Решение по делу № 2-7849/2023 от 30.08.2023

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГг. Люберецкий горсуд Московской области в составе председательствующего судьи Сорокиной Т.В., с участием помощника ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности, аннулировании регистрации записи в ЕГРН, признании денежного обязательства, <...>

УСТАНОВИЛ:

Истец в обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.

Согласно п. 1.1 Договора объектом недвижимости являлась квартира, расположенная по адресу <адрес> кадастровым номером №.

Согласно п. 1.4 Договора квартира продавалась по цене 5 600 000 рублей.

Согласно п. 2.1.1-2.1.2 Договора расчет производился двумя частями.

Сумма 2000000 рублей оплачивалось покупателем (ответчиком) продавцу в течение одного рабочего дня с даты перехода права собственности и регистрации ипотеки (ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГ, номер регистрации №, право собственности зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГ, номер регистрации №

Остаточная сумма 3 600 000 рублей оплачивается продавцу в течение одного рабочего дня с даты перехода права собственности и регистрации ипотеки.

Истец указал, что денежные средства в размере 3 600 000 рублей из ячейки банка продавец ФИО4 получила. Денежные средства в размере 2 000 000 рублей за квартиру ей ни ДД.ММ.ГГ, ни после регистрации сделки оплачены не были.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГ ФИО4 умерла, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГ и свидетельством о смерти.

Согласно справке, выданной ДД.ММ.ГГ нотариусом <адрес> ФИО5 (исх. №), а также согласно определению Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ по делу №, единственным наследником и правопреемником ФИО4 является ее сын - истец ФИО2.

Согласно п. 14-15 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГ № «О судебной практике по делам о наследовании» В состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 ГК РФ). Имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также, если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (статья 418, часть вторая статьи 1112 ГК РФ).

Характер правоотношений допускает правопреемство, не противоречит закону, и позволяет Истцу обратиться с исковым заявлением относительно восстановления нарушенного права его матери, вызванного неисполнением покупателем обязательств по Договору в полном объеме.

Истец указал, что решением Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ по делу № о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки было отказано. Решение вступило в законную силу.

Истец ФИО2 указал, что представленная ответчиком расписка в материалы дела № является мнимой, продавец ФИО6 не получала денежные средства на сумму 2 000 000 рублей.

ФИО2 указал, что согласно условиям договора взаиморасчеты между сторонами должны были быть проведены в течение одного рабочего дня после регистрации сделки (т.е. ДД.ММ.ГГ), в свою очередь ответчик ссылается на то, что денежные средства в размере 2 000 000 рублей были якобы переданы продавцу ДД.ММ.ГГ (страница 2 решения суда).

В исковом заявлении истец указал, что фактически целью продавца было взятие займа под залог квартиры для проведения ремонта после новоселья (продавец купила квартиру в ДД.ММ.ГГ году), но в силу юридической неграмотности и пожилого возраста продавца ответчик ввела в заблуждение продавца относительно последствий заключения сделки купли-продажи, уверяя продавца в том, что это разновидность договора займа.

Указал, что неоплата продавцу денежных средств в размере 2 000 000 рублей является существенным нарушением условий договора.

Истец направлял претензию ответчику о расторжении договора или требованием оплаты остатка суммы в размере 2000000 рублей, но претензия осталась без удовлетворения, что и явилось причиной обращения истца с иском в суд.

Ответчик не могла располагать данной суммой ввиду того, что она работала на низкооплачиваемой должности флористом и держать такие денежные средства не могла при себе.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Истец указал, что продавец ФИО4 обратилась за защитой права в суд с заявлением о признании сделки недействительной ДД.ММ.ГГ, и именно в июле ДД.ММ.ГГ года ей стало известно о том, что реальная суть договора направлена на отчуждение права собственности, а не на заключение займа, а значит, срок давности был соблюден и был продлен на время судебного разбирательства, когда ответчик стала требовать освободить ее квартиру. Срок исковой давности по рассматриваемой категории споров составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Неведение ФИО6 и ФИО6 о реальных последствиях сделки, влияющих на исчисление срока давности в частности доказывается тем, что в квартире проводился ремонт намного после проведения сделки в ДД.ММ.ГГ года, что подтверждается квитанциями и договорами на обслуживание квартиры. Вплоть до ДД.ММ.ГГ года Н-вы оплачивали коммунальные услуги, делали ремонт квартиры, то есть пользовались и владели как своей собственной.

Указал, что покупатель, работая продавцом в цветочном магазине, не обладала достаточным доходом для приобретения квартиры.

Денежных средств в размере 2 000 000 рублей у ответчика на момент заключения сделки не было, так как ее доходы и остатки денежных средств на счетах не позволяли ответчику единоразово оплатить такую сумму продавцу.

Истец ФИО2 указал, что расписка, представленная в дело № также имеет признаки технической подделки, истец вправе просить суд о назначении судебной почерковедческой экспертизы либо суд по своей инициативе вправе назначить экспертизу.

Указал, что акт приема-передачи сторонами не подписывался. Квартира не передавалась ответчику ни фактически, ни на бумаге.

На основании вышеизложенного, просил расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3; прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу <адрес> <адрес> кадастровым номером №; аннулировать регистрационную запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГ; признать за ФИО2 денежное обязательство по возврату денежных средств в размере 3 600 000 рублей ФИО3.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры.

Истец считает, что расчет между ФИО4 и ответчиком по договору в соответствии с условиями договора не был произведен.

Указал, что акта приема-передачи квартиры сторонами по договору не подписывалось.

Представитель истца данные исковые требования поддержал.

Ответчики ее представитель в суд не явились. О слушании дела представитель ответчика извещен.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Указал, что согласно п. 65 Постановления Пленума ВС РФ №, Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в суде при разрешении споров, связанных с защитой права собственности» предусматривает, что регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержа: соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение фор договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 454 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь, покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительно момента ее совершения.

В силу п. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом v соглашением сторон.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Разрешая заявленные исковые требования, с учетом положений ст. ст. 454, 450, 453, 486 ГК РФ, суд пришел к выводу, что у истца не имеется оснований требовать от ответчика расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданной по договору квартиры, поскольку с учетом положений данных норм, не исполнение обязательств по договору купли-продажи, в случае нарушения ответчиками обязательств по оплате стоимости квартиры, влечет право требования продавца уплаты стоимости товара, а не расторжения договора.

Каких-либо претензий относительно, как считает истец, невыплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявлял.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собранным по делу доказательствам суд дал правовую оценку в их совокупности и в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам следует учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, ни закон, ни договор купли-продажи квартиры, не содержат условий предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое, за ним зарегистрирован.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, ни закон, ни договор купли-продажи квартиры не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое, за ним зарегистрирован.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Кроме того, решением Люберецкого горсуда от ДД.ММ.ГГг. п делу по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГг. недействительной и о применении последствий недействительности сделки в иске истцу было отказано. Данное решение вступило в законную силу (л.д. 32-37).

Указанным решением было установлено, что покупатель (ответчик) исполнил обязательства по оплате цены договора, что подтверждается распиской ФИО4 от ДД.ММ.ГГг. на сумму 2000000 рублей, оригинал которой был приобщен к материалам дела.

Данные выводы обязательны для суда по настоящему делу в соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ.

С учетом изложенного, суд полагает, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 450-453 ГК РФ, ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3; о прекращении права собственности ФИО3 на квартиру, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером №; об аннулировании регистрационной записи в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГ; о признании за ФИО2 денежное обязательство по возврату денежных средств в размере 3 600 000 рублей ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Люберецкий горсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