РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2025 г. г. Тула

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Рудник И.И.,

при помощнике ФИО1,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ООО СЗ «Ин-Групп Большой» по доверенности ФИО6,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-737/2025 по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» к ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве, встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» об обязании передать квартиру по акту приема-передачи,

установил:

ООО СЗ «Ин-Групп Большой» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве, мотивировав тем, что между ООО СЗ «Ин-Групп Большой» и ФИО2 заключен договор № № от дата участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. Объектом договора участия в долевом строительстве является трехкомнатная <адрес>, общей площадью 74,25 кв.м, расположенная на 12 этаже жилого дома. Цена договора участия в долевом строительстве составила 4866875,00 руб. По состоянию на дата ФИО2 оплатил 1000000,00 руб. Сумма задолженности составила 3866875,00 руб. дата многоквартирный дом принят в эксплуатацию. дата ООО СЗ «Ин-Групп Большой» в адрес ФИО2 было направлено уведомление о необходимости погасить задолженность,дата письмо вернулось как невостребованное. дата ООО СЗ «Ин-Групп Большой» в адрес ФИО2 было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора, дата письмо вернулось как невостребованное. Просит суд расторгнуть договор от дата №№ участия в долевом строительстве квартиры <адрес>.

В свою очередь ФИО2 обратился со встречным иском к ООО СЗ «Ин-Групп Большой», в котором указывает, что в его действиях отсутствуют существенные нарушения условий договора участия в долевом строительстве №№ от дата. Он перечислил на банковский счет ООО СЗ «Ин-Групп Большой» оговоренную сумму в счет оплаты приобретенной квартиры. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от дата, установлено, что органом почтовой связи не предпринимались никакие попытки вручения ФИО2 предупреждения от дата и от дата об одностороннем отказе от договора. Просит обязать ООО СЗ «Ин-Групп Большой» во исполнение договора участия в долевом строительстве №№ от дата передать ему по акту приема-передачи трехкомнатную <адрес>, площадью 74,25 кв.м, в том числе жилой площадью 44,08 кв.м, расположенную на 12 этаже жилого дома по адресу: <адрес>.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО СЗ «Ин-Групп Большой» по доверенности ФИО6 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, во встречных исковых требованиях ФИО2 просила отказать в связи с необоснованностью.

Ответчик (истец по первоначальному иску) ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований ООО СЗ «Ин-Групп Большой», так как существенные условия договора он не нарушил, на его счету всегда были денежные средства для оплаты долга, но застройщик сам не принимал никаких мер, чтобы урегулировать спор. Встречные исковые требования ФИО2 поддержал, просил их удовлетворить, указав на то, что в спорной квартире заинтересован, планирует в ней проживать или передать своим детям. Также готов выплатить ООО СЗ «Ин-Групп Большой» неустойку за несвоевременное внесение денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомил, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из материалов дела, дата между ООО СЗ «Ин-Групп Большой» и ФИО2 был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Объектом договора участия в долевом строительстве является трехкомнатная <адрес>, общей площадью 74,25 кв.м, расположенная на 12 этаже многоквартирного дома.

Цена договора участия в долевом строительстве составила 4866875,00 руб.

Согласно п. <...> договора оплата производится в следующем порядке:

1000000,00 руб. из личных средств в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора;

330000,00 руб. в рассрочку в течение 11 календарных месяцев, но не позднее 20 числа каждого месяца по 30000,00 руб. в месяц;

3536875,00 руб. уплачиваются единовременно 20 числа 12 месяца.

Судом установлено, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от дата №№ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области дата, однако в установленный договором срок 1000000,00 руб. из личных средств в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора оплату ФИО2 не произвел.

По состоянию на дата ФИО2 оплатил 1000000,00 руб., сумма задолженности составляла 3866875,00 руб.

дата ООО СЗ «Ин-Групп Большой» ФИО7 по адресу регистрации: <адрес>, было отправлено предупреждение о необходимости погашения задолженности (<...>). Согласно отчету об отслеживании почтового отправления (<...>) письмо вернулось отправителю как невостребованное дата.

дата ООО СЗ «Ин-Групп Большой» ФИО8 по адресу регистрации: <адрес>, было направлено уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора (<...>). Согласно отчету об отслеживании почтового отправления (<...>) письмо вернулось отправителю как невостребованное дата.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 5 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Как следует из разъяснений Минстроя России от 06.06.2018 № 24502-ОК/07, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ (а именно по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику о долевого строительства лично под расписку), предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ (часть 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ).

Частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной стороной от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из содержания пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно статье 4 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» (далее - Закон № 176-ФЗ) отношения в области почтовой связи в Российской Федерации регулируются Федеральным законом «О связи», настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации в пределах их полномочий. Министерство связи и массовых коммуникаций Российской Федерации на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации самостоятельно принимает нормативные правовые акты, в том числе правила оказания услуг почтовой связи (пункт 5 постановления Правительства Российской Федерации от 02.06.2008 № 418 «О Министерстве связи и массовых коммуникаций Российской Федерации»).

Приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17.04.2023 № 382 утверждены Правила оказания услуг почтовой связи (далее - Правила).

Согласно пункту 31 Правил почтовые отправления и почтовые переводы доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи, а также иными способами, определенными оператором почтовой связи.

Простые почтовые отправления, извещения о регистрируемых почтовых отправлениях и почтовых переводах, извещения о простых почтовых отправлениях, размеры которых не позволяют опустить их в ячейки почтовых шкафов, простые уведомления о вручении почтовых отправлений и выплате почтовых переводов опускаются в ячейки абонентских почтовых шкафов, почтовые абонентские ящики, ячейки абонементных почтовых шкафов, почтовые шкафы опорных пунктов согласно указанным на них адресам, если оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи не определено иное.

В соответствии с пунктом 34 Правил письменная корреспонденция и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 календарных дней, иные почтовые отправления - в течение 15 календарных дней, если оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи не определено иное.

В силу пункта 35 Правил почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу: по заявлению отправителя; при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения; при отсутствии адресата по указанному адресу; при невозможности прочтения адреса адресата; при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствия указанного на отправлении адреса адресата.

Следовательно, до возвращения почтового отправления должна иметь место попытка вручения, доставки адресату почтового отправления.

Между тем из информации сайта Почты России об отслеживании почтового отправления <...>, в котором направлялось предупреждение от дата №, не следует, что органом почтовой связи была произведена попытка вручения почтового отправления ФИО2

Такая же ситуация имеет место и с почтовым отправлением <...>, в котором направлялось уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

При этом, каких-либо доказательств, подтверждающих уклонение ФИО2 от получения почтовых извещений, в деле не имеется; им не представлены доказательства, подтверждающие наличие сведений у застройщика о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности, либо документ, подтверждающий возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от получения письма или в связи с отсутствием адресата по указанному почтовому адресу.

Данные обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении ООО СЗ «Ин-Групп Большой» процедуры одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости, предусмотренной пунктом 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ФИО2 не предупрежден о необходимости погашения задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

Указанные обстоятельства также подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от дата по делу № по заявлению ООО СЗ «Ин-Групп Большой» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве № № от дата <адрес>, обязании осуществить государственную регистрацию одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве № от дата, которым в удовлетворении требований ООО СЗ «Ин-Групп Большой» отказано.

дата ООО СЗ «Ин-Групп Большой» повторно направило ФИО7 по адресу: <адрес>, предупреждение о необходимости погашения задолженности (<...>). Согласно отчету об отслеживании почтового отправления (<...>) письмо вернулось отправителю в связи с неудачной попыткой вручения дата.

дата ООО СЗ «Ин-Групп Большой» повторно направило ФИО7 по адресу: <адрес> уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора (<...> <...>). Согласно отчету об отслеживании почтового отправления (<...>) дата была неудачная попытка вручения получателю.

В ходе судебного разбирательства ФИО8 не отрицал осведомленность о направлении в его адрес предупреждения о необходимости погашения задолженности и уведомления об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора.

Однако, на момент направления ФИО8 предупреждения о необходимости погашения задолженности от дата и уведомления об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора от дата, обязательства по оплате денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от дата № ФИО8 исполнены, что подтверждается справкой ПАО Сбербанк, согласно которой со счета эскроу № осуществлены платежи по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от дата №: дата – 1005000 руб., дата – 10 руб., дата – 10 руб., дата – 10 руб., дата – 10 руб., дата – 3861835 руб., а всего 4866875 руб.

С учетом изложенного, оснований для расторжения договора от дата № участия в долевом строительстве <адрес>, у суда не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ООО СЗ «Ин-Групп Большой».

При этом, ООО СЗ «Ин-Групп Большой» не лишен права обратиться в суд с требованием о взыскании со ФИО8 неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства в силу п. 6 ст. 5 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Разрешая требования ФИО2 об обязании передать квартиру по адресу: <адрес>, площадью 74,25 кв.м во исполнение договора участия в долевом строительства № от дата, суд установил.

В силу ч. ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору долевого участия одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 12 ГК РФ предусматривает, в том числе, такие способы защиты гражданских прав, как признание права и присуждение к исполнению обязанности в натуре. Посредством предусмотренных законом способов защиты гражданских прав производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что обязательства ФИО2 по договору участия в долевом строительства № от дата по оплате объекта долевого строительства исполнены, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2 об обязании передать квартиру по адресу: <адрес>, площадью 74,25 кв.м по акту приема-передачи во исполнение договора участия в долевом строительстве № от дата.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» к ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» об обязании передать квартиру по акту приема-передачи удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ин-Групп Большой» во исполнение договора участия в долевом строительстве № от дата передать ФИО2 по акту приема-передачи объект долевого строительства – трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 23 июля 2025 г.

Председательствующий И.И. Рудник