Дело № 2-1119/2023

УИД 91RS0024-01-2022-006187-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 28 ноября 2023 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при секретаре Щеповских А.Н., с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Энергомост» к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи действительными, признании права общей долевой собственности на земельные участки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - ФИО4, Жилищно-строительный потребительский кооператив «Строй-Групп» в лице конкурсного управляющего ФИО5, ФИО6, Общество с ограниченной ответственностью «Автомобильная компания», Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

ООО «Энергомост» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании трех договоров купли-продажи от <дата> действительными, признании права на 7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №<номер>, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что по результатам электронных торгов в форме конкурса по продаже имущества должника от <дата> по лотам №№<номер>, 6, 7 ФИО2 (продавец) в лице финансового управляющего - ФИО3 и ООО «Энергомост» (покупатель) заключили три договора купли-продажи от <дата> следующего имущества: 7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, ул. <адрес>, северо-западнее входа санатория «Морской прибой», кадастровый №<номер>; 7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, шоссе Алупкинское, в районе санатория «Морской прибой», кадастровый №<номер>; 7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, в районе <адрес>, северо-западнее входа санатория «Морской прибой», кадастровый №<номер>. Факт оплаты покупателем объектов недвижимости в общей сумме 7 600 000 рублей подтверждается платежными поручениями от <дата> №№<номер>, 144, 145 и от <дата> №№<номер>, 195, 201. Согласно актам приема-передачи от <дата> имущество по вышеуказанным договорам было передано истцу во владение. Уведомлениями Ялтинского городского управления Госкомрегистра от <дата> истцу отказано в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на объекты недвижимости, поскольку предоставленные договоры купли-продажи заключены в простой письменной форме, их нотариальное удостоверение отсутствует. Указывая на невозможность нотариального удостоверения сделок ввиду прекращения полномочий финансового управляющего ФИО2 - ФИО3, и отсутствие в этой связи возможности зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимого имущества в установленном порядке, сославшись на пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца ООО «Энергомост» - ФИО1 поддержал заявленные требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО7 и представитель третьего лица ЖСПК «Строй-Групп» - ФИО8 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность и недоказанность, после объявления перерыва в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщены, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте его проведения, направила в суд письменные возражения, согласно которым, ссылаясь на недобросовестные действия истца, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме. В частности, указывает, что ФИО2 в качестве учредителя ЖСПК «Строй-Групп» осуществляла предпринимательскую деятельность, связанную со строительством многоквартирного дома на принадлежащих ей и ФИО4 на праве общей долевой собственности земельных участках, расположенных по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, в районе <адрес>, северо-западнее входа санатория «Морской прибой». Спорные земельные участки на основании договора от <дата> принадлежат на праве безвозмездного пользования ЖСПК «Строй-Групп», членом которого является ФИО6 ООО «Энергомост», приобретая спорное имущество на торгах, уже при подаче заявки об участии в торгах, должно было быть ознакомлено с существенными условиями будущего договора купли-продажи, с тем, что намерено приобрести имущество должника, признанного банкротом, и находящиеся в ипотеке в силу закона у ООО «Автомобильная компания», а также с тем, что на имущество наложены обеспечительные меры, на земельных участках ведется строительство многоквартирного дома по договорам участия в ЖСПК «Строй-Групп». После внесения ФИО9 денежных средств в размере реестра требований кредиторов на депозит нотариуса у финансового управляющего и участника торгов ООО «Энергомост» не имелось каких-либо оснований считать, что воля ФИО9 на погашение требований кредиторов не будет исполнена. Следовательно, действия участников по заключении договоров купли-продажи необходимо квалифицировать как недобросовестные. Кроме того, ООО «Энергомост» не представил доказательств добросовестного поведения как участника сделки, обратился в суд с заявленными требованиями о признании права общей долевой собственности на земельные участки спустя год после заключения договоров купли-продажи, не предприняв за указанное время действий по их расторжению и возврату денежных средств (т. 4 л.д. 158-162).

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте его проведения, причины неявки суду не сообщены, отзыв на иск не представлен.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учётом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что по результатам электронных торгов в форме конкурса по продаже имущества должника, проведенных <дата> по лотам №№<номер>, 6, 7, между ФИО2 (продавец) в лице финансового управляющего - ФИО3 и ООО «Энергомост» (покупатель) были заключены три договора купли-продажи от <дата>, по условиям которых продавец продает, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее недвижимое имущество:

7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, ул. <адрес>, северо-западнее входа санатория «Морской прибой», кадастровый №<номер>;

7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 400 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, шоссе Алупкинское, в районе санатория «Морской прибой», кадастровый №<номер>;

7/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Кореиз, в районе <адрес>, северо-западнее входа санатория «Морской прибой», кадастровый №<номер> (т. 1 л.д. 20-23, 24-27, 28-31, 42-44, 45-47, 48-50).

Согласно пункту 3.1 каждого договора стоимость земельного участка с кадастровым номером №<номер> составляет 2 700 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №<номер> - 3 300 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером №<номер> - 1 600 000 рублей.

