения).
Чек Сбербанка по операции от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает онлайн перевод ФИО13 Х. получателю Валерие Александровне Х. в сумме 50000 рублей.
Данные обстоятельства стороны подтверждают.
Судом исследованы распечатки из общего чата WhatsApp участников сделки, представленные свидетелем, из содержания которой видно, что дополнительно соглашение о продлении задатка обсуждалось сторонами и было направлено в чате, во вложении файла, а также почтовым отправлением ДД.ММ.ГГГГ, вместе с письмом-уведомлением, адресованным ФИО3 и ФИО5 от ФИО7 и ФИО6 с уведомлением о том, что необходимый пакет документов для сделки собран, и приглашением их на подписание договора купли-продажи объекта недвижимости: квартиры по адресу: <адрес>, которая состоится ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес> 11.00 часов, нотариус ФИО11
Из содержания дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что пункт 1.1 предварительного договора изложен в следующей редакции: «Стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества- квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Соглашение сторонами не подписано.
Истцы указывают, что основной договор купли-продажи заключен не был, при этом вины какой-либо из сторон в этом не имеется. Ссылаясь на п. 7.6. предварительного договора, п. 6 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ приходят к выводу, что в случае окончания срока заключения предварительного договора, указанного в пункте 1.1., где ни одна из сторон не направила уведомление другой стороне с целью заключения основного договора, то сумма задатка признаётся авансом и возвращается продавцом покупателю.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2227-О, пункт 6 статьи 429ГК Российской Федерации, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондируетабзацу первому пункта 3 статьи 425того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 214-О). Даннаянорманаправлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (ОпределениеКонституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 987-О).
Кроме того, приведенное положениестатьи 429ГК Российской Федерации в системной связи сабзацем первым пункта 2 статьи 435того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этомпункт 6 статьи 429названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.
Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
По смыслу приведенного нормативного регулирования надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами активных действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.
Оценив в совокупности представленные сторонами в материалы дела доказательства и поведение сторон после заключения предварительного договора купли-продажи, по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что ответчики не утратили интерес в заключении основного договора купли-продажи указанного объекта недвижимости, предпринимали меры для выполнения принятых на себя обязательств, направив другой стороне предложение заключить основной договор в период действия предварительного договора, между тем истцы утратили заинтересованность в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению.
Поскольку заключенный между истцами и ответчиками предварительный договор возлагает на покупателя обязанность заключить с продавцом в будущем основной договор, а продавец - продать ему этот объект, то назначение задатка, предусмотренного п. 3.2 предварительного договора, состоит в обеспечении исполнения будущего обязательства покупателя по оплате объекта.
Оснований полагать, что данная сумма являлась авансом, как на то указывают истцы, у суда не имеется.
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ установлено в случае, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
При таком положении, суд приходит к выводу, что сторона истцов, давшая задаток ответчикам, ответственна за неисполнение предварительного договора купли- продажи по названному объекту, в связи с чем оснований для возврата задатка истцам не имеется. Следовательно, отсутствуют и основания для удовлетворения исковых требований ФИО3 и ФИО5 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости и процентов за пользование чужими денежными средствами с ответчиков ФИО6 и ФИО7
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО5 к ФИО6, ФИО7 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.
Судья Ю.В. Проскурякова
Решение в окончательной форме изготовлено 18 апреля 2025 года.