Дело №2-1228/2025

УИД 74RS0043-01-2024-001739-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Чебаркуль, Челябинская область 07 мая 2025 года

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Новиковой Е.В.,

при секретаре Устьянцевой С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца ФИО1 гражданское дело по иску акционерного общества Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи жилого дома, возврате недвижимого имущества,

установил:

акционерное общество Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» (далее – АО СЗ «ЮУ КЖСИ») обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ № купли – продажи жилого дома, заключенного между ОАО «ЮУ КЖСИ» и ФИО2; истребовании у ответчика переданного по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также взыскании судебных расходов в размере 6000 рублей.

В обосновании заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ЮУ КЖСИ» и ФИО2 был заключен договор купли - продажи жилого <адрес> общей площадью 150,9 кв.м, инвентарный №, литер №, этажность 2, находящийся по адресу: <адрес>. На основании пунктов 1.4., 1.5. данного договора жилой дом приобретается покупателем по цене 4 225 200 рублей, оплата производится в соответствии с графиком платежей (пункт 3.3.1 договора). Однако ответчиком обязательства по своевременному внесению денежных средств неоднократно нарушались, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка №3 Калининского района города Челябинска был вынесен судебный приказ о взыскании с ответчика в пользу АО СК «ЮУ КЖСИ» задолженности по договору купли - продажи в размере 102 439 рублей и неустойки в размере 23 251 рубля 86 копеек. Вместе с тем с июля 2021 года денежные средства в счет погашения текущих платежей и оплаты образовавшейся задолженности ответчиком вновь перестали вноситься. Всего ответчиком по договору внесено 597 982 рубля 10 копеек, что не превышает половину цены стоимости жилого дома. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по договору купли-продажи составила 563 947 рублей 90 копеек. Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено право истца требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения покупателем трех платежей. ДД.ММ.ГГГГ ответчику посредством почтовой связи было отправлено требование о погашении имеющейся задолженности. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном расторжении договора купли-продажи и возврате переданного имущества, оставленное ФИО2 без ответа. Полагает, что с учетом размера общей стоимости жилого дома, размера неисполненного обязательства, а также исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательств по внесению ежемесячных платежей в счет оплаты стоимости жилого дома, нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у продавца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества, поскольку в результате неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенного жилого дома продавец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитываться при заключении договора (л.д.3-5).

Информация о рассмотрении гражданского дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Чебаркульского городского суда Челябинской области в сети Интернет (chebar.chel@sudrf.ru).

Определением судьи Чебаркульского городского суда Челябинской области от 20 сентября 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Челябинской области (л.д.121).

Представитель истца АО СЗ «ЮУ КЖСИ», ответчик ФИО2, при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела участия в судебном заседании не принимали, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела извещен.

При указанных обстоятельствах суд, руководствуясь статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, помимо прочих оснований, из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (пункт 1).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу абз. 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Статей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ЮУ КЖСИ» (в настоящее время АО СЗ «ЮУ КЖСИ») и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого покупатель приобрела в собственность жилой <адрес> общей площадью 150,9 кв.м, инвентарный №, литер №, этажность 2, находящийся по адресу: <адрес> (л.д.12-13).

В соответствии с пунктом 3.2.1. указанного договора продавец имеет право требовать расторжения договора в случае невнесения покупателями трех платежей в соответствии с Приложением № к настоящему договору (л.д. 12 оборот).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО2 приняла дом от истца в качественном состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта. Каких-либо претензий по состоянию жилого дома покупатель к продавцу не имеет, с передачей жилого дома покупателю переданы ключи от входных дверей вышеуказанного жилого дома. Покупатель с момента подписания настоящего акта обязуется заключить с управляющей компанией договор на содержание и обслуживание жилого дома, оплачивать коммунальные услуги, нести расходы по содержанию и ремонту жилого дома (л.д.13 оборот).

Из графика платежей, являющегося приложением № к договору № купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО2 обязана была вносить денежные средства за дом в период с июня 2014 года по май 2034 года, ежемесячно, с возрастанием суммы платежа. Полная стоимость дома составляет 4 225 200 рублей (л.д.14-17).

Согласно сведениям, представленным филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Челябинской области, право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82-87); ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, 7 (л.д.88-95).

Из представленного в материалы дела АО СЗ «ЮУ КЖСИ» расчета задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что сумма задолженности ответчика по договору купли-продажи составляет 563 947 рублей 91 копейка, с момента заключения договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 неоднократно нарушался график внесения платежей, последний платеж внесен ДД.ММ.ГГГГ, всего ответчиком во исполнение договора купли-продажи жилого дома внесено 597 982 рубля 09 копеек, что составляет менее половины от всей суммы задолженности по данному договору (л.д.9-11).

ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка №3 Калининского района города Челябинска на основании заявления ООО «ЮУ КЖСИ» вынесен судебный приказ о взыскании с ФИО2 задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли - продажи жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 125 690 рублей 86 копеек (л.д.59).

Согласно сведениям, представленным Калининским РОСП города Челябинска, ДД.ММ.ГГГГ на основании названного выше судебного приказа возбуждено исполнительное производство №, в рамках которого с должника ФИО2 в пользу взыскателя удержано 125 690 рублей 86 копеек, исполнительное производство окончено ДД.ММ.ГГГГ в связи с фактическим исполнением исполнительного документа (л.д.100-106).

ДД.ММ.ГГГГ АО СК «ЮУ КЖСИ» в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности в размере 507 611 рублей 90 копеек в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии (л.д.58).

ДД.ММ.ГГГГ АО СК «ЮУ КЖСИ» направило в адрес ответчика ФИО2 требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением последней обязательства по внесению ежемесячных платежей в соответствии с графиком (л.д.54).

В соответствии с пунктом 3.2.1. указанного договора невнесение покупателями трех платежей в соответствии с Приложением № к договору является основанием для предъявления продавцом требований о расторжении договора.

Принимая во внимание, что ответчиком ФИО2 ненадлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства по договору купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №, учитывая, что данное обстоятельство предусмотрено вышеуказанным договором как основание для его расторжения, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО2 существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, в связи с чем исковые требования АО СЗ «ЮУ КЖСИ» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № жилого <адрес> общей площадью 150,9 кв.м, инвентарный №, литер № этажность 2, расположенного по адресу: <адрес>, и возврате в собственность истца указанного объекта недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 11 этого же постановления, сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как видно из материалов дела ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли-продажи жилого дома, стала арендатором земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей жилой дом (л.д.90).

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов объекты недвижимости - земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> (жилой дом), <адрес> (земельный участок), подлежат возврату АО СЗ «ЮУ КЖСИ», при этом ФИО2 подлежит исключению из числа собственников жилого дома и арендаторов земельного участка соответственно.

Поскольку расположенный под жилым домом земельный участок площадью 603+/-17 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ФИО2 получила в результате оформления права собственности на жилой дом, полученный по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, следовательно, права и обязанности по договору аренды на указанный земельный участок подлежат переводу на АО СК «ЮУ КЖСИ».

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Учитывая, что исковые требования АО СЗ «ЮУ КЖСИ» удовлетворены в полном объеме, с ответчика ФИО2 в пользу АО СЗ «ЮУ КЖСИ» подлежат взысканию судебные расходы в размере 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 12, 56, 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить исковые требования акционерного общества Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и инвестиций» (ИНН/ОГРН <***>/<***>) к ФИО2 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по <адрес>) о расторжении договора купли – продажи жилого дома, возврате недвижимого имущества.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи жилого <адрес> общей площадью 150,9 кв.м, инвентарный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между открытым акционерным обществом «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и ФИО2

Прекратить право собственности ФИО2 на жилой <адрес> общей площадью 150,9 кв.м, инвентарный №, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности на жилой <адрес> общей площадью 150,9 кв.м, инвентарный №, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Возвратить жилой <адрес> общей площадью 150,9 кв.м, инвентарный №, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в собственность акционерного общества Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», восстановив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности акционерного общества Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» на указанный объект недвижимости.

Перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка общей площадью 603+/-17 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на акционерное общество Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки»

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества Специализированный застройщик «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Чебаркульский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 23 мая 2025 года.

Судья Е.В. Новикова