Факт оплаты покупателем объектов недвижимости в общей сумме 7 600 000 рублей подтверждается платежными поручениями от <дата> №№<номер>, 144, 145 и от <дата> №№<номер>, 195, 201 (т. 5 л.д. 58-63).

Согласно актам приема-передачи от <дата> имущество по вышеуказанным договорам было передано истцу во владение (т. 1 л.д. 32, 33, 34).

Уведомлениями Ялтинского городского управления Госкомрегистра от <дата> ООО «Энергомост» отказано в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на объекты недвижимости, поскольку предоставленные договоры купли-продажи заключены в простой письменной форме, их нотариальное удостоверение отсутствует, они также не содержат ограничений в использовании земельных участков (т. 1 л.д. 51-52, 53-54, 55-56).

Из материалов дела также следует, что определением Арбитражного суда Республики Крым от <дата> по делу № №<номер>, которое оставлено без изменения определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от <дата>, суд признал задолженность должника ФИО2 перед кредиторами в общей сумме 5 373 134,76 руб. удовлетворенной ФИО9

На основании определения Арбитражного суда Республики Крым от <дата> производство по делу № №<номер> о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 прекращено на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 57 Федерального закона от <дата> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Указывая на невозможность зарегистрировать право общей долевой собственности на земельные участки в установленном законом порядке, в связи с отсутствием нотариального удостоверения договоров купли-продажи от <дата> и прекращении полномочий финансового управляющего ФИО2 - ФИО3, о чем последним сообщено в письме от 25 октября 2022 г. (т. 1 л.д. 76), истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 1 статьи 42 названного закона сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Судом установлено, что ранее собственником приобретенного истцом имущества являлась ФИО2, в отношении которой согласно определению Арбитражного суда Республики Крым от 4 апреля 2022 г. производство по делу № А83-17880/2019 о несостоятельности (банкротстве) прекращено в связи с удовлетворением всех требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

В силу абзацев двадцать третьего - двадцать шестого статьи 2, пунктов 2 и 6 статьи 83, статьи 123, пункта 2 статьи 127, пункта 1 статьи 129 и пункта 4 статьи 159 Федерального закона от 26 октября 2022 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», полномочия арбитражного управляющего возникают с даты принятия судебного акта об утверждении лица арбитражным управляющим и прекращаются с даты, в частности, принятия судебного акта о прекращении производства по делу.

С даты освобождения арбитражного управляющего от исполнения обязанностей финансового управляющего должника прекращаются полномочия последнего.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в приведенной норме Закона о регистрации недвижимости. Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки и последствиях ее несоблюдения также подлежат применению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

По смыслу указанной нормы признание сделки судом действительной возможно только в том случае, если единственной причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Истец ссылается на прекращение полномочий финансового управляющего, и отсутствие в этой связи возможности осуществить нотариальное удостоверение договоров купли-продажи от 13 сентября 2021 г. и, как следствие, регистрацию перехода права собственности на заявленные доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что само по себе отсутствие нотариального удостоверения сделки не свидетельствует о том, что сторонами принимались меры к заключению сделки в установленном порядке.

Материалами дела не подтверждается принятие истцом мер к нотариальному удостоверению договоров купли-продажи от 13 сентября 2021 г.

Факт уклонения финансового управляющего ФИО3 от нотариального удостоверения сделок также не доказан (ст. 56 ГПК РФ), сообщение за его подписью от 25 октября 2022 г. в адрес ООО «Энергомост» со ссылкой на прекращение полномочий по состоянию на тот момент (т. 1 л.д. 76) об обратном не свидетельствует.

Более того, истцом никоим образом не мотивированы причины, по которым истец при заключении договоров купли-продажи, производстве их оплаты и принятии имущества в сентябре 2021 года, обратился к финансовому уполномоченному должника за нотариальным удостоверением сделок только в октябре 2022 года уже после прекращения его полномочий, учитывая также то, что в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельные участки отказано уведомлениями Госкомрегистра от 29 марта 2022 г.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что в данном случае предъявление иска о признании права собственности на доли в объектах недвижимости представляет собой попытку обхода закона, что не допускается (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд также учитывает, что исполнение ничтожной сделки в отсутствие доказательств уклонения контрагента от нотариального удостоверения сделки купли-продажи доли не предоставляет право на признание права собственности на долю в объекте недвижимости (статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, учитывая наличие в материалах дела доказательств того, что спорное имущество находится в ипотеке у ООО «Автомобильная компания», имеются ограничения в использовании земельных участков, на них ведется строительство многоквартирного дома по договорам участия в ЖСПК «Строй-Групп», в сносе которого отказано вступившим в законную силу решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 31 августа 2022 г. по гражданскому делу № 2-50/2022, суд приходит к выводу, что в рамках настоящего дела отсутствие нотариального удостоверения сделок не может быть восполнено судом.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Энергомост» к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи действительными, признании права общей долевой собственности на земельные участки - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья О.И. Кулешова

Решение суда изготовлено

в окончательной форме 5 декабря 2023 г.