Дело № 2-3-42/2025

64RS0008-03-2024-000489-31

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

4марта2025года рабочий посёлок Новые Бурасы Саратовской области

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего — судьи ЧахоткинаА.В.,

при секретаре ШибаевойЕ.А.,

с участием представителя истца Н.С., ответчика Н.И.НА. и его представителя О.О.СА.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Деметра» БатраеваЮ.И.» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка,

установил:

ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» БатраеваЮ.И.» требует перевести права и обязанности покупателя на ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» БатраеваЮ.И.» по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Н.И.НВ., признать право собственности ФИО2 на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <данные изъяты>, отсутствующим.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>. В пунктах 4.2.4, 5.2.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что арендатору принадлежит преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. В октябре 2024 года истцу стало известно, что его преимущественное право на выкуп земельного участка ФИО1 нарушил. ДД.ММ.ГГГГ этот ответчик заключил договор купли-продажи земельного участка с ФИО2 Продажная стоимость составила 200 000 руб. Согласовывая условия в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель -сособственник земельного участка предоставил арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемого земельного участка даже по сравнению с их правовым статусом. Заключив договор аренды в 2018 году с истцом, арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность.

Анализируя содержание пункта 4.2.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого арендатор (ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.») имеет право, в том числе: на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка (доли) при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, и пункта 5.2.3, согласно которому арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора; обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного массива при прочих равных условиях перед другими лицами, истец считает, что его преимущественное право на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на законоположениях статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и на условиях соглашения, заключенного собственником спорного имущества с ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.», согласно которому, данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Считает, что преимущественное право на выкуп спорных земельных участков в данном случае возникло у ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.»), как у арендатора в соответствии с договором аренды.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что действительно продал земельный участок.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 с требованиями истца не согласны, считают их не основанными на нормах материального права и не подлежащими удовлетворению. В возражениях указывают, что земельный участок сельскохозяйственного назначения не находились в долевой собственности истца. В соответствии с действующим законодательством, преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект РФ либо, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование. Истец к указанным лицам не относится, являлся только арендатором указанных земельных участков на основании договоров аренды. Между тем, преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного закона не предусмотрено. Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права. В данном случае в спорных договорах стороны не согласовали такого условия, при котором в случае продажи земельного участка третьему лицу арендатор имел бы право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, а законом, такие последствия не предусмотрены. Стороны договора аренды могут договориться о возможности выкупа объекта недвижимости арендатором по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В настоящее время речь идет о выкупе объекта недвижимости. Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В то же время между сторонами договоре аренды недвижимости в виде доли содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить объект недвижимости, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена объекта и порядок ее внесения. То есть существенное условие о выкупной цене объекта недвижимости сторонами не согласована. Если в договоре аренды недвижимости предусмотрено условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, но не согласовано условие о выкупной цене, то суд, может признать такой договор незаключенным в части выкупа, поскольку не согласовано его существенное условие для договора аренды с правом выкупа — условие о выкупной цене. При этом не имеет значения тот факт, что арендатор высказывал намерение приобрести недвижимость и предлагал арендодателю указать стоимость недвижимости, но эти запросы игнорировались. В такой ситуации арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества по договору аренды, а также требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости, заключенного арендодателем с третьими лицами, и продажи ему недвижимости по этой же цене.

Так же ответчик ФИО2 и его представитель просили применить срок исковой давности, обосновывая это тем, что истцом избран способ защиты нарушенного права, предусмотренный ст.250 ГК РФ, т.е. перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи на истца то в данном случае предусмотрен специальный срок исковой давности, который составляет 3 месяца. Перед получением арендной платы ответчиком ДД.ММ.ГГГГг. были предоставлены все необходимые документы, подтверждающие право на получение арендной платы (копия выписки из ЕГРН, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ). И именно данные обстоятельства явились основанием для получения арендной платы согласно условиям договора аренды ответчиком. Все вышеуказанные события произошли ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, истцом пропущен установленный законом срок исковой давности. Указанный срок истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента обращения с исковым заявлением в суд. Вместе с тем изучив результаты обращения в суд представитель ответчика указал на то, что заявление о пропуске срока сделано без учета даты направления в суд иска.

Третье лицо ФИО5 извещен о времени и месте разбирательства, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв, в котором просил исковые требования удовлетворить. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в лице представителя ФИО6, действующего основании нотариальной доверенности, уполномочил его произвести юридически значимые действия по выделу земельного участка в счет принадлежащей ему 1/394 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и заключению договора аренды на срок и на условиях по своему усмотрению. Он произвел межевание земельного участка, в результате чего у ФИО1 возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, которое было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, действуя от имени ФИО1 на основании доверенности, он заключил договор аренды на вышеуказанный земельный участок, что также было внесено в ЕГРН. Документы, предоставленные в регистрирующий орган, прошли правовую экспертизу в установленном законом порядке, по результатам которой в ЕГРН были внесены записи о вещном и имущественном праве ФИО1

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Иные лица явку представителей в суд не обеспечили, не просили об отложении дела и рассмотрении дела в отсутствие представителя, возражений по иску не представили.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства и материалы, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. В соответствии с положениями статьи 12 вышеуказанного закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Согласно положениям статьи 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц; если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать; обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц); в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

ФИО1 являлся собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <данные изъяты> на основании свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается выпиской ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующим от имени ФИО1 на основании доверенности, и ООО «Фермерское Хозяйство «Деметра ФИО3.» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №.

Арендная плата по договору определяется натуральной оплатой (продукцией) – зерно 1000 кг (п. 2.1. договора аренды).

Пунктами 4.2.4, 5.2.3 вышеуказанного договора аренды стороны определили, что арендатору принадлежит преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Доводы ответчика о том, что в этом пункте договора речь идет лишь о покупке доли, пая в земельном участке, а не всего земельного участка несостоятельна, поскольку в момент заключения договора аренды участок имел лишь одного собственника доля которого в праве собственности на этот земельный участок составляла 100%.

Основания для иного толкования данного пункта, как и оценки данного условия как ошибочно включенного не имеется, утверждения ответчика об этом безосновательны, как и его указания на иной смысл содержания данного пункта договора.

Договор аренды был заключен сроком на 30 лет и прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. суд признает заключенным, а его условия, подлежащими исполнению и обязательными для сторон договора, т.к. данный договор исполнялся обеими сторонами на протяжении длительного времени и в процессе его исполнения у сторон не возникло неопределенности по вопросу об индивидуализации объекта аренды: Арендатор принял и использовал земельный участок по назначению, оплачивал арендную плату, а арендодатель получал арендную плату за пользование его имуществом.

Наличие в п. 4.2.4, 5.2.3 договора аренды преимущественного права покупки у арендатора не противоречит действующему гражданскому законодательству, т.к. исходя из буквального толкования ст. 421 ГК РФ стороны при заключении договора аренды имеют право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе и о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

То обстоятельство, что договор аренды не содержит механизма реализации права арендатора на покупку земельного участка в первоочередном порядке, правового значения не имеет, поскольку основополагающим фактором для разрешения соответствующих требований является факт закрепления в договоре самого преимущественного права арендатора перед другими лицами на приобретение участка.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. (ч. 1 ст. 310 ГК РФ)

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 в лице ФИО6 заключил с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером №.

Участок был продан ФИО2 за 200000 рублей, расчет был произведен между сторонами до подписания договора.

Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок в ЕГРН.

Это подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Администрация Новобурасского муниципального района Саратовской <адрес> отказалась от преимущественного права покупки указанного земельного участка, что подтверждается копией письменного отказа от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО1, являясь арендодателем указанного земельного участка, не уведомил арендатора участка ООО «Фермерское Хозяйство «Деметра ФИО3.» о намерении продать участок и не предоставил тем самым ООО «Фермерское Хозяйство «Деметра ФИО3.» возможность реализовать свое преимущественное право покупки спорного участка по цене, за которую он продавался.

Доказательств обращения ФИО1 к ООО «Фермерское Хозяйство «Деметра ФИО3.» с предложением о преимущественной покупке спорного участка материалы дела не содержат и сторонами не представлены.

Тем самым, ФИО1 нарушил условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве ООО «Фермерское Хозяйство «Деметра ФИО3.» на покупку продаваемого арендодателем имущества, произвольно отказавшись от исполнения своих обязательств по договору аренды, что противоречит положениям статей 309, 310, 421 ГК РФ, при этом фактический покупатель не был лишен возможности ознакомиться с содержанием договора аренды.

Согласно абзацу 14 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, перечень способов защиты является открытым, статья 6 ГК РФ предусматривает возможности применения аналогии.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке статьи 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования о переводе на ООО«Фермерское Хозяйство «Деметра ФИО3.» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, замене собственника земельного участка в регистрационной записи в ЕГРН, взыскании с ООО «Фермерское Хозяйство «Деметра ФИО3.» в пользу ФИО2 денежных средств, уплаченных им по указанному договору купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Суд признает несостоятельными доводы представителя ответчика Н.И.НА. — ФИО4 о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно материалов дела истец о нарушенном праве узнал в конце августа 2024г., а в суд за защитой своих нарушенных прав обратился ДД.ММ.ГГГГ в пределах срока исковой давности.

Принимая во внимание, что денежные средства были получены продавцом, реализуя вышеуказанные права и обязанности покупателя сумма, выплаченная ответчиком за участок подлежит перечислению покупателю по договору, такой порядок обеспечит реализацию им права на возврат денежных средств, затраченных на оплату определенной сторонами стоимости земельного участка по договору купли-продажи.

Денежные средства, внесенные на депозитный счет Управления Судебного Департамента при Верховном Суде по Саратовской <адрес> обществом с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.» на лицевой счет № платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ с назначением платежа «возмещение по делу № по иску ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.» к К.А.ИБ., Н.И.НГ., Базарно-Карабулакскийрайонныйсуд» 200000рублей перечислить ФИО2

При подаче настоящего иска истец уплатил государственную пошлину в размере 20000 рублей, а представитель истца требует возмещения судебных расходов с каждого из ответчиков в равных долях. Вместе с тем принимая во внимание положения пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ в редакции на момент подачи иска и размер удовлетворенных требований к каждому ответчику суд приходит к выводу о том, что с каждого из ответчиков К.А.ИВ. и Н.И.НА. в пользу истца должно быть взыскано возмещение расходов по оплате государственной пошлины исходя из цены иска в размере 3500рублей. Возврат излишне уплаченной государственной пошлины может быть при наличии заявления, но представитель истца об этом при рассмотрении не заявляет.

Руководствуясь статьями 194—199 ГПК РФ, суд

решил:

иск общества с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Деметра» БатраеваЮ.И.» (<данные изъяты> к ФИО1 (<данные изъяты> ФИО2 (<данные изъяты>) о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить.

По договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <данные изъяты>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) перевести права и обязанности покупателя на общество с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Деметра» БатраеваЮ.И.».

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером № находящийся по адресу: <данные изъяты>.

Управлению Судебного департамента в Саратовской <адрес> внесенные обществом с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.» на лицевой счет № платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ с назначением платежа «возмещение по делу № по иску ООО «Фермерское хозяйство «Деметра» ФИО3.» к К.А.ИБ., Н.И.НГ., Базарно-Карабулакскийрайонныйсуд» 200000рублей перечислить ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Деметра» БатраеваЮ.И.» возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 3500рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Деметра» БатраеваЮ.И.» возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 3500рублей.

До вступления в законную силу решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подаётся через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области, расположенный в доме№1 на улице Новая в рабочем посёлке Новые Бурасы Саратовской области.

Судья А.В.Чахоткин