Судья Юрченко Н.С. Дело № 33-7347

64RS0003-01-2023-000091-22

Дело № 2-1-163/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 августа 2023 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Паршиной С.В.,

судей Александровой К.А., Зотовой Ю.Ш.,

при секретаре судебного заседания Шестаковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Технологии и инвестиции» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Технологии и инвестиции» на решение Аркадакского районного суда Саратовской области от 05 июня 2023 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» по доверенности ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» по доверенности ФИО3, возражавшей против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Грачевка» (далее – ООО «Грачевка») обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Технологии и инвестиции» (далее – ООО «ТехИнвест») о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 18 ноября 2021 года, заключенного между ФИО1 и ООО «ТехИнвест», на ООО «Грачевка». В обоснование заявленных требований указано, что 27 марта 2020 года между ФИО1 и ООО «Грачевка» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого срок его действия три года до 26 марта 2023 года. Согласно разделу 4 договора арендатор имеет преимущественное право на покупку арендованного земельного участка. Однако истцу стало известно о том, что право собственности на арендуемый земельный участок перешло к ООО «ТехИнвест» на основании заключенного с ФИО1 договора купли-продажи от 18 ноября 2021 года. Между тем, ФИО1 о намерении продать принадлежащий ей спорный земельный участок истцу не сообщала, чем нарушила предусмотренное п.п. 4.2.2, 4.3.3 договора право ООО «Грачевка» на преимущественный выкуп объекта недвижимости.

Решением Аркадакского районного суда Саратовской области от 05 июня 2023 года исковые требования удовлетворены. Произведена замена покупателя ООО «ТехИнвест» на ООО «Грачевка» в договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 18 ноября 2021 года, заключенного с продавцом ФИО1, произведена замена покупателя ООО «ТехИнвест» на ООО «Грачевка» в записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на земельный участок, площадью 120 000 кв. м, находящийся по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, тер. Росташовского МО, номер регистрации права № от 31 января 2022 года, кадастровый номер земельного участка №, категория земельного участка: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. С ООО «Грачевка» в пользу ООО «ТехИнвест» взысканы уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 18 ноября 2021 года денежные средства в размере 470 000 руб., из которых денежные средства в размере 460 800 руб. находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в Саратовской области (платежное поручение № 2604 от 13 апреля 2023 года, назначение платежа: обеспечение иска ООО «Грачевка» к ФИО1, ООО «ТехИнвест» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка) подлежат перечислению ООО «ТехИнвест». Признано отсутствующим право собственности ООО «ТехИнвест» на вышеуказанный земельный участок.

Отменены обеспечительные меры в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка для сельскохозяйственного производства площадью 120 000 кв. м, находящегося по адресу: Саратовская область, Аркадакский район, тер. Росташовского МО, кадастровый №

ООО «ТехИнвест» не согласилось с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указано, что надлежащий способ защиты гражданских прав должен быть прямо предусмотрен ст. 12 ГК РФ либо иным федеральным законом, суд не применил нормы материального права, подлежащие применению, а именно ст. 209 и 260 ГК РФ. Автор жалобы считает, что право требовать перевода прав и обязанностей покупателя законом предусмотрено лишь в отношении имущества, находящегося в долевой собственности. Кроме того, автор жалобы полагает, что судом не дана надлежащая оценка доводам ООО «ТехИнвест» о том, что должны быть применены сроки исковой давности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. Вместе с тем, истец, зная о смене собственника спорного земельного участка, в течение года не заявлял о нарушении своего преимущественного права покупки земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка. Автор жалобы указывает, что требование о переводе на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного земельного участка ущемляет права и интересы добросовестного лица, не принимавшего на себя никаких обязательств перед истцом. Полагает, что судом не дана надлежащая оценка доводам ответчика ФИО1 о том, что договор аренды был подписан ею под давлением, заключать договор аренды она не желала и подписала его на условиях, навязанных истцом, в том числе была не согласна с условием о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, поскольку оно ограничивает ее права как собственника земельного участка.

В письменных возражениях по доводам апелляционной жалобы представитель истца просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует их материалов дела, 27 марта 2020 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Грачевка» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года – с 27 марта 2020 года по 26 марта 2023 года.

17 июля 2020 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Как следует из п. 4.2.2 договора аренды, арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого земельного участка.

Пунктом 4.3.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий, на которых продается земельный участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретает земельный участок в течении 10 дней, арендодатель вправе продать земельный участок любому третьему лицу.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 18 ноября 2021 года в настоящее время собственником спорного земельного участка является ООО «ТехИнвест». Цена продаваемого земельного участка определена по согласованию сторон и составила 470 000 руб. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 31 января 2022 года.

Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь положениями п. 1 ст. 8, ст. 12, ст. 309, п. п. 1, 2 ст. 421, ст. 431 Гражданского кодекса РФ, а также п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО1 не исполнено обязательство, возникшее на основании договора аренды, о предоставлении арендатору преимущественного права приобретения спорного земельного участка, в связи с чем требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка удовлетворил. При этом судом указано, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельхозназначения.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При этом согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В статье 431 ГК РФ закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Установив, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на нормах закона, но и на условиях договора, заключенного собственником спорного имущества ФИО1 с ООО «Грачевка», согласно которому данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами; преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в данном случае возникло у ООО «Грачевка» как у арендатора в соответствии с договором аренды, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом доказательств исполнения арендодателем ФИО1 обязательств, принятых по договору аренды с ООО «Грачевка», о преимущественном праве приобретения спорного земельного участка, как и доказательств отказа ООО «Грачевка» от приобретения земельного участка, суду не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды был подписан ФИО1 под давлением, заключать его она не желала и подписала на условиях, навязанных истцом, в том числе была не согласна с условием о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, поскольку оно ограничивает ее права собственника, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку условия договора аренды о преимущественном праве покупки арендатором земельного участка не было оспорено, в установленном порядке не признавалось недействительным, своей правовой силы не утратило.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, зная о смене собственника спорного земельного участка, не заявлял о нарушении своего преимущественного права, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку как установлено ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года.

Судом первой инстанции обоснованно не применены сроки исковой давности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, поскольку из содержания указанной нормы следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей.

Доводы апелляционной жалобы о том, что требование о переводе на арендатора прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного земельного участка не могло быть удовлетворено, так как ущемляет права и интересы добросовестного лица, являются необоснованными.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

ООО «ТехИнвест», заключая спорный договор купли-продажи от 18 ноября 2021 года, знало об обременении земельного участка с кадастровым номером № договором аренды в пользу ООО «Грачевка», однако должную осмотрительность при заключении сделки, учитывая условия договора аренды, не проявило. Подача иска в суд не может свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Вместе с тем, учитывая, что ООО «Грачевка» не в полном объеме при подаче иска в суд были внесены денежные средства на депозитный счет Управления судебного департамента в Саратовской области, судебной коллегией, исходя из положений ст. ст. 327, 327.1 ГПК РФ в толковании, данном в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», к материалам дела приобщено платежное поручение № 7362 от 16 августа 2023 года о перечислении на депозитный счет Управления судебного департамента в Саратовской области денежных средств в размере 9 200 руб.

Учитывая, что истцом в полном объеме размещены на счете Управления Судебного департамента в Саратовской области денежные средства в размере, соответствующем цене сделки, в размере 470 000 руб. (460 800 + 9 200), решение суда в части взыскания с ООО «Грачевка» в пользу ООО «ТехИнвест» уплаченных по договору купли-продажи земельного участка денежных средств подлежит изменению (п. 2 ст. 328 ГПК РФ).

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену в остальной части.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Аркадакского районного суда Саратовской области от 05 июня 2023 года изменить, изложив абзац четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Грачевка» (ИНН № в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» (ИНН №) уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 18 ноября 2021 года денежные средства в размере 470 000 руб., находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в Саратовской области (платежные поручения № от 13 апреля 2023 года, № от 16 августа 2023 года, назначение платежа: обеспечение иска ООО «Грачевка» к ФИО1 и ООО «ТехИнвест» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка) и подлежащие перечислению обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест» (ИНН №)».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 06 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи