Дело № 2-2100/2022

Мотивированное решение составлено 03 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2022 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Максимовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Соколове М.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника». Специализированный застройщик» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что 20 декабря 2019 года заключил с ООО «Брусника». Специализированный застройщик» соглашение о бронировании квартиры № ***, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по бронированию объекта долевого строительства – квартиры № *** общей площадью 35,2 кв.м., расположенной на 5 этаже 5-секционного жилого дома в составе жилой застройки по адресу: ул. ***, на период от даты заключения соглашения и до истечения 14 календарных дней с даты уведомления о начале продаж (период бронирования), которое включает в себя:

воздержание ответчика от заключения договора участия в долевом строительстве либо иного договора на отчуждение объекта долевого строительства с третьими лицами в течение периода бронирования;

воздержание ответчика от любых действий по предложению к продаже объекта долевого строительства третьим лицам на период бронирования;

обязательство ответчика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом в случае его обращения для заключения договора к ООО«Брусника». Специализированный застройщик» в течение 14 календарных дней с даты уведомления ответчиком о начале продаж. Характеристики объекта долевого строительства подлежат уточнению на основе данных проектной документации при заключении договора участия в долевом строительстве. При этом в случае заключения договора участия в долевом строительстве цена объекта долевого участия будет составлять 3410000 руб. Условие о цене будущего договора участия является существенным условием настоящего соглашения; цена является фиксированной при заключении сторонами договора долевого участия в порядке и сроки, установленные настоящим соглашением.

Приложение № 1 к соглашению о бронировании содержит план квартиры, в котором имеется указание на общую площадь в 39 кв.м., наличие пяти помещений (в том числе одно жилое площадью 12 кв.м.), одно из которых представляет собой лоджию площадью 3,9 кв.м. Также имеется возможность установить несущие стены, а именно, исходя из плана между кухней-столовой и лоджией стена несущей не является, вместе с тем, несущие стены окружают лоджию со всех сторон (в том числе внешней – уличной), за исключением той части, которая соединяет ее со смежной комнатой, то есть лоджия является утепленной – в ней можно находиться и использовать ее по назначению в любое время года.

19 октября 2020 года сторонами заключен договор № *** участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство 5-секционного многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения в секции № 5 (№ 1 по ПЗУ) и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 2 ПЗУ), «II очередь строительства комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах ул. ***», расположенного по адресу (адрес строительный): г. Екатеринбург, и после получения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать истцу однокомнатную квартиру № *** (номер строительный), площадью 34,3 кв.м. (в том числе жилая комната площадью 12 кв.м., помещения вспомогательного назначения 11,2; 5,9; 5,2 кв.м.), расположенную на 5 этаже секции 2, имеется лоджия площадью 4 кв.м. (не входит в общую площадь квартиры), а истец обязался своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в собственность в соответствии с условиями настоящего договора.

В силу пункта 1.4 договора участия в долевом строительстве планировка квартиры, ее расположение на этаже приведены в приложении № 1 к договору.

В соответствии с пунктом 2.1 названного договора цена договора составляет 3410000 руб. и является неизменной.

При этом указание на то, какой будет лоджия, отсутствует, чем нарушено право истца на информацию о приобретаемой квартире.

02 февраля 2022 года истцу была передана квартира с планировкой, отличной от той, которая указывалась изначально, поскольку лоджия предполагалась теплой, а оказалась холодной, хотя застройщик подтверждал, что в квартире будет именно теплая лоджия. Истец обратился с претензией, указав на данные обстоятельства.

15 февраля 2022 года в ответе на претензию сообщалось, что в соответствии с проектной документацией лоджия является холодной, а приложение № 1 к соглашению о бронировании, согласно которому лоджия входит в теплый контур дома, выступает в качестве справочной информации и характеристики объекта долевого строительства не закрепляет.

На вопрос истца в социальной сети ответчик принес ему извинения, поскольку сотрудники компании «некорректно отрисовали лоджию», чем признал нарушение его прав на информацию о приобретаемой квартире.

Поскольку варианты использования холодной лоджии значительно ограничены по сравнению с теплой, истец предполагал, что будет использовать теплую лоджию как кабинет, а его воля была направлена на приобретение квартиры именно с теплой лоджией, несоблюдением ответчиком условий соглашения были существенно нарушены его права как участника долевого строительства и потребителя.

Истец просил суд уменьшить стоимость квартиры на сумму 200000 руб. до суммы 3210000 руб., взыскать с ответчика денежную сумму в размере 200000 руб. в счет уменьшения стоимости квартиры, неустойку в размере 613800 руб. за период с 08 по 25 апреля 2022 года, продолжив ее начисление по день фактического исполнения решения суда, компенсацию морального вреда 50000 руб., штраф.

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представление своих интересов в суде доверил представителю, который на заявленных требованиях настаивал по предмету и основаниям.

Представитель ответчика иск не признал, просил в удовлетворении заявленных истцом требований отказать по доводам, изложенным в представленных возражениях на иск.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 20 декабря 2019 года между ООО «Брусника». Специализированный застройщик» и ФИО2 заключено соглашение о бронировании квартиры № *** по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по бронированию объекта долевого строительства – квартиры № *** общей площадью 35,2 кв.м., расположенной на 5 этаже 5-секционного жилого дома, 2, в составе жилой застройки по адресу: ул. ***, на период от даты заключения соглашения и до истечения 14 календарных дней с даты уведомления о начале продаж (период бронирования), которое включает в себя:

а) воздержание ответчика от заключения договора участия в долевом строительстве либо иного договора на отчуждение объекта долевого строительства с третьими лицами в течение периода бронирования;

б) воздержание ответчика от любых действий по предложению к продаже объекта долевого строительства третьим лицам на период бронирования;

в) обязательство ответчика заключить договор участия в долевом строительстве с истцом в случае его обращения для заключения договора к ООО«Брусника». Специализированный застройщик» в течение 14 календарных дней с даты уведомления ответчиком о начале продаж.

По условиям указанного соглашения характеристики объекта долевого строительства подлежат уточнению на основе данных проектной документации при заключении договора участия в долевом строительстве (пункт 2).

В случае заключения договора участия в долевом строительстве цена объекта долевого участия будет составлять 3 410 000 руб. Условие о цене будущего договора участия является существенным условием настоящего соглашения: цена является фиксированной при заключении сторонами договора долевого участия в порядке и сроки, установленные настоящим соглашением (пункт 3).

В целях обеспечения исполнения обязательств по настоящему соглашению ФИО2 оплачивает сумму в размере 50000 руб. за счет собственных средств путем открытия безотзывного покрытого (депонированного) аккредитива в банке ПАО «Сбербанк» не позднее 20 декабря 2019 года. В случае заключения сторонами договора участия в долевом строительстве указанная сумма подлежит зачету в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве (пункт 4).

Если в течение 7 календарных дней после получения уведомления ООО«Брусника». Специализированный застройщик» о начале продаж П.Д.СБ. не заявит о своем намерении заключить договор участия в долевом строительстве, у ответчика возникает право распоряжаться объектом долевого строительства по своему усмотрению. Возврат внесенных истцом денежных средств осуществляется ПАО «Сбербанк» по предоставлению в банк соглашения о расторжении настоящего соглашения о бронировании, либо по истечении срока действия аккредитива (пункт 5).

Настоящий договор не является предварительным договором, а также не влечет обязанность ООО«Брусника». Специализированный застройщик» заключить договор долевого участия по требования ФИО2 (пункт 7).

Приложением № 1 к соглашению о бронировании является план квартиры.

19 октября 2020 года между ООО «Брусника». Специализированный застройщик» и ФИО2 заключен договор № *** участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство 5-секционного многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения в секции № 5 (№ 1 по ПЗУ) и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (№ 2 ПЗУ), «II очередь строительства комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах ул. ***», расположенного по адресу (адрес строительный): г. Екатеринбург, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать истцу однокомнатную квартиру № *** (номер строительный), площадью 34,3 кв.м. (в том числе: жилая комната площадью 12 кв.м., помещения вспомогательного назначения 11,2; 5,9; 5,2 кв.м.), расположенную на 5 этаже секции 2, имеется лоджия площадью 4 кв.м. (не входит в общую площадь квартиры), а истец обязался своевременно уплатить обусловленную договором цену в размере 3410000 руб. и принять квартиру в собственность в соответствии с условиями настоящего договора.

Планировка квартиры, ее расположение на этаже приведены в приложении № 1 к договору (пункт 1.4 договора).

Основу правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, составляет Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, то есть в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из содержания искового заявления и объяснений представителя истца, данных в судебном заседании, истцом заявлено требование об уменьшении стоимости квартиры на сумму 200000 руб., требуемой для утепления лоджии, и взыскании указанной суммы с ответчика в связи с отступлениями от условий договора в части передачи квартиры с холодной лоджией, что привело к ухудшению качества жилого помещения и уменьшению его стоимости по сравнению с квартирами, где имеются теплые лоджии, а также не доведением ответчиком информации до потребителя о том, что вместо теплой лоджии будет холодная, что нарушило его право на информацию о приобретаемом имуществе. При этом требование о взыскании убытков, как указывал в судебном заседании представитель истца, не заявляется.

Статьей 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3).

При этом договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты (часть 4).

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (часть 4.1).

Заключенный сторонами договор № *** участия в долевом строительстве от 19 октября 2020 года содержит все указанные в части 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ обязательные условия, включая графический план объекта долевого строительства – квартиры строительным № *** с изображением лоджии и ее размещения на объекте, а также план расположения квартиры на этаже строящегося многоквартирного дома. Своей подписью в договоре и приложении к нему, содержащем план квартиры и ее расположение на этаже, истец подтвердил, что с условиями заключаемого договора ознакомлен и согласен.

При этом изображение расположения лоджии в квартире истца согласно приложению № 1 к договору №*** участия в долевом строительстве от 19 октября 2020 года, полностью соответствует рабочей документации на объект строительства – «II очередь строительства комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах ул. ***», что свидетельствует об отсутствии нарушений условий договора со стороны застройщика и опровергает доводы истца о внесении застройщиком изменений в проектную документацию.

17 февраля 2022 года сторонами подписан акт приема-передачи квартиры по договору №*** участия в долевом строительстве от 19 октября 2020года, согласно пункту 2 которого качество переданной квартиры № *** (строительный № ***), фактической площадью 34,2 кв.м., расположенной на 5этаже многоэтажного жилого дома по адресу: г. *** (прежний строительный адресу: ул. ***), соответствует договору, требованиям участника долевого строительства полностью удовлетворяет. Стороны в полном объеме выполнили обязательства, предусмотренные договором, и претензий друг к другу не имеют.

Между тем, 02 февраля 2022 года истцом в адрес ответчика представлена претензия о предоставлении ответчиком при заключении договора информации о том, что лоджия будет входить в теплый контур здания, что соответствует планировке квартиры по соглашению о бронировании квартиры № *** от 20 декабря 2019 года, однако при приемке квартиры обнаружено, что лоджия в теплый контур дома не входит, договор участия в долевом строительстве указания на расположение лоджии не содержит, план этажа, являющийся приложением к договору, не понимает.

В тот же день истцом оставлено обращение на странице «Компания Брусника» в социальной сети ВКонтакте, на которое 03 февраля 2022 года получен ответ о том, что изменений в квартире не было. Лоджия по проекту открытая, не теплая. Изменения в планировку квартиры не вносили. В соглашение о бронировании добавлена планировка квартиры с сайта. На планировке дизайнеры некорректно отрисовали лоджию, принесены извинения за то, что пропустили эту деталь и выложили на сайт. В соглашении о бронировании прописано условие, что характеристики квартиры могут измениться в ходе строительства, потому что покупается не готовая квартира. На скриншоте из проектной документации видно, что лоджия холодная.

В ответе от 15 февраля 2022 года на претензию истца, ООО «Брусника». Специализированный застройщик» указало, что в соответствии с проектной документацией на объект строительства – «II очередь строительства комплекса жилых домов с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах ул. ***», лоджия, в приобретенной квартире, является холодной. Указанное подтверждается также Приложением № 1 к договору. Соглашение о бронировании квартиры № *** от 20 декабря 2019 года, с одной стороны, закрепляет обязательство о запрете отчуждения объекта долевого строительства на определенный срок, с другой стороны, обязательство о его приобретении с фиксацией конкретной цены. При этом в силу пункта 2 указанного соглашения, объектом долевого строительства является квартира № *** общей площадью 35,2 кв.м., расположенная на 5 этаже 5-секционного жилого дома, 2, в составе жилой застройки по адресу: ул. ***, характеристики которого подлежат уточнению на основе данных проектной документации при заключении договора участия в долевом строительстве. Приложение № 1 к соглашению о бронировании выступает в качестве справочной информации, содержащей сведения (дизайн-проект) о том, как может быть реализовано пространство в квартире участником долевого строительства, и не закрепляет технические, а также качественные характеристики объекта долевого строительства, в том числе и лоджии.

Согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Положения статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Существенные условия договора участия в долевом строительстве названы в части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, к которым, в числе прочих, относится цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Истец просил об уменьшении стоимости приобретенной на основании договора долевого участия в строительстве квартиры с холодной лоджией, в то время как соразмерное уменьшение цены представляет собой именно уменьшение уплаченной или подлежащей уплате цены, установленной договором, на стоимость негодных работ.

Между тем, соответствующих доказательств передачи квартиры ненадлежащего качества или с отступлениями от условий заключенного сторонами договора истцом представлено не было.

Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией закреплено в пункте 1 договора №*** участия в долевом строительстве от 19 октября 2020года – «однокомнатная квартира № *** (номер строительный), площадью 34,3 кв.м. (в том числе: жилая комната площадью 12 кв.м., помещения вспомогательного назначения 11,2; 5,9; 5,2 кв.м.), расположенная на 5 этаже секции 2, имеется лоджия площадью 4 кв.м. (не входит в общую площадь квартиры)». Планировка квартиры, ее расположение на этаже приведены в приложении № 1 к договору.

Как указывал истец, в нарушение условий договора ответчиком передана квартира с холодной лоджией, в то время как по условиям соглашения о бронировании передаче подлежала квартира с теплой лоджией.

Как следует из Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федераций от 04 августа 1998 года № 37, под лоджией понимается перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Пункт 3.15 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» содержит определение лоджии: помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Под термином «лоджия» согласно «ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины» понимается открытая для доступа площадка, устроенная в нише с наружной стороны здания (пункт 3.2.2.11).

Законодательного определения понятию «лоджия» не дается, приведенным нормативно-техническим регулированием требования температурных нормативов для лоджии не закреплены, характеристики ограждений не уточняются, заключенный сторонами договор участия в долевом строительстве указание на тип лоджии (теплая или холодная) не содержит.

Вместе с тем, из объяснений представителя ответчика в судебном заседании установлено, что застройщиком реализуются квартиры, содержащие теплые лоджии с расположенными на них отопительными приборами и теплоизолированными ограждающими конструкциями. В заключенном с истцом договоре указание на тип лоджии не содержится, довод истца о том, что ему была обещана квартира с теплой лоджией ничем не обоснован и не подтвержден. Ссылка истца на приложение № 1 к соглашению о бронировании является несостоятельной, поскольку дизайн-проект квартиры выступает в качестве справочной информации, содержащей сведения о том, как может быть реализовано пространство в квартире и не закрепляет технические и качественные характеристики объекта долевого строительства, в том числе, лоджии.

Доводы истца обоснованы передачей ответчиком квартиры, не соответствующей условиям соглашения о бронировании от 20 декабря 2019 года, которое отвечает признакам предварительного договора, поскольку содержит все необходимые и обязательные условия.

Указанные доводы истца не могут быть приняты судом, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права и условий договора.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5), согласно которому если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторонами при заключении соглашения бронирования в двустороннем порядке были согласованы условия бронирования объекта долевого строительства на период от даты заключения соглашения и до истечения 14 календарных дней с даты уведомления о начале продаж. Существенные условия договора участия в долевом строительстве, установленные частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, соглашение о бронировании не содержит, соглашение признается заключенным с момента его подписания сторонами и государственной регистрации не подлежит.

Поскольку для целей соглашения началом продаж сторонами определено решение ООО «Брусника». Специализированный застройщик» о возможности заключения договоров по отчуждению объектов долевого строительства при условии наличия разрешения на строительство и соблюдения иных положений Закона № 214-ФЗ, содержащих запрет на привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома до получения в установленном порядке разрешения на строительство (часть 1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ), при наличии иных условий, устанавливающих отсутствии у ответчика обязанности по заключению договора долевого участия по требованию истца и прямого указания на то, что соглашение о бронировании не является предварительным договором, доводы истца о наличии у ответчика обязанности по передаче квартиры в соответствии с приложением № 1 к соглашению о бронировании, являющемуся предварительным договором, по мнению истца, суд признает несостоятельными.

При этом суд учитывает, что пунктом 2 соглашения о бронировании от 20декабря 2019 года установлено уточнение указанных характеристик объекта долевого строительства на основе данных проектной документации при заключении договора участия в долевом строительстве, а пунктом 5.6 договора участия в долевом строительстве от 19 октября 2020года предусмотрено, что с момента подписания договора все предшествующие переговоры, соглашения и переписка сторон, противоречащая условиям договора, утрачивают силу и не могут использоваться сторонами в качестве доказательства в случае спора и для толкования текста договора.

Надлежащих доказательств передачи ответчиком квартиры с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве истцом не представлено, обоснованных доводов о заключении договора, предусматривающего строительство квартиры с теплой лоджией, при отсутствии в договоре соответствующих на то указаний и наличии плана квартиры с размещением лоджии, не приведено. Доводы истца относительно непредставления ответчиком надлежащей информации об объекте долевого строительства, объективными доказательствами не подтверждены.

При заключении договора, как видно из материалов дела, ответчик предоставил истцу полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства, в договоре указана площадь и технические характеристики передаваемого помещения. Кроме того, в приложении 1 к договору истец был ознакомлен с планом объекта долевого строительства и его местоположением на этаже. Данная информация была предоставлена истцу в наглядной и доступной для понимания потребителем форме, исключающей заблуждение относительно приобретаемого объекта, что также было подтверждено представителем истца, точно указавшем в судебном заседании на плане этажа квартиру истца и ее границы.

Таким образом, поскольку отступлений ответчика от условий договора участия в долевом строительстве и обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или передаче объекта долевого строительства с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, не установлено, доказательств не предоставления и (или) неполного предоставления информации об объекте долевого строительства в ходе судебного разбирательства не получено, требования истца о соразмерном уменьшении цены договора удовлетворению не подлежат.

Отказывая истцу в удовлетворении основного требования, суд также отказывает и в удовлетворении производных от основного требований о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника». Специализированный застройщик» об уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Максимова

Дело № 2-2100/2022