Решение по делу № 2-1/2025 от 21.01.2025

УИД 61RS0019-01-2023-003754-94

Дело № 2-1/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Соловьевой М.Ю.,

при секретаре Юшиной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО2 об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа, признании пункта договора недействительным, признании договора заключенным, уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

по встречному исковому заявлению ИП ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что 28.06.2023 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1 Договора, Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с п.п. 3, 4 договора, стоимость объекта недвижимости составляет 4 000 000 рублей 00 коп., из которых: 3 500 000 руб. 00 коп. – жилой дом, 500 000 руб. 00 коп. – земельный участок. Расчет между Сторонами будет произведен полностью в срок до 01.09.2023 г. Одновременно с подписанием Договора, 28.06.2023 г. Стороны заключили дополнительное соглашение об изменении стоимости (цены) недвижимого имущества. Согласно п.п. 1, 3 Соглашения, при передаче дома от продавца к покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 г., продавцом произведены и будут произведены в срок до 01.09.2023 г. неотделимые улучшения жилого дома, которые существенно увеличивают стоимость жилого дома. Производство работ по созданию вышеуказанных неотделимых улучшений дома продавец обязался окончить в срок до 01.09.2023 года, а покупатель обязуется их оплатить в сумме 4 000 000 руб. 00 коп. при подписании дополнительного соглашения.

Покупатель исполнил свои обязательства по соглашению в полном объеме, оплатил при подписании денежные средства в размере 4 000 000 руб. 00 коп.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями составляет 8 000 000 руб. 00 коп., из которых: 7 500 000 руб. 00 коп. – жилой дом, 500 000 руб. 00 коп. – земельный участок.

Однако от регистрации дополнительного соглашения об изменении стоимости (цены) недвижимого имущества в Новочеркасском отделе Управления Росреестра по Ростовской области ответчик уклоняется.

На основании изложенного, истец считает, что договор является притворным в части п. 7 указанного договора, а именно, его цены. Фактическая цена сделки составила 8 000 000 руб., из которых 4 000 000 руб. были переданы при подписании договора, а 4 000 000 руб. ФИО1 обязался оплатить до 01.09.2023 года.

В настоящее время ФИО1 является собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 03.07.2023.

Истец ссылался на передачу товара ненадлежащего качества в рамках договора купли-продажи. Предметом спора является волеизъявление истца о выборе одного из способов защиты, предусмотренных статьей 475 ГК РФ.

Согласно заключению <данные изъяты> № от 03.08.2023 г., специалист пришел к выводу о том, что в жилом доме происходит систематическое подтопление подвального помещения подземными водами, что свидетельствует об отсутствии вертикальной гидроизоляции фундамента здания жилого дома, что нарушает требования СП 50-101-2004, согласно которому для защиты от капиллярной влаги фундаментов в зданиях с подвалами необходимо предусматривать устройство гидроизоляции.

Согласно выводам специалиста <данные изъяты> следует, что фактические границы земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствуют данным внесенным в ЕГРН.

11.08.2023 истец направил ответчику досудебную претензию с просьбой в добровольном порядке до 20.08.2023 возместить стоимость выявленных недостатков в размере 217 562 руб. 00 коп., подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 г. об уменьшении стоимости (цены) недвижимого имущества на сумму 217 562 руб. 00 коп., и произвести дальнейшую регистрацию дополнительного соглашения об изменении стоимости (цены) недвижимого имущества от 28.06.2023 и дополнительного соглашения об уменьшении стоимости (цены) недвижимого имущества в Новочеркасском отделе Росреестра по Ростовской области. Просил до 01.09.2023 исполнить договорные обязательства и осуществить: установку системы отопления, канализации, водоснабжения и системы газоснабжения; монтаж системы отопления с установкой теплого пола, конвекторов отопления и газового котла; подключение коммуникаций дома к городским сетям электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации; установить входную дверь в подвале; бетонную стяжку пола в подвале. Просил в срок до 01.09.2023 года установить забор по координатам и данным ЕГРН, поскольку координаты забора не соответствуют данным внесенным в ЕГРН и уменьшают площадь земельного участка на 10 кв.м. Перечисленные работы по состоянию на 01.09.2023 ответчиком не были выполнены.

