Дело №2-17/2025 (2-239/2024; 2-3895/2023) ...
УИД: 54RS0018-01-2023-003872-65
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«26» марта 2025 г. город Искитим, Новосибирская область
Резолютивная часть решения оглашена 26.03.2025
Мотивированное решение составлено Дата
Искитимский районный суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Казак Ю.А.,
при секретаре судебного заседания Большаковой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области обратился в суд с иском к ответчику о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества – здание, кадастровый Номер, местоположение: <Адрес>, площадь 68,2 кв.м., назначение: жилое, наименование: жилой дом.
Требования истца мотивированы тем, что 02.09.2022 между ФИО1 и департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области был заключен договор Номер аренды земельного участка с кадастровым Номер, площадью 704 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Срок договора аренды 30 месяцев. 21.12.2022 ФИО1 зарегистрировал право собственности на жилой дом с кадастровым Номер, площадью 68,2 кв.м., расположенный в границах указанного земельного участка. После чего, 11.01.2023 и 30.05.2023 ФИО1 обращался к истцу с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ). При этом истцом были приняты решения об отказе в предоставлении указанного земельного участка в собственность в связи с тем, что возведенное ФИО1 строение не обладало признаками жилого помещения, не было обеспечено инженерными системами. Решением Центрального районного суда <Адрес> от 17.07.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 14.11.2023, отказ истца в предоставлении ответчику земельного участка в собственность без проведения торгов признан незаконным. Дата истец заключил с ответчиком договор купли-продажи Номер земельного участка с кадастровым Номер. Вместе с тем, возведенное на земельном участке строение не является жилым помещением (жилым домом), не обладает признаками завершенности строительства, поскольку не отвечает требованиям обеспеченности инженерными системами. Регистрация за ответчиком права собственности на спорный объект как на здание (жилой дом) нарушает права департамента как органа, уполномоченного на распоряжение областными земельными участками.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала заявленные исковые требования, настаивала на их удовлетворении, указала, что проведенными по делу судебными строительно-техническими экспертизами установлено, что на момент регистрации права собственности спорный объект не являлся завершенным строительством объектом, пригодным для постоянного проживания граждан. В ходе рассмотрения дела ответчиком были проведены работы по устранению недостатков, приведенных в содержании заключения эксперта, то есть, выполнена реконструкция объекта. Вместе с тем, документы, подтверждающие проведение реконструкции здания, технический план ответчиком не представлены, соответствующие изменения не были внесены в ЕГРН. Таким образом, в ЕГРН содержится недостоверная информация о годе завершения строительства объекта. Нарушение прав истца заключается в неполучении арендной платы от пользования ответчиком земельным участком до момента фактического завершения строительства здания. Обратила внимание, что регистрация права собственности ответчика на объект недвижимости была осуществлена в упрощенном порядке, на основании декларации.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указал, что ФИО1 действовал добросовестно, обратился к кадастровому инженеру, которым был подготовлен технический план, замечаний к возведенному зданию не поступало, право собственности ответчика было зарегистрировано в установленном порядке. В настоящий момент объект полностью соответствует критериям, предъявляемым законодательством к жилому помещению. ФИО1 были устранены несущественные недостатки, площадь и основные характеристики здания при этом не изменились.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание при надлежащем извещении не явились, возражений, ходатайств не представили.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Новосибирской области в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, возражений, ходатайств не представил.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Государственной жилищной инспекции Новосибирской области – ФИО7 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Новосибирской области – ФИО8 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 157 ГПК РФ лица, участвующие в деле и не принимавшие участия в заседании до перерыва, не извещаются о перерыве и признаются надлежаще уведомленными о времени и месте проведения заседания после перерыва, если они признаны уведомленными о времени и месте проведения заседания, начатого до перерыва.
С учетом изложенного суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, оценив доказательства по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы ( п. 1 ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3).
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5).
Судом установлено, что 02.09.2022 между Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и ФИО1 заключен договор Номер аренды земельного участка с кадастровым Номер, площадью 704 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (том 1 л.д. 34-38). Данный договор заключен на срок 30 месяцев.
21.12.2022 зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым Номер, площадью 68,2 кв.м., расположенного в границах указанного земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 22-28). В качестве правоустанавливающего документа указан технический план здания от 14.12.2022, подготовленный кадастровым инженером ФИО6 Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <Адрес>. Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым Номер, имеет назначение – жилое, наименование: жилой дом, материал наружных стен здания – деревянные, год завершения строительства – 2022, площадь здания – 68,2 кв.м.
