77OS0000-02-2022-014958-28Дело № 3А-3/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 января 2025 года г. Москва
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А.,
при помощнике судьи Любутиной Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ИП ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ИП ФИО1 обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4 и земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3.
В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «ЭКСОН», а именно в размере 245 977 405 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 34 390 730 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 17 183 099 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 17 278 593 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 93 103 926 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 456 366 240 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 3 512 880 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 по состоянию на 1 января 2021 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 743 023 599 рублей 91 копейки в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 90 445 837 рублей 47 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 47 162 097 рублей 21 копейки в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 47 524 628 рублей 34 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 и арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 194 869 494 рублей 45 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 1 176 506 098 рублей 02 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 5 439 787 рублей 20 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
Поскольку административный истец является собственником нежилых зданий и арендатором земельных участков, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога и арендной платы, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Представитель административного истца ИП ФИО1 поддержал заявленные требования, возражал относительно выводов судебных экспертиз.
Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения относительно заявленных требований.
Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости.
Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 по состоянию на 1 января 2021 года установлена в размере 743 023 599 рублей 91 копейки, нежилого здания с кадастровым номером ОКС2 в размере 90 445 837 рублей 47 копеек, нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 в размере 47 162 097 рублей 21 копейки, нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 в размере 47 524 628 рублей 34 копеек.
Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорных нежилых зданий уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.
Также административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ1, ЗУ2, ЗУ3, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 194 869 494 рублей 45 копеек, земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 в размере 1 176 506 098 рублей 02 копеек, земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 в размере 5 439 787 рублей 20 копеек.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ИП ФИО1 как плательщика налога и арендной платы.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 21 июня 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ИП ФИО1 в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка представила в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО «ЭКСОН», в котором рыночная стоимость объектов по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 245 977 405 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 34 390 730 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 17 183 099 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 17 278 593 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 93 103 926 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 456 366 240 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 3 512 880 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость определена в размере 607 014 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 72 019 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 39 200 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 39 421 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 170 267 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 861 170 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 5 925 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ЭКСОН», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения. В ответ на возражения экспертом М.С.В. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.
При этом, учитывая, что экспертом в ходе подготовки ответов была выявлена техническая ошибка в заключении, им был произведен дополнительный расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов.
По результатам дополнительного расчета экспертом рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 610 909 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 72 429 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 39 415 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 39 637 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 170 267 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 861 170 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 5 925 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
В такой ситуации, учитывая, что в полном объеме сомнения в обоснованности заключения эксперта устранены не были, и на основании ст. 83 КАС РФ судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России.
Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость определена в размере 703 887 345 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 77 592 921 рубля в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 39 786 110 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 45 716 330 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 189 211 416 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, в размере 971 942 763 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ2, в размере 6 037 560 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ3.
Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с повторным заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения. В ответ на возражения экспертом С.А.Ю. представлены письменные пояснения, в которых даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.
Так, эксперт разъяснил, что провел полный и всесторонний анализ фактических данных о ценах предложений и ставок аренды с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты исследования, и максимально сопоставимых с ними по своим основным ценообразующим факторам, что и послужило причиной выбора объектов-аналогов с минимальным количеством отличий от объектов исследования. Экспертом были применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.
Эксперт указал, что земельный участок с кадастровым номером ЗУ3 фактически используется совместно с торговыми участками, в связи с чем в качестве аналогов подобраны участки не под индустриальную, а под торговую застройку с последующей корректировкой на назначение.
Эксперт пояснил, что в рамках доходного подхода при расчете рыночной стоимости нежилых зданий им были использованы рыночные данные о ставках аренды. Суд отмечает, что у эксперта отсутствует обязанность использовать сведения о фактических ставках аренды оцениваемых объектов, поскольку они могут отличаться от рыночных.
Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.
Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ИП ФИО1 не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4 и земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ1, ЗУ2 должна быть установлена в размере, определенном в повторном экспертном заключении по состоянию на 1 января 2021 года.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 21 июня 2022 года.
Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает административному истцу в удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.
Расходы по проведению первоначальной судебной экспертизы в размере СУММА были возложены на административного ответчика, обязанность по оплате экспертизы Департаментом городского имущества г. Москвы исполнена, что подтверждается платежным поручением № *. Представителем Департамента городского имущества г. Москвы заявлено ходатайство о возмещении понесенных по делу судебных расходов.
Также от ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России поступило ходатайство о возмещении расходов по проведению повторной судебной экспертизы в размере СУММА
Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика.
Определенная экспертом и установленная судом в качестве кадастровой рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 отличается от оспариваемой кадастровой на 5%, нежилого здания с кадастровым номером ОКС2 – на 14%, нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 – на 16%, нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 – на 4%, земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 – на 3%, земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 – на 17%, то есть менее 30%, что находится в пределах допустимых отклонений.
Учитывая, что оснований говорить о допущенных в ходе проведения кадастровой оценки нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4 и земельных участков с кадастровыми номерами ЗУ1, ЗУ2 ошибках не имеется, а в удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ3 отказано, в связи с чем расходы по проведению оценки названного участка в силу положений ст. 111 КАС РФ подлежат возложению на административного истца, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ИП ФИО1 в пользу Департамента городского имущества г. Москвы и ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России расходов по проведению судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 703 887 345 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ОКС2 в размере 77 592 921 рубля,
нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 в размере 39 786 110 рублей,
нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 в размере 45 716 330 рублей,
земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 в размере 189 211 416 рублей,
земельного участка с кадастровым номером ЗУ2 в размере 971 942 763 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 июня 2022 года.
В удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ3, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, отказать.
Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН) в пользу ФГБУ Московская областная ЛСЭ Минюста России расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.
Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН) в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА (получатель:).
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда В.А. Полыга
Решение в окончательной форме изготовлено 17 января 2025 года