26.08.2023 истец направил ответчику уведомление о том, что 31 августа 2023 года он готов принять по Акту выполненных работ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с неотделимыми улучшениями, согласно дополнительному соглашению от 28.06.2023 и готов полностью исполнить свои обязательства по оплате недвижимого имущества, согласно п. 4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, поскольку у истца отсутствуют банковские реквизиты для перевода денежных средств, а ответчик от встреч уклоняется. Уведомление ответчиком было получено 31.08.2023.

Поскольку ответчик уклонялся от подписания дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, в котором допущена описка в фамилии покупателя, истец считает необходимым установить факт принадлежности правоустанавливающего документа.

После уточнения исковых требований, в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд:

1. Установить факт принадлежности правоустанавливающего документа - договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО2 - ФИО1, <дата> года рождения, уроженцу <адрес>, паспорт гражданина РФ: № № выдан <данные изъяты> <дата>;

2. Признать, п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным в связи с его притворностью.

3. Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО1, заключенным на сумму 8 000 000 руб. 00 коп., из которых за жилой дом 7 500 000 руб. 00 коп., за земельный участок 500 000 руб. 00 коп.

4. Уменьшить покупную цену недвижимого имущества на стоимость скрытых недостатков недвижимого имущества и не выполненных работ по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 и дополнительному соглашению от 28.06.2023, которая составляет 1 638 264 руб. 00 коп.;

5. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 излишне уплаченные денежные средства в размере 1 138 264 руб. 00 коп.

6. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 01.09.2023 по 31.12.2024 в размере 7 500 000 руб. 00 коп.;

6. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 на основании ст.ст. 13,15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб. и штраф в размере 50% от присужденной по решению суда денежной суммы;

7. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы за проведение досудебной экспертизы в сумме 39 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб. 00 коп., судебные расходы по отправке почтовой корреспонденции в сумме 1130 руб. 70 коп., расходы за проведение судебных экспертиз в размере 157 410 руб. 00 коп. и 89 057 руб. 00 коп.

Ответчик ИП ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 (том 2 л.д. 43-45) в обоснование которого указала, что продавец, в соответствии с п. 5 договора купли-продажи от 28.06.2023, исполнил все свои обязанности, передал ключи от жилого дома и техническую документацию, право собственности за ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке. Покупатель, в свою очередь, в нарушении п. 4 договора, не исполнил свои обязательства по уплате покупной цены. В связи с допущенной покупателем ФИО1 просрочки обязанности по оплате стоимости жилого дома, продавец 07.09.2023 направил досудебную претензию с предложением расторгнуть договор купли-продажи от 28.06.2023 и вернуть жилой дом обратно продавцу. Данная претензия была оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, истец по встречному иску просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, обязать ответчика возвратить истцу жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №. Взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Согласно доводам уточненного встречного искового заявления (том 2 л.д. 208-212), 18.09.2023 ответчик ФИО1 оплатил денежные средства по договору купли-продажи от 28.06.2023 в сумме 3 500 000 руб. 18.01.2024 и 25.01.2024 истец посредством курьерской службы вручил ответчику претензию с требованием в течение 3 рабочих дней с момента получения претензии погасить задолженность перед истцом в размере 500 000 руб. либо считать договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 г. расторгнутым. По состоянию на 01.02.2024 требования претензий ответчиком не исполнены.

Истец по встречному иску просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, обязать ответчика возвратить истцу жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, а также предоставить истцу банковские реквизиты для возврата денежных средств.

Истец по первоначальному иску ФИО1 и представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме. Встречные исковые требования не признали, просили суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях, просил отказать в удовлетворении исковых требований. На удовлетворении встречных исковых требований настаивал.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ИП ФИО2, извещенная о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления, встречного искового заявления, выслушав стороны, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 10, 12 ГК РФ не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих его нарушения.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным действующим гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу указанной нормы права и существа заявленных требований, истец должен доказать, что при заключении договора воля обеих сторон сделки была направлена не на достижение соответствующих ей правовых результатов, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации недостаточно (пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям абзаца третьего пункта 87 названного Постановления притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий, и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны сделки должны преследовать общую цель и достичь согласия по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, сделка признается притворной при наличии совокупности следующих условий: присутствие и в прикрываемой сделке, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли всех сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений и последствий и целей по сравнению с указанными в притворной сделке; осознание сторонами последствий своих действий.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору купли-продажи недвижимого имущества в качестве существенных определены условия о цене (ст. 555 ГК РФ) и предмете купли-продажи (ст. 554 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 28.06.2023 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – договор) (том 1 л.д. 14-16).

Согласно п. 1 договора, Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.п. 3, 4 договора, стоимость объекта недвижимости составляет 4 000 000 рублей 00 коп., из которых: 3 500 000 руб. 00 коп. – жилой дом, 500 000 руб. 00 коп. – земельный участок. Расчет между сторонами будет произведен полностью в срок до 01.09.2023.

Таким образом, стороны, по сути, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ).

18.09.2023 покупатель ФИО1 перевел денежные средства в размере 3 500 000 руб. 00 коп. на расчетный счет продавца ФИО2, что подтверждается приходным кассовым ордером от 18.09.2023.

28.06.2023 стороны заключили дополнительное соглашение об изменении стоимости (цены) недвижимого имущества (далее по тексту – соглашение) (том 1 л.д. 17).

Согласно п.п. 1, 3 соглашения, при передаче дома от продавца к покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, продавцом произведены и будут произведены в срок до 01.09.2023 неотделимые улучшения жилого дома, которые существенно увеличивают стоимость жилого дома. Производство работ по созданию вышеуказанных неотделимых улучшений дома продавец обязался окончить в срок до 01.09.2023 года, а покупатель обязуется их оплатить в сумме 4 000 000 руб. 00 коп. при подписании дополнительного соглашения.

28.06.2023 ФИО1 передал денежные средства в сумме 4 000 000 руб. 00 коп. ФИО2, что подтверждается собственноручной подписью ответчика в соглашении от 28.06.2023 (том 1 л.д. 17).

Фактически между сторонами была заключена притворная сделка, прикрывающая иные, реальные, условия (в данном случае, цену договора купли-продажи), поскольку общая цена договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 составляла 8 000 000 руб. 00 коп., из которой 7 500 000 руб. 00 коп. - стоимость жилого дома с неотделимыми улучшениями, 500 000 руб. - стоимость земельного участка.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО1, является притворным в части п. 3 указанного договора, а именно, его цены.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании п. 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным, в связи с его притворностью, поскольку совокупность представленных доказательств свидетельствует о том, что стороны с целью прикрыть сделку на 8 000 000 руб., совершили сделку на меньшую сумму (4 000 000 руб.) и при этом преследовали общую цель, и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достигли соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка, что указывает на наличие оснований для применения п. 2 ст. 170 ГК РФ.

Договор купли-продажи и соглашение не содержат каких-либо неясностей или неточностей, не допускают несколько вариантов их толкования в части цены недвижимости, а также наличия у сторон дополнительных соглашений, обязательств.

В связи с чем подлежат удовлетворению требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, заключенным на сумму 8 000 000 руб. 00 коп., из которых за жилой дом - 7 500 000 руб. 00 коп., за земельный участок - 500 000 руб. 00 коп.

Пункт 5 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ предусматривает возможность установления факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении.

При этом суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, при невозможности восстановления утраченных документов (ст. 265 Кодекса) и при отсутствии спора о праве, подведомственного суду (ч. 3 ст. 263 Кодекса).

Таким образом, закон не исключает возможности рассмотрения дела об установлении факта принадлежности гражданину правоустанавливающего документа, подтверждающего совершение сделки, если не имеется возможности внести в этот документ соответствующего исправления.

Исследуя все представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 действительно был заключен между ФИО1 и ФИО2

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования, установить факт принадлежности правоустанавливающего документа - договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО2 - ФИО1, <дата> года рождения, уроженцу <адрес>, паспорт № №.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания.

Истцом заявлены требования о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Для выяснения вопроса о наличии скрытых дефектов жилого дома и стоимости их устранения по ходатайству истца по делу проведено две комплексные строительно-технические экспертизы.

Определением суда от 26.10.2023 по делу назначена судебная комплексная экспертиза, которая была поручена экспертам ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» (том 2 л.д. 56-58).

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли местоположение забора жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, границам земельного участка с КН №, сведения о котором содержатся в ЕГРН, а также положениям договора купли-продажи имущества от 28 июня 2023 г. и дополнительного соглашения об изменении стоимости (цены) недвижимого имущества от <дата>, заключенных между сторонами? В случае установления несоответствий, определить стоимость работ по устранению несоответствий расположения забора?

Соответствует ли объект строительства – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, требованиям строительных норм и правил, а также положениям договора купли-продажи имущества от 28 июня 2023 г. и дополнительного соглашения об изменении стоимости (цены) недвижимого имущества от 28 июня 2023 г., заключенных между сторонами (в том числе установить соответствие качества выполненных работ по устройству гидроизоляции фундамента жилого дома и стен подвального помещения, напольного покрытия террасы жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>). В случае установления несоответствий, определить причину и временной отрезок образования таких несоответствий, определить стоимость работ по устранению несоответствий выполненных работ?

Выполнена ли стяжка в подвале жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В случае, если не выполнена, определить стоимость выполнения таких работ?

Согласно выводам заключения судебной комплексной экспертизы № от 28.12.2023 (том 2 л.д. 69-144 т.2):

на первый вопрос - по результатам исследования установлено, что местоположение забора жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует координатам характерных точек границ земельного участка с КН №, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Стоимость работ по устранению несоответствий расположения забора составляет 629 088, 49 руб.;

на второй вопрос - объект строительства – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям строительных норм и правил ( в том числе не соответствует качеству работ по устройству гидроизоляции фундамента жилого дома и стен подвального помещения). Выявленные дефекты фундаментных блоков являются категорично недопустимыми – требуется полная их замена. Выявлены намокание внутренних наземных стен, плесень. Причиной несоответствий и образования дефектов является применение некачественных несущих строительных конструкций при возведении жилого дома. Определение стоимости по устранению несоответствий выполненных работ теряет смысл, поскольку с учетом установленных категорично недопустимых дефектов, требуется отселение жильцов дома, так как основные несущие конструктивные элементы здания носят предаварийный характер.

на третий вопрос – стяжка в подвале жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не выполнена. Определение стоимости по устранению несоответствий выполненных работ теряет смысл, поскольку с учетом установленных категорично недопустимых дефектов, требуется отселение жильцов дома, так как основные несущие конструктивные элементы здания носят предаварийный характер.

В судебном заседании был допрошена эксперт К.Н.В., которая пояснила, что существует методика устранения дефектов фундамента. Эксперт делала в рамках проведения смету по устранению дефектов, однако в заключение ее не добавила. Также эксперт пояснила, что не производила расчет нагрузки строения для определения несущей способности блоков. Выводы были сделаны только на основании визуального осмотра, лабораторные испытания не проводились.

В связи с противоречиями в выводах заключений ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» и <данные изъяты>, отсутствием инструментального обследования жилого дома, которое позволяет получить подробную информацию о техническом состоянии объекта, определением суда от 19.04.2024 назначена повторная судебная комплексная экспертиза, проведение которой назначено экспертам ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Согласно выводам заключения судебной комплексной экспертизы № 3289, 3290/10-2-24 от 25.12.2024:

1. По первому вопросу – местоположение заборов, определяющих фактические границы земельного участка с КН №, в пределах которого расположен жилой дом с КН № по адресу: <адрес>, преимущественно не соответствует местоположению границ (межевых границ) земельного участка с КН №, сведения о которых содержатся в ЕГРН, так как величины имеющихся несоответствий в местоположении заборов, определяющих фактические границы, относительно местоположения межевых границ земельного участка с КН № преимущественно превышают в данном случае как величину средней квадратической погрешности, так и величину допустимого расхождения первоначальных и последующих (контрольных) определений координат характерных точек, регламентируемые Требованиями к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требованиями к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также предусмотренные Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства.

Стоимость работ по устранению несоответствий расположения заборов по отношению к местоположению межевых границ земельного участка с КН №, в ценах, действующих на момент производства исследования, составляет 431 387 руб. 00 коп.

2. По второму вопросу – объект строительства – жилой дом (КН №, лит. <данные изъяты>), расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, предъявляемых к конструктивному исполнению фундамента и стен подвала (в т.ч. к гидроизоляции фундамента и стен подвала), к качеству выполнения строительных работ.

С учетом совокупности несоответствий требованиям действующих норм и правил, в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» техническое состояние исследуемого жилого дома оценивается как ограниченно работоспособное состояние, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

В части выполненных объемно-планировочного, архитектурно-планировочного, инженерно-технического решений, а также по расположению относительно существующей застройки, исследуемый жилой дом не противоречит требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к жилым одноквартирным домам (объекта индивидуального жилищного строительства (индивидуальным жилым домам)).

Со стороны наружной стены юго-восточного фасада исследуемого жилого дома имеется пристроенная остекленная веранда лит. <данные изъяты>», в которой выполнено напольное покрытие из керамической плитки. В связи с чем, произвести исследование на предмет определения соответствия напольного покрытия террасы не представляется возможным.

Стоимость работ по устранению несоответствий в ценах, действующих на момент производства исследования, составляет 937 449 руб. 00 коп.

3. По третьему вопросу – в подвале жилого дома (КН №, лит. <данные изъяты>), расположенного по адресу: <адрес>, бетонная стяжка пола, предусмотренная дополнительным соглашением об изменении стоимости (цены) недвижимого имущества от 28.06.2023 г., не выполнена.

Стоимость выполнения работ по устройству бетонной стяжки пола в подвале исследуемого жилого дома, в ценах, действующих на момент производства исследования, составляет 269 428 руб. 00 коп.

Разница выводов повторной экспертизы с выводами первичной экспертизы, в части строительно-технического исследования, объясняется неправильной оценкой полученных результатов и неполнотой исследования при производстве первичной экспертизы, а также неправильной трактовкой данных нормативно-технической документации. Кроме этого, приведенные в выводах суждения эксперта носят правовой характер, что выходит за пределы компетенции судебного эксперта, а вывод по первому вопросу, в части определения местоположения забора по отношению к границам земельного участка, дан в отношении земельного участка с КН №, тогда как исследуемым земельным участком является земельный участок с КН №.

Суд, проверив заключение судебной комплексной экспертизы № 3289, 3290/10-2-24 от 25.12.2024 ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» пришел к выводу, что оно является достоверным, объективным, обоснованным, изложено полно и ясно.

Оснований не доверять выводам судебной комплексной экспертизы у суда не имеется, поскольку она проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности заключения экспертов с учетом их компетентности, образования и длительного стажа экспертной работы.

Представленное экспертное заключение судебной комплексной экспертизы № 3289, 3290/10-2-24 от 25.12.2024 ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» соответствует требованиям, предъявляемым к заключению эксперта, заключение содержит обоснование и выводы на поставленные судом вопросы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Копии документов, подтверждающих квалификацию экспертов, являются частью представленного экспертного заключения.

С учетом изложенного, суд принимает заключение судебной комплексной экспертизы № 3289, 3290/10-2-24 от 25.12.2024 ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», как допустимое доказательство по делу, полученное в соответствии с требованиями закона, и приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об уменьшении покупной цены недвижимого имущества на стоимость скрытых недостатков недвижимого имущества и не выполненных работ по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 и дополнительному соглашению от 28.06.2023, которая составляет 1 638 264 руб. 00 коп. (431 387,00 + 937 449,00 руб. + 269 428,00 руб.)

Учитывая тот факт, что истец, воспользовавшись правом на удержание имущества, в соответствии со ст. 359 ГК РФ, произвел оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 и дополнительному соглашению от 28.06.2023, в размере 7 500 000 руб. 00 коп., суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере 1 138 264 руб. 00 коп. (7 500 000 руб. – (8 000 000 руб. – 1 638 264 руб.).

Относительно встречных требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора, так как обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора.

Из материалов дела следует, что в счет оплаты по договору ФИО1 28.06.2023 передал денежные средства в сумме 4 000 000 руб. 00 коп. ФИО2, что подтверждается собственноручной подписью ответчика в соглашении от 28.06.2023 (том 1 л.д. 17). 18.09.2023 покупатель ФИО1 перевел денежные средства в размере 3 500 000 руб. 00 коп. на расчетный счет продавца ФИО2, что подтверждается приходным кассовым ордером от 18.09.2023.

Ранее суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимого имущества на стоимость скрытых недостатков недвижимого имущества и не выполненных работ по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 и дополнительному соглашению от 28.06.2023, которая составляет 1 638 264 руб. 00 коп. Следовательно, общая цена недвижимого имущества составляет 6 361 736 руб. 00 коп.

Учитывая тот факт, что ФИО1 произвел оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 и дополнительному соглашению от 28.06.2023 на общую сумму 7 500 000 руб. 00 коп., исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, обязании ответчика возвратить истцу жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., КН №, удовлетворению не подлежат.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей № № от 20.07.2023 (том 1 л.д. 43-47), ИП ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 11.07.2022, основной вид деятельности строительство жилых и нежилых зданий (41.20).

В инструкции по эксплуатации жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, указано: «Застройщик ФИО2 несет гарантию перед покупателем в течение пяти лет с момента передачи ему жилого дома по адресу: <адрес>, на основные конструктивные элементы жилого дома – на его несущие стены, на фундамент и на крышу жилого дома. Собственник дома вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством жилого дома при условии, если такие качества выявлены в течении гарантийного срока» (том 1 л.д. 30).

Кроме того, в материалах дела находятся выписки из ЕГРН, подтверждающие предпринимательскую деятельность по основному виду деятельности ИП ФИО2

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о применении к правоотношениям сторон Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно положениям п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», размер неустойки (пени) составляет 1% цены товара за каждый день просрочки.

Положениями ст. 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе, безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В данном случае размер неустойки за период с 01.09.2023 по 31.12.2024 равен 31 045 271 руб. 68 коп., из расчета: 6 361 736 руб. х 488 х 1%.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о снижении начисленной истцом суммы неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Степень соразмерности заявленного истцом размера неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства является оценочной категорией, поэтому суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В соответствии с п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Принимая во внимание обстоятельства дела и объем нарушенных прав истца, в том числе период просрочки исполнения ответчиком обязательств, суд считает, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств и считает необходимым уменьшить размер неустойки за просрочку исполнения обязательств по устранению недостатков до 500 000 руб. 00 коп.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежат компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 45 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Суд считает, что неправомерными действиями ответчика нарушены также личные неимущественные права ФИО1

На основании анализа фактических данных, при которых был причинен моральный вред, учитывая срок не исполнения обязательств ответчиком, характер причиненных истцу нравственных страданий, реальные возможности ответчика, а также его вину, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения морального вреда сумму 5 000 руб. 00 коп.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как указано в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителя, которые не были удовлетворены в добровольном порядке, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Судом установлено, что в добровольном порядке требования потребителя удовлетворены не были.

Таким образом, с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 821 632 руб. 00 коп. ((1 138 264 руб. + 500 000 руб. + 5 000 руб.) х 50 %).

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа, суд не усматривает.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд считает возможным возложить на ответчика судебные расходы за проведение досудебной экспертизы в сумме 39 000 руб.00 коп, за проведение судебных экспертиз в размере 157 410 руб. 00 коп. и 89 057 руб. 00 коп., а также по отправке почтовой корреспонденции в сумме 1 130 руб. 70 коп.

Из материалов дела судом установлено, что 04.09.2023 между истцом ФИО1 и ФИО3 был заключен Договор оказания юридических услуг в целях защиты прав и законных интересов доверителя в гражданских правоотношениях, возникших в связи с ненадлежащим исполнением ИП ФИО2 обязательств по договору купли-продажи от 28.06.2023. Стоимость услуг по договору составила 40 000 руб. Услуги были оплачены в полном объеме, что подтверждается чеком от 04.09.2023.

Исходя из сложности гражданского дела, времени, потраченного представителем истца на составление иска, сбор доказательств по делу, представление интересов истца при рассмотрении дела в суде, с учетом требований разумности и справедливости суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб. 00 коп.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, взыскиваются пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, с ответчика ИП ФИО2 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 691 руб. 32 коп.

На основании изложенного и руководствуясь, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа, признании пункта договора недействительным, признании договора заключенным, уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Установить факт принадлежности правоустанавливающего документа - договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО2, - ФИО1, <дата> года рождения, уроженцу <адрес>, паспорт № №.

Признать, пункт 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным, в связи с его притворностью.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО1, заключенным на сумму 8 000 000 руб. 00 коп., из которых за жилой дом - 7 500 000 руб. 00 коп., за земельный участок - 500 000 руб. 00 коп.

Уменьшить покупную цену недвижимого имущества на стоимость скрытых недостатков недвижимого имущества и не выполненных работ по договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2023 и дополнительному соглашению от 28.06.2023, которая составляет 1 638 264 руб. 00 коп.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 излишне уплаченные денежные средства в размере 1 138 264 руб. 00 коп.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 01.09.2023 по 31.12.2024 в размере 500 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп., штраф в размере 821 632 руб. 00 коп.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы за проведение досудебной экспертизы в сумме 39 000 руб. 00 коп, за проведение судебных экспертиз в размере 157 410 руб. 00 коп. и 89 057 руб. 00 коп., по отправке почтовой корреспонденции в сумме 1 130 руб. 70 коп., по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, - отказать.

Взыскать с ИП ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 691 руб. 32 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: М.Ю. Соловьева

Решение в окончательной форме изготовлено 04 февраля 2025 года.