11.02.2023 и 30.05.2023 ФИО1 обращался в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым Номер в собственность за плату без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, предусматривающего, что без проведения торгов может быть осуществлена продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно акту Номер от 18.01.2023 о проверке использования государственного недвижимого имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, составленному на основании приказа департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 18.01.2023 Номер «О проверке использования недвижимого имущества Новосибирской области», установлено, что в границах земельного участка расположен объект, принадлежащий на праве собственности ФИО1 Фундамент дома ленточный, материал железо-бетон. Материал стен – брус. Выполнено утепление потолка и пола 150 мм., материал базальт. Коммуникации (отопление, электроосвещение, водоснабжение, водоотведение) к дому не подведены. Иных объектов хозяйственного, бытового назначения на земельном участке не имеется. На момент осмотра жилой дом не эксплуатируется – отсутствуют коммуникации, не произведены внутренние отделочные работы, для проживания не используется (том 1 л.д. 53-57).
Согласно акту Номер от 08.06.2023 о проверке использования государственного недвижимого имущества, находящегося в собственности Новосибирской области, составленному на основании приказа департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 02.06.2023 Номер «О проверке использования недвижимого имущества Новосибирской области», установлено, что в пределах земельного участка на момент осмотра расположен объект недвижимости, общей площадью 68,2 кв.м., с кадастровым Номер. Фундамент дома ленточный, материал железобетон. Материл стен – брус. На момент осмотра отделка фасада и внутренние отделочные работы не произведены, крыша (профлист), дверные и оконные проемы установлены. В доме расположено имущество: раковина, чугунная печь, поверхностный насос для воды, диван и ковры. Инженерное оборудование: отопление – печное, электроосвещение – электростанция бензиновая СГБ 3500Р ПРО, водоотведение – канализация, водоснабжение со слов ФИО1 – скважина, паспорт на скважину отсутствует. Земельный участок с кадастровым Номер, общей площадью 704 кв.м., на 11% занят объектом недвижимости (согласно сведений, указанных в выписке из ЕГРН от 31.05.2023 Номер, «Жилой дом») с кадастровым Номер (том 1 л.д. 62-67).
Истцом были приняты решения от 23.01.2023 и от 07.06.2023 об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, мотивированные тем, что на моменты обращения ответчика с соответствующими заявлениями возведенный на земельном участке объект не обладал признаками жилого помещения, так как не был обеспечен инженерными системами, что свидетельствует о недостижении цели предоставления земельного участка в аренду, а именно – для строительства индивидуального жилого дома.
Согласно решению Центрального районного суда города Новосибирска от 17.07.2023, оставленному без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 14.11.2023, признан незаконным отказ в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка, выраженный в уведомлениях департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 23.01.2023, от 07.06.2023. На департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 30.05.2023 о предоставлении земельного участка.
25.01.2024 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка Номер, согласно п. 1.1 которого Продавец (департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области) обязуется передать в собственность Покупателя (ФИО1)., а Покупатель обязуется принять и оплатить о цене и на условиях договора земельный участок, находящийся в государственной собственности Новосибирской области, с кадастровым Номер, площадью 704 кв.м., адрес: <Адрес>, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с п. 1.2 указанного договора на участке имеется объект недвижимого имущества – жилое здание «жилой дом». Площадь 68,2 кв.м., кадастровый Номер, находящееся в собственности Покупателя (том 2 л.д. 193-197).
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка Номер от 25.01.2024 в собственность ФИО1 передан земельный участок с кадастровым Номер, площадью 704 кв.м., адрес: <Адрес>, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Оплата по договору произведена в полном объеме в установленные договором купли-продажи земельного участка сроки (том 2 л.д. 197).
По ходатайству представителя истца в ходе судебного разбирательства по делу назначена судебная стоительно-техническая экспертиза.
