05RS0031-01-2024-008402-25
Дело № 2-511/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 октября 2025 года г. Махачкала
Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи Онжолова М.Б.,
при секретаре Ибрагимовой Э.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 о понуждении продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, признании ответчика утратившим право пользования, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения и встречному иску ФИО6 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 в лице представителя - адвоката ФИО15 (Агамовой) Р.М. обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, просп. Р.Гамзатова, <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м. к ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2.
В обоснование заявления указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 в <адрес> был заключен договор купли-продажи квартиры (далее - Договор), расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м. Данная квартира принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец в соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 Договора уплатил ответчику сумму за квартиру в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей, что подтверждается составленной распиской и Договором.
ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ стороны, ФИО3, ФИО2, выдали доверенность <адрес>3 на имя ФИО4, быть их представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по вопросу регистрации перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ истец получил уведомление из Управления Росреестра по РД о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения в связи со следующим: п. 4 ст. 25 в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения прав и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), частью 1.1 статьи 19 настоящего ФЗ, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования.
С указанного времени ответчик от встреч уклоняется, на связь не выходит. Также адвокат указала, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (ч. 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исходя из п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Впоследствии истец дополнил требования, с учетом которых просит суд: обязать ФИО3 передать ФИО2 квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м.;
произвести переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, просп. Р.Гамзатова, <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м. ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2; признать ФИО3 утратившей право пользования квартирой по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м.; выселить ФИО3 из квартиры по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м.
ФИО3 в лице представителя - адвоката ФИО5 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО2, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между мной - ФИО3 и ФИО2 в <адрес> был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м. Данная квартиры принадлежит ФИО3 на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, полученной по наследству от своего покойного мужа на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ
ФИО3 является человеком пожилого возраста, а люди пожилого возраста (пенсионеры) относятся к социально уязвимым слоям населения, истица по встречному иску является законопослушной гражданкой, пенсионеркой, юридически безграмотной, в связи с чем стала жертвой противоправных действий со стороны третьих лиц, которые против ее воли содействовали в проведении сделки купли-продажи, принадлежащей ей на праве собственности недвижимости, и путем обмана завладели денежными средствами от продажи квартиры. В момент совершения оспариваемой сделки она находилась в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Ошибочная предпосылка ФИО3, имеющая для нее существенное значение, послужила основанием к совершению оспариваемой сделки, которую она не совершала бы, если бы знала о действительном положении дел.
По заявлению ФИО3 возбуждено уголовное дело ДД.ММ.ГГГГ №, по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ, по делу она признана потерпевшей.
В связи с чем, просит суд: признать ничтожной, мнимой сделку договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, с кадастровым номером №, заключенную между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец ФИО2, будучи надлежаще извещенным о слушании дела, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, воспользовавшись правом на ведение дела через представителя.
Представитель истца ФИО2 - ФИО15 (Агамова) Р.М., действующая по доверенности и ордеру адвоката, в судебном заседании исковые требования поддержала с учетом дополнений, просила удовлетворить.
Ответчик по первоначальному иску ФИО3 явилась на судебное заседание вместе со своим представителем адвокатом ФИО5, которые встречные исковые требования поддержали в полном объеме, а в удовлетворении исковых требований ФИО2 просили отказать с учетом представленного выступления в прениях адвоката ФИО5
Помощник прокурора <адрес> г. ФИО8 в судебном заседании в своем заключении исковые требования ФИО2 в части требования о выселении поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении остальной части требований оставил на усмотрение суда.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направили, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
Изучив материалы дела, проверив доводы искового заявления, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и следует из материалов по делу, что ответчику по первоначальному иску ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 в <адрес> был заключен договор купли-продажи квартиры (далее - Договор), расположенной по адресу: <адрес>, просп. Р.Гамзатова, <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м.
Согласно п. 5 указанного Договора ФИО3 гарантирует, что она заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой.
Согласно п. 9 Договора указанная квартира отчуждается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
Согласно п. 10 Договора ФИО3 гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
Согласно представленной расписке, ФИО3 получила денежные средства в размере 7000000 руб. от ФИО2 за проданную квартиру площадью 47,3 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>.
Как указано в расписке, никаких моральных и материальных претензий не имеет в чем и расписывается.
