Дело 2-2037/2025

УИД: 05RS0012-01-2025-001934-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Дербент 11 сентября 2025 года

Дербентский городской суд Республики Дагестан, в составе председательствующего судьи Мирзаева Р.М-Х., при секретаре судебного заседания Гаджимурадовой Г.Х., с участием истца ФИО1, представителя ответчика Администрации городского округа «город Дербент» по доверенности ФИО2, представителя третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» по доверенности ФИО3 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа «город Дербент» о признании права собственности на капитальное строение в виде 2-х этажного медицинского центра площадью 228 кв.м. возведенного на земельном участке площадью 348 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят>, расположенного по адресу: <адрес изъят>,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации городского округа «город Дербент» о признании права собственности на капитальное строение в виде 2-х этажного медицинского центра площадью 228 кв.м. возведенного на земельном участке площадью 348 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят>, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

В обоснование требований указал, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 06.10.2020 года, договора уступки права аренды земельного участка от 28.11.2022г. и выписки из ЕГРН от 19.12.2022г. в его арендном пользовании находится земельный участок площадью 348 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят>, расположенный по адресу РД, <адрес изъят> с видом разрешенного использования - для размещения и обслуживания лечебно-оздоровительного комплекса.

На указанном земельном участке им возведён 2-х этажный медицинский центр площадью 228 кв.м.

Обратившись к ответчику за получением акта ввода в эксплуатацию указанных капитальных объектов, получен письменный отказ за подписью начальника управления архитектуры и градостроительства администрации ГО «город Дербент» №1468 от 14.12.2023г., со ссылкой на отсутствие у него разрешительной документации.

Так как при возведении медицинского центра им разрешения на строительство не получено, он лишен возможности в административном порядке получить акт ввода в эксплуатацию недвижимого объекта, для последующей регистрации права собственности на него в ЕГРН.

Таким образом, на принадлежащем ему на праве субаренды земельном участке, фактически возведено капитальное строение соответствующее целевому назначению указанного земельного участка.

Иным путем зарегистрировать право собственности на возведенный объект не имеет возможности, в связи с чем, вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить, пояснил, что спорный объект капитального строительства возведен им до 2010 г., право аренды на земельный участок возникло в 2015г.

Представитель ответчика Администрации городского округа «город Дербент» по доверенности ФИО2 в судебном заседании разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» по доверенности ФИО3 в судебном заседании разрешение исковых требований ФИО1 оставил на усмотрение суда, при этом указал, что претензий относительно возведенного строения не имеет, т.к. объект давно построен, при этом сведениями о нарушении права и охраняемых законом интересы других лиц и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан сохранением данной постройки не обладает.

Третье лицо ФИО4 и представитель истца адвокат Магамедов Р.А. извещенные о дате и месте проведения судебного разбирательства в назначенное время в суд не явились.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы гражданского дела, и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Так, частью 2 статьи 35 Конституции РФ предусмотрено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу положений подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 ГРК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объектов, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений (п. 5 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ, подп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса в редакции на момент разрешения спора судами).

На основании абз. 4 ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 также разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ (пункт 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (абз. 3 п. 41 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44).

В абзаце 59 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года указано, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В разъяснениях, содержащихся в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ФИО4 06.10.2020г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> площадью 348 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, категории –земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования –для размещения строительства и обслуживания лечебно-оздоровительного комплекса.

Из пункта 1.8 договора аренды следует, что арендатор вправе производить застройку предоставляемого земельного участка, возводить на нем капитальные сооружения, иные объекты недвижимости с согласия арендодателя.

Согласно пункта 4.2.14 арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду на те же цели, в том же объеме, только с письменного разрешения арендодателя.

28.11.2022г. между ФИО4 и ФИО1 заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

08.12.2022г. Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» выдано согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.10.2022г.

Право ФИО1 на аренду указанного земельного участка зарегистрировано в ЕГРН 19.12.2022г. запись о регистрации <номер изъят>

Из пояснений истца следует, что строительство спорного объекта окончено 2010 году, разрешение на строительство получено не было.

Истцом также представлен технический план спорного строения подготовленный 13.02.2025г. кадастровым инженером ФИО6 из которого следует, что строительство лечебно-оздоровительного центра расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000003:1609 окончено в 2015г.

07.12.2023г. ФИО1 обратился в администрацию городского округа «город Дербент» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из ответа Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «город Дербент» от 14.12.2023г. №1408 следует, что ФИО4 самовольно, в обход установленного порядка получения разрешения на осуществлено строительство спорного объекта, что является нарушением градостроительных норм и правил, в связи с чем, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатации отказано.

Доказательств предоставления земельного участка истцу (субарендатору) или арендатору (ФИО4) в 2015 году, как указывалось истцом в объяснениях, в материалы дела не представлено.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что строительство нежилого здания в виде 2-х этажного медицинского центра площадью 228 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, осуществлено без получения разрешительной и проектной документации задолго (10 лет) до заключения Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа «город Дербент» и ФИО4 06.10.2020г. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 005:42:000003:1609 площадью 348 кв.м., на котором расположено спорное строение, то есть на земельном участке не принадлежащем на период строительства на каком-либо праве застройщику.

При этом, доказательств обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство как прежним арендатором ФИО4, так и истцом ФИО1 в материалы дела не представлено.

Между тем, начало строительных работ до завершения разработки проектной документации, до получения разрешения на строительство и без контроля со стороны органов государственного строительного надзора по существу направлено на обход требований действующего градостроительного законодательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ФИО1 владеющий земельным участком на праве субаренды или ФИО4, предпринимали меры к легализации объекта строительства до начала строительства, то есть действовали добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, а также на соблюдении участниками оборота требований разумности и добросовестности (статья 10 ГК РФ).

По смыслу разъяснений в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав",в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", и в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано только за добросовестным лицом, которое пыталось возвести объект по легальной процедуре, действуя на равных началах с другими добросовестными участниками оборота.

В противном случае соблюдение градостроительных требований теряет смысл, а недобросовестные участники оборота получают конкурентные преимущества по сравнению с добросовестными, которые вынуждены проходить все легальные процедуры получения разрешений и согласований.

В данном случае истец не представил доказательств принятия мер к ее легальному созданию и получению необходимых разрешений и согласований при строительстве спорного объекта.

ФИО1 в ходе судебном заседании также не представил никаких разумных и добросовестных пояснений о том, по какой причине за разрешением на строительство он своевременно не обратился, а обратился только после возведения объекта за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в обход указанной процедуры.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства факт добросовестного поведения истца - застройщика, создавшего самовольную постройку не установлен, это обстоятельство само по себе исключает удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Отказывая в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу строительной – технической экспертизы на предмет соответствия самовольной постройки строительным нормам и правилам, суд пришел к выводу, что установление экспертным учреждением факта соответствия самовольной постройки строительным нормам и правилам, правового значения в рамках рассматриваемого дела не имеет, поскольку сам факт возведения спорного строения на земельном участке, не предоставленном истцу на период строительства на каком либо праве, отсутствия доказательств принятия истцом мер по ее легализации в установленном законом порядке, как на начальном этапе строительства, так и в последствии, в том числе путем обращения в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, является достаточным основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на капитальное строение в виде 2-х этажного медицинского центра площадью 228 кв.м. возведенного на земельном участке площадью 348 кв.м. с кадастровым номером 05:42:000003:1609, расположенного по адресу: <адрес изъят>, у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа «город Дербент» о признании права собственности на капитальное строение в виде 2-х этажного медицинского центра площадью 228 кв.м. возведенного на земельном участке площадью 348 кв.м. с кадастровым номером <номер изъят>, расположенного по адресу: <адрес изъят>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан через Дербентский городской суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2025года

Председательствующий Р.М-Х.Мирзаев