Решение в окончательной форме изготовлено: 21.07.2025
Дело № 2-1264/2025
УИД 27RS0006-01-2025-000667-62
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Хабаровск 7 июля 2025 года
Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Коваленко А.О., при секретаре судебного заседания Лебедевой А.А., с участием представителя истца ФИО3, ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования тем, что ФИО5 принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании вступившего в законную силу решения Хабаровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Вышеуказанный дом, а также земельный участок под ним с кадастровым номером № ранее принадлежал бывшей супруге истца ФИО1. После смерти ФИО1 право на 1/2 доли в общей долевой собственности на жилой дом на основании решения суда стало принадлежать истцу, однако право на земельный участок за истцом не оформлялось. Истцу стало известно, что земельный участок, на котором располагается данный жилой дом, принадлежит третьему лицу. В 2023 году истец обратился в Хабаровский районный суд <адрес> с исковым заявлением с требованием об отчуждении имущества из чужого незаконного владения. В ходе судебного разбирательства было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности ФИО4. Истец считает, что с момента государственной регистрации права собственности на 1/2 доли в праве на жилой дом ему принадлежит на праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве собственности на земельный участок в силу принципа единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Однако решением Хабаровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения было отказано по причине избрания неверного способа защиты нарушенного права. Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Хабаровского районного суда <адрес> оставлено без изменения. Земельный участок после смерти ФИО1 стал принадлежать ФИО2 в порядке наследования. Право собственности на земельный участок за ФИО2 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в законную силу решения суда, по которому истец признавался собственником 1/2 доли в праве собственности на дом (ДД.ММ.ГГГГ) и после регистрации соответствующего права в Росреестре (ДД.ММ.ГГГГ). Однако это не помешало ФИО2 зарегистрировать право собственности на земельный участок и стать единственным его собственником. Как было установлено в суде и отражено в апелляционном определении по делу № ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ была выдана доверенность ФИО7 на представление интересов по вопросу получения свидетельств о государственной регистрации права собственности, заключения, регистрации договоров купли-продажи с правом получения денежных средств, определять по своему усмотрению условия договоров купли-продажи на земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умерла. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после смерти ФИО2, ФИО9, действуя на основании доверенности, выданной ФИО2, продала земельный участок ФИО10. ФИО10 продал земельный участок ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Заключение договора и регистрация сделки по продаже земельного участка ФИО10 проходили после смерти доверителя, по этой причине данная сделка является ничтожной. К отношениям подлежат применению последствия ничтожности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Таким образом, ФИО9, действую в интересах ФИО8, не имела права продавать земельный участок с кадастровым номером №, так как 1/2 доли в общей долевой собственности принадлежит истцу, а также по причине недействительности выданной ей доверенности. В силу того, что сделка по продаже земельного участка между ФИО7 (действовавшей на основании недействительной доверенности) и ФИО10 является недействительной ничтожной сделкой – недействительной являются и все последующие сделки с данным имуществом, то есть сделка купли-продажи между ФИО10 и ФИО4
С учетом увеличения исковых требований просит признать сделку по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № недействительной; применить последствия недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, признать недействительным зарегистрированное за ФИО4 права собственности на земельный участок, и аннулировать запись о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости.
Истец ФИО5 в суд не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщил, обеспечил явку представителя.
Руководствуясь положениями статей 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ), суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что полагает, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку о сделке он узнал лишь в 2023 году при рассмотрении гражданского дела №. Информация ЕГРН о собственниках недвижимого имущества является закрытой.
В судебном заседании ответчик ФИО4 с исковыми требованиями не согласился, пояснив суду, что истец указывает, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ, в котором он постоянно проживает. Требования о признании права собственности на 1/2 доли земельного участка вытекают, по его мнению, на основании действующего права собственности на 1/2 долю в жилом доме. Как собственник жилого помещения истец с 2012 года должен был согласно сформированной им позиции нести расходы и на содержание участка, оплачивать налоги и сборы, установить собственника земельного участка. Собственник объекта недвижимости в сельском поселении обязан знать и соблюдать границы земельного участка, огораживать их и нести соответствующие обязанности, предусмотренные правилами благоустройства. Сведения о заключении сделки от ДД.ММ.ГГГГ находились в открытых источниках, следовательно, обстоятельства объективно препятствующие реализовать право на судебную защиту в установленных законом срок, отсутствовали. Просит применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований. Спорный земельный участок приобрел для матери в 2013 году, сразу после сделки при осмотре данного участка встречал ФИО5, которого поставил в известность о приобретении земельного участка по договору купли-продажи, на что ФИО5 сообщил ему, что намерен с ним судиться, однако в итоге никаких действий не предпринимал до 2023 года. После этой встречи ФИО5 больше не появлялся на земельном участке, не пользовался домом, который на тот момент уже находился в непригодном для жилья состоянии. Налог за земельный участок с 2013 года платил он, а не истец. Вместе с тем, оспариваемая сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ. За защитой нарушенного права с настоящим иском истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечению установленного законом срока.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела в совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Принцип состязательности реализуется в процессе доказывания, то есть установления наличия либо отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, и иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, в процессе обоснования сторонами своей правовой позиции, где в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с частью 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, решением Хабаровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО5 к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом; признано право собственности ФИО5 на 1/2 долю в праве собственности на жилой <адрес>.
На основании решения Хабаровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО5 на 1/2 долю жилого дома с кадастровым номером 27:17:0400501:95, расположенного по адресу: <адрес>, что усматривается из выписки из ЕГРН, реестрового дела.
Сведений о зарегистрированных правах на вторую долю указанного жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости не имеется.
Как следует из выписки из ЕГРН, а также реестрового и кадастрового дел, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Лит.А, принадлежит на праве собственности ФИО4 на праве собственности, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно материалам реестрового и кадастрового дел в отношении земельного участка кадастровым номером №, на основании договора купли продажи ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок был приобретен ФИО1 (супругой ФИО5) в собственность. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
После смерти ФИО1 (умершей ДД.ММ.ГГГГ) на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принято наследство, состоящее из земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ была выдана доверенность ФИО7 на представление интересов по вопросу получения свидетельств о государственной регистрации права собственности, заключения, регистрации договоров купли-продажи с правом получения денежных средств, определять по своему усмотрению условия договоров купли-продажи на земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером №
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, действуя на основании доверенности, выданной ФИО2, продала земельный участок с кадастровым номером № ФИО10. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО10 продал земельный участок ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на спорный земельный участок перешло ФИО4 по заявлению о регистрации о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, Лит.А, на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО8 умерла ДД.ММ.ГГГГ, ФИО10 умер ДД.ММ.ГГГГ.
Вышеуказанные обстоятельства установлены решением Хабаровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.
Истец, полагает, что право собственности на земельный участок возникло у него в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на 1/2 доли в праве на жилой дом, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта согласно положениям пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ).
При этом, обращаясь в суд с указанным иском, истец ссылается на то, что сделки купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, а также от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 являются ничтожными в силу закона, поскольку на момент отчуждения земельного участка ФИО10 ФИО8, от имени которой по доверенности действовала ФИО9, умерла, в связи с чем доверенность утратила силу, соответственно ФИО9 не имела права на заключение сделки.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком.
Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
ФИО5 доказательств владения земельным участком на праве собственности суду не предоставил, регистрация перехода права собственности на 1/2 долю жилого дома на основании решения Хабаровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не означает автоматического возникновения в силу закона права собственности истца на земельный участок в размере 1/2 доли.
Следует также отметить, что из представленных ответчиком зоографических снимков усматривается, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, находится в полуразрушенном, непригодном для проживания состоянии, что свидетельствует о том, что истец на протяжении длительного времени мер к сохранности своего имущества не предпринимал, домом по назначению не пользовался.
Спорный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику ФИО4, право собственности зарегистрировано в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке, что подтверждается сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
По смыслу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу абзаца первого пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В силу абзаца 2 пункт 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ предусмотрено, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается в связи со смертью лица, выдавшего доверенность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 189 ГК РФ если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
Из материалов дела усматривается, что ФИО8 оформила доверенность ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, выразив в ней волеизъявление, в том числе на продажу земельного участка с кадастровым номером №
ФИО8 умерла ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя 11 дней после оформления доверенности. Земельный участок ФИО9 продала ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ, то есть через месяц и 10 дней после смерти ФИО2.
Доказательств того, что ФИО9 была извещена о смерти ФИО2 и прекращении действия доверенности материалы дела не содержат, суду не представлено, как не представлено и доказательств осведомленности ФИО10 о недействительности доверенности, выданной ФИО2 ФИО7, в момент заключения сделки купли-продажи.
Исходя из указанного, права и обязанности, приобретенные ФИО10 по следке купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сохранили силу.
Кроме того, добросовестным приобретателем признается лицо, приобретшее имущество у другого лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (статья 302 ГК РФ).
В силу абзаца 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Предусмотренный статьей 302 ГК РФ способ защиты применяется при условии, что вещь находится в фактическом владении лица, которое возмездно приобрело эту вещь у несобственника, не зная об отсутствии у того соответствующих правомочий, а собственник утратил владение вещью по своей воле.
По смыслу названной нормы и статьи 10 ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.
ФИО4 приобрел спорный земельный участок у ФИО10, право собственности которого на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
Сделка являлась возмездной, на момент заключения сделки ФИО4 не знал и не мог знать о том, что ФИО9 не имела права на отчуждение земельного участка ФИО10 в связи со смертью ее доверителя ФИО2. Более того, ФИО4 приобрел земельный участок у следующего собственника – ФИО10, волеизъявление которого на продажу данного земельного участка никем не оспаривалось.
Стороной истца не представлены доказательства недобросовестности ответчика (покупателя) ФИО4. Никаких сведений о ФИО5 и его правах на приобретаемое ФИО4 имущество не имелось в документах. В связи с чем утверждать, что ФИО4 являлся недобросовестным приобретателем, оснований не имеется.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
По общему правилу срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет 3 года (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Сделки, которые истец просит признать недействительными в силу ничтожности совершены ДД.ММ.ГГГГ (право собственности на земельный участок ФИО10 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) и ДД.ММ.ГГГГ (право собственности на земельный участок ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ).
С настоящим исковым заявлением в суд ФИО5 обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии более 10 лет со дня исполнения обеих сделок.
Таким образом, срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском ФИО5 пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Доводы представителя истца о том, что истец не владел информацией о нынешнем собственнике спорного земельного участка до рассмотрения гражданского дела №, поскольку информация о собственниках в ЕГГРН закрытая, суд находит несостоятельными.
Из пояснений ответчика, данных в ходе судебного разбирательства, усматривается, что ФИО4 лично сообщал ФИО5 о факте приобретения земельного участка в собственность после совершения сделки в 2013 году, что истцом не опровергнуто.
До ДД.ММ.ГГГГ информация в Росреестре носила открытый характер, выписки из ЕГРН предоставляли информацию о собственниках, включая ФИО, и были доступны для широкого круга лиц.
Соответственно истец не лишен был возможности своевременно узнать о совершенной сделке и собственнике земельного участка для своевременного обращения в суд с иском.
Вместе с тем, учитывая истечение пресекательного десятигодичного срока для оспаривания сделки, доводы о том, что истец узнал о нарушении своих прав лишь в 2023 году, правового значения не имеют.
При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.О. Коваленко