№2а-2785/2025

УИД 61RS0022-01-2025-002260-84

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июля 2025 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Волкова В.В.,

при секретаре Морозовой К.А.,

с участием: административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2, допущенной к участию в деле на основании ч. 5 ст. 57 КАС РФ, представителя административного ответчика КУИ ФИО3, действующего на основании доверенности от 20.01.2025 №60.03.4/790, представителя заинтересованного лица Администрации г. Таганрога ФИО4, действующей на основании доверенности от 16.07.2025 №60-исх/2951,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, заинтересованные лица: Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области, Администрация г. Таганрога, о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение,

установил:

ФИО1 обратился в Таганрогский городской суд Ростовской области с вышеуказанным административным исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - КУИ г. Таганрога), указав в обоснование требований, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 227 кв.м., с кадастровым номером №. В целях выкупа в собственность указанного земельного участка он обратился с соответствующим заявлением в КУИ г. Таганрога через МФЦ.

В соответствии с ответом от 20.03.2025 исх. №60.03.4/3340 ему отказано в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на то обстоятельство, что участок в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничен в обороте, так как на нем расположен объект археологического наследия - «Поселение «Малая Черепаха»». Кроме того, одним из мотивов отказа в выкупе стало наличие нежилого здания – летней кухни, права на которую не зарегистрированы.

Административный истец полагает, что отказ в выкупе не соответствует требованиям закона. Довод КУИ г. Таганрога о том, что препятствием для приобретения им спорного земельного участка является расположение его в границах памятника археологического наследия, является несостоятельным, поскольку объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

При этом сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности.

Что касается летней кухни, то данный объект имеет вспомогательное значение, регистрации не подлежит. В перечне оснований для отказа в выкупе земельного участка основание как наличие незарегистрированной летней кухни не содержится.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи настоящего иска в суд.

На основании изложенного, административный истец просит суд признать незаконным отказ КУИ г. Таганрога от 20.03.2025 №60.03.4/3340 в заключении с административным истцом договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 227 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, обязав КУИ повторно рассмотреть его заявление без учета доводов, изложенных в оспариваемом отказе.

Определением суда от 26.05.2025 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

Протокольным определением суда от 26.06.2025 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г. Таганрога.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2, допущенная к участию в деле на основании письменного заявления в порядке ч. 5 ст. 57 КАС РФ, административное исковое заявление поддержали, просили суд его удовлетворить.

Представитель административного ответчика ФИО3 по доверенности в судебном заседании возражал удовлетворению административных исковых требований по основаниям, изложенным в оспариваемом отказе.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Таганрога ФИО4 по доверенности в судебном заседании административные исковые требования не признала, поддержала доводы КУИ, изложенные в отказе, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель заинтересованного лица - Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте его проведения извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, направили письменный отзыв по существу заявленных требований (л.д. 101-104).

Дело в отсутствие неявившихся лиц рассмотрено в порядке ст.150 КАС РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в ч. ч. 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Согласно ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п. п. 1 и 2 ч. 9 (нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; соблюдены ли сроки обращения в суд) данной статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п. п. 3 и 4 ч. 9 и в ч. 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенных государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В частности, согласно п. 4 ч. 9 ст. 226 КАС РФ суд выясняет, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 227 кв.м., с кадастровым номером №, который находится у него в аренде в соответствии с договором, заключенным с КУИ г. Таганрога (л.д. 34-45).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

В целях выкупа в собственность вышеуказанного земельного участка, ФИО1 обратился с соответствующим заявлением в Комитет по управлению имуществом г. Таганрога через МФЦ (л.д. 19-20).

В соответствии с ответом от 20.03.2025 исх. №60.03.4/3340, данным председателем КУИ г. Таганрога, ему было отказано в этом со ссылкой на то обстоятельство, что земельный участок в соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничен в обороте, так как на нем расположен объект <адрес>», а также, что на нем расположено нежилое здание – летняя кухня, права на которую не зарегистрированы (л.д. 15-16).

Суд оценивает данный отказ как не соответствующий требованиям закона ввиду следующего.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В пункте 4 статьи 27 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков, занятых находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 данного Кодекса); 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Судом при рассмотрении дела установлено, что спорный земельный участок не относится к землям, изъятым из оборота, поэтому рассматриваемый случай не подпадает под исключение из общего правила о возможности предоставления участка в аренду, предусмотренного пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В статье 39.16 ЗК РФ в числе прочих приведены следующие основания для отказа в предоставлении публичного участка без проведения торгов: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт 6); указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (подпункт 17). Перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ограниченных в обороте, предусмотрен в пункте 5 статьи 27 ЗК РФ.

Доводы административного ответчика о том, что препятствием для приобретения заявителем спорного участка является расположение в его границах памятника археологического наследия, является несостоятельным ввиду следующего.

В силу пункта 2 статьи 49 Федерального закона от 26.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.01.2025) (далее – Закон № 73-ФЗ), объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Согласно статье 50.1 Закона N 73-ФЗ, введенной Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ и вступившей в силу 24.01.2015, заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 данного Закона.

В соответствии с пунктом 7 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 данного Закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

В случае отсутствия в договоре предусмотренного названным пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

В силу пункта 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 этого Закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 данной статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

Согласно пункту 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 рассматриваемой статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 данного Закона или пунктом 8 этой статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 данного Закона, соблюдать установленный статьей 5.1 этого Закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Действие настоящего пункта распространяется на случаи заключения договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, между лицами, которые приобрели указанное право на основании договоров, и третьими лицами (договор субаренды и другие договоры).

Статья 49 Закона № 73-ФЗ устанавливает особенности владения, пользования и распоряжения объектом археологического наследия и земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия.

В силу названной нормы в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных данным Законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия (пункт 1).

Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно (пункт 2).

Объекты археологического наследия, а также все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле или под водой, находятся в государственной собственности (пункт 3).

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта археологического наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта археологического наследия территорией объекта археологического наследия признается часть земной поверхности, водный объект или его часть, занятые соответствующим объектом археологического наследия (пункт 4).

В силу статьи 50 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.

Таким образом, статья 50.1 Закона № 73-ФЗ допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48).

При этом объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности.

Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (пункты 2, 3 статьи 49, пункт 1 статьи 50).

Следовательно, в данном случае факт нахождения в границах участка объектов археологического наследия не может служить препятствием для его предоставления в собственность заявителю.

Кроме того, по информации Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, имеющейся в материалах дела, также подтверждается то обстоятельство, что факт нахождения в границах участка объектов археологического наследия не может служить препятствием для его предоставления в собственность, что, в свою очередь, допускает возможность приватизации земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного).

Указанная позиция подтверждается Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 сентября 2021 г. N Ф08-8517/21 по делу N А32-45800/2018.

Что касается летней кухни, то данный объект имеет вспомогательное значение, регистрации не подлежит. Да и к тому же такого основания для отказа в выкупе земельного участка, как наличие «незарегистрированной летней кухни» в перечне оснований для отказа не содержится.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Отсутствие регистрации права собственности на кухню не является основанием, предусмотренным законом, для отказа в выкупе земли.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из вышеуказанной правовой нормы следует, что признание незаконными действий (бездействия) и решений должностных лиц государственных органов возможно только при несоответствии обжалуемого действия (бездействия), решения нормам действующего законодательства, сопряженном с нарушением прав и законных интересов административного истца.

Наличие совокупности таких условий при рассмотрении настоящего административного дела судом установлено, в связи с чем, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным отказа КУИ г. Таганрога в предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером №

Учитывая, что предметом настоящего спора является отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, который признан незаконным, суд полагает, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав административного истца является обязание Комитета по управлению имуществом г. Таганрога повторно рассмотреть заявление административного истца о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, без учета доводов, изложенных в письменном отказе от 20.03.2025 №60.03.4/3340.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227, 228 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, заинтересованные лица: Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области, Администрация г. Таганрога, о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, обязании устранить допущенное нарушение - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом г.Таганрога от 20.03.2025 №60.03.4/3340 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1.

Обязать Комитет по управлению имуществом г. Таганрога повторно рассмотреть заявление ФИО1 от <дата> № о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без учета оснований, изложенных в отказе от 20.03.2025 №60.03.4/3340.

Об исполнении решения по настоящему делу сообщить в Таганрогский городской суд и административному истцу в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Таганрогский городской суд Ростовской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2025.

Председательствующий: Волков В.В.