Мотивированное решение изготовлено 24.01.2025
68RS0013-01-2024-002513-96
Дело № 2- 168/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Мичуринск 23 января 2025 года
Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:
председательствующего судьи Анисимова Г.Е.,
при секретаре Борзых Е.В.,
с участием истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 по доверенности от 09.04.2024г. ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5, ФИО1 обратились в Мичуринский городской суд Тамбовской области с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на доли в жилых домах и земельном участке. В обоснование заявленных требований указано, что истцами и ответчиками по делу 30.11.2023г. был заключен предварительный договор купли-продажи долей в жилом доме лит. А с КН ..., лит Б с КН ..., а также земельном участке с КН ..., расположенных по адресу .... Сособственником доли в указанных объектах является также мать истца – ФИО6 Ответчики взяли на себя обязательство по оформлению основного договора купли-продажи в срок не позднее 1.03.2024г., однако, до настоящего времени уклоняются от его оформления. Вместе с тем истцы исполнили договор купли-продажи, передали денежные средства и открыто пользуются приобретённым имуществом. В связи с тем, что ответчики уклоняются от заключения и регистрации договора, истцы не могут зарегистрировать переход права собственности на данные объекты. В связи с изложенным, просили признать за ФИО1 и ФИО5 право долевой собственности в равных долях на 1\2 долю в праве собственности на жилой дом лит. А с КН ..., на 1\4 долю в праве собственности на жилой дом лит Б с КН ..., а также на 1\4 долю в праве собственности на земельный участок с КН ..., находящиеся по адресу ....
В ходе рассмотрения дела на основании определения Мичуринского городского суда от 18.12.2024г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена ФИО7
Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании требования поддержал и просил их удовлетворить. Суду пояснил, что в указанных спорных объектах имеется еще один сособственник – ФИО7, которая приняла наследство после смерти мужа, в том числе в виде долей в праве собственности на указанные объекты. Поскольку ее данные были неизвестны, невозможно было заключить договор купли-продажи долей, так как не было возможности соблюсти ее преимущественное право покупки. Нотариусы отказывали в заключении договора долей.
Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержала, пояснив, что при заключении договора деньги были переданы продавцам, а они с мужем фактически пользуются домом и участком. Также продавцами были переданы оригиналы правоустанавливающих документов. Договор не смогли заключить, так как нотариусы отказывали в оформлении договора.
Представитель ответчиков ФИО4 в судебном заседании исковые требования полагал подлежащими удовлетворению с учетом позиции доверителей. Суду пояснил, что ответчики признают факт исполнения сделки. Уклонение от совершения сделки связано лишь с отсутствием данных о еще одном собственнике доли – ФИО7
Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и месте его проведения извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях исковые требования признали, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Третье лицо ФИО6 в письменном заявлении требования полагала подлежащими удовлетворению.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО7 также исковые требования полагала подлежащими удовлетворению.
Выслушав истца, представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из ЕГРН от 4.12.2024г. на жилой дом по адресу ... КН ... его собственниками являются ФИО6 (1\2 доля в праве), ФИО3 Влад. и ФИО8 по 1\8 доли каждая, а также ФИО3 Вас. (1\4 доля). (л.д. 49-51).
Из выписки на жилой дом по адресу Мичуринск, ... КН ... следует, что его собственниками являются ФИО3 Влад. (1\4 доля в праве), ФИО8 (1\4 доля в праве), а также ФИО3 Вас. (1\2 доля в праве). (л.д. 27-29).
Собственниками земельного участка с КН ..., находящегося по адресу ... являются согласно данными ЕГРН ФИО6 (1\4 доля в праве), ФИО3 (1\8 доля), ФИО8 (1\8 доля), а также ФИО3 Вас. 1\4 доля в праве. (л.д. 30-46).
Из постановления администрации г. Мичуринска от 15.12.1994г. №1855 следует, что земельный участок по адресу ... был передан на праве собственности следующим землепользователям: ФИО9 (площадью 784,5 кв.м.), ФИО10 (1\2 доли от участка, площадью 784,5кв.м.) и ФИО3 (1\2 доли от участка, площадью 784,5кв.м). (Л.д. 234-255).
Наследником после смерти ФИО9, умершей .... являлась ее дочь - ФИО3, которая приняла наследство и оформила права на принадлежащую наследодателю 1\2 долю от земельного участка по адресу ..., площадью 1569кв. м. с КН ..., что отражено в наследственном деле. (л.д. 218-225).
Как следует из материалов наследственного дела, ФИО3 умерла .... (л.д 25). При этом права на 1\4 долю земельного участка по адресу ... площадью 1569 кв. м. с КН ..., указанную в постановлении от 15.12.1994г. ... ФИО3 в органах Росреестра не зарегистрировала.
Наследниками после ее смерти, принявшими наследство, являлись ее сын – ФИО11, которому причиталась 1\2 доля в праве в ее имуществе, а также внучки по праву представления – ФИО3 и ФИО8, которым перешло по 1\4 каждой доли в праве на имущество наследодателя. (л.д. 77-130).
ФИО3 и ФИО8(ответчики) оформили свои наследственные права, получив свидетельства о праве на наследство по закону, а также зарегистрировав свои права в ЕГРН, а наследник ФИО11, получив свидетельства о праве на наследство по закону, в ЕГРН свои права не зарегистрировал и умер ...., что следует из материалов его наследственного дела. (л.д.141).
Наследником после его смерти, принявшим наследство, являлась его супруга ФИО7, которая свои наследованные права в отношении имущества, доставшегося ФИО11 после смерти матери ФИО3 не дооформила.
Также наследники ФИО3 не получили свидетельства о праве на наследство и не зарегистрировали права на 1\4 долю в праве собственности на земельный участок с КН 68:26:0000053:19, находящийся по адресу ... ФИО3, что не умаляет их права на нее.
Как следует из материалов дела, 30.11.2023г. между ФИО3, ФИО2 и ФИО5 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3, ФИО2 обязались продать и передать в собственность, а ФИО5 и ФИО1 приобрести принадлежащие им 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. А с КН ..., 1\4 долю в праве собственности на жилой дом лит Б с КН ..., а также на 1\4 долю в праве собственности на земельный участок с КН ..., находящиеся по адресу .... Из договора следует, что денежные средства в сумме 700 000 рублей за указанные доли уплачены покупателями наличными денежными средствами при подписании договора пропорционально долям. (л.д.8-9).
Факт передачи долей в домах с земельным участком покупателям и получения от них денежных средств ответчики ФИО3 и ФИО2 подтвердили.
Совершенная сделка соответствовала фактическому волеизъявлению сторон, что подтверждается как фактом передачи покупателям спорного недвижимого имущества и передачи ими денежных средств продавцам, так и наличием у истцов оригинала предварительного договора купли-продажи от 30.11.2023г., а также правоустанавливающих документов на указанные объекты.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).
В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В указанном случае заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрено, что отчуждаемое недвижимое имущество, являющееся предметом договора осмотрено и фактически передано продавцами (п.7 договора), а покупатели в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатили полную стоимость долей объектов. (п.5 договора).
Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 30.11.2023г. не противоречит нормам действующего законодательства и являлся основанием возникновения у истцов права собственности на спорные доли в недвижимом имуществе.
Договор купли-продажи жилого дома от 30.11.2023г. соответствует положениям п. 1 ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На данный договор распространялось требование о нотариальной форме ее совершения и государственной регистрации перехода права собственности и условие о признании его заключенным с момента такой регистрации и необходимости регистрации перехода права собственности, в силу п. 1 ст. 131, ст. 164, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, как следует из материалов дела, с момента заключения договора купли-продажи от 30.11.2023г и до настоящего времени, ни договор, ни переход права собственности в установленном законом порядке в нотариальном порядке не заключён и не были зарегистрированы.
Как следует из заявленного иска, истцы ссылались на уклонение ответчиков от нотариального удостоверения заключенного между ними договора купли-продажи, при этом указывали на исполнение ими как покупателями условий договора (оплате стоимости долей).
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.
На основании ч. 1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (в настоящее время - ч. 1.1 ст. 42) по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.
Как следует из вышеприведенных норм и разъяснений закона, несоблюдение обязательного нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, такая сделка не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий. Для признания действительной сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из её сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.
Признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела.
Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон. Истец в силу указанного правила должен представить доказательства заключения сделки, требующей государственной регистрации; ее действительности и соблюдения формы сделки. Также истцом приводятся доказательства, подтверждающие отказ ответчика от регистрации сделки или уклонения от такой регистрации. Ответчик доказывает имеющиеся у него возражения, например, представляет доказательства уважительности причин нерегистрации сделки, недействительности сделки или неисполнения сделки.
Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.
В указанном случае право собственности продавцов на указанные доли в объектах недвижимости подтверждены представленными свидетельствами о праве собственности (л.д. 11-12), а также сведениями в ЕГРН.
Права иных участников долевой собственности на спорные доли в объектах недвижимости - третьих лиц по делу ФИО6 и ФИО7 не нарушены, о чем явствуют поступившие в адрес суда письменные заявления, в которых они выражают согласие с заявленными требованиями и не претендуют на реализованные доли в имуществе.
При таких обстоятельствах, поскольку, как установлено судом, договор купли-продажи полностью исполнен сторонами и единственным препятствием к регистрации перехода права собственности явилось не соблюдение нотариальной формы сделки и неявка ответчиков для регистрации перехода права, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов в полном объеме.
В силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу судебное решение является основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5, ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности удовлетворить.
Признать за ФИО5, паспорт ... ..., право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. А с КН ..., на 1\8 долю в праве собственности на жилой дом лит Б с КН ..., а также на 1\8 долю в праве собственности на земельный участок с КН ..., находящиеся по адресу ....
Признать за ФИО1, паспорт ... ..., право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. А с КН ..., на 1\8 долю в праве собственности на жилой дом лит Б с КН ..., а также на 1\8 долю в праве собственности на земельный участок с КН ..., находящиеся по адресу ....
Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Мичуринский городской суд Тамбовской области.
Судья Анисимова Г.Е.