Постановлением следователя отдела по расследованию преступлении на обслуживаемой территории № СУ УМВД РФ по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 признана потерпевшей по уголовному делу №. Расследованием установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, точное время следствием не установлено, неустановленное следствием лицо, находясь в неустановленном месте, в ходе телефонного разговора с ФИО3 посредством мессенджера «watsapp» с абонентского номера №, представившись юристом ЦБ России, при этом руководствуясь корыстными побуждениями, направленными на хищение чужого имущества путем обмана, сообщило последней заведомо ложные сведения о незаконном переоформлении ее квартиры, после чего под предлогом предоставления помощи по защите ее имущества убедило ФИО3 совершить сделку по продаже принадлежащей ей на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пр. Р.Гамзатова, 66, <адрес>. В последующим неустановленное следствием лицо, продолжая вводить ФИО3 в заблуждение относительно своих намерений, убедило ее передать вырученные с продажи указанной недвижимости денежные средства в размере 7 000 000 рублей, которые были ею переданы неустановленному лицу в 19 часов 00 минут ДД.ММ.ГГГГ, ожидающему у ее <адрес> по пр. Р.Гамзатова <адрес>. После чего неустановленное лицо похищенными денежными средствами распорядилось по своему усмотрению, причинив своими умышленными действиями ФИО3 имущественный вред в особо крупном размере на сумму 7 000 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил уведомление из Управления Росреестра по РД о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения в связи со следующим: п. 4 ст. 25 в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения прав и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), частью 1.1 статьи 19 настоящего ФЗ, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования.
Обращаясь с исковым заявлением в суд, ФИО2 ссылался на то, что с момента получения им вышеназванного уведомления, ФИО3 с указанного времени от встреч уклоняется, на связь не выходит. Иного выхода защитить свои права у него не имеется.
В свою же очередь, ФИО3 указывает, что заявляя требования о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец сослалась на то, что договор ею был заключен под влиянием обмана со стороны третьих лиц, которые начиная с ДД.ММ.ГГГГ неоднократно звонили ей на мобильный телефон, представлялись сотрудниками Центрального банка РФ, и сообщали, что ее квартира по адресу: <адрес>, просп. Р.Гамзатова, <адрес> переоформлена, и для того, чтобы ее вернуть, ей необходимо в кратчайшие сроки продать казанную квартиру через риэлторское агенство ««XXI век», а затем через агенство недвижимости Риэлт-эксперт, при этом после того, как квартира будет продана, она сможет переоформить квартиру обратно.
Таким образом, с учетом обстоятельств (фактов) с которыми истец связывает свое материально-правовое требование к ответчику, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, действовала ли ФИО3 при совершении сделки купли-продажи квартиры под влиянием обмана третьих лиц, знала ли или должна была знать другая сторона сделки (ФИО2) об обмане, понимала ли ФИО3 в момент совершения сделки значение своих действий и могла ли руководить ими.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (часть 1 статьи 55 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 57 ГПК РФ доказательства по гражданскому делу представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Согласно объяснениям ФИО2, которые подтверждаются объяснениями и свидетелей, ему квартиру приобрести предложил его родной брат ФИО2 ФИО14, которому в свою очередь предложили ФИО9 и ФИО10
Квартира ФИО3 их устраивала, в том числе и цена, за которую она продавалась, они согласились на ее приобретение. Оплата за квартиру была произведена наличными денежными средствами и оформлена на истца по договоренности с братом - ФИО2 О том, что ФИО3 подтвергается мошенническим действиям со стороны третьих лиц, никому из них известно не было, сама ФИО3 им об этом не сообщала.
Объяснения ФИО2 являются последовательными, не противоречат материалам дела, ФИО3 не опровергнуты и подтверждаются показаниями свидетелей - сотрудников риэлторского агенства «Риэлт-эксперт», данными ими ранее в ходе судебных разбирательств по данному делу.
Каких-либо оснований полагать, что неустановленные третьи лица, которые, согласно доводам ФИО3, неоднократно звонили ей на мобильный телефон, представлялись сотрудниками ФСБ России, Центрального Банка РФ и сообщали, что ее квартира продана, действовали в интересах ФИО2 у суда не имеется.
Сам по себе факт возбуждения в отношении неустановленных лиц уголовного дела по заявлению ФИО3 факт наличия обмана применительно к спорным отношениям, а также связь неустановленных лиц с другой стороной сделки, не подтверждает.
Доводы о том, что в момент совершение сделки ФИО3 находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, являлись предметом проверки судом и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Согласно ч.1 ст. 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ФИО3 была назначена амбулаторная комиссионная судебно-психиатрическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ГБУ РД «РПНД» по адресу: <адрес> «в».
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: имелось ли у ФИО11 на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи квартиры, находящейся в ее собственности, психическое расстройство, которое лишало бы ее способности понимать значение своих действий м руководить ими с учетом индивидуально-психологических особенностей ФИО3? Способна ли была на момент совершения сделки купли-продажи квартиры, ФИО3 давать оценку юридически значимой ситуации и какие обстоятельства формировали ее представление о существе заключаемой сделки? Являлась ли ФИО3 в период совершения сделки купли-продажи квартиры под влиянием обмана со стороны неустановленных лиц и могла ли она с учетом своих индивидуальных психических, возрастных особенностей осмысливать и понимать значение происходящего в период взаимодействия с указанными лицами, и лицами, принимавшими участие в продаже ее квартиры? Возможно, ли определить степень стресса и тревожности ФИО3 на момент проведения экспертизы и на момент совершения сделки купли-продажи своей квартиры?
Согласно заключению судебной психиатрической комиссии экспертов от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 психическим расстройством на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи квартиры не страдала, могла понимать значение своих действий и руководить ими, также могла давать оценку юридически значимой ситуации (ответ на часть вопроса 1 и 2). Ответ на часть вопроса 1 и ответы на вопросы 3 и 4 компетенцию данной экспертизы не входят.
В связи с тем, что на часть вопросов ответы даны не были, то адвокат ФИО3 вновь ходатайствовал о назначении по делу судебной психологической эспертизы.
Согласно ч.1 ст.87 ГПК РФ, в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.
Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ФИО3 была назначена судебная психологическая экспертиза, производство которой было поручено экспертам НП ЦППиНЭ «Надежда» по адресу: <адрес>.
На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: Способна ли была на момент совершения сделки купли-продажи квартиры, ФИО3 давать оценку юридически значимой ситуации и какие обстоятельства формировали ее представление о существе заключаемой сделки? Был ли порок воли у ФИО3 при совершении сделки купли-продажи квартиры? Являлась ли ФИО3 в период совершения сделки купли-продажи квартиры под влиянием обмана со стороны неустановленных лиц и могла ли она с учетом своих индивидуальных психических, возрастных особенностей осмысливать и понимать значение происходящего в период взаимодействия с указанными лицами, и лицами, принимавшими участие в продаже ее квартиры? Возможно, ли определить степень стресса и тревожности ФИО3 на момент проведения экспертизы и на момент совершения сделки купли-продажи своей квартиры?
Согласно заключению эксперта по результатам очной судебной психологической экспертизы №-Э/25 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в период оформления и подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ находилась в состоянии заблуждения связанного с нарушениями саморегуляции вследствие повышенного эмоционального напряжения с аффективно-личностной охваченностью, в основе которого лежат ошибочное смысловое восприятие и оценка ситуации под влиянием психологического воздействия со стороны мошенников; психологическое состояние ФИО3, возникшее вследствие манипуляции, обуславливало у подэкспертной формирование зависимого поведения. У нее наблюдалось более или менее пролонгированная деятельность, не противоречащая ведущим мотивационным образованиям, которая сводилась к набору конкретных действий при отсутствии собственного целополагания и выбора; самостоятельности в принятии решения; критической оценки адекватности и эффективности задаваемых извне способов действия; целостного осмысления промежуточных им конечных результатов совершаемых действий; в образе состояния ФИО3 в период до исследуемых событий преобладает психическое спокойствие, энергичность, сила, стремление к действию; отсутствуют импульсивность, психическое напряжение, тревога, подавленность, депрессивные тенденции. В образе состояния после второго «звонка ректора» и в течение последующего времени (до момента заключения сделки включительно по купле-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) у ФИО3 выявляется снижение уровня психического спокойствия, энергичности, стремления к действию и, наряду с этим, выявляется значительное преобладание тревоги, подавленности, удрученности, изнурения, депрессивных тенденций. В ходе исследования у ФИО3 обнаружен высокий уровень реактивной (ситуативно) и личностной тревожности, что свидетельствует о легкости возникновения состояния тревоги в конфликтных и затруднительных ситуациях.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Анализируя заключения экспертов в совокупности в исследуемыми доказательствами, представленными участниками процесса в материалы дела, суд приходит к выводу о том, что вывод экспертов в заключении от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что ФИО3 на момент совершения сделки купли-продажи квартиры могла понимать значение своих действий и руководить ими, также могла давать оценку юридически значимой ситуации, отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств, поскольку основаны на объективных данных, согласуются с другими доказательствами, представленными в дело, в связи с чем оснований не доверять заключению в указанной части не имеется.
При этом суд критически относится к выводам экспертов в заключении №-Э/25 от ДД.ММ.ГГГГ относительно того, что ФИО3 в период оформления и подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ находилась в состоянии заблуждения связанного с нарушениями саморегуляции вследствие повышенного эмоционального напряжения с аффективно-личностной охваченностью, в основе которого лежат ошибочное смысловое восприятие и оценка ситуации под влиянием психологического воздействия со стороны мошенников, как следует из содержания заключения экспертов, более того, все экспертное заключение сводится к тому, что эксперты сослались на материалы гражданского дела, не проанализировали соответствие объяснений ФИО3 представленным протоколам осмотрам доказательств, указанные выводы основаны на объяснениях самой подэкспертной, которые не согласуются с другими доказательствами, в частности с показаниями свидетелей – ФИО9, ФИО10 и обозреваемыми и исследуемыми протоколами осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании, объяснениями истца ФИО2
Вместе с тем, как следует из материалов дела, после совершения оспариваемой сделки и до обращения в суд с настоящим иском она совершала последовательные и осознанные юридически значимые действия, в частности, поставила отметку о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения прав и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя), произвела отчуждение иных принадлежащих ей жилых помещений (квартир) путем дарения своей дочери ФИО12 - аффилированному лицу, придав тем самым спорной квартире статус единственно пригодного для постоянного проживания.
По мнению суда, указанные действия преследовали цель создания условий для последующего затруднения исполнения решения суда (в случае принятия такового) в части применения последствий недействительности сделки, поскольку, при применении таких последствий, с ФИО3 в пользу ФИО2 подлежали бы взысканию уплаченные по договору денежные средства, а при сложившейся ситуации обращения взыскания на недвижимое имущество ФИО3 стало бы невозможным в силу положений ст. 446 ГПК РФ.
Указанные выше обстоятельства дают суду основания сомневаться в достоверности заключения экспертов №-Э/25 от ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО3 оспаривает сделку от ДД.ММ.ГГГГ по двум основаниям, а именно по ч. 1 ст. 170 ГК РФ и 178 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
По смыслу приведенной нормы закона мнимость сделки обусловлена тем, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
В ходе разрешения спора судом не установлено, что при заключении оспариваемой сделки обе стороны не намеревались создать соответствующие правовые последствия, поскольку ФИО3 указывала, что она не ставила в известность ни ФИО2, ни риэлторов о фиктивности заключаемого договора и о последующей передаче квартиры ей.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашением двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного кодекса, если иное не установлено этим же кодексом (пункт 2).
Согласно ст. 153 названного выше кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Указание в законе на цель действия свидетельствует о волевом характере действия участников сделки.
Так, в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).
При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 ГК РФ), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
По смыслу ст. 178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки. Таким образом, исходя из заявленных исковых требований, обстоятельством, имеющим значение для дела, является выяснение вопроса о том, понимала ли истец сущность сделки купли-продажи квартиры.
Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию по данному спору о признании сделки недействительной по мотиву заблуждения являлось выяснение вопроса о понимании истцом сущности сделки на момент ее заключения, с учетом цели договора и его последствий. В этой связи суду необходимо выяснить: сформировалась ли выраженная в сделке воля истца вследствие заблуждения, на которое он ссылается, и является ли оно существенным применительно к части 1 статьи 178 ГК РФ.
Вывод суда, что истец могла понимать значение своих действий и руководить ими, не умаляет право истца на оспаривание договора по мотиву существенного заблуждения.
Истец по встречному иску указала на отсутствие волеизъявления на заключение оспариваемой сделки, которую бы не заключила, если бы объективно оценивала ситуацию, и если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки либо в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункты 2 и 5 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).
По смыслу приведенных законоположений сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Сторона, вступая в сделку, должна проявить обычную осмотрительность с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. По общему правилу это должна быть обычная осмотрительность, принятая в гражданском обороте, то есть не требующая применения специальных профессиональных навыков и приемов расследования.
Так, относительно признания договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является квартира по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 47,3 кв.м. недействительным, по основаниям ст. 178 ГК РФ, как сделку совершенную под влиянием существенного заблуждения, суд приходит к следующему.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 35 и 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 ГК РФ).
Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 ГК РФ.
По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли.
Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.
В ходе судебного разбирательства по делу установлено, подтверждается исследованными письменными материалами дела, что ФИО3 не могла не знать о том, что заключаемый между ней и ФИО2 договор является именно договором купли-продажи недвижимого имущества, а не каким-либо иным договором.
Кроме того, ФИО3 не отрицала, что получила денежные средства от ФИО2, предусмотренные договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме и распорядилась ими по своему усмотрению, не ставя в известность ФИО2 о том, что она предполагает, что спорная квартира будут возвращена в ее собственность. Таким образом, ФИО3 никак не информировала покупателя ФИО2 о том, что после заключения спорного договора купли – продажи, она предполагает, что квартира будет возвращена в ее собственность, не обсуждала условия такого возврата, но должна была предполагать, что ФИО2 станет собственником квартиры, и без его волеизъявления невозможно возвратить стороны по договору в первоначальное положение, сам договор купли-продажи такого условия не содержит.
Исходя из исследованных доказательств в судебном заседании следует, что ФИО3 собиралась вывозить вещи в гараж, также ей был предоставлен месяц для снятия с регистрационного учета. На неоднократные вопросы риэлторов о причине продажи квартиры ФИО3 поясняла, что собирается купить квартиру внуку в Москве. Также они уточняли информацию о том, ни мошенники ли склоняют ее на продажу квартиры, однако она отвечала отказом.
Данные обстоятельства стороной ответчика не опровергнуты.
Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что данные обстоятельства являются подтверждением того, что ФИО3 имела намерение продать свою квартиру. Она не могла не знать о том, что заключаемый между ней и ФИО2 договор, является именно договором купли-продажи недвижимого имущества, а не каким-либо иным договором.
Оснований для признания договора купли-продажи квартиры заключенного между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным по основаниям, предусмотренным положениями ст. 178 ГК РФ не имеется, суд исходит из того, что ФИО3 лично подписала договор купли-продажи, в договоре четко определен его предмет – купля-продажа квартиры, реквизиты и содержание договора не дают оснований полагать, что он мог быть расценен как договор купли-продажи с обязательством ФИО2 возвратить квартиру в собственность ФИО3 или других лиц; договор купли-продажи содержит весь объем соглашений между сторонами, в договоре стороны подтвердили, что действуют добровольно.
При этом, ссылка ответчицы на то, что она не понимала, что в результате заключенного договора его право собственности на квартиру прекращается, несостоятельны, поскольку объективно ничем не подтверждена.
Заключение договора купли-продажи является реализацией права на распоряжение своим имуществом.
Кроме того, наличие неправильного представления относительно заключаемой сделки, применительно к требованиям п. 1 ст. 178 ГК РФ, не свидетельствуют о наличии у ФИО3 заблуждения относительно существа заключаемой сделки.
Оспариваемый договор она подписала добровольно, без принуждения, при этом была ознакомлена с условиями данного соглашения, то есть доводы истца о заблуждении относительно существа и природы сделки не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Более того, по смыслу ст. 178 ГК РФ неправильное представление о существе по заключенной сделке не является основанием для ее оспаривания, так как не свидетельствует о существенном заблуждении относительно природы сделки.
В заявленных исковых требованиях истец ФИО3 не указала в чем именно состояло заблуждение истца относительно природы сделