Дело № 2 –826/2023 ......
......
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
08 августа 2023 года г.Владимир
Фрунзенский районный суд города Владимира в составе:
председательствующего судьи Глебовского Я.А.,
при помощнике судьи Ветюговой Л.В.
с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2 по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задатка, компенсации морального вреда,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивированы тем, что 09.12.2022 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ......, площадью 693 кв.м. по адресу: ....... По условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, указанного земельного участка, в срок до 18.01.2023 за 5 500 000 руб. В момент подписания договора истец внесла задаток в сумме 500 000 руб. По условиям договора, в случае если основной договор не будет заключен по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере.
Истец полагает, что основной договор не заключен по вине продавца, поскольку не содержит обязательств по заключению договора купли-продажи земельного участка с помощью кредитных средств по программе семейной ипотеки, что для истца являлось существенным условием, а также не содержит существенных условий о продаже расположенного на земельном участке жилого дома, технические параметры и разрешительная документация на который не отражены в предмете предварительного договора. Полагает, что продавец как профессиональный участник по продажи недвижимости обязан был предоставить информацию на объекты недвижимости, которые истец намеревался приобрести, учесть требования покупателя о соответствии объектов недвижимости кредитной программе «Семейная ипотека» и предоставить необходимые разрешительные документы на жилой дом, отвечающий требованиям банка.
Кроме того, продавец не предложил покупателю заключить основной договор в срок до 18.01.2023, претензия истца о возврате двойной суммы задатка оставлена без исполнения. Полагает, что истец добросовестно исполнила условия предварительного договора, а именно уплатила задаток и направила в банки заявления о предоставлении ипотеки, однако ответчик уклонилась от добросовестного исполнения своих обязательств, не предоставив необходимые разрешительные документы на расположенный на земельном участке жилой дом.
Просит суд взыскать с ответчика уплаченную сумму задатка в двойном размере в сумме 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 50 000 руб.
В судебном заседании истец в лице представителя исковые требования поддерживает.
Ответчик - ИП ФИО3, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствует о рассмотрении без своего участия. В письменном отзыве указывает, что основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости не заключен по вине истца, которая отозвала заявку о выдаче кредита из программы ООО «Домклик», кроме того, предварительным договором не предусмотрено условие о заключении основного договора именно с учетом оплаты по какой-либо конкретной программе кредитования, обязанность по выбору программы кредитования была возложена на истца.
После предварительного одобрения ПАО «Сбербанк» программы кредитования стороны были присоединены к сервису «ДомКлик» банка, банк дополнительно затребовал документацию на дом в виде уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС, которые раннее банк не запрашивал, а истец перед заключением предварительного договора конкретный перечень документов не указывал. У ответчика по условиям предварительного договора отсутствовала обязанность оказывать содействие по сбору и предоставлению документов. Полагает, что законодательство о защите прав потребителей на данные правоотношения не распространяется, поскольку земельный участок как предмет предварительного договора был оформлен на физическое лицо.
Третьи лица - ПАО «Сбербанк», ООО «ДомКлик», надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п.2 ст.380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно п.4 ст.380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии с п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Согласно п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии с п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п.5 ст.429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ИП ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка от 09.12.2022 с кадастровым номером ......, площадью 693 кв.м по адресу: .......
По условиям договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка, в срок до 18.01.2023 с указанием стоимости объектов недвижимости - 5 500 000 руб. В момент подписания договора истец внесла задаток в сумме 500 000 руб., что следует из расписки от 09.12.2022.
По условиям договора в случае если основной договор не будет заключен по вине продавца, он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере Указанный договор является смешанным и содержит условия как предварительного договора, так и соглашения о задатке (п.2.2 предварительного договора).
Согласно п.3.3 договора продавец обязуется поставить на кадастровый учет строение, находящееся на земельном участке.
Согласно п.2.3 условий договора денежная сумма в счет оплаты приобретаемого имущества будет оплачена покупателем с использованием собственных и кредитных средств.
Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора на земельном участке находился 2- х этажный жилой дом, общей площадью 123 кв.м, 2022 года постройки, что следует из кадастрового паспорта от 01.12.2022, выданного на основании декларации об объекте недвижимости.
В срок до 18.01.2023 основной договор купли-продажи указанного земельного участка не заключен.
09.02.2023 истцом ответчику направлена претензия о возврате задатка в двойном размере, которая оставлена без исполнения.
Из материалов дела следует, что истец в целях получения кредитных средств для заключения основного договора купли-продажи земельного участка подала заявку в ПАО «Сбербанк» через сервис «ДомКлик», согласно которого для получения денежных средств на условиях семейной ипотеки (ставка 6%) необходимо представить в банк все правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, в том числе уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельной участке, предназначенном для ИЖС.
Таким образом, из технической документации следует, что указанный жилой дом был поставлен на кадастровый учет на основании декларации, проектная документация на дом не утверждалась.
Из нотариального протокола осмотра доказательств от 31.03.2023, нотариусом произведена и зафиксирована переписка истца и ответчика в мессенджере «WhatsApp», из которой следует, что истцу одобрена выдача кредита по программе семейная ипотека.
Согласно письму ООО «ДомКлик» стороны сделки исключена из чата сделки 18.01.2023 в результате отказа заемщика, информацией и причинах отказа общество не располагает.
Таким образом, анализируя совокупности доказательств по делу, суд приходит к выводу, что предварительный договор с условием заключения основного договора купли-продажи земельного участка в срок до 18.01.2023 не заключен между сторонами по причине нахождения на земельном участке жилого дома, площадью 123 кв.м, сведения о предмете и существенных условиях продажи которого, в том числе сведения о правоустанавливающих документах, а именно основания для его постановки на кадастровый учет (на основании декларации), не были указаны ответчиком в предварительном договоре, что явилось основанием для отказа истцу в предоставлении кредитных средств на условиях семейной ипотеки банком.
Как разъяснено в п.23.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Согласно п.24.Постановления Пленума Верховного Суда РФ №49 в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).
Как разъяснено в п.25 указанного постановления Пленума для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон (п.26 указанного постановления Пленума).
В соответствии с ч.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из анализа условий предварительного договора следует, что он не может быть признан заключенным относительно находящегося на земельном участке жилого дома, поскольку сведения, позволяющие установить предмет договора купли-продажи жилого дома (его индивидуально определенные признаки, кадастровый номер, правоустанавливающие документы) отсутствуют, при этом продажа земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости в силу ст.35 ЗК РФ не допускается.
В соответствии с п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Суд приходит к выводу, что истец в указанных правоотношениях выступает как потребитель, а ответчик как индивидуальный предприниматель осуществляет вид экономической деятельности – строительство жилых и нежилых зданий (41.20 ОКВЭД), на указанные правоотношения распространяется законодательство о защите прав потребителей.
При этом довод ответчика о том, что земельный участок как предмет предварительного договора зарегистрирован в ЕГРН на ответчика как физическое лицо, поэтому закон о защите прав потребителей не подлежит применению, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм права.
В соответствии с ч.1 ст.10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Информация, предусмотренная пунктом 2 настоящей статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации (ч.3 ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Как указано в п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (статья 12).
Суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный договором срок по вине ответчика, который до 18.01.2023 не направил предложение заключить основной договор, а также не представил истцу надлежащей информации о предмете договора – земельном участке, с находящимся на нем жилом доме, его технических параметрах, правоустанавливающих документов и технической документации (постановку на кадастровый учет на основании декларации, а не на основании уведомления о соответствии объекта строительства ИЖС параметрам), которые были известны ответчику на момент заключения предварительного договора, что повлекло невозможность правильного выбора потребителем кредитной программы, в виде семейной ипотеки, которая не предусматривает выдачу кредитных средств при регистрации объектов ИЖС на основании декларации без иной разрешительной документации на жилой дом.
Довод ответчика о том, что он не был обязан оказывать содействие в выборе кредитных продуктов подлежит отклонению поскольку, ответчик располагал сведениями о технической документации на дом до заключения предварительного договора, однако декларацию истцу для предоставления в банк в целях проверки соответствия программе семейном ипотеки не представил, т.е. действовал недобросовестно (ст.10 ГК РФ). Довод ответчика о том, что истец добровольно отказалась от заключения основного договора, исключив стороны из чата сделки в системе «ДомКлик», подлежит отклонению, поскольку требуемые банком документы истцу ответчиком не представлены.
Поскольку суд пришел к выводу, что основной договор не заключен в результате недобросовестных действий ответчика, уплаченный задаток подлежит взысканию с ответчика в двойном размере, т.е. в сумме 1 000 000 руб.
Поскольку судом установлен факт нарушения прав потребителя в силу ст.151 ГК РФ, ст.15 Закона РФ о защите прав потребителей, с учетом правовой позиции изложенной в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 N 33"О практике применения судами норм о компенсации морального вреда", требований разумности и справедливости, с ответчика в пользу истца, подлежит взысканию сумма 5 000 руб.
Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих значительный объем нравственных страданий за нарушение прав истца в имущественной сфере, суд не находит оснований для взыскания компенсации морального вреда в повышенном размере, в том числе в сумме заявленной истцом.
В силу ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканных сумм, который составит 502 500 руб. Основания для снижения штрафа по ст.333 ГК РФ судом не установлено, заявление об уменьшение штрафа от ответчика не последовало.
На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.
В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г.Владимира подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 13 500 руб. (13200+300).
Руководствуясь ст.ст. 193-199ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с ИП ФИО3, ОГРНИП ......, ИНН ......, в пользу ФИО1, паспорт ......, в возврат задатка в двойном размере 1 000 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф в сумме 502 500 руб.
Взыскать с ИП ФИО3, ОГРНИП ......, ИНН ......, государственную пошлину в бюджет г. Владимира в сумме 13 500 руб.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме во Владимирский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Владимира.
Председательствующий ...... Я.А. Глебовский
......
......
......
......