Решение по делу № 2-585/2022 от 09.12.2022 - о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, убытков в виде упущенной выгоды от сдачи объекта в аренду, судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя.

Дело УИД 58RS0028-01-2022-000904-78

№2-585 (2022 г.)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 декабря 2022 года

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

Председательствующего судьи Пименовой Т.А.,

При секретаре Елистратовой А.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» о взыскании неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, убытков в виде упущенной выгоды от сдачи объекта в аренду, судебных расходов, расходов на оплату услуг представителя,

установил:

Истец ФИО2, действуя представителя по доверенности ФИО3, обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что «24» сентября 2020 года заключил с ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» Договор участия в долевом строительстве №248/79-13 НЕЖ на нежилое помещение № по адресу: <...> (ранее: в многоквартирном четырехсекционном жилом доме переменной этажности по генплану №, со встроенными и встроенно- пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, расположенном на земельном участке по адресу: <...>).

Цена договора определена в размере 5 947 930 руб.

Согласно п.3.5 Договора, Застройщик обязуется передать Объект долевого участия Участнику в срок до 31.03.2021 года.

Согласно п.3.6 Договора, Застройщик не менее, чем за месяц до наступления, установленного п.3.5 Договора срока передачи Объекта долевого участия, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и готовности Объекта к передаче. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручено лично под роспись.

Согласно п.3.7. Договора, участник долевого строительства, получивший сообщение от Застройщика о завершении строительства и готовности к передаче объекта обязан приступить к его принятию в течение 7 (Семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика.

Так, в нарушение установленного Договором долевого участия срока передачи Объекта долевого участия, Застройщик не передал объект до 31.03.2021 года, равно как и до настоящего времени объект не передан участнику.

Учитывая данные обстоятельства, тот факт, что объект долевого строительства не передан участнику до настоящего времени, имеет место просрочка сдачи объекта строительства за период с 01.04.2021 года по 17.03.2022 года, за который подлежит взысканию неустойка в размере 2 784 099,24 руб.

При этом, полученное от ответчика 12.10.2021 г. Уведомление б/н (датированное 20.09.2021 года) о составлении со стороны застройщика одностороннего Акта приема- передачи объекта — является ничтожным, поскольку он противоречит одновременно полученному иному Уведомлению б/н (датированное тем же 20.09.2021 года), содержащему как раз таки сообщение о завершении строительства и готовности к передаче объекта и предложение явиться на приемку в течении 3-хх рабочих дней.

Уведомление датированное 20.09.2021, содержащее сообщение о готовности передачи объекта, было направлено Застройщиком лишь 30.09.2021 года, о чем имеется отметка почтового штемпеля, следовательно учитывая, что Истец получил данное письмо 12.10.2021 срок для передачи объекта со стороны участника ДДУ не был нарушен.

Таким образом, уведомление о составлении одностороннего Акта датированное той же датой, что и уведомление о готовности передачи объекта, направлено ДО момента получения Истцом уведомления о готовности к передаче объекта, что не может являться законным.

Вопреки условиям п.3.7. Договора, а также положениям ст.6, ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве», Застройщиком не направлялись сообщения о готовности к передаче объекта не менее чем за месяц, следовательно. Застройщиком грубо нарушен порядок уведомления и приемки объекта долевого участия.

Указанные уведомления с сообщением о готовности передачи объекта получено Истцом 12.10.2021.

Согласно условиям п.3.7 договора, а также положениям п.4 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве», Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Таким образом, начиная с 13.10.2021 Истец был вправе принять Объект в течении 7 (Семи) рабочих дней.

Вместе с тем, кроме существенной просрочки сдачи Объекта строительства, имеет место нарушение условий Договора о качестве объекта, препятствующее приемке объекта строительства.

Претензии по качеству Объекта предъявлялись неоднократно, однако так и не устранены застройщиком в полном объеме.

После получения 12.10.2021 года уведомления о готовности к передаче объекта долевого строительства Истец незамедлительно явился для осмотра помещения и приемки.

Однако в ходе осмотра Истцом было обнаружено, что имеются многочисленные существенные строительные недостатки, не позволяющие принять объект.

На момент приемки Застройщик отказал составлять акт осмотра недостатков.

13.10.2021 года Истцом была направлена письменная претензия, с требованием незамедлительно устранить недостатки объекта долевого строительства, а также возместить неустойку за просрочку сдачи объекта строительства в размере 524 695,63 рублей.

В претензии были изложены недостатки, а также приведен расчет неустойки на дату составления претензии. Также в претензии Истец уведомлял, что в случае неудовлетворения претензии участник будет вынужден обратиться за проведением независимой экспертизы для последующего обращения в суд.

Ответом от 18.10.2021 г. Ответчик выразил отказ в удовлетворении требований, изложенных в претензии.

Учитывая сложившийся спор, истец был вынужден обратиться в независимую экспертную организацию для проведения экспертизы качества объекта долевого строительства.

Указанное заключение эксперта №31/2021 от 25.10.2021, которым были зафиксированы как устранимые, так и неустранимые недостатки объекта, было передано Застройщику, после чего им было предложено разрешить вопрос досудебным путем устранения недостатков.

22.11.2021 года Истцом было направлено обращение по результатам переговоров с Застройщиком, с предложением выплатить неустойку и досудебно устранить недостатки. Согласно заключению эксперта 31/2021 от 25.10.2021.30.11.2021 года состоялся комиссионный осмотр нежилого помещения, о чем со стороны Застройщика составлен Акт осмотра помещения.

Истец был категорически не согласен с составленным Актом осмотра помещения от 30.11.2021 года, в виду того, что комиссия со стороны Застройщика в ходе осмотра игнорировала имеющиеся недостатки и явные дефекты, препятствующие использованию помещения, искажала установленные экспертом выводы экспертизы, неверно трактуя строительные нормы и ссылаясь на невозможность устранения недостатков, частично их признавая при этом.

22.12.2021 года Истцом были направлены в адрес Застройщика возражения к Акту осмотра коммерческого помещения от 30.11.2021 года.

В данном обращении содержались требования о возмещении расходов на устранение недостатков в сумме, а также требование о возмещении неустойки за просрочку сдачи объекта.

Ответом от 13.01.2022 года Ответчик указал на неясность, по его мнению, требований, заявленных в претензии, в то время как все обращения содержали четкие требования и конкретные суммы.

Так, истцом заявлялись требования о возмещении расходов на устранение недостатков в размере, определенном экспертным заключением (сумма 561 055,20 рублей), а также требования о возмещении неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 524 695,53 рублей. Каких-либо иных требований истцом не заявлялось исходя из последнего обращения.

04.02.2022 года состоялся очередной осмотр нежилого помещения, в ходе которого было установлено, что недостатки так и не были устранены Застройщиком в полном объеме.

Письмом от 08.02.2022 года Ответчик сообщил о готовности к передаче объекта и предложил явиться на осмотр помещения для подписания акта приёма-передачи.

09.02.2022 года по результатам осмотра, Истцом было установлено, что указанное обращение не соответствует действительности, недостатки не были устранены Застройщиком.

Письмом от 14.02.2022 года Истец направил Акт осмотра нежилого помещения по результатам осмотра, в котором в очередной раз подтвердил заявленные требования о возмещении расходов на устранение недостатков в размере, определенном экспертным заключением, а также требования о возмещении неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, согласно претензии от 13.10.2021 года.

Ответ от Застройщика на данное обращение не поступало, требования не удовлетворены до настоящего времени, объект долевого строительства не передан в надлежащем качестве и пригодном состоянии.

Поскольку Застройщик в результате многократных обращений и претензий так и не устранил недостатки, истец, реализуя предоставленные законом права заявляет требования о возмещении расходов на устранение недостатков, которые согласно заключению эксперта №31/2021 от 25.10.2021 составляют 561055,20 рублей.

В связи с грубым нарушением условий заключенного между сторонами Договора, Истец понес убытки в виде упущенной выгоды.

Так, истец приобретал спорное нежилое помещение № по адресу: <...> целью последующей сдачи его в аренду.

Однако, в виду многочисленных строительных недостатков, в т.ч. существенных, препятствующих использованию помещения по назначению Истец лишился возможности реализации своих гражданских прав, в т.ч. на получение прибыли от сдачи помещения в аренду.

Проведя анализ рынка недвижимости по факту сдачи в аренду аналогичных нежилых помещений в том же и аналогичных домах, следует, что средняя рыночная стоимость арендной ставки за 1 кв.м, площади нежилых помещений составила 842,57 рублей (Приложении №1 к настоящему иску).

Следовательно, средняя рыночная стоимость аренды спорного нежилого помещения составляет 57 547,53 рублей в месяц (842,57 руб. х 68,3 кв.м.).

Скриншоты объявлений с сайтов продажи и аренды недвижимости прилагаются к иску, ссылки на источники отражены в Приложении №1.

Расчет убытков в виде упущенной выгоды.

Период с 01.04.2021 (начало просрочки сдачи объекта) по 17.03.2022 (по настоящее время) - 350 дней, 11 полных месяцев и 16 дней.

Общий размер неполученных доходов в виде арендной платы составляет 663 714,86 рублей, исходя из расчета:

57 547,53 рублей х 11 месяцев 16 дней = 633 022,841+ 30 692,016 (за 16 дней).

Учитывая, что истец был лишен возможности использовать объект долевого строительства в виду его ненадлежащего качества, а также в виду просрочки передачи объекта - убытки в виде упущенной выгоды подлежат взысканию с Ответчика в полном объеме.

Вместе тем, в целях установления факта дефектов объекта и определения размера стоимости устранения недостатков Истец был вынужден понести расходы на оплату независимой экспертизы в размере 20 000 рублей, о чем имеется договор №31/2021 от 15.10.2021 г.

Указанная сумма также подлежит возмещению со стороны Ответчика.

Истец просил суд:

1.Взыскать с ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 2 784 099,24 рублей;

2.Взыскать с ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 561 055,20 рублей;

3.Взыскать с ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» в пользу ФИО1 убытки в виде упущенной выгоды от сдачи объекта в аренду в размере 663 714,86 рублей;

4.Взыскать с ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» в пользу ФИО1 расходы на производство независимой экспертизы в размере 20 000 рублей (л.д.4-14 том №1).

В ходе судебного разбирательства истец ФИО2, действуя представителя по доверенности ФИО3, заявлением от 14.11.2022 года увеличил ранее заявленные исковые требования, указав, что просит взыскать ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» в пользу ФИО1:

неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 2 784 099,24 рублей;

расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 519 385,00 рублей;

убытки в виде упущенной выгоды от сдачи объекта в аренду в размере 944 504,00 рублей;

расходы на производство независимой экспертизы в размере 20 000 рублей;

расходы на оплату судебной экспертизы в размере 16 000,00 рублей;

расходы на оплату государственной пошлины в размере 28 244,35 рублей;

расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей (л.д.65-67 том №2).

Заявлением от 06.12.2022 года истец ФИО2, действуя представителя по доверенности ФИО3, уменьшил исковые требования в части взыскания убытков в виде упущенной выгоды от сдачи объекта в аренду до 591 560,90 рублей, указав, что с учетом положений Постановления Правительства РФ №479 в период с 29.03.2022 по 30.06.2023 не учитываются убытки, причиненные в указанный период, в связи с чем истец исключает данный период из требований о взыскании убытков в виде арендной платы за помещение.

Согласно выводам Заключения судебной экспертизы №112.1 от 01.11.2022 г., общая стоимость арендной платы за пользование помещением № по адресу: <...> за период с 01.04.2021 по 01.11.2022 составляет 944 504,00 рублей, ежемесячная арендная плата составляет 49 711 рублей. Таким образом, арендная плата за период с 01.04.2022 по 28.03.2022 (11 месяцев 27 дней) составляет 591 560,90 рублей (л.д.152-153 том №2).

Истец ФИО2 в судебном заседании иск поддержал в полном объеме, с учетом его последнего уточнения, поддержав доводы искового заявления.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности 58 АА 1810112 от 18.02.2022 года (л.д.57 том №1), просила иск удовлетворить по изложенным в исковом заявлении и последующих заявлениях об уточнении иска основаниям, дополнительно пояснила суду, что законодательством РФ предусмотрено, что начисление неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства осуществляется исходя из ставки рефинансирования (ключевой ставки ЦБ РФ), действующее на дату исполнения обязательства.

Поскольку в предусмотренный договором срок до 31.03.2021 года Застройщик не передал объект долевого строительства, то расчет осуществляет на дату фактического исполнения обязательства. В случае, когда дата фактической передачи объекта не наступила, то расчет производиться на дату подачи иска.

Из буквального толкования положений пункта 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. №17, следует, что данная неустойка взыскивается за каждый день просрочки без ограничения какой-либо суммой. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Представленный Ответчиком расчет неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования нельзя признать соответствующим закону.

Так, согласно в силу буквального толкования нормы ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве» следует, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Иного законодателем не предусмотрено.

Истец является гражданином, договор долевого участия заключен с гражданином, в законе четко и однозначно прописана ответственность застройщика в данном случае.

Сдача помещения в аренду планировалась без отделки, в связи с тем, что торговые площадки, магазины самостоятельно делают ремонт в соответствии со стилисткой помещения. Данные обстоятельства подтверждают представленные в материалы дела объявления, опубликованные истцом до получения помещения от застройщика, и согласие арендаторов на данные условия, а также договор заключенный с ООО «<...>» от 17.08.2021.

Объявления, опубликованные истцом в мае, июне 2021года, в сентябре 2021 года не свидетельствуют о том, что истцу требовалось такое длительное время для поиска арендатора.

Довод о том, что исходя из договора с ООО «<...>» от 17.08.2021 начало течения срока аренды могло быть лишь с 17.09.2021 - несостоятельный, поскольку истец и ранее занимался поиском арендаторов, но в связи с тем, что объект не был передан в срок и спор по данному вопросу продолжается до настоящего времени - заключать основные договора аренды было нецелесообразно. Истцом представлены переписки, в которых арендаторы выражают готовность заключить основной договор.

Представитель ответчика ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» - ФИО4, действующий на основании доверенности от 02.06.2022 года (л.д.157 том №2), просил суд в удовлетворении иска отказать по изложенным в приобщенных к делу письменных возражениях на иск основаниям (л.д.173-175 том №1, л.д.79-83 том №2); просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» - ФИО4 пояснил суду, что нежилое помещение по договору участия в долевом строительстве приобретено ФИО1 с целью последующей сдачи в аренду и получения прибыли, тем самым связанной с осуществлением предпринимательской деятельности.

Застройщик исполнил свои обязательства, завершил строительство объекта в установленные сроки, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено Застройщиком 18.12.2020 года.

Ответчик неоднократно извещал ФИО1 о вводе жилого дома в эксплуатацию, приглашал на осмотр помещения и подписание акта приема-передачи, однако истец уклонялся от приемки объекта недвижимости, в связи с чем ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» вынуждено было направить уведомление о готовности к передаче объекта и уведомление о составлении одностороннего акта.

Требования о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению ввиду введенного с 29.03.2022 года моратория. Если суд придет к выводу о взыскании неустойки, просит учесть то обстоятельство, что построенные нежилые помещения были предназначены для предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли, и неустойка за несвоевременную передачу помещения должна определяться в общем порядке, то есть в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; ходатайствует о снижении неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

В заключении судебной экспертизы описаны недостатки и дефекты в том числе общедомового имущества, стоимость по устранению которых составляет 76 363 рубля; полагает, что на указанную сумму должны быть снижены расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскиваемые в пользу ФИО1

Полагает, что требования истца о взыскании упущенной выгоды удовлетворению не подлежат, поскольку средний срок проведения ремонта от состояния, указанного в договоре участия в долевом строительстве № 248/73-13 НЕЖ от 24.09.2020 г. до состояния «стандартная отделка» составляет 34 дня; срок поиска арендаторов для помещения № (стр.№), расположенного по адресу: <...> учетом местоположения и технического состояния, указанного в договоре участия в долевом строительстве № 248/73-13 НЕЖ от 24.09.2020 г в среднем составляет 2 месяца; срок поиска арендаторов для помещения №519 (стр.№13), расположенного по адресу: <...> учетом местоположения и состояния «стандартная отделка» в среднем составляет 1 месяц. Таким образом, начало периода для расчета упущенной выгоды не может совпадать с датой передачи объекта по договору участия в долевом строительстве (с 01.04.2021), а с учетом приложенного к иску договора о сотрудничестве, заключенного ФИО1 и ООО «<...>» от 17.08.2021, предметом которого является оказание услуг, направленных на сдачу в аренду принадлежащего Заказчику на праве собственности объекта недвижимости, минимальный начальный срок на поиск арендатора и заключение с ним договора аренды, мог бы составлять - 17.09.2021.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие у него убытков, в качестве которых могли бы рассматриваться понесенные им расходы по оплате аренды другого объекта недвижимости, расходы на подготовку объекта строительства к сдаче в аренду, однако на такие обстоятельства истец не ссылается, предварительный договор о заключении договора аренды недвижимого имущества от 25.01.2021 года, заключенный между ФИО1 и ИП Ф.И.О.5, не может являться надлежащим доказательством наличия убытков в форме упущенной выгоды. Согласно сведениями из ЕГРЮЛ, Ф.И.О.5 получил статус индивидуального предпринимателя и соответственно номер ФИО5 лишь 25.05.2021 года. Таким образом, предварительный договор не мог быть составлен в дату, указанную в его реквизитах.

В том случае, если суд придет к выводу о необходимости взыскания убытков в виде упущенной выгоды, просит зачесть и ограничить их размер суммой взысканной неустойки по договору долевого участия за просрочку передачи объекта.

Полагает, что истом не представлено доказательств фактического оказания услуг по настоящему спору силами ООО «Центр независимой экспертизы», в связи с чем просит отказать во взыскании расходов на представителя.

Представитель третьего лица ООО «УК «Ньютон» - ФИО6, действующая на основании доверенности №10 от 10.01.2022 года (л.д.158 том №2), в судебном заседании пояснила, что решение по настоящему делу на права или обязанности управляющей компании многоквартирного дома по <...> в <...> повлиять не может, поскольку управляющая компания не исправляет недоделки застройщика и в данном случае какие-либо требования к застройщику об исправлении дефектов заявлять не замерена.

Исследовав представленные сторонами доказательства, материалы дела, заслушав истца, его представителя, представителей ответчика и третьего лица, экспертов, суд приходит к следующему:

Согласно ч.1 ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 указанной статьи).

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 ст. 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней, и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями ч. 5 ст. 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6).

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. №2625-О, ч. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу ч. 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст.7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, «24» сентября 2020 года между ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» и ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве №248/79-13 НЕЖ на нежилое помещение № по адресу: <...> (ранее: в многоквартирном четырехсекционном жилом доме переменной этажности по генплану 373, со встроенными и встроенно- пристроенными объектами социально-бытового обслуживания, расположенном на земельном участке по адресу: <...>); цена договора определена в размере 5 948 930 руб.

Согласно п.3.5 Договора, Застройщик обязуется передать Объект долевого участия Участнику в срок до 31.03.2021 года (л.д.23-30 том №1).

То обстоятельство, что истцом обязательство по оплате цены договора было выполнено в полном объеме, ответчиком не оспорено.

Как следует из материалов дела, Застройщик завершил строительство объекта в установленные сроки, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 18.12.2020 года.

Согласно п.5.1 Договора участия в долевом строительстве, Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

В материалы дела представлены:

-уведомление ООО СЗ «Термодом - Ситистрой» в адрес ФИО1, датированное 20.09.2021 года, которым Застройщик напоминает, что нежилое помещение №13 готово к передаче по акту приема-передачи, и просит в течение трех рабочих дней с момента получения настоящего уведомления прибыть для осмотра помещения и подписания акта приема-передачи; указанное уведомление было направлено через почтовое отделение связи 23.09.2021 года и получено адресатом 12.10.2021 года (л.д.31,32,33 том №1, л.д.173,174 том №2);

-уведомление ООО СЗ «Термодом - Ситистрой» в адрес ФИО1, датированное 20.09.2021 года, которым Застройщик уведомляет о составлении одностороннего акта передачи, указанное уведомление было направлено через почтовое отделение связи и получено адресатом также 12.10.2021 года (л.д.34,36 том №1).

Истец ФИО1 не отрицает, что приведенные выше уведомления он получил от ответчика, оба – в один день; поясняет, что до этого иных уведомлений о необходимости принятия Объекта долевого строительства, в том числе в декабре 2020 года от Застройщика не получал; получив 12.10.2021 года уведомление о готовности к передаче объекта долевого строительства прибыл для осмотра помещения и приемки, однако в ходе осмотра им были обнаружены многочисленные существенные строительные недостатки, не позволяющие принять объект; на момент приемки Застройщик отказал составлять акт осмотра недостатков.

13.10.2021 года истцом была направлена письменная претензия с требованием незамедлительно устранить недостатки объекта долевого строительства, а также возместить неустойку за просрочку сдачи объекта строительства в размере 524 695,63 рублей; в претензии были изложены недостатки, а также приведен расчет неустойки на дату составления претензии (л.д.37-40,41 том №1).

Ответом от 18.10.2021 г. ответчик выразил отказ в удовлетворении требований, изложенных в претензии (л.д.42 том №1).

Истец обратился в независимую экспертную организацию ООО «ОКСИ» для проведения экспертизы качества объекта долевого строительства (л.д.55 том №1).

Заключением эксперта №31/2021 от 25.10.2021 года были зафиксированы недостатки объекта (л.д.58-126 том №1).

Как следует из пояснений истца и не оспаривается ответчиком, указанное заключение эксперта передано Застройщику, после чего им было предложено разрешить вопрос досудебным путем устранения недостатков.

30.11.2021 года состоялся комиссионный осмотр нежилого помещения, о чем составлен Акт осмотра помещения (л.д.46 том №1), по результатам комиссии собственнику помещения в качестве досудебного урегулирования спора было предложено: устройство естественной вентиляции, демонтаж монтажных клиньев, замена входной двери, замена сендвич-панели на стенах, выполнение перегородки кирпичной стены, герметизация кирпичных стыков зачеканка отверстий прохода инженерных сетей негорючим материалом, пропитка стяжки пола протектором, выравнивание выбоин, раковин, порогов; предложено место сопряжения плиты лоджии и несущей стены организовать в соответствии с проектным решением (л.д.46 том №1).

Истец не согласился с составленным Актом осмотра помещения от 30.11.2021 года, о чем 22.12.2021 года направил ответчику письменные возражения (л.д.47,48 том №1), в данном обращении содержались требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о возмещении неустойки за просрочку сдачи объекта.

Ответом от 13.01.2022 года Ответчик указал на неясность, по его мнению, требований, заявленных в претензии (л.д.49 том №1).

Уведомлением, датированным 08.02.2022 года, ООО СЗ «Термодом-Ситистрой», сообщило ФИО1 о проведении 04.02.2022 года осмотра нежилого помещения и устранении недостатков, указанных в первом акте осмотра от 30.11.2021 года, также ответчик сообщил о готовности к передаче объекта и предложил явиться на осмотр помещения для подписания акта приёма-передачи (л.д.50 том №1).

После очередного осмотра помещения, письмом от 14.02.2022 года истец направил ответчику Акт осмотра нежилого помещения по результатам осмотра, в котором в очередной раз подтвердил заявленные требования о возмещении расходов на устранение недостатков в размере, определенном экспертным заключением, а также требования о возмещении неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства, согласно претензии от 13.10.2021 года (л.д.51-53,54 том №1).

С целью установления наличия строительных недостатков судом по делу назначались строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручалось АНО «<...>».

Согласно заключению экспертов №112.2 от 7.11.2022 года, строительно-монтажные и отделочные работы, выполненные в помещении № (стр. №), расположенном по адресу: <...>, не соответствуют предоставленной проектной документации, так как использованы стеновые сэндвич-панели, вместо кровельных.

Строительно-монтажные и отделочные работы, выполненные в помещении № (стр. №), расположенном по адресу: <...>, не соответствуют требованиям нормативно технической документации, а именно: ГОСТ 32603-2012, п. 7.3.2 СП 70.13330.2012, п. 14.2 СП 362 1325800.2017, п. 7.3.23 СП 70.13330.2012, п. 6.9.1 СП 70.13330.2012, п. 6.1.7 СП 70.13330.2012, п. 5.4.2 ГОСТ 13015-2012, п. 5.5.2 ГОСТ 13015-2012, п. 5.5.5 ГОСТ 13015-2012, п. 9.2.3 СП 28.13330.2017, п. 10.4.4 СП 70.13330.2012, п. 4.15.4 СП 70.13330.2012, п. 9.18.5 СП 70.133330.2012, п. 9.2.5 СП70.133330.2012, п 9.2.8. СП70.133330.2012, п. 7.2 СП 28.13330.2017, таблице 21 123-ФЗ, п. 4.3 СП 15.13330.2012; п. 6.3.1.13 СП 76.13330.2016, п. 6.1.14 СП 73.13330.2016, п. 4.2.10 ГОСТ 21519-2003, п. 5.1.9 ГОСТ 30971- 2012, п. 7.3.1.2 ГОСТ 34378-2018, п. 4.3.5 ГОСТ 23747-2015, п. 4.3.7 ГОСТ 23747-2015.

Строительно-монтажные и отделочные работы, выполненные в помещении № (стр. №), расположенном по адресу: <...>, не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве №248/73- 13 НЕЖ от 24.09.2020, так как имеются несоответствия проектной и нормативно-технической документации.

Строительно-монтажные и отделочные работы, выполненные в помещении № (стр. №), расположенном по адресу: <...>, не соответствуют требованиям нормативно технической документации, а именно:

в качестве кровельного покрытия использованы стеновые сэндвич-панели, шириной 1200 мм, что не соответствует ГОСТ 32603-2012;

- на металлических прогонах-местах опирания сэндвич-панелей отсутствует уплотнитель, что не соответствует п. 7.3.2 СП 70.13330.2012

ширина опоры сэндвич-пан елей на промежуточные прогоны составляет 58 мм, что не соответствует п. 14.2 СП 362 1325800.2017;

имеется участок перекрытия из сэндвич-панелей с зазором между панелями более 2 мм, что не соответствует п. 7.3.23 СП 70.13330.2012.

стыки стеновых панелей в помещении №4, а также плит перекрытий не замоноличены, что не соответствует п. 6.9.1 СП 70.13330.2012;

отклонение стеновых от вертикали составляет до 8 мм/м, что соответствует п. 6.1.7 СП 70.13330.2012;

просветы под 2-х метровой рейкой (отклонение от прямолинейности) составляет до 6 мм на заданной длине, что не соответствует п. 5.4.2 ГОСТ 13015-2012;

в железобетонных стеновых панелях имеются трещины (шириной более 0,2 мм), а именно в верхней части стеновой панели с электрическим ящиком, стеновой панели между помещениями 1 и 2, что не соответствует п. 5.5.2 ГОСТ 13015-2012;

на поверхностях стеновых панелей имеются ржавые пятна, что не соответствует п. 5.5.5 ГОСТ 13015-2012;задние плоскости стоек (обращенные к наружным ограждающим поверхностям) не имеют антикоррозионной окраски, на поверхностях каркаса, в том числе сварных швах имеются очаги коррозии, что не соответствует п. 9.2.3 СП 28.13330.2017;

сварные швы, соединяющие стойки каркаса с главными балками, имеют непровары, наплывы, имеется прерывание шва, что не соответствует п. 10.4.4 СП 70.13330.2012;

опирание главных балок на стойки выполнено внецентренно, разность отметок опорных поверхностей стоек более 4 мм, что не соответствует п. 4.15.4 СП 70.13330.2012;

пределы огнестойкости строительных конструкций металлического каркаса менее степени огнестойкости здания II, что не соответствует таблице 21 технического регламента 123-ФЗ;

максимальное отклонения поверхностей кладки от вертикали составляет 5 мм/м (12,5 мм на этаж), что не соответствует п. 9.18.5 СП 70.133330.2012;

часть швов кирпичной кладки стен не заполнены раствором, что не соответствует п 9.2.5 СП70.133330.2012;

перемычки из арматуры под нижним рядом кирпичей дверных проемов уложены без раствора, что не соответствует п. 9.2.8. СП70.133330.2012;

перегородки санузла выполнены из силикатного кирпича, что не соответствует п. 7.2 СП 28.13330.2017, 4.3 СП 15.13330.2012;

в местах прохождения кабеля через плиты перекрытия отсутствуют кабельные проходки, что не соответствует п 6.3.1.13 СП 76.13330.2016;

гильзы, установленные в местах прохождения стояков системы отопления, установлены в уровень чистого пола, что не соответствует п. 6.1.14 СП 73.13330.2016;

- имеются зазоры в местах угловых и Т-образных соединений профилей окон более 0,5 мм, что не соответствует п. 4.2.10 ГОСТ 21519-2003;

-узлы примыкания оконного блока к стенам и неплотное примыкание отлива, не обеспечивают защиту от попадания атмосферных осадков в монтажный шов, а также имеется возможность инфильтрации холодного воздуха через монтажные швы, что не соответствует п. 5.1.9 ГОСТ 30971- 2012, п. 7.3.1.2 ГОСТ 34378-2018;

-имеются зазоры в местах угловых и Т-образных соединений профилей двери более 0,5 мм, что не соответствует п. 4.3.5 ГОСТ 23747-2015;

-предельное отклонение номинального размера расстояния между наплавами смежных закрытых полотен более 1,5 мм на 1 м длины притвора, что не соответствует п. 4.3.7 ГОСТ 2^747- 2015.

Причиной возникновения выявленных несоответствий в помещении № (стр. №), расположенном по адресу: <...>, является несоблюдение требований нормативно-технической и проектной документации при производстве работ по строительству здания.

Выявленные несоответствия помещения № (стр. № по адресу: <...>, делают данное помещение непригодным для использования, предусмотренного договором.

Предусмотренное договором использование помещения № (стр. № по адресу: <...>, возможно после устранений указанных несоответствий.

Стоимость работ, необходимых для приведения нежилого помещения № (стр. №) по адресу: <...> техническое состояние, соответствующее условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, определенная как сметная стоимость на момент исследования (III квартал 2022) составляет 519 385 (пятьсот девятнадцать тысяч триста восемьдесят пять) рублей (л.д.2-37 том №2).

В судебном заседании эксперты АНО «<...>» Ф.И.О.7 и Ф.И.О.8 поддержали экспертное заключение.

Эксперт Ф.И.О.7 суду пояснил, что при исследовании были установлены недостатки в том числе в ограждающих и несущих конструкциях, которые ограждают данное помещение - это каркас металлический, кровля, стены ограждающие. В локально-сметный расчет включены все работы по устранению несоответствий, в том числе и на несущих и ограждающих конструкциях данного помещения. При этом, все работы, которые необходимо выполнить для устранения выявленных дефектов, затрагивают именно исследуемое помещение, в том числе для устранения недостатков, касающихся каркаса, кровли и стен. Каркас металлический идет непосредственно в пристроенной части, то есть другие квартиры, помещения металлический каркас не затрагивает. Многоквартирный дом фактически состоит из двух частей, сам объем дома и пристроенная часть. Замена кровельных панелей и каркаса необходимы по пристроенной части. А встроенная – это железобетонная конструкция, панели и кирпичные стены.

Применительно к железобетонным конструкциям и кирпичным стенам, недостатки на качество иных помещений в доме могут повлиять тем, что эти конструкции и стены установлены с отклонением от вертикали. Если с одной стороны стена кривая, то она и в другом помещении кривая. Но устранить это недостаток путем перемещения панели невозможно. Каким-то образом поменять панель, поправить ее, чтобы поставить по вертикали, невозможно. Устранение будет проводиться каждым в своем помещении с помощью штукатурки. Металлический каркас, который не соответствует огненной защите, расположен в пристроенной части. Непосредственно несущую способность самого дома этот каркас не несет, воспринимает нагрузку именно в пристроенной части.

Стоимость устранения недостатков в заключении была рассчитана исключительно для конкретного помещения.

Эксперт Ф.И.О.8 пояснил в судебном заседании, что поддерживает все, что пояснил эксперт Ф.И.О.7; несоответствие техническому регламенту пожарной безопасности влияет или может повлиять на пожарную безопасность, поэтому в приведенном экспертном заключении предлагается огнезащитное покрытие металлических конструкций в объеме исследованного помещения огнезащитным терморасширяющимся составом.

Оценивая заключение экспертизы по правилам статьи 67 ГПК РФ во взаимной связи с иными имеющимися в деле доказательствами, проведенной по определению суда в указанном экспертном учреждении, суд считает, что оно соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ, выполнено экспертами, имеющими необходимый стаж работы для проведения данного рода экспертизы, выводы экспертов научно обоснованы, так как экспертиза проведена компетентной организацией в порядке, предусмотренном законом, экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, имеющими соответствующую квалификацию, в распоряжение экспертов представлялось гражданское дело.

Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, в связи с чем у суда нет оснований не доверять заключению экспертизы, проведенной с соблюдением норм гражданско-процессуального законодательства.

При наличии вышеперечисленных оснований, суд считает возможным положить в основу решения указанное заключение эксперта. Оснований сомневаться в правильности и объективности заключения экспертизы, проведенной по определению суда, в том числе подвергать сомнению выводы эксперта, суд не находит.

Доказательств, опровергающих выводы экспертов, сторонами, суду не было предоставлено.

Представленная ответчиком заключение специалиста №Е22/173 от 01.12.2022 года по результатам рецензирования заключения эксперта №112.2 от 7.11.2022 года по делу №2-585/2022 (л.д.90-108 том №2) не доказывает неправильность или необоснованность имеющегося в деле экспертного заключения, поскольку является лишь частным мнением лица, не привлеченного к участию в деле в качестве специалиста, не может являться допустимым доказательством по делу, опровергающим выводы заключения судебной экспертизы.

Таким образом, судом установлено наличие недостатков в спорной квартире, что и послужило причиной отказа истца от подписания документа о передаче объекта долевого строительства.

При указанных обстоятельствах доводы представителя ответчика о надлежащем исполнении обязательств по договору и составлении со стороны застройщика одностороннего Акта приема - передачи объекта являются несостоятельными, поскольку из представленных суду доказательств следует, что доказательств направления ответчиком истцу уведомления о завершении строительства в установленный договором срок не предоставлено; односторонний передаточный акт был составлен ответчиком за пределами сроков, установленных договором для передачи объекта, на дату составления ООО «Термодом-Ситистрой» одностороннего передаточного акта в 20.09.2021 года (л.д.198 том №1) объект имел строительные недостатки, которые не устранены до настоящего времени, и в нарушение установленного договором долевого участия срока передачи объекта долевого участия, застройщик не передал объект до 31.03.2021 года, равно как и до настоящего времени объект не передан участнику.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд рассматривает спор в пределах заявленных исковых требований.

Доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для взыскания неустойки судом не принимаются, поскольку согласно абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления, то есть с 29 марта 2022 года и до 30 июня 2023 г. включительно не начисляются неустойка (пени) и проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, в то время как истцом заявлены исковые требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства за период с 01.04.2021 года по 17.03.2022 года.

Разрешая спор по существу заявленных требований, суд, руководствуясь положениями статей 4, 6 - 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», исследовав представленные доказательства, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца ФИО1 о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

Вместе с тем, суд не соглашается с представленным истцом расчетом неустойки, согласно которому ФИО1 просит взыскать неустойку за период с 01.04.2021 года по 17.03.2022 года в размере 2 784 099,24 руб., применив процентную ставку Центрального банка России на период предъявления иска в суд.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В пункте 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, указано, что в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Согласно пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

По смыслу приведенных правовых норм, днем исполнения обязательства, является срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, к которому обязательство должно быть исполнено; при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Указание истца на иную судебную практику в обоснование своих доводов несостоятельно, так как обстоятельства по каждому конкретному делу устанавливаются непосредственно при его рассмотрении, и решение принимается судом в соответствии с представленными доказательствами с учетом норм права, регулирующих спорные правоотношения.

По условиям договора (п. 3.5) застройщик обязался передать объект долевого строительства истцу в срок до 31 марта 2021 г.

На 31 марта 2021 г. ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации была установлена в размере 4,50% (информация Банка России от 19 марта 2021 г., которым доведена новая ключевая ставка Банка России).

Цена договора участия в долевом строительстве составляет 5 948 930 руб.

С учетом требований истца о взыскании неустойки по 17 марта 2022 г. – период просрочки составляет 351 день.

Размер неустойки - 626 422,20 руб. (5 948 930 руб. х4,50%х2/300х351 день).

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу неоднократно выраженной Конституционным Судом РФ правовой позиции, возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, и по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требования ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая вопрос о размере подлежащей взысканию неустойки, суд принимает во внимание соизмеримость размера неустойки последствиям нарушения обязательств, длительность нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств. Также суд учитывает, что неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование своевременного исполнения обязательств, в связи с чем, учитывая изложенное, а также письменное ходатайство ответчика о снижении штрафных санкций, в целях установления баланса законных интересов обеих сторон по делу, считает возможным применить к размеру взыскиваемой неустойки положения ст. 333 ГК РФ, снизив ее до 400 000 руб.

Доводы представителя ответчика о том, что размер расходов на устранение строительных недостатков, взыскиваемых в пользу истца, должен быть снижен на 76 363 рубля, поскольку истцом заявлены требования о взыскании денежных средств, в том числе за недостатки, относящиеся в общему имуществу многоквартирного дома, отклоняются судом, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что выявленные в ходе экспертного осмотра недостатки влияют только на качество принадлежащего истцу помещения, устранение недостатков строительных конструкций металлического каркаса в данном помещении не затрагивает интересы собственников жилых и иных помещений многоквартирного дома, равно как не влияет на права и обязанности управляющей компании многоквартирного дома.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, поскольку объект не был сдан в аренду.

В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из правоприменительного толкования указанной нормы права истцу необходимо представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств и названными убытками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между противоправным поведением и убытками.

В пункте 4 статьи 393 ГК РФ установлены условия для возмещения упущенной выгоды, которые должно доказать лицо, требующее возмещения таких убытков. В соответствии с названной нормой при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25»"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, который он получил бы с учетом разумных расходов на его получение при обычны условиях гражданского оборота, если бы нарушения не было.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды истец должен доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления, и допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить соответствующие доходы (статья 393 ГК РФ).

Отношения, возникающие из договора долевого участия в строительстве, помимо основных положений Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по смыслу статьи 7 которого на застройщика возлагается обязанность передать участнику долевого строительства обусловленный договором объект.

Доводы истца о том, что причинение ему убытков ответчиком подтверждается предварительным договором о заключении договора аренды недвижимого имущества от 31.05.2021 года (л.д.168-171 том №2), не является основанием для взыскания упущенной выгоды, поскольку в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных норм истцом не представлено надлежащих доказательств причинения ему убытков ответчиком вследствие нарушения сроков передачи объекта долевого строительства. Представленные истцом в материалы дела предварительный договор аренды от 31.01.2021 года (л.д.168 том №2), договор о сотрудничестве, заключенный с ООО «<...>» от 17.08.2021 года (л.д.207-210 том №1) и скринщоты публикаций объявлений (л.д.219-223 том №1, л.д.162-167 том №2) сами по себе таковыми доказательствами не являются.

Разрешая требования истца о взыскании имущественных потерь, возникших вследствие просрочки в передачи объекта долевого строительстве ответчиком (застройщиком) - неполученных истцом доходов от сдачи в аренду объекта долевого строительства - нежилого помещения, суд исходит из того, что в судебном заседании истцом не было представлено достаточных и объективных доказательств, подтверждающих наличие у него реальной возможности получения доходов от сдачи в аренду помещения после получения в собственность объекта долевого строительства, и того, что действия ответчика, связанные с нарушением срока сдачи объекта, установленного договором, явились единственным препятствием для получения указанной выгоды.

Кроме того, предъявляя к ответчику исковые требования, ФИО1 позиционирует себя в качестве потребителя и заявляет исковые требования с учетом нарушения его прав, как потребителя.

Суд отмечает, что требования о взыскании упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей противоречат преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей», определяющего потребителем физическое лицо, приобретающее товары, работы услуги для удовлетворения личных бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью и извлечением прибыли. Соответственно требования о взыскании неполученного дохода от сдачи в аренду объекта долевого строительства под вышеназванное описание правоотношений не подпадает и не может быть удовлетворено с применением положений Закона РФ «О защите прав потребителей».

Истец ФИО1 индивидуальным предпринимателем на момент заключения с ответчиком договора участия в долевом строительстве не являлся; в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход на учет поставлен только 14.09.2022 года 9л.д.172 том №2); договор участи в долевом строительстве от 24.09.2020 года был заключен с ФИО1, как с физическим лицом, о чем неоднократно указывали в ходе судебного разбирательства как истец, так и его представитель; характер и назначение имущества - нежилого помещения - с очевидностью не предполагает его использование для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; надлежащих доказательств для таких утверждений в материалах дела не имеется, а пояснения, сделанные стороной по делу, доказательством не являются.

При разрешении спора суд приходит к выводу, что на возникшие между сторонами отношения распространяются положения Закона «О защите прав потребителей» и взыскивает штраф за нарушение прав потребителя в порядке п. 6 ст. 13 Закона в размере 50% от суммы, присужденной судом, то есть в размере 459 692 руб., поскольку согласно приведенной нормы штраф подлежит взысканию в случае, если законные требования потребителя не были добровольно исполнены изготовителем (исполнителем, продавцом и т.п.). Материалами дела подтверждается, что истец обращался к ответчику за взысканием неустойки в связи с допущенным нарушением срока передачи объекта долевого участия и с требованиями о возмещении затрат на устранении строительных недостатков, однако его требования остались без удовлетворения.

Истцы по искам о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Если цена иска превышает 1 млн. руб., то госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн. руб. (п. 3 ст. 17 Закона № 2300-1; п.п. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ).

Предъявляя к ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» исковые требования о защите прав потребителя, ФИО1 уплатил госпошлину в размере 28 244,35 руб. (л.д.160 том №1).

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая положения ст. 98 ГПК РФ, положения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ответчика в пользу истца подлежат взысканию возврат госпошлины в размере 12 393,80 руб., а также документально подтвержденные расходы по определению качества помещения и оценке стоимости устранения выявленных недостатков в размере 20 000 руб. (56 том №1, л.д.70-71 том №2).

В силу ч.1 ст.48 ГПК РФ, граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

В силу статьи 94 ГПК Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как предусмотрено ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 17 июля 2007 года №382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).

Согласно Договору оказания услуг №ЦНЭ-16/2022-02 от 16.02.2022 года, заключенному между ООО «<...>» и ФИО1, «Заказчик» поручает и оплачивает стоимость оказанных услуг, а «Исполнитель» принимает на себя обязательство по судебному сопровождению спора по нарушению прав участника долевого строительства (объект: <...>), взыскании убытков, а также иных компенсационных выплат (л.д.73 том №2).

Стоимость услуг по договору, согласно п.4.1, составляет 30 000 руб.

Согласно кассовому чеку от 16.02.2022 года (л.д.72 том №2), ФИО1 оплачены услуги по указанному выше договору в размере 30 000 руб.

16.02.2022 года между ООО «<...>» и ФИО3 было заключено соглашение №16/02, согласно которому ФИО3 поручено представлять от имени ООО «<...>» по договору №ЦНЭ-16/2022-02 от 16.02.2022 года интересы ФИО1 в судах общекй юрисдикции по спору по нарушению прав участника долевого строительства, взыскании неустойки, убытков, а также иных компенсационных выплат, в соответствии с доверенностью выданной ФИО1 на представление его интересов. Настоящее соглашение действительно до исполнения обязательств по договору №ЦНЭ-16/2022-02 от 16.02.2022 года (л.д.74 том №2).

Материалами гражданского дела подтверждается, что ФИО3, представляя интересы истца на основании нотариально удостоверенной доверенности 58 АА 1810112 от 18.02.2022 года (л.д.57 том №1), оформила и подала в суд исковое заявление от имени ФИО1, участвовала в ходе подготовки дела к судебному разбирательству и судебных заседаниях в суде первой инстанции при рассмотрении спора по существу.

При таких обстоятельствах, разрешая заявление истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, суд, исходя из разумных размеров гонораров представителей, объема заявленных требований, сложности дела, учитывая баланс интересов сторон, принимает во внимание объем оказанных представителем услуг при рассмотрении конкретного дела в суде первой инстанции; время, необходимое для сбора и анализа документов с целью обоснования позиции истца, для составления искового заявления; продолжительность рассмотрения дела в суде первой инстанции; действия представителя по участию в ходе подготовки дела к судебному разбирательству 12.05.2022 года, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в 3-х судебных заседаниях; и считает в данном случае заявление о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежащим удовлетворению на сумму 30 000 руб.

Расходы на оплату судебной оценочной экспертизы определения стоимости арендной платы в размере 16 000 руб. с ответчика в пользу истца взысканию не подлежат ввиду отказа в удовлетворении иска в указанной части.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» (ИНН №, КПП №, ОГРН №, юридический адрес: <...> 1) в пользу ФИО1 ((Дата) года рождения, паспорт № № выдан (Дата) ТП УФМС России по <...> области в <...> районе) неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей; расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 519 385 (пятьсот девятнадцать тысяч триста восемьдесят пять) рублей; штраф в размере 459 692 (четыреста пятьдесят девять тысяч шестьсот девяносто два) руб. 50 коп., расходы на производство досудебной экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей, возврат госпошлины в размере 12 393 (двенадцать тысяч триста девяносто три) руб. 80 коп. и расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СЗ «Термодом-Ситистрой» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья