Решение по делу № 3А-11/2022 от 07.11.2022 | Омский областной суд (Омская область)

Дело № 3а-11/2022

55OS0000-01-2021-000268-62

Строка стат. отчета 3.123

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

председательствующего судьи Ланцовой М.В.

при секретаре Троицком Я.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 7 ноября 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рэдиум Недвижимость» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», Министерству имущественных отношений Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании решений и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рэдиум Недвижимость» (далее – ООО «Рэдиум Недвижимость», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, общей площадью 26 кв.м., адрес: <...>;

- помещения с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, общей площадью 21,9 кв.м., адрес: <...>;

- помещения с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, общей площадью 134 кв.м., адрес: <...>;

- помещения с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, общей площадью 1 155 кв.м., адрес: <...>;

- помещения с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, общей площадью 11,6 кв.м., адрес: <...>;

- помещения с кадастровым номером <...>, назначение: нежилое, общей площадью 4 кв.м., адрес: <...>. (т. 2 л.д. 138-156)

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена по состоянию на 25 ноября 2020 года и для помещения с кадастровым номером <...> составляла <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 2 л.д. 127, 129, 131, 133, 135, 137)

На основании отчета об оценке от 22 марта 2021 года, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик ФИО1), 26 марта 2021 года общество обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером <...> в размере рыночной стоимости <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей, помещения с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 2 л.д. 29-30, 31-32, 33-34, 35-36, 37-38, 39-40, 41-42, 43-44, 45-46, 47-48, 49-50)

Решениями бюджетного учреждения от 22 апреля 2021 года №№ <...> в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 52-56, 58-62, 64-68, 70-74, 76-80, 82-86)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество 19 июля 2021 года обратилось в суд с требованиями об оспаривании указанных решений и установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке № 03/12/2020-И от 22 марта 2021 года. (т. 1 л.д. 4-9)

В ходе рассмотрения дела административный истец уточнил заявленные требования, просил признать решения бюджетного учреждения незаконными и установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости согласно отчету об оценке № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года. (т. 4 л.д. 63-66)

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Рэдиум Недвижимость» ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представитель бюджетного учреждения ФИО3 возражал против удовлетворения административных исковых требований. (возражения – т. 2 л.д. 20-26, 186-188, т. 4 л.д. 227-228)

Представитель Министерства имущественных отношений Омской области ФИО4 поддержал позицию, изложенную бюджетным учреждением. (отзыв – т. 2 л.д. 168-171)

Представители Управления Росреестра по Омской области ФИО5, ФГБУ ФКП Росреестра ФИО6 поддержали доводы, изложенные в отзывах на административное исковое заявление. (отзывы – т. 2 л.д. 172-174, 176-178)

Представитель Администрации города Омска при надлежащем извещении в судебном заседании не присутствовал. (отзыв – т. 3 л.д. 2)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 21 января 2013 года № 1-п на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Омской области.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, в настоящее время регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

БУ «Омский центр КО и ТД» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 92-101)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Налог на имущество организаций является региональным налогом. (статья 372 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ)

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. (статья 373 НК РФ)

Принадлежащие административному истцу помещения расположены в здании с кадастровым номером <...>.

Согласно статье 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 46-п определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год.

Здание с кадастровым номером <...> включено в указанный перечень.

В силу вышеназванных положений ООО «Рэдиум Недвижимость» является плательщиком налога на имущество организаций в отношении спорных помещений, исходя из их кадастровой стоимости. Оспариваемые кадастровые стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения.

Как указано выше сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 25 ноября 2020 года, кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определена по состоянию на 25 ноября 2020 года и для помещения с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей. (т. 2 л.д. 127, 129, 131, 133, 135, 137)

Сведения об актуальной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в ЕГРН 13 декабря 2021 года и по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость для помещения с кадастровым номером <...> составляет <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей, с кадастровым номером <...> – <...> рублей. Дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2022 года. (т. 3 л.д. 217-222)

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости в настоящее время является архивной, действовала в период с 25 ноября 2020 года по 31 декабря 2021 года.

Вместе с тем оспариваемая кадастровая стоимость являлась действующей на дату обращения ООО «Рэдиум Недвижимость» в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной (26 марта 2021 года) и на дату подачи настоящего административного искового заявления в суд (19 июля 2021 года).

В этой связи требование ООО «Рэдиум Недвижимость» о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, подлежит рассмотрению судом по существу. (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ 26 марта 2021 года административный истец обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 25 ноября 2020 года. К заявлениям приложен отчет об оценке от 22 марта 2021 года № 03/12/2020-И. (т. 2 л.д. 29-30, 31-32, 33-34, 35-36, 37-38, 39-40, 41-42, 43-44, 45-46, 47-48, 49-50)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

22 апреля 2021 года бюджетным учреждением приняты решения №№ <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям в отчете выявлены нарушения формальных требований законодательства об оценочной деятельности, не оказавших влияния на итоговую величину стоимости объектов недвижимости. Вместе с тем, имеются нарушения п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Кроме того, в отчете имеются нарушения, исправление которых приведет (может привести) к существенному изменению итоговой величины стоимости объектов оценки. (т. 2 л.д. 52-56, 58-62, 64-68, 70-74, 76-80, 82-86)

Указанные решения были приняты по итогам рассмотрения заявлений административного истца на заседании комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости 20 апреля 2021 года, решения приняты единогласно. (т. 2 л.д. 87-91)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет от 22 марта 2021 года № 03/12/2020-И, подготовленный ООО «Центр интеллектуальных технологий» (оценщик Воловик Д.П). (т. 1 л.д. 66-215)

Определением суда от 19 августа 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 октября 2021 года, по настоящему делу назначена экспертиза для установления соответствия отчета об определении рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, наличия в отчете недостатков, указанных в решениях бюджетного учреждения, проведение которой поручено эксперту Ассоциации государственных бюджетных учреждений по кадастровой оценке ФИО7 (т. 2 л.д. 206-213, т. 3 л.д. 89-94)

Согласно заключению эксперта № ОС-05/21 от 6 декабря 2021 года отчет№ 03/12/2020-И от 22 марта 2021 года не соответствует федеральному законодательству в сфере оценочной деятельности в части нарушений ФСО № 3, ФСО № 7. Также согласно заключению эксперта, замечания, указанные в решениях бюджетного учреждения, подтверждены частично, а именно в части пунктов 2.1-2.5 указанных решений. (т. 3 л.д. 116-147)

Поскольку выводы эксперта о частичном подтверждении замечаний, указанных в 2.1, 2.2, 2.3 решения бюджетного учреждения, не согласовывались с содержанием экспертного заключения, что не обеспечивало единообразного понимания ответа на поставленный вопрос, определением Омского областного суда от 27 января 2022 года по ходатайству ООО «Рэдиум Недвижимость» по делу назначена повторная судебная экспертиза для проверки отчета № 03/12/2020-И от 22 марта 2021 года на наличие недостатков, изложенных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, а также установления соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, проведение которой поручено эксперту федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. (т. 3 л.д. 240-248)

Согласно заключению эксперта № 660/2-4 от 23 сентября 2022 года отчет № 03/12/2020-И от 22 марта 2021 года об определении рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости объектов недвижимости:

- в разделе отчета «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект» (стр. 20-29 отчета) при отборе аналогов в таблицах 10.26, 10.27 отчета использованы данные анализа рынка коммерческой недвижимости г. Омска за 2 квартал 2020 г., который не соответствует дате оценки;

- в отчете не приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки на период, соответствующий дате оценки (25.11.2020 г. – 4 квартал 2020 г.), имеющиеся изменения тенденций рынка офисной недвижимости в 4 кв. 2020 г. в отчете не отражены. Указанное не соответствует требованиям п. 11 «в» ФСО № 7, п. 8 «з» ФСО № 3;

- в отчете об оценке присутствует противоречивая информация по обоснованию применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объектов оценки №№ 1,2,3,5,6 (стр. 38 - отказ, стр. 8,57 - применение) и доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки № 4 (стр. 47 – отказ, стр. 49 – применение). Указанное не соответствует требованиям п. 5, п. 8 «и» ФСО № 3;

- обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, является неполным. Указанное не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки № 4 доходным подходом произведен без учета недозагрузки и операционных расходов, обоснование указанного не учета в расчетах отсутствует. Указанное не соответствует требованиям п. 25 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3;

- в отчете № 03/12/2020-И от 22 марта 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решениях бюджетного учреждения от 22 апреля 2021 года №№ <...> об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости;

- замечание № 2, указанное в приведенных выше решениях бюджетного учреждения от 22 апреля 2021 года, обоснованно:

- замечание № 3, указанное в решениях бюджетного учреждения, обоснованно:

- обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, является неполным;

- замечание № 7, указанное в решениях бюджетного учреждения, обоснованно:

- в отчете об оценке присутствует противоречивая информация по обоснованию применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объектов оценки № 1,2,3,5,6 (стр. 38 – отказ, стр. 8,57 – применение) и доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки № 4 (стр. 47 – отказ, стр. 49 - применение).

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № 660/2-4 от 23 сентября 2022 года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО8, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт ФИО8 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт является ведущим экспертом ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2011 года, имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебной землеустроительной экспертизы по специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2021 года. (т. 4 л.д. 5)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 03/12/2020-И от 22 марта 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявлений, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства по делу административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, с учетом замечаний, изложенных в заключении эксперта № 660/2-4 от 23 сентября 2022 года.

Проанализировав содержание отчета № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года (т. 4 л.д. 81-226), суд считает, что в нем устранены замечания эксперта, отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), также в отчете содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

Так, согласно заключению эксперта при подготовке отчета № 03/12/2020-И от 22 марта 2021 года оценщиком был использован сборник НП «Омская коллегия оценщиков» за 2 квартал 2020 года, не соответствующий дате оценки (25 ноября 2020 года).

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 пояснил, что в связи с действием в 2020 году ограничительных мер, вызванных новой коронавирусной инфекции (COVID-19), выпуск сборников НП «Омская коллегия оценщиков» осуществлялся с опозданием, в связи с чем использованный на тот момент сборник за 2 квартал 2020 года являлся самым актуальным на дату оценки.

В представленном отчете № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года оценщиком проанализирован рынок недвижимости за период, соответствующий дате оценки (25 ноября 2020 года) с использованием ежеквартального сборника НП «Омская коллегия оценщиков» за 4 квартал 2020 года. Устранение замечания не привело к изменению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

С учетом замечаний эксперта о наличии противоречивой информации по обоснованию применения сравнительного и доходного подходов, в представленном отчете № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года расчет рыночной стоимости спорных объектов недвижимости произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения доходного подхода, при этом отмечены особенности определения рыночной стоимости объекта оценки № 4, включающее в себя помещения как основного (офисного), так и вспомогательного назначения (коридоры, санузлы и т.д.), расположенные в цоколе и на первом этаже здания по адресу: <...>. Стоимость объектов оценки №№ 1, 2, 3, 5, 6 (вспомогательного назначения) определена методами сравнительного подхода с использованием рыночной стоимости вспомогательных помещений в составе помещения 4П.

В отчете об оценке № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки на период, соответствующий дате оценки – 25 ноября 2020 года (табл. 10.4-10.9 т. 4 л.д. 102-103). Указанные данные приведены на основании Справочника «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска» за 4 квартал 2020 года (далее - Справочник).

Согласно п. 13 ФСО № 3, утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (ред. от 6 декабря 2016 года), в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Таким образом, использование Справочника при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки является допустимым.

Принимая во внимание замечания эксперта о неполном обосновании использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, в отчете № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года повторно указано, что при оценке отбирались аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки по следующим критериям: схожее месторасположение; схожие объемно-планировочные и конструктивные решения; схожее функциональное назначение объектов. По указанным критериям оценщиком отобраны 8 объектов-аналогов, 4 объекта приняты в расчет рыночной стоимости, дополнительно оценщиком приведены мотивы отказа от 4 объектов-аналогов (т. 4 л.д. 221-225). Устранение данного замечания не оказало какого-либо влияния на расчеты и итоговый результат.

Относительно вывода эксперта о том, что расчет рыночной стоимости объекта оценки № 4 произведен без учета недозагрузки и операционных расходов и без обоснования, оценщиком отмечено, что коэффициент капитализации, использованный при определении рыночной стоимости объекта оценки № 4, рассчитан на основе соотношения потенциального валового дохода и рыночной стоимости, в связи с чем при использовании указанного коэффициента учет недозагрузки и операционных расходов не требуется. (т. 4 л.д. 137)

Оценщик отметил, что все указанные экспертом замечания устранимы и не оказали какого-либо влияния на расчет рыночной стоимости объектов оценки и итоговый результат.

Суд отмечает, что возражений относительно исправления оценщиком недостатков отчета, указанных в заключении эксперта, бюджетным учреждением не выражено.

Оценка проводилась по состоянию на 25 ноября 2020 года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в указанном отчете, суду не представлено.

Дополнительные возражения бюджетного учреждения на представленный административным истцом отчет № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года, проверены судом, соответствующие пояснения даны оценщиком ФИО1 в судебном заседании. Оснований согласиться с данными возражениями суд также не усматривает.

Так, доводы бюджетного учреждения о том, что в отчете № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года отсутствует таблица 10.27 на которую ссылается оценщик, не соответствуют действительности, поскольку указанная таблица имеется на стр. 29 отчета № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года.

Ссылки административного ответчика на необоснованное применение оценщиком понижающей корректировки на техническое состояние здания в частности, к объекту-аналогу № 4, которое по состоянию схоже с состоянием здания, в котором расположены объекты оценки, являются несостоятельными в силу следующего.

Согласно показаниям оценщика здание, в котором расположены оцениваемые объекты, 1976 года постройки, сведения о ремонтных работах в открытых источниках отсутствуют; в то же время объект-аналог № 4, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 5 Линия, д. 157 А, находится в хорошем физическом состоянии, в 2005 году проведены работы по реконструкции (капитальный ремонт основных конструктивных элементов зданий). В связи с изложенным, введение понижающей корректировки на техническое состояние объектов является обоснованным.

Как указано выше приводимые оценщиком в таблицах 10.4 и 10.5 данные о наличии 42 объектов в Октябрьском административного округе города Омска, предлагаемых к продаже на дату оценки, основаны на положениях Справочника. Повторные возражения бюджетного учреждения подлежат отклонению.

Утверждение административного ответчика о некорректном отказе от применения доходного подхода при наличии значительного количества предложений о сдаче в аренду административных помещений основного (офисного) назначения, несостоятельно, т.к. согласно отчету оцениваемое помещение 4П представляет собой офисный «блок» (т.е. состоит из помещений основного и вспомогательного назначения), предложения об аренде такого рода объектов носят единичный характер.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд делает вывод о соответствии отчета № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании суд разъяснил участвующим в деле лицам право на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы, предупредив о последствиях совершения (несовершения) указанного процессуального действия. Ходатайство не заявлено.

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости на основании представленного отчета № 03/12/2020-И/2 от 5 октября 2022 года.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявлений следует считать 26 марта 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером <...> по состоянию на 25 ноября 2020 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером <...> по состоянию на 25 ноября 2020 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей.

Датой подачи заявлений считать 26 марта 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Рэдиум Недвижимость» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2022 года.