Решение по делу № 2-998/2023 от 17.11.2023 - о признании недействительным выдела земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости.

61RS0047-01-2023-001114-31 Дело № 2-998/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2023 года п. Каменоломни

Октябрьский районный суд Ростовской области в составе:

судьи Сухоносовой Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Радоченко С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Родина» к ФИО5, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным выдела земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Родина» в лице представителя адвоката Сичкарь Н.А. обратилось в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным выдела земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок и об исключении сведений из государственного кадастра недвижимости, пояснив, что протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 27.12.2017 было принято решение о заключении Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, между собственниками земельных долей и ООО «Родина». Согласно Договору аренды от 27.12.2017 года, собственники земельного участка (арендодатели) в лице ФИО2, действующего на основании Протокола общего собрания участников долевой собственности, передали в аренду ООО «Родина» в лице директора ФИО4, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 10578400 кв.м. с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, расположенного в границах участка. Пунктом 8 договора аренды установлено, что имущество передается в аренду на 10 лет (п.п. 8.1), договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.п. 8.2), после истечения его срока действия договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, пока от одной из сторон договора не поступит письменное уведомление другой стороне о его расторжении не позднее, чем за 6 месяцев до истечения срока действия договора (п.п. 8.3). Подпунктом 8.4 установлено, что условия договора обязательны для наследников и (или) правопреемников лиц, являющихся сторонами договора. Одним из собственников земельной доли в размере 3/407, входящей в состав земельного участка, переданного в аренду, являлась ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ. Наследницей имущества умершей является ответчик ФИО5. Согласно сведениям из ЕГРН, 15.01.2020 года за ФИО5 было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельную долю в размере 3/407, находящуюся в земельном участке с кадастровым №. В графе «Ограничения прав и обременение объекта недвижимости» указан вид обременения – аренда, срок ее действия до 14.01.2028. Лицо, в пользу которого установлено обременение, - ООО «Родина». Основание государственной регистрации обременения: Договор аренды земельного участка № б/н от 27.12.2017 года, дата государственной регистрации 15.01.2018 года, номер государственной регистрации: №. Указал, что ФИО5, являясь собственником земельной доли, входящей в состав арендованного земельного участка, в период действия договора аренды без получения согласия арендатора произвела выдел земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли. Согласно Выписке из ЕГРН от 12.09.2023, земельный участок площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес> образованный путем выдела в счет земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, принадлежит на праве собственности ФИО5. Истец считает, что выдел спорного земельного участка привел не только к искажению воли большинства собственников земельных долей земельного участка, ранее переданного в аренду, как один объект, но и повлек нарушение прав арендатора. Так как выдел земельного участка влечет изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей предметом договора аренды, выдел спорного земельного участка без согласия арендатора повлек изменение предмета договора, что, безусловно, нарушает права ООО «Родина» как стороны договора, выразившей свою волю на приобретение четко определенного единого объекта в соответствующей площади и определенных границах.

На основании вышеизложенного истец просит суд признать недействительным выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 77974 кв.м. с кадастровым № из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> погасив запись регистрации № от 05.09.2023 года, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об образованном в результате выдела в счет земельной доли земельном участке площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес> восстановив первоначальные, предшествующие выделу, сведения о границах и площади земельного участка с кадастровым №.

В ходе рассмотрении дела истец изменил требования, просит суд признать недействительным выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 77974 кв.м. с кадастровым № из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> снять земельный участок с кадастровым № с государственного кадастрового учета, прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> погасив запись регистрации № от 05.09.2023 года, и восстановить право собственности ФИО5 на 3/407 доли в праве общей долевой собственности на земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>

Истец ООО «Родина», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель истца адвокат Сичкарь Н.А., извещенная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, представила письменное заявление, в котором просила исковые требования удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила суд в случае удовлетворения иска решить вопрос о снятии обеспечительных мер.

Ответчик ФИО5 в суд не явилась. Из отчета об отслеживании отправления следует, что 16.11.2023 года она была извещена о дате, времени и месте проведения судебного заседания.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором изложил информацию о правообладателях спорных земельных участков, их местоположении, о кадастровых номерах объектов недвижимости, расположенных на их территории. Просил рассмотреть гражданское дело без участия представителя Росреестра, вынести решение на усмотрение суда.

Суд, в силу положений ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив все собранные и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 212 Гражданского кодекса РФ имущество может находиться в собственности граждан.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают на основании предусмотренными законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно подпункту 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 64 Земельного кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Согласно Уставу ООО «Родина», утвержденному в новой редакции 14.03.2019 года, общество с ограниченной ответственностью «Родина» создано с целью удовлетворения общественных потребностей в его продукции, работах, услугах и реализации на основе полученной прибыли социальных и экономических интересов трудового коллектива и интересов собственника (учредителя) общества. Предметом деятельности является выращивание зерновых и бобовых культур, выращивание масличных культур, выращивание кормовых культур, заготовка растительных кормов, разведение свиней и крупного рогатого скота, оптовая торговля зерном и масличными семенами, маслосодержищими плодами, переработка продукции растениеводства, оптовая продажа продуктов переработки и т.д.

Пунктом 6.5 Устава установлено, что для осуществления текущего руководства деятельностью Общества назначается единоличный исполнительный орган Общества – директор, который назначается на время существования Общества и разрешает все вопросы его деятельности.

Из п. 6.6 Устава следует, что Директор Общества без доверенности действует от его имени, представляет интересы и совершает сделки, выдает доверенность на право представительства от имени Общества, распоряжается имуществом и средствами Общества для обеспечения его текущей деятельности в пределах, установленных действующим законодательством и Уставом Общества.

Согласно Приказу № 23-к от 28.07.2018 года директором ООО «Родина» назначен ФИО3 с 28.07.2018 года на все время существования Общества.

Из Протокола от 27.12.2017 года Общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № следует, что сособственниками земельных долей было принято решение о заключении Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>

Судом установлено, что 27.12.2017 года между собственниками земельного участка (арендодателями) в лице ФИО2, действующего на основании Протокола общего собрания участников долевой собственности, и ООО «Родина» в лице директора ФИО4, был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 10578400 кв.м. с кадастровым №, находящегося по адресу: <адрес>, расположенного в границах участка.

Согласно пункту 8 договора аренды, имущество передается в аренду на 10 лет (п.п. 8.1), договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.п. 8.2), после истечения его срока действия договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, пока от одной из сторон договора не поступит письменное уведомление другой стороне о его расторжении не позднее, чем за 6 месяцев до истечения срока действия договора (п.п. 8.3).

Из подпункта 8.4 договора аренды от 27.12.2017 года следует, что условия договора обязательны для наследников и (или) правопреемников лиц, являющихся сторонами договора.

В списке арендодателей, являющимся приложением № 1 к договору аренды от 27.12.2017 года, значится ФИО1.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии № от 12.08.2010 года, ФИО1 в земельном участке с кадастровым № на праве собственности принадлежит доля в размере 3/407. В графе «Существующие ограничения (обременения) права» указан вид обременения - аренда.

Судом установлено, что ФИО1 умерла 08.12.2018 года, что подтверждается свидетельством о смерти от 23.04.2019 года.

Решением Октябрьского районного суда Ростовской области от 12.11.2019 года по гражданскому делу № 2-1151/2019, вступившим в законную силу, был установлен юридический факт принятия ФИО5 наследства после смерти ФИО1, и за ФИО5 было признано право собственности на 3/407 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>

Согласно Выписке из ЕГРН от 29.08.2023 года, за ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 15.01.2020 года было зарегистрировано право собственности на 3/407 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> запись регистрации №. В разделе, содержащем сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, указан, что имеется обременение земельного участка в виде аренды на основании Договора аренды от 27.12.2017 года в пользу ООО «Родина», срок действия: с 15.01.2018 года по 14.01.2028 года.

Согласно материалам регистрационного дела и Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.09.2023 года, за ФИО5 на основании проекта межевания земельного участка и опубликованного в средствах массовой информации - газете «Сельский Вестник» № 51 (2588) от 05.07.2023 года зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес> на который зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды от 27.12.2017 года в пользу ООО «Родина» сроком до 14.01.2028 года.

На основании исследованных документов судом установлено, что данный земельный участок был образован путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым №.

Согласно пункту 1 статьи 246 и пункту 1 статьи 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

При этом, по правилам п. 2 ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Пунктом 3 ст. 252 ГК РФ предусмотрено, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Общие правила образования земельных участков определены ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Пункт 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 13 ФЗ-101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных Земельных кодексом РФ и настоящем Федеральным законом.

Согласно п. 2 указанной статьи земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 настоящей статьи.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3 ст. 11.2 ЗК РФ).

Согласно п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу п. 3 ст. 13 указанного Федерального закона предполагается, что заинтересованный в выделе дольщик сначала подготавливает (заказывает) проект межевания, список собственников образуемых в соответствии с ним участков и размер их долей в праве на образуемые участки. После этого в определенной газете публикуется сообщение о созыве собрания по вопросу об их утверждении. Если собрание было проведено с необходимым кворумом и утвердило предложенный дольщиками проект межевания и список собственников, то дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. Если собрание не состоялось из-за отсутствия необходимого кворума либо состоялось, но не утвердило предложенный дольщиками проект межевания и список собственников, то такое согласование требуется.

Для случая, когда общее собрание участников долевой собственности не созывалось или не утвердило местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, закон, защищая частный интерес собственника, изъявившего желание выделиться, предоставляет ему возможность определить местоположение выделяемого земельного участка в счет земельной доли через публикацию в средствах массовой информации извещения, которое должно содержать описание местоположения выделяемого земельного участка и указание на необходимость направления в письменной форме возражений других сособственников относительного этого местоположения.

По смыслу приведенных норм действующее законодательство предусматривает возможность выделения земельных участков в счет земельных долей двумя способами: посредством утверждения проекта межевания земельного участка решением общего собрания участников долевой собственности либо посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли или земельных долей. В последнем случае согласование проекта межевания с другими участниками долевой собственности осуществляется через публикацию в средствах массовой информации.

Конституционный суд РФ в своих определениях неоднократно разъяснял, что общее правило о необходимости при образовании земельных участков получать согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 5 ст. 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком в счет земельной доли или земельных долей по своему усмотрению.

Таким образом, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Данная позиция подтверждается пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017 года.

Как усматривается из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:28:600015:0246 от ДД.ММ.ГГГГ участниками общей долевой собственности единогласно принято решение о передаче земельного участка в аренду ООО «Родина» сроком на 10 лет на согласованных условиях.

При заключении договора аренды указанного земельного участка с ООО «Родина» наследодатель ответчика ФИО1 возражений не имела. На момент проведения общего собрания по вопросу заключения договора аренды ответчик ФИО5 не являлась участником общей долевой собственности.

Следовательно, до окончания срока договора аренды, то есть до 14.01.2028 года, выделение земельных участков в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым № (в настоящее время №) возможно было только с согласия арендатора.

Между тем, ООО «Родина» не давало согласие ответчику ФИО5 на выделение земельного участка из состава земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600015:246, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.

Кроме того, выделение земельного участка в счет земельной доли из состава земельного участка, обремененного договором аренды, привело к изменению предмета аренды.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет является существенным условием любого вида договора. Площадь земельного участка, описание местоположения его границ и иные сведения являются уникальными характеристиками, позволяющими определить земельный участок как индивидуально-определенную вещь.

В договоре аренды от 27.12.2017 года был отражен земельный участок с определенными уникальными характеристиками и выдел из него земельного участка с кадастровым № повлек изменение уникальных характеристик исходного земельного участка как индивидуально-определенной вещи, выступающей объектом аренды.

Из анализа положений п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пунктов 2, 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ следует направленность на сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Выдел ответчиком земельного участка без согласия арендатора повлек изменение предмета договора аренды, что, безусловно, нарушает права ООО «Родина» как стороны договора, выразившей свою волю на приобретение четко определенного единого объекта в соответствующей площади и определенных границах.

Поскольку выдел земельного участка был произведен ответчиком без согласия арендатора, в нарушение действующего законодательства, нарушенное право арендатора подлежит защите путем признания недействительным выдела спорного земельного участка, снятия его с государственного кадастрового учета, прекращения прав ответчика на него и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости права общей долевой собственности ответчика на земельный участок с кадастровым №.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела судом 22.09.2023 года было вынесено определение об обеспечении иска, которым был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Поскольку судом принято решение об удовлетворении исковых требований ООО «Родина», исполнение судебного акта возможно после решения вопроса о снятии обеспечительных мер в отношении указанного земельного участка.

Руководствуясь положениями ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Родина» к ФИО5, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным выдела земельного участка, о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, о прекращении права собственности на земельный участок и о восстановлении ранее зарегистрированного права на земельную долю, удовлетворить.

Признать недействительным выдел земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 77974 кв.м. с кадастровым № из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ФИО5 на земельный участок площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> погасив запись регистрации № от 05.09.2023 года.

Восстановить право собственности ФИО5 на 3/407 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, Коммунарская администрация, ООО «Родина».

Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении земельного участка площадью 77974 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд Ростовской области в течение одного месяца.

Судья Е.Г. Сухоносова