К делу №
ФИО3 ГОРОДСКОЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ ФИО5
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 января 2023г. <адрес>
ФИО3 городской суд Республики ФИО5 в составе:
председательствующего судьи Сташ И.Х.,
при секретаре судебного заседания ФИО7,
с участием:
прокурора <адрес>,
представителя истца ФИО8-О.,
ответчицы ФИО2,
представителя ответчицы ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, компенсации морального вреда и выселении,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд и иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, компенсации морального вреда и выселении.
В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчицей договор купли-продажи жилой комнаты, общей площадью 18,3 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0507017:78, расположенной по адресу: Республика ФИО5, <адрес>.
По условиям, предусмотренным п. 2.1 вышеуказанного договора, цена спорной комнаты установлена в размере 553 026,00 рублей, которые ответчица обязалась уплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Переданная ответчице спорная комната до полного расчета находится в залоге у истца, что предусмотрено вышеуказанным договором. Переход права собственности к ответчице, также, как и ипотека в силу закона, были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчица не исполнила своих обязательств по полной оплате по договору купли-продажи, из установленной договором цены за комнату ответчицей выплачены в июле 2018 года денежные средства в размере 400 000,00 рублей. Истец неоднократно напоминал ответчице о необходимости полного расчета по договору купли-продажи, но ответчица до настоящего времени не исполнила своих обязательств. Предложение о расторжении договора купли-продажи комнаты ввиду существенного нарушения условий, направленно ей по месту регистрации и жительства вернулось за истечением срока хранения ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчица фактически проживает со своей семьей в спорной комнате, при этом, не зарегистрирована по адресу нахождения спорного жилого помещения, то есть пользуется имуществом истца в отсутствие на то законных оснований, в связи с чем, с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию плата за незаконное проживание из расчета средней рыночной стоимости аренды проживания в аналогичном жилом помещении на территории ФИО3 Майкопа, что составляет 127 500,00 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, перед заключением спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом был произведен ремонт жилой комнаты на сумму 70 000,00 рублей. Однако, в настоящее время спорная комната находится в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем, с ответчицы в пользу истца подлежит взысканию сумма ущерба в размере 70 000,00 рублей.
Досудебные претензии истца оставлены без удовлетворения, в связи с чем, истцу также причинены нравственные страдания.
ФИО1 просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилой комнаты, общей площадью 18,3 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0507017:78, расположенной по адресу: Республика ФИО5, <адрес>, заключенный между истцом и ФИО2, возвратить истцу и выселить ответчицу из указанной комнаты, взыскать с ответчицы в свою пользу неосновательное обогащение в размере 127 500,00 рублей, сумму убытков в виде расходов по осуществлению ремонта в спорной квартире в размере 70 000,00 рублей, а также компенсацию морального вреда в размере 50 000,00 рублей.
В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО8-О. в судебном заседании просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Ответчица ФИО2 и её представитель ФИО9 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Прокурор <адрес> в судебном заседании в своем заключении в части исковых требований о выселении считал отсутствующими основания для выселения ответчицы из спорного жилого помещения.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Управление по опеке и попечительству Администрации муниципального образования «ФИО3 Майкоп» в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просило рассмотреть дело без его участия.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ГУ - Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Республике ФИО5 ФИО10 просил рассмотреть дело без участия третьего лица.
В соответствии с ч. 3, ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее дело.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела подтверждается и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилой комнаты, общей площадью 18,3 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0507017:78, расположенной по адресу: Республика ФИО5, <адрес>.
В соответствии с п. 2.1 вышеуказанного договора, цена спорной комнаты составляет 553 026,00 рублей, которые ответчица обязалась уплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, из которых 453 026,00 рублей – предоставлены ФИО2 в качестве займа обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-КА, 100 000,00 рублей – личные средства ФИО2
Материалами дела подтверждается, что общество с ограниченной ответственностью «Капитал – КА» ДД.ММ.ГГГГ ликвидировано и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.
В судебном заседании установлено и усматривается из искового заявления, что ответчицей по вышеуказанному договору купли-продажи отплачена истцу сумма в размере 400 000,00 рублей.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчицы была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи жилой комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с образовавшейся задолженностью по данному договору в размере 153 026,00 рублей.
В соответствии с п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 556 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 485, п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Кодекса).
В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что спорное жилое помещение, стоимостью 553 026,00 рублей, было передано и принято ответчицей, с оплатой в размере 400 000,00 рублей. Задолженность по спорному договору купли-продажи, заключенному между истцом и ответчицей составляет 153 026,00 рублей. При этом, судом установлено, что с претензией о необходимости полной оплаты по спорному договору купли-продажи истец к ответчице не обращался.
Так, статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
В п. 4 ст. 488 ГК РФ указано, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Вместе с тем, из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по спорному договору купли-продажи ответчицей оплачена более половины стоимости приобретенного недвижимого имущества, ДД.ММ.ГГГГ за ответчицей в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на спорное жилое помещение, ответчица зарегистрирована по месту жительства в спорной квартире, и проживает в спорной квартире с супругом и тремя несовершеннолетними детьми.
В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу о том, что спорный договор купли-продажи жилой комнаты состоялся, и основанием для обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями послужило наличие задолженности по оплате по спорному договору купли-продажи в размере 153 026,00 рублей, что, по мнению суда, исходя из обстоятельств настоящего дела, не является существенным и безусловным основанием для расторжения спорного договора купли-продажи недвижимости, при том, что истец не лишен права взыскания с ответчицы образовавшейся соответствующей задолженности.
Также, суд находит несостоятельными доводы иска о необходимости взыскания с ответчицы в пользу истца неосновательного обогащения в размере 127 500,00 рублей в виде платы за незаконное проживание, из расчета средней рыночной стоимости аренды проживания в аналогичном жилом помещении на территории ФИО3 Майкопа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Так, в силу ст. 56 ГПК РФ, суду не представлены доказательства сдачи истцом в аренду спорного жилого помещения, непосредственно перед его продажей, и получения прибыли в заявленном к взысканию размере, как и несостоятельны доводы истца о неосновательном обогащении ответчицы, выразившимся в виде проживания в спорном жилом помещении, так как в указанном помещении ответчица проживала на основании спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Не подлежат также удовлетворению исковые требования в части взыскания с ответчицы в пользу истца суммы убытков, в виде расходов по осуществлению ремонта в спорной квартире в размере 70 000,00 рублей перед заключением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п. 1, п. 3 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
Согласно п. 1 ст. 424, п. 3 ст. 485 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с п. 1.1, п. 2.1, п. 5.4, п. 5.5 договора купли-продажи жилой комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчицей, предметом договора является жилая комната, общей площадью 18,3 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0507017:78, расположенная по адресу: Республика ФИО5, <адрес>, стоимостью 553 026,00 рублей; данный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора, имеющего силу передаточного акта.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, суд не усматривает в спорном договоре купли-продажи условия о возможности изменения цены предмета данного договора после его заключения, не усматривает наличие в договоре условия о понесенных истцом убытках в виде произведенного ремонта спорного жилого помещения.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Таким образом, с учетом того, что судом не установлены основания для расторжения договора купли-продажи жилой комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчицей, проживающей на день рассмотрения настоящего дела со своей семье в приобретенном жилом помещении, с учетом заключения прокурора <адрес>, суд также не находи оснований для удовлетворения исковых требований в части выселения ответчицы из спорного жилого помещения.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
Поскольку, судом не установлены основания для удовлетворения заявленных исковых требований в части расторжения спорного договора купли-продажи, взыскании убытков и выселении, суд также не находит основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчицы в пользу истца компенсации морального вреда. Истцом не представлены суду доказательства несения физических или нравственны страданий, их степени, причиненными действиями ответчицы.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, компенсации морального вреда и выселении, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики ФИО5 через ФИО3 городской суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий: подпись И.Х.Сташ
УИД 01RS0№-49
Подлинник находится в материалах дела №
В ФИО3 городском суде РА