Заключение экспертов Номер от 14.08.2024, составленное АНО АСЭ «СтройТехЭксперт» (том 3 л.д. 104 – 154), содержит следующие выводы:
- в ходе визуально-инструментального осмотра жилого дома, кадастровый Номер, зафиксировано, что данный жилой дом обеспечен следующими инженерными коммуникациями: канализация – выгребная яма, электроснабжение – центральное, отопление – печное на твердом топливе, вентиляция – естественная, холодное водоснабжение – скважина, горячее водоснабжение – отсутствует, газоснабжение – отсутствует;
- объект недвижимого имущества – здание, кадастровый Номер, местоположение: <Адрес>, площадь 68,2 кв.м., назначение: жилое, наименование: жилой дом, не подключен к централизованным инженерным сетям, кроме электроснабжения;
- объект недвижимого имущества – здание, кадастровый Номер, не является завершенным строительством жилым помещением, т.к. необходима его реконструкция и переустройство в целях обеспечения соответствию требованиям строительно-технической нормативной документации;
- объект недвижимого имущества – здание, кадастровый Номер, не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», п.22;
-Объект недвижимого имущества – здание, кадастровый Номер, не может являться пригодным для постоянного проживания граждан.
Согласно исследовательской части заключения приведенные выводы обусловлены следующими нарушениями, обнаруженными при строительстве объекта недвижимого имущества – здания, кадастровый Номер:
1. Расстояние от туалета до жилого дома на земельном участке составляет 6 м., а от туалета до скважины – 20 м., что нарушает требования СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 г. Номер), п. 7.1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен ближайшего дома необходимо принимать не менее 12 м., до источника водоснабжения (колодца) – не менее 25 м.;
2. Расстояние от жилого дома до канализационного колодца (выгребной ямы) составляет 1,27 м., что противоречит требованиям Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2021 г. №3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологическое требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидических (профилактических) мероприятий», п. 19. Расстояние от выгребов и дворовых уборных с помойницами до жилых домов, зданий и игровых, прогулочных и спортивных площадок организаций воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи, и медицинских организаций, организаций социального обслуживания, детских игровых и спортивных площадок должно быть не менее 10 метров и не более 100 метров, до туалетов – не менее 20 метров;
3. Высота от пола до потолка в свету в жилом доме составляет 2,23 м., что не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», п. 22. Высота (от пола до потолка) комнат, кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м., а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. Новосибирская область относится к климатическому подрайону – IВ, таким образом, высота (от пола до потолка) в жилом доме должна быть не менее 2,5 м.;
4. Устье дымовой трубы печного отопления не защищено от попадания атмосферных осадков, что противоречит требованиям Приказа МЧС РФ от 21 февраля 2013 г. №116 №Об утверждении свода правил СП 7.13130 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», п. 5.12. Устья дымовых труб следует защищать от атмосферных осадков. Зонты, дефлекторы и другие насадки на дымовых трубах не должны препятствовать свободному выходу дыма;
5. Устье дымовой трубы печного отопления расположено на уровне конька кровли, что нарушает требования Приказа МЧС РФ от 21 февраля 2013 г. №116 №Об утверждении свода правил СП 7.13130 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности», п. 5.10. Высоту дымовых труб от колосниковой решетки до устья следует принимать не менее 5 м. Высоту дымовых труб, размещаемых на расстоянии, равном или большем высоты сплошной конструкции, выступающей над кровлей, следует принимать: не менее 500 мм. – над плоской кровлей; не менее 50 мм. – над коньком кровли или парапетом при расположении трубы на расстоянии до 1,5 м. от конька или парапета; не ниже конька кровли или парапета – при расположении дымовой трубы на расстоянии от 1,5 до 3 м. от конька или парапета; не ниже линии, проведенной от конька вниз по углом 10 градусов к горизонту, - при расположении дымовой трубы от конька на расстоянии более 3 м.
Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО и ФИО дали единообразные пояснения, что все выявленные при строительстве объекта нарушения являются несущественными и устранимыми.
Суд находит заключение экспертов Номер от 14.08.2024, составленное АНО АСЭ «СтройТехЭксперт», допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом №73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Экспертное заключение составлено лицами, обладающими специальными познаниями в данной области, соответствующим профессиональным образованием, опытом работы, по результатам детального изучения исследуемого вопроса. Заключение является полным и мотивированным, выводы экспертов логичны и последовательны, заключение содержит описание проведенного исследования, результаты исследования, оно не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение; в самом заключении имеются ссылки на нормативно-техническую документацию, методические руководства и литературу, использованные при производстве экспертизы, произведены необходимые расчеты. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, в связи с чем, оснований не доверять данному экспертному заключению не имеется.
При этом 17.09.2024 ответчик ФИО1 обратился к руководителю департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области с заявлением о проведении осмотра принадлежащего ему объекта с кадастровым Номер в связи с тем, что замечания, указанные экспертами АНО АСЭ «СтройТехЭксперт» в заключении, были устранены в полном объеме (том 3 л.д. 187).
Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области отказал ФИО1 в проведении осмотра, поскольку как объект недвижимости, так и земельный участок не находятся в собственности Новосибирской области (том 3 л.д. 189)
По ходатайству представителя ответчика по делу назначена строительно-техническая экспертиза с целью проверки устранения нарушений, выявленных при строительстве объекта недвижимости с кадастровым Номер.
Согласно заключению экспертов Номер от 10.02.2025, составленное АНО АСЭ «СтройТехЭксперт» (том 4 л.д. 62 – 140):
- экспертами установлено, что несоответствия объекта недвижимого имущества с кадастровым Номер, изложенные в заключении экспертов АНО АСЭ «СтройТехЭксперт» Номер от 14.08.2024, являются устранимыми. Способы устранения относятся к строительно-монтажным работам:
1. Перенос деревянного туалета;
2. Перенос канализационного колодца (выгребной ямы);
3.Увеличение высоты потолка путем подъема балок перекрытия на высоту 470 мм.;
4. Увеличение высоты дымовой трубы путем ее наращивания сваркой либо заменой на более длинный элемент трубы;
- в ходе визуально-инструментального осмотра экспертами зафиксировано, что ответчиком устранены несоответствия объекта недвижимого имущества с кадастровым Номер, требованиям норм действующего законодательства, изложенным в заключении экспертов АНО АСЭ «СтройТехЭксперт» Номер от 14.08.2024;
- расстояние от туалета до жилого дома составляет 18,5 м., а от туалета до скважины – 28,4 м., что соответствует требованиям СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 г. Номер), п. 7.1;
- высота от пола до потолка в свету в жилом доме составляет 2,7 м., что соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», п. 22;
- устье дымовой трубы печного отопления расположено выше уровня конька кровли на расстоянии более 500 мм., следовательно, высота дымовой трубы системы печного отопления соответствует требованиям Приказа МЧС РФ от 21 февраля 2013 г. №116 №Об утверждении свода правил СП 7.13130 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности»;
- в соответствии с действующими строительными нормами и правилами РФ жилой дом является объектом завершенного строительства, что соответствует Положению по проведению строительного контроля при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, СДОС-03-2009 (утв. Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору). Исследуемый объект недвижимого имущества с кадастровым Номер может считаться пригодным для постоянного проживания граждан;
- в ходе осмотра экспертами зафиксировано, что для постоянного проживания граждан наличие инженерно-технического обеспечения жилого дома (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция) соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», п. 12.
Заключение судебной экспертизы судом принимается как достоверное и на основании ст.ст. 55, 79 ГПК РФ допустимое доказательство. В соответствии со ст. 79 ГПК РФ обстоятельства, для установления которых требуются специальные познания, должны подтверждаться заключением судебной экспертизы. Заключение составлено квалифицированными специалистами, имеющими специальные познания, поэтому оснований не доверять ему у суда не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Экспертиза проведена на основании материалов дела и исследования экспертами спорного объекта недвижимости. Порядок назначения экспертизы, порядок ее проведения, форма и содержание заключения, его оценка, определенные статьями 79, 80, 84 - 86 ГПК РФ соблюдены.
Заключение в установленном законом порядке не оспорено (ст. 87 ГПК РФ).
Оснований для критической оценки заключения судебной экспертизы у суда не имеется.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО, ознакомившись с техническим планом объекта с кадастровым Номер, пояснил, что указанные в нем характеристики объекта в настоящий момент не изменились, при устранении нарушений не изменилась высота здания, высота потолков увеличилась за счет поднятия балок перекрытия.
Таким образом, доводы представителя о том, что на дату регистрации права собственности ответчика, то есть, по состоянию на 21.12.2022, спорный объект недвижимости не являлся завершенным строительством объектом, не соответствовал критериям, предъявляемым законодателем к жилому помещению, нашли свое подтверждение и подтверждаются приведенным заключением экспертов Номер от 14.08.2024, составленное АНО АСЭ «СтройТехЭксперт».
Вместе с тем, судом установлено, что на дату вынесения настоящего решения выявленные нарушения были устранены, объект недвижимости с кадастровым Номер является объектом завершенного строительства, отвечает понятию жилого дома, пригоден для постоянного проживания.
Доказательств обратного истцом не представлено.
При этом суд отклоняет довод истца о том, что не установлено наличие возможности подключения спорного объекта к централизованным сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения.
Согласно п. 12 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Таким образом, в жилых помещениях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях.
Не может служить основания для признания жилого помещения непригодным для проживания отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном дома (пункт 41 Положения).
Согласно информации, представленной МУП «КБУ» от 14.10.2024 (том 3 л.д. 238), отсутствует техническая возможность подключения спорного объекта недвижимости к централизованной системе холодного водоснабжения в связи с существующим дефицитом объемом питьевой воды, согласно схемы водоснабжения <Адрес> на 2024 год и на период до 2040 года, утвержденной постановлением администрации <Адрес> от 25.10.2023 Номер. Рекомендовано использовать резервный источник водоснабжения (скважина).
В соответствии с информацией, представленной и.о. главы Мичуринского сельсовета Искитимского района Новосибирской области по состоянию на 04.10.2024 и на 26.03.2025, на <Адрес> (к которой относится спорный объект) отсутствуют централизованные инженерные сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, возможность подключения отсутствует.
Таким образом, судом установлено отсутствие на дату вынесения настоящего решения объективной возможности подключения принадлежащего ответчику объекта недвижимости к централизованным инженерным сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения.
С учетом изложенного, принимая во внимание положения Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года Номер «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», допускающего отсутствие водопровода и канализированных уборных в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях, у суда отсутствуют основания для признания спорного объекта непригодным для постоянного проживания по указанному критерию.
Согласно толкованию, изложенному в абз. 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Номер, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Номер от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Основной целью использования данного способа защиты является устранение содержащихся в реестре недостоверных сведений об объекте, не являющимся недвижимой вещью ни по своей природе, ни по правовому статусу
Спор по настоящему делу возник в отношении принадлежащего ответчику объекта жилого дома, право собственности на который зарегистрировано по декларации. Целью заявленного по делу требования является оспаривание права собственности ответчика, зарегистрированного на спорный объект как на недвижимое имущество-жилой дом, тогда как он не являлся таковым на дату регистрации права.
Как разъяснено Конституционным судом в определении от 21.09.2017 №1791-О защита гражданских прав, осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ. Исходя из предписаний ст. 45 (ч. 2) и ст. 46 (ч. 1) Конституции РФ заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенное законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой, будучи связанным, как неоднократно отмечал Конституционный суд РФ в своих решениях, лишь установленным федеральным законом порядком судопроизводства. Иными словами, выбор способа защиты принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами, и вместе с тем он предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.
Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права определяется с учетом характера нарушения, фактических обстоятельств дела, норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Целью судебной защиты в порядке гражданского судопроизводства является восстановление нарушенных и оспариваемых прав. При этом данный факт устанавливается на дату вынесения решения.
В рассматриваемом случае проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой, обоснованность выводов которой сторонами не оспаривалась, установлено, что возведенный ответчиком спорный объект отвечает понятию индивидуального жилого дома, предъявляемым законодательством.
Обстоятельств, по которым спорный объект не может выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, а сведения о нем подлежат исключению из ЕГРН с признанием права собственности ответчика отсутствующим на дату вынесения решения не установлено.
Спорный объект был достроен, оборудован инженерными системами (электроснабжение), что сделало его подпадающим под понятие индивидуального жтлого дома.
То обстоятельство, что на дату проведения первой судебной экспертизы возведенное ответчиком строение не было завершено строительством не умаляет того факта, что в настоящее время данный объект является объектом капитального строительства, пригодным для постоянного проживания.
Признание права собственности ответчика отсутствующим и исключение из ЕГРП сведений о спорном объекте не прекращает фактическое владение ФИО1 недвижимым имуществом, возведенным им в границах земельного участка, предоставленного для указанных целей, обладающего всеми признаками объекта недвижимости, правовых оснований для отказа в регистрации права собственности на которое в настоящее время не имеется, что не отрицалось представителем истца в судебном заседании.
Факт устранения ответчиком несоответствий объекта недвижимого имущества с кадастровым Номер, изложенных в заключении экспертов АНО АСЭ «СтройТехЭксперт» Номер от 14.08.2024, не меняет статус объекта, по своим признакам относящегося к индивидуальному жилому дому.
Судом установлено, что площадь, количество помещений, конфигурация, высота объекта недвижимости в результате устранения недостатков не изменились, жилой дом сохранился в тех технических параметрах и в том виде, в котором он был зарегистрирован в ЕГРН в соответствии с техническим планом.
Так эксперт ФИО в судебном заседании подтвердил, что технические характеристики спорного объекта в настоящий момент полностью идентичны содержанию технического плана здания от 14.12.2022, представленного при регистрации права собственности ответчика на объект.
С учетом изложенного, суд приходит к убеждению, что цель предоставления истцом земельного участка ответчику – индивидуальное жилищное строительство – достигнута, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.
Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего имуществом, за которым необоснованно зарегистрировано права.
Для удовлетворения соответствующего требования суду надлежит установить отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения, исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения имуществом.
Указанная правовая позиция приведена в Определении ВС РФ №18-КГ24-226-К4 от 29.10.2024, содержащим указание также на презумпцию добросовестности ответчика как приобретателя и собственника, а также о необходимости толкования всех сомнений в пользу лица, право которого зарегистрировано в реестре.
В настоящем споре судом установлено фактическое владение ответчиком спорным объектом, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.
Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что регистрация права собственности на объект недвижимости как на индивидуальный жилой дом нарушает права истца на получение арендной платы.
Таким образом, защита прав, о нарушении которых указывает истец, сводится фактически к праву истца на получение арендной платы в установленном договором аренды размере, что не соотносится с избранным способом защиты права, поскольку прекращение права собственности ввиду того, что это влияет на размер арендной платы, не предусмотрено законом.
Указанное не лишает истца возможности обратиться за защитой данных прав в рамках иного спора.
Заслуживает внимание то обстоятельство, что, согласно пояснениям представителя истца покупная цена земельного участка, предоставленного в собственность ответчика, не изменилась на настоящий момент, поскольку исчисляется, как процент от его кадастровой стоимости.
Довод представителя истца о том, что спорный объект не был завершен строительством на дату регистрации права собственности отклоняется судом.
В разъяснениях, изложенных в п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №2 (2022), утвержденного президиумом ВС РФ 12 октября 2022 г., указано, что требование о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если объект фактически достроен и введен в эксплуатацию.
Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственности или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом в пункте 36 Обзора судебной практики Верховного суда РФ №1 (2023), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 апреля 2023 г., дано толкование, что нахождение жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, в состоянии, непригодном для проживания, не является препятствием для предоставления этому гражданину в собственность земельного участка, расположенного под таким домом.
С учетом заключения экспертов Номер от 10.02.2025, составленного АНО АСЭ «СтройТехЭксперт», на день проведения экспертизы объект с кадастровым Номер отвечает понятию объект индивидуального жилого дома, пригоден к проживанию, суд приходит к выводу, что выполненные ответчиком работы по устранению ранее выявленных нарушений не меняют статус объекта, по своим признакам относящегося к индивидуальному жилому дому.
Суд отклоняет довод истца о том, что ответчиком не была легализована реконструкция объекта в виде изменения высоты потолка, путем поднятия балок перекрытия.
Так, указанный довод относится к вопросу о самовольной реконструкции объекта и подлежит обсуждению и оценке в рамках разрешения судом требований по ст. 222 ГК РФ, которые не являются предметом настоящего спора.
Кроме того, из допроса эксперта ФИО установлено, что технические и конструктивные элементы объекта полностью соответствуют данным технического плана здания от 14.12.2022, высота здания в результате поднятия балок перекрытия не изменилась.
Данные о высоте потолка не подлежат занесению в ЕГРН.
Права истца в результате незаконной реконструкции объекта не затронуты.
Следовательно, нарушение ответчиком порядка проведения реконструкции не является предметом рассматриваемого спора и влечет иные правовые последствия, нежели признание зарегистрированного права собственности отсутствующим.
Суд, с учетом устранения ответчиком всех выявленных экспертным путем недостатков спорного объекта, приходит к убеждению, что права истца не были нарушены в результате регистрации права собственности ФИО1 на спорный объект с кадастровым Номер, цель предоставления истцом земельного участка ответчику – индивидуальное жилищное строительство – была достигнута.
Таким образом, основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Отказать в удовлетворении исковых требований Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Ю.А. Казак
...