УИД 39RS0002-01-2022-005724-81

Дело № 2-6069/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2022 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Коренецкой Е.В.

при секретаре Виноградской К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права общей долевой собственности, взыскании оплаченных денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском, указав, что на интернет-площадке «Авито» ознакомились с объявлением о продаже земельного участка, встретились с продавцом, осмотрели участок. 10.06.2022 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1040 кв.м по адресу: г. Калининград, с/т «Лесное», участок № 184. По указанному договору истцы передали ответчице < ИЗЪЯТО > рублей. 14.07.2022 истцами был получен градостроительный план земельного участка, из которого им стало известно, что участок имеет 8 обременений. 10.08.2022 истцами направлено в администрацию ГО «город Калининград» уведомление о строительстве на земельном участке, на которое получен ответ о недопустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке. 29.07.2022 в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи, на которое продавец не ответил. Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом заявления об уточнении исковых требований, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10.06.2022, прекратить право долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером №, взыскать с ответчика в пользу каждого из истцов: оплаченные по договору < ИЗЪЯТО > рублей, абстрактные убытки в размере < ИЗЪЯТО > рублей, проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами до момента фактического исполнения обязательств по возврату уплаченных по договору денежных средств, также просят взыскать с ответчика в пользу ФИО1 в качестве убытков < ИЗЪЯТО > рублей, судебные расходы в пользу ФИО2 в размере < ИЗЪЯТО > рублей, в пользу ФИО1 в размере < ИЗЪЯТО > рублей.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по доводам и основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что ФИО3 на момент продажи участка располагала сведениями о наличии обременений на участке, поскольку в феврале 2022 года получала ГПЗУ спорного участка, вместе с тем ввела его доверителей в заблуждение, указав, что такие документы у неё отсутствуют, не сообщив им информацию об обременениях земельного участка.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что о наличии обременений на участке его доверитель поставила в известность покупателей, предоставив им выписку из ЕГРН по состоянию на 2018 год, вместе с тем покупатели не озаботились указанным вопросом и свежую выписку по участку не получили, при этом участок был приобретен ими по заниженной цене. Не оспаривая получение получения его доверительницей ГПЗУ земельного участка в феврале 2022 года, пояснил, что после получения документов она передала их в риелторское агентство, полагая сведения соответствующими выписке ЕГРН.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу в их совокупности в соответствие с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Гражданское законодательство в соответствии с ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Положениями ст. 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

В силу ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (пп. 1 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что 10.06.2022 между ФИО3 (продавец), ФИО1, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 которого продавец передал в собственность покупателям земельный участок площадью 1040 кв.м с кадастровым номером №.

Согласно п. 1.1.1 земельный участок с кадастровым номером № находится по адресу: г. Калининград, с/т «Лесное», участок № 184, имеет ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ по зоне обслуживания канала и охранной зоне канала, категория земельного участка: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство.

В подтверждение прав продавца на земельный участок представлены свидетельство о государственной регистрации права < ИЗЪЯТО > и выписка из ЕГРН < ИЗЪЯТО >, о чем указано в п. 1.1.1 договора.

Стороны оценивают земельный участок для продажи по договору в размере < ИЗЪЯТО > рублей (п. 1.2).

Земельный участок был передан ответчиком истцам, что не оспаривалось сторонами.

Право собственности ФИО1, ФИО2 (по 1/2 доли за каждым) зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 16.06.2022 в ЕГРН внесены соответствующие регистрационные записи.

14.07.2022 ФИО1 был получен градостроительный план земельного участка №-, согласно разделу 5 которого участок имеет следующие ограничения: приаэродромная территория аэродрома государственной авиации Чкаловск (проект) площадью 1040 кв.м; четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома (Храброво) реестровый номер – 39:00-6.799 площадью 1040 кв.м; водоохранная зона ручья Воздушного реестровый номер – 39:00-6.370 площадью 1040 кв.м; прибрежная защитная полоса ручья Воздушного реестровый номер 30:00-6.411 площадью 1040 кв.м; зона затопления при 1% обеспеченности участка территории в районе реки Голубой, ручья Воздушного реестровый номер – 39:00-6.622 площадь 1 контура - 433 кв.м, площадь 2 контура - 488 кв.м; береговая полоса ручья Воздушного площадью 976 кв.м; прочие ограничения площадью 396 кв.м и 790 кв.м.

29.07.2022 в адрес продавца покупателями в лице представителя было направлено предложение расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с указанием на невозможность его использования покупателями для индивидуального жилищного строительства.

Указанное письмо получено ФИО3 23.08.2022, при этом в суд истцы обратились 11.08.2022.

09.08.2022 ФИО1 в адрес администрации ГО «Город Калининград» было направлено уведомление вх. № 2091447946 от 10.08.2022 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, согласно разделу 3 которого в планируемых параметрах объекта строительства заявителем указано: количество надземных этажей - 3; высота - 14; отступы от границ земельного участка – от фасада 7 м, слева 10 м, справа 5 м, сзади 19 м; площадь застройки – 170. Иных данных об объекте капитального строительства заявителем не указано.

На данное уведомление комитетом городского хозяйства и строительства администрации ГО «Город Калининград» 15.08.2022 за исх. № 164-7/угр-283-7465 направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с расположением планируемого объекта строительства в береговой полосе водного объекта и в границах зоны с особыми условиями использования территории – зоне затопления при 1% обеспеченности участка. Также указано, что согласно п. 1 ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ в границах зон затопления, подтопления запрещается строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают на не предоставление им ответчиком информации об обременениях земельного участка, которая могла повлиять на их решение о приобретении спорного земельного участка, поскольку на нём невозможно строительство жилого дома.

В соответствии с положениями ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшиегосударственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, в законе прямо предусмотрены последствия выявления обнаружения недостатков проданного имущества, препятствующих его пользованию.

Согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничения права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а ст. 460 Гражданского кодекса РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которых не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Из п. 3 раздела 2 выписки ЕГРН от 19.02.2018 №, представленной продавцом, следует, что в отношении участка с 31.12.2013 зарегистрированы следующие ограничения прав и обременение объекта: № вид – иные ограничения/обременения; № вид – охранная зона канала. Раздел 4.1 указанной выписки содержит указание площадей обременения: 1 – 396 кв.м, 2 – 790 кв.м, а также их содержание – ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, зона обслуживания канала (1) и охранная зона канала (2).

Согласно разделу 4.1 выписки ЕГРН на земельный участок от 08.08.2022 № КУВИ-001/2022-134991353 сведения об ограничении прав на земельный участок внесены в государственный кадастр недвижимости с 17.02.2018 (водоохранная зона), 20.08.2020 (зона затопления при 1% обеспеченности участка территории в районе реки Голубая, ручья Воздушный). Таким образом, указанные ограничения в использовании земельного участка существовали на дату заключения договора купли-продажи 10.06.2022.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств невозможности использования приобретенного земельного участка по целевому назначению - для индивидуального жилищного строительства, при этом указанные в ГПЗУ обременения такой возможности не исключают, а возлагают на истцов необходимость дополнительного согласования строительства с учетом особенностей местонахождения земельного участка.

При этом суд находит заслуживающим внимание довод стороны ответчика, что стоимость земельного участка была ниже других, расположенных в границах с/т «Лесное» г. Калининграда, что предполагалось несением дополнительных затрат на строительство на нём.

Согласно отчету об оценке № 204-08/2022, составленному ООО «Стандарт Оценка» и представленному истцами, стоимость земельного участка № по состоянию на 22.08.2022 составила < ИЗЪЯТО > рублей, что практически в два раза превышает стоимость участка по договору от 10.06.2022 (< ИЗЪЯТО > рублей), несмотря на незначительный промежуток времени.

Также истцами представлены анализы объявлений «Авито» по продаже земельных участков в Чкаловске на 10.08.2022, 05.10.2022, 12.10.2022, согласно которым участки стоимость близких по площади земельных участков составляет около < ИЗЪЯТО > рублей, а меньших по площади от < ИЗЪЯТО > рублей и выше.

Частью 1 статьи 19 Конституции РФ провозглашено равенство всех перед законом и судом. В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующие законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Истцы, зная кадастровый номер земельного участка, действуя осмотрительно, учитывая оговоренную в объявлении стоимость земельного участка и предоставлении продавцом выписки из ЕГРН по состоянию на 2018 год, имели возможность до заключения договора получить являющиеся общедоступными сведения из ЕГРН о наличии актуальных ограничений в отношении земельного участка, в том числе с целью предположения возникновения дополнительных расходов по согласованию строительства на данном участке в будущем.

При таких данных оснований для оценки действий ответчика как предоставление заведомо ложной информации или умышленное сокрытие информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, признание прав истцов на целевое использование земельного участка нарушенными в результате действий продавца земельного участка и возложения на последнего риска возникновения обстоятельств, влияющих на возможность использования покупателем участка в соответствии с целями, для которых он приобретался, не имеется.

Таким образом, указанные истцами в обоснование требований обстоятельства не образуют совокупности предусмотренных законом оснований для расторжения договора, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, < ИЗЪЯТО >, ФИО2, < ИЗЪЯТО >, к ФИО6, < ИЗЪЯТО >, о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права общей долевой собственности, взыскании оплаченных денежных средств, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2022 года.

Судья Е.В. Коренецкая