УИД 58RS0027-01-2022-005023-93

судья Петрова Ю.В. дело №33-2979/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 сентября 2023 г. г.Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г.

судей Копыловой Н.В., Мягковой С.Н.

при ведении протокола секретарем Рожковым Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело № 2-1396/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «БОН» о признании частично недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 30 мая 2023 г., которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ООО «БОН» о признании сделки недействительной вследствие ее ничтожности, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Копыловой Н.В., объяснения представителя истца ФИО1 ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «БОН» ФИО4, просившей решение оставить без изменения, судебная коллегия

установил а:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «БОН» (далее – ООО «БОН») о признании частично недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что он является собственником нежилого помещения в литере А, общей площадью 25,4 кв.м, расположенного по <адрес>, ФИО2 является собственником соседнего нежилого помещения в литере А, общей площадью 75,2 кв.м, расположенного в том же здании.

ФИО2 приобрела данное нежилое помещение по договору купли - продажи от 27 июля 2020 г. у ООО «БОН», которое, как следует из договора, продало нежилое помещение, общей площадью 75,2 кв.м, в том числе тамбур, помещение №. При этом, в свое время ООО «БОН» приобрело по договору купли-продажи только 1/2 доли спорного помещения №.

Кроме того, из договора купли-продажи от 5 апреля 1997 г., заключенного между ТОО «В.» и Г.Г. (прежний собственник помещений, принадлежащих истцу), следует, что Г.Г. приобрел встроенное нежилое помещение по <адрес>, площадью 27,3 кв.м. Согласно техническому паспорту на нежилое строение, принадлежащее Г.Г., по состоянию на 11 октября 2003 г., в его состав входят: мастерская, площадью 21,9 кв.м, помещение № - коридор, площадью 3,5 кв.м и № - тамбур, площадью 3,8 кв.м. Однако, за Г.Г. было зарегистрировано право собственности только на нежилое помещение в литере А общей площадью 25,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане №, то есть без права общей долевой собственности на помещение №.

25 декабря 2019 г. между ФИО1 и ООО «БОН» было подписано соглашение о порядке пользования общим имуществом, в котором ООО «БОН» признает принадлежность ему только 1/2 доли помещения № и согласен исправить данные в выписке ЕГРН. Однако, 27 июля 2020 г. ООО «БОН» продало спорное помещение ФИО2, в то время как оно является собственником только части помещения.

С учетом уточненных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) требований просил признать договор купли - продажи от 27 июля 2020 г., заключенный между ООО «БОН» и ФИО2, недействительным в части продажи 1/2 доли помещения № и применить последствия недействительности сделки.

Ленинский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения и принятии нового об удовлетворении иска, выражая несогласие с выводом суда о том, что оспариваемая сделка не нарушает требования закона и иного правового акта, не затрагивает права и интересы третьих лиц, поскольку такой вывод, по мнению апеллянта, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. На момент совершения оспариваемой сделки ООО «БОН» принадлежала лишь 1/2 доля помещения № <адрес>, соответственно оно не имело право отчуждать целое помещение. Спорное помещение является местом общего пользования – тамбуром перед нежилыми помещениями № и №, принадлежавшими ФИО1 и ООО «БОН» перед заключением оспариваемой сделки и в соответствии с соглашением от 25 декабря 2019 г., заключенным между данными сторонами, оно находится в общем пользовании. Соответственно, сделка непосредственно затрагивает права и интересы ФИО1 Судом необоснованно не принят в качестве доказательства передаточный акт от 30 сентября 2010 г. между Г.Г., ФИО5, согласно которому Г.Г. передавалось среди объектов недвижимости помещение № (тамбур). Выражает также несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности, поскольку оспариваемая сделка является ничтожной, а потому подлежал применению трехгодичный срок исковой давности, который не пропущен.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2, ООО «БОН» ФИО4 просит решение оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1, ответчик ФИО2, представители третьих лиц общества с ограниченной ответственностью «Аптечный склад «Пенза», Управления Росреестра по Пензенской области не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем в соответствии со ст.167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке в соответствии со ст.330 ГПК РФ являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции и выразились в следующем.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственниками нежилого помещения, площадью 25,4 кв.м, расположенного на 1 этаже по <адрес> (т. 1 л.д. 8-11).

Прежними собственниками указанного нежилого помещения являлись ФИО1 (7/10 долей в праве собственности) и А.А. (3/10 доли в праве собственности), которые получили в дар на основании договора дарения от 30 сентября 2010 г. от Г.Г. нежилое помещение в литере А, общей площадью 27,3 кв.м, номера на поэтажном плане № - мастерская, площадью 21,9 кв.м, № - коридор, площадью 3,5 кв.м, № – тамбур, площадью 1,9 кв.м, расположенное по <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ был составлен передаточный акт, подписанный Г.Г.., ФИО5 (л.д. 206).

Право собственности Г.Г. на переданное им по договору дарения помещение возникло на основании договора купли-продажи от 5 апреля 1997 г., заключенного с ТОО «В.», в соответствии с которым он купил встроенное нежилое помещение в пятиэтажном кирпичном доме, находящемся по <адрес>, площадью 27,3 кв.м (т. 1 л.д. 16, 17).

Из технического паспорта на нежилое строение № <адрес> по состоянию на 11 октября 2003 г., следует, что переданное Г.Г., А.А. и ФИО1 помещение состоит из: помещение № – мастерская, площадью 21,9 кв.м, помещение № – коридор, площадью 3,5 кв.м, помещение общего пользования № – тамбур, площадью 3,8 кв.м (т. 1 л.д. 19-21).

ФИО2 является собственником нежилого помещения №, расположенного на 1 этаже вышеуказанного здания по <адрес>, площадью 77,8 кв.м (т. 1 л.д. 12-15).

Право собственности ФИО2 на вышеуказанное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27 июля 2020 г., заключенного с ООО «БОН», предметом которого являлось нежилое помещение общей площадью 75,2 кв.м по <адрес>, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, состоящее из помещений № на поэтажном плане (т. 1 л.д. 72-74).

Площадь приобретенного нежилого помещения увеличилась с 75,2 кв.м до 77,8 кв.м за счет перепланировки.

В свою очередь, у ООО «БОН» право собственности на продаваемое нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи от 20 сентября 1994 г. № 3, заключенного с Фондом имущества г. Пензы, по которому общество приобрело предприятие бытового обслуживания по <адрес> (т. 1 л.д. 216-217).

Из справки Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы от 9 апреля 2003 г. № 2/1568 к указанному договору купли-продажи нежилого фонда от 20 сентября 1994 г. № 3 следует, что ООО «БОН» выкуплено нежилое помещение общей площадью 194,6 кв.м, в том числе: помещение – 167,7 кв.м, 1/2 тамбура – 1,92 кв.м, 1/2 крыльца – 25 кв.м (т. 1 л.д. 18).

Впоследующем, ООО «БОН» продало Н.М. 25/100 долей в праве на нежилое помещение площадью 170,6 кв.м по <адрес>.

4 сентября 2009 г. ООО «БОН» и Н.М. заключили соглашение о прекращении права общей долевой собственности и реальном разделе нежилого помещения, в соответствии с которым в собственность ООО «БОН» перешло право на часть нежилого помещения, расположенного на 1 этаже пятиэтажного дома (лит.А) общей площадью 127 кв.м, в собственность Н.М. - право на часть нежилого помещения площадью 45,2 кв.м.

1 октября 2009 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО «БОН» на нежилое помещение площадью 127 кв.м, в состав которого вошли помещения, обозначенные в техническом паспорте по состоянию на 22 августа 2009 г. под №.

Помещение № является общим тамбуром (коридором), через который осуществляется вход в помещения, принадлежащие ФИО2 и ФИО1 При этом право собственности на него зарегистрировано за ФИО2

25 декабря 2019 г. между ФИО1 и ООО «БОН» было заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом в нежилом помещении, которым определено, что нежилые помещения ФИО1 и ООО «БОН» согласно данным технического паспорта от 11 октября 2003 г. имеют общий вход – помещение №, общей площадью 3,8 кв.м, ООО «БОН» принадлежит 1/2 доли тамбура (помещение №), площадью 1,9 кв.м на основании договора купли-продажи от 20 сентября 1994 г., ФИО1 принадлежит 1/2 доли тамбура (помещение №), площадью 1,9 кв.м на основании договора дарения от 30 октября 2010 г. и стороны установили следующий порядок пользования этим имуществом: ООО «БОН» допускает и согласен исправить допущенную ошибку в выписке из ЕГРН путем исключения помещения № из общей площади помещений, принадлежащих ему на праве собственности, и внести в выписку из ЕГРН запись, что ООО «БОН» принадлежит 1/2 тамбура (помещение №), площадью 1,9 кв.м и не имеет претензий к реконструкции входной группы ФИО1, а именно: постройки навеса и отдельной лестницы и других изменений, не затрагивающих права пользования ООО «БОН»; ФИО1 и ООО «БОН» пользуются помещением № совместно (т. 1 л.д. 26).

На момент рассмотрения спора к помещению № организованы две входные группы, через одну из которых осуществляется вход в помещение, принадлежащее ФИО1, через другую – в помещение, принадлежащее ФИО2

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168, 169, 182, 422 ГК РФ, исходил из недоказанности истцом факта нарушения его прав договором купли-продажи объекта нежилого фонда от 27 июля 2020 г., заключенным между ООО «БОН» и ФИО2, стороной которого он не является.

Кроме того, суд, квалифицировав спорную сделку как оспоримую, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

С указанными выводами судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 настоящего Кодекса.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из анализа имеющихся в материалах дела документов следует, что помещение № изначально являлось частью встроенного нежилого помещения, расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома, по функциональному назначению согласно данным технических паспортов являлось тамбуром (коридором), через который осуществлялся вход в нежилое помещение. В результате ряда совершенных сделок по продаже долей в праве собственности и реальном разделе объекта нежилого фонда функциональное назначение помещения № не изменилось.

С учетом того, что спорный тамбур исходя из его функционального назначения и местонахождения обслуживает более одного помещения, ведет как к помещениям истца, так и к помещениям ответчика, оно является общим имуществом, право собственности на которое в силу закона возникает у всех собственников нежилых помещений и продажа его в единоличную собственность одного из собственников нежилого помещения противоречит закону.

Вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор купли-продажи не затрагивает прав ФИО6 сделан без учета вышеизложенных юридически значимых обстоятельств, которые судом не оценивались.

В силу действующего законодательства при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

С приобретением права на нежилые помещения № и №, к ФИО1 перешло право долевой собственности на помещение №. Такое же право на указанное помещение возникло у ООО «БОН», которое не вправе было отчуждать ФИО2 целое помещение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.4,5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Исходя из того, что общая площадь встроенного нежилого помещения, состоящего из нежилых помещений, зарегистрированных за сторонами, составляет 103,2 кв.м (77,8 + 25,4), доля ФИО1 в праве на помещение № составит 1/4 (25,4:103,2).

Поскольку сделка купли-продажи, заключенная между ООО «БОН» и ФИО2 27 июля 2020 г., нарушает права ФИО1, являющегося в силу закона сособственником помещения №, она подлежит признанию ничтожной в части продажи 1/4 доли помещения № в силу ст.168,180 ГК РФ.

Требования истца о признании сделки недействительной в части продажи 1/4 доли помещения тамбура не основаны на законе, поскольку в соответствии с вышеприведенным правовым регулированием у ФИО1 возникло право на 1/4 долю.

В соответствии с п. 1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно абз.1 п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3ст.166 и п.2ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ установлено, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Из указанных разъяснений, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П о соотношении положений ст. ст. 167 и 301, 302 ГК РФ о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Поскольку спорное помещение, право собственности на которое принадлежит ФИО1 в силу закона, было передано в собственность ФИО2 помимо воли ФИО1, принадлежащая ему доля в праве на помещение подлежит истребованию из незаконного владения ФИО2

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности является несостоятельным.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемый договор купли-продажи является ничтожной сделкой, срок исковой давности в отношении которой в силу вышеназванной нормы составляет три года.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект недвижимости произведена 30 июля 2020 г.

С исковым заявлением истец обратился 12 мая 2022 г., т.е. в пределах установленного законом срока.

При таких обстоятельствах решение Ленинского районного суда г. Пензы от 30 мая 2023 г. подлежит отмене с принятием нового о частичном удовлетворении иска ФИО1

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Пензы от 30 мая 2023 г. отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 75,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из помещений №, заключенный 27 июля 2020 г. между ООО «БОН» и ФИО2, в части продажи 1/4 доли помещения №.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки <адрес> в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес>, 1/4 долю помещения №, входящего в состав нежилого помещения, общей площадью 75,2 кв.м, расположенного по <адрес>.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 сентября 2023 г.