УИД №78OS0000-01-2022-001012-84

Дело № 3а-14/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2023 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Сальниковой В.Ю.,

при секретаре - Астрейко М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца ПАО «ИФК «Союз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения,

установил :

Административный истец обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения – квартиры площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенной по адресу: <...>, литера Б, кв. 4, и установлении ее равной рыночной стоимости в размере 13054 000 рублей, ссылаясь на то, что утвержденная приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 № 130-п в отношении указанного объекта недвижимости кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что влечет для административного истца увеличение налоговой нагрузки; Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости г. Санкт-Петербурга по обращению административного истца было принято решение об отказе в уменьшении кадастровой стоимости в связи с тем, что представленный Отчет от 25.12.2020 № О-934/20 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; в удовлетворении повторного обращения, поданного после устранения обстоятельств, послуживших основанием к отказу, указанной Комиссией также отказано.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на статью 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке № О-934/20 от 25.12.2020, составленному ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ» по заказу административного истца, рыночная стоимость вышеуказанного жилого помещения по состоянию на 01.01.2018 составляет 13 054000 рублей, что свидетельствует о существенном превышении содержащейся в ЕГРН кадастровой стоимости объекта (18971079,17 рублей) над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просил с учетом уточнения требований пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: жилого помещения – квартиры площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенной по адресу: <...>, литера Б, кв. 4, по состоянию на 01.01.2018, и установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 13054 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке № О-934/20 от 25.12.2020, составленным ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ» (л.д. 177-178 том 1).

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 08.09.2022 к участию в деле привлечено в качестве административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2022 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке № О-934/20 от 25.12.2020, составленный ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует - то какова рыночная стоимость жилого помещения – квартиры площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенной по адресу: <...>, литера Б, кв. 4, по состоянию и в ценах на 01.01.2018. Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» – <...> (197110, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 68).

В Санкт-Петербургский городской суд 27.12.2022 поступило заключение эксперта от 26.12.2022.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 10.01.2023 производство по административному делу №3а-14/2023 возобновлено.

После проведения судебной экспертизы и возобновления производства по делу, административный истец направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором выразил согласие с выводами судебной экспертизы и просил вынести решение в соответствии с выводами экспертного заключения.

Представитель административного истца ПАО «ИФК «Союз» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, как указано выше, в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении судебной экспертизы от 26.12.2022.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, а также ходатайства представителя административного истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца и представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, проверив материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения представителя административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ПАО «ИФК «Союз» является собственником объекта недвижимости: жилого помещения – квартиры площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенной по адресу: <...>, литера Б, кв. 4.

Кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на 01.01.2018 в размере 18971079,17 рублей и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Правительства Санкт-Петербурга № 130-п от 28.11.2018.

Полагая установленную по состоянию на 01.01.2018 кадастровую стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной, административный истец представил отчёт об оценке жилого помещения № № О-934/20 от 25.12.2020, составленный ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ» (л.д. 41-82 том 1), согласно которому оценщиком рыночная стоимость жилого помещения – квартиры площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенной по адресу: <...>, литера Б, кв. 4, определена равной 13054000 рублей (л.д. 57 том 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 указанного Закона устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, действовавшего до 06.11.2022 и утратившего силу в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административным истцом отчета на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 08.11.2022, результаты которой оформлены заключением эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» <...> от 26.12.2022 № 08/11/22-2 (л.д. 49-156 том 2).

По результатам исследования экспертом <...> сделан вывод о том, что отчёт об оценке, выполненный оценщиком ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ», представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчёта допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, не является полностью достоверной и проверяемой.

В связи с установленным несоответствием отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком, экспертом <...> сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: жилого помещения – квартиры площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенной по адресу: <...>, литера Б, кв. 4, по состоянию на 01.01.2018 составляет 14000000 (л.д. 129 том 2).

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчёт выполнен оценщиком Зуб Ю.Б., которая является членом саморегулируемой организации оценщиков – «Региональная ассоциация оценщиков»; имеет диплом о профессиональной переподготовке ПП № 681312, стаж работы в оценочной деятельности с 2004 года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика Зуб Ю.Б. необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам её проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчёта о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости жилого помещения отчёта об оценке, составленного данным оценщиком ООО «Агентство оценки и экспертизы собственности «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ».

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта Акционерного общества «Региональное управление оценки» <...>, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованным вывод эксперта <...> о том, что при проведении проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 297, 298, 299 от 20.05.2015 (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), выявлены нарушения и замечания, существенно влияющие на итоговый результат.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере сопоставимой, достаточной и достоверной, отмечает, что экспертом Акционерного общества «Региональное управление оценки» <...>, при констатации соответствия представленного отчета формальным требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности к отчету об оценке, обоснованно указано на наличие следующих существенных противоречий и ошибок в отчёте, которые влияют на достоверность полученного результата.

Так, как верно отмечено экспертом, проведенный оценщиком анализ рынка не может характеризовать сегмент рынка Объекта оценки, а приведенные стоимостные показатели не позволяют судить о возможном диапазоне рыночной стоимости Объекта оценки; данные по сегменту жилья повышенной комфортности (бизнес-классу) в отчете не представлены, что свидетельствует о недостаточности объема информации, представленной в отчете в рамках анализа рынка, и его несоответствии требованиям статьи 11 раздела V ФСО №7.

Кроме того, экспертом отмечен существенный объективный недостаток сравнительного похода, реализованного оценщиком в рамках отчета об оценке, выразившийся в нарушении требований пункта 22 «б» ФСО №7, пункта 5 ФСО № 3, повлекший некорректное определение рыночной стоимости Объекта оценки.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости жилого помещения – квартиры площадью 109,7 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенной по адресу: <...>, литера Б, кв. 4, по состоянию и в ценах на 01.01.2018, величина которой определена в размере 14000000 рублей.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются; административным истцом, административными ответчиками заключение эксперта <...> не оспорено, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчёта, представленного административным истцом, не соответствующим требованиям законодательства).

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости жилого помещения определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Учитывая изложенное, а также то, что стороны не представили доказательств несоответствия заключения эксперта <...> действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость жилого помещения надлежит установить в размере, определённом в данном заключении.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административным истцом заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости направлено в Комитет имущественных отношений 26 мая 2021 года, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

Административные исковые требования ПАО «ИФК «Союз» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения - квартиры с кадастровым номером 78:36:0005439:28, расположенного по адресу: <...>, лит. Б, кв. 4, по состоянию на 1 января 2018 года равной рыночной стоимости в размере 14000000 (четырнадцати миллионов) рублей.

Датой подачи заявления ПАО «ИФК «Союз» о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 мая 2021 года.

В удовлетворении остальной части административного иска ПАО «ИФК «Союз» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Сальникова