Решение по делу № 2-1588/2025 от 29.12.2025 - о признании мнимой сделкой договор мены квартир к Управлению Росреестра по Амурской области о возложении обязанности погасить регистрационные записи перехода права собственности.

Дело № 2-1588/2025-М-1463/2025

28RS0017-01-2025-002538-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2025 года г. Свободный

Свободненский городской суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Арестовой Е.В.,

при секретаре Демидовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании мнимой сделкой договор мены квартир к Управлению Росреестра по Амурской области о возложении обязанности погасить регистрационные записи перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Свободненский городской суд с иском к ФИО2 о признании мнимой сделкой договор мены квартиры, заключенной между ней и ответчиком.

В обоснование заявленных требований истцом указано следующее.

ФИО2 принадлежала квартира, расположенная по адресу: --, с кадастровым номером: --.

ФИО1 принадлежала квартира, расположенная по адресу: --, --, --, с кадастровым номером: --.

12 января 2024 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор мены квартир. Согласно данному договору ФИО1 и ФИО2 произвели обмен, принадлежащих сторонам квартир, Мена квартир производилась без доплаты.

Данный договор являются мнимой сделкой. Стороны в права пользования квартир не вступали и имущество фактически друг другу не передавали.

Данная (ничтожная) сделка была зарегистрирована в Едином Государственном пре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, номер и дата государственной регистрации права ---от 16.01.2024г.

Стороны для вида осуществили ее формальное исполнение. Однако, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

На основании изложенного, истец просит суд признать мнимой сделкой договор мены квартир от 12 января 2024 года, заключённый между ФИО1 и ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: --, с кадастровым номером: -- и квартиры, расположенной по адресу: --, --, --, с кадастровым номером: -- и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области погасить регистрационную запись перехода права собственности -- от 16.01.2024 года.|

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности уточнил заявленные исковые требования и просил суд: -

-признать мнимой сделкой договор мены квартир от 12 января 2024 года, заключённый между ФИО1 и ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: --, с кадастровым номером: -- и квартиры, расположенной по адресу: --, --, --, с кадастровым номером: --;

-обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области погасить регистрационную запись перехода права собственности -- от 16.01.2024 года;

-обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области погасить регистрационную запись перехода права собственности -- от 16.01.2024 года.

Также, представитель истца заявил ходатайство о привлечении Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области к участию в деле в качестве соответчика.

Определением от 17.11.2025 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области привлечено к участию в деле в качестве соответчика по делу.

В судебное заседание 15.12.2025 года истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена. Представитель истца ФИО3 ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание также не явилась, заявила письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, в котором также указала, что против заявленных ФИО1 исковых требований не возражает.

Представитель привлеченного в качестве соответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО5 ходатайствовала об участии в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, однако, организовать ВКС не представилось возможным в связи с отсутствием технической возможности.

От представителя соответчика поступили письменные возражения на исковое заявление, в котором заявлено о том, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области является не надлежащим ответчиком по делу и заявленные к соответчику исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки являются ее стороны. Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения права на недвижимое имущество и сделок с ним является вступивший в законную силу судебный акт. Если в резолютивной части судебного акта будет решен вопрос о наличии или отсутствии права, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН. На основании изложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, отказать. В остальной части, просит суд вынести решение на усмотрение суда.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Изучив позиции сторон, представленные суду письменные доказательства и нормы права, регулирующие спорные правоотношения, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.12, ч.1 ст.56, ч.1 ст.57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствие со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд распределял бремя доказывания между сторонами и рассматривает дело по имеющимся в нём доказательствам и заявленным сторонами требованиям.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствие с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.1,2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, п.п. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1, 2 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ, условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара, следовательно, существенным условием договора мены является условие о предмете обмена.

В силу ст. 550, п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 570 ГК РФ если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Таким образом, из приведенных положений закона следует, что существенным условием договора мены является условие о двух его предметах, которые должны быть индивидуализированы в соглашении между сторонами, которое заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Как установлено судом, 12.01.2024 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор мены квартир, по условиям которого, стороны произвели обмен принадлежащих им на праве собственности квартир – -- жилой площадью 39,2 кв.м. этаж 7, расположенной по адресу: --, кадастровый --, принадлежащей ФИО2 (регистрационная запись в ЕГРН --) и --, жилой площадью 54,2, этаж 1, расположенной по адресу: --, --, --, кадастровый --, принадлежащей ФИО1 (регистрационная запись в ЕГРН --).

Таким образом, указанным договором согласовано существенное условие, т.к. предметы обмена в оспариваемом договоре индивидуализированы и позволяют их определить с достоверностью.

По условиям договора мены квартир стороны определили, что обмен квартирами, несмотря на их разную стоимость производится без доплаты (п. 7 Договора).

Полагая, что договор мены квартир от 12.01.2024 года является мнимой сделкой, а потому должен быть признан недействительным, истец указывает, что фактически стороны в права пользования на обмененные квартиры не вступали и имущество фактически друг другу не передавали.

Оценивая данные доводы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ч. 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. 3).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла указанной нормы права, для признания сделки мнимой, необходимо установить, что на момент совершения сделки, стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом, обязательным условием признания сделки мнимой, является порочность воли каждой из её сторон.

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять, либо требовать ее исполнения.

Целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально не существующих прав и обязанностей. Мнимый характер сделки предполагает, что ее стороны действовали недобросовестно (в ущерб интересам третьих лиц и ради собственной выгоды).

При этом, следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом, сохранив контроль соответственно, продавца или учредителя управления за ним.

Следовательно, для признания сделки мнимой необходимо установление того факта, что обе стороны сделки действовали недобросовестно. Мнимый характер сделки выдает и такое поведение ее сторон в период после совершения сделки, которое никак не учитывает произведенных сделкой правовых последствий, т.е., контрагенты продолжают вести себя так, как будто и не заключали соответствующего договора.

Если хотя бы у одной из сторон имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, то мнимый характер сделки исключается. Согласно п. 10 Договора указано, что объекты недвижимости будут переданы сторонами друг другу после государственной регистрации настоящего Договора в установленном законом порядке. Акт приема-передачи не составлялся и составляться не будет.

Из материалов регистрационного дела, представленного суду Управлением Росреестра по Амурской области, установлено, что 12.01.2024 года от ФИО1 и ФИО2 были приняты заявления и документы для перехода права на принадлежащие им объекты недвижимости в соответствие с заключенным договором мены квартир. Данные заявления подписаны заявителями собственноручно, поданы лично в ГАУ «МФЦ Амурской области», о чем свидетельствует печать учреждения и соответствующие отметки. Исходя из даты и времени принятия заявлений, стороны присутствовали при подаче документов совместно.

Договор мены квартир от 12.01.2024 года, представленный сторонами для регистрации перехода прав, подписан ФИО2 и ФИО1

Согласно выпискам из ЕГРН от 21.10.2025, переход права собственности на основании договора мены квартир от 12.01.2024 года зарегистрирован, произведены запись -- от 16.01.2024 года о возникновении права собственности у ФИО1 на квартиру по адресу: -- запись -- от 16.01.2024 года о возникновении права собственности у ФИО2 на квартиру по адресу: --, г. -- Локомобильный, --.

С 23.01.2024 года ФИО2 зарегистрирована по месту жительства по адресу: --, г. -- --, --, а ФИО1 зарегистрирована по адресу: --, что подтверждается копиями паспортов, представленных в материалах дела и сведениями о регистрации по месту жительства сторон, полученных на основании запросов суда.

Таким образом, из представленных суду документов с очевидностью следует, что стороны не только формально заключили договор мены квартир, но и передали друг другу во владение, пользование и распоряжение предметы договора, т.к. местом жительства каждой из сторон стали приобретенные в результате мены по договору от 12.01.2024 года жилые помещения.

Согласно полученных судом справочных сведений, ФИО1 приходится -- ФИО2, что объясняет включение в договор условие об обмене квартир не равноценной стоимости без доплаты.

При этом, доводы истца о том, что фактически стороны в права пользования на обмененные квартиры не вступали и имущество фактически друг другу не передавали, какими либо доказательствами, в суде подтверждены не были.

Мотивы заключения мнимой сделки и подтверждение недобросовестности действий сторон при ее заключении, суду также не приведены.

Как следует из п. 3 ст. 432 ГК РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Истец ФИО1 в течение длительного времени не оспаривала договор мены, снялась с регистрационного учета по месту жительства в ранее принадлежащем ей жилом помещении по адресу: --, --, -- оформила регистрацию в жилом помещении, полученном в результате оспариваемой сделки по адресу: --, --, --, которая имеет меньшую площадь, что соответственно, уменьшило ее расходы по содержанию жилья.

Доказательств того, что истец фактически не несла расходы по содержанию полученного ею в собственность в результате сделки жилого помещения, а продолжала оплачивать коммунальные услуги по прежнему адресу, суду не представлено. Также не представлено таких доказательств стороной ответчика.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что соглашение об обмене жилыми помещениями сторонами не исполнялось, жилые помещения сторонами друг другу не передавались и, соответственно, не принимались, у суда не имеется.

Поведение ФИО1, как стороны сделки, заявляющей о ее недействительности, по мнению суда, является недопустимым и влечет применение принципа эстоппеля, поскольку в силу пункта 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

По смыслу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Злоупотребление связано не с содержанием права, а с его осуществлением, так как при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

В связи с этим, суд не принимает признание иска ФИО2, т.к. полагает, что оно не соответствует закону и его принятие повлечет нарушение прав и законных интересов иных лиц.

В ходе рассмотрения дела, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор мены квартир от 12.01.2024 года являлся выражением согласованной воли его сторон, которые имели намерение на совершение данной сделки и пришли к соглашению обо всех существенных условиях договора и данные условия впоследствии ими были исполнены.

Учитывая, что доказательств мнимости совершенной сделки по обмену квартирами между ФИО1 и ФИО2 суду не предоставлено, оснований для признания данной сделки недействительной, судом не усматривается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных ею исковых требований, как к ФИО2, так и к Управлению Росреестра по Амурской области о возложении обязанности погасить регистрационные записи перехода права собственности -- от 16.01.2024, -- от 16.01.2024.

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании мнимой сделкой договор мены квартир к Управлению Росреестра по Амурской области о возложении обязанности погасить регистрационные записи перехода права собственности -- от 16.01.2024, -- от 16.01.2024, отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Свободненский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Арестова Е.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.12.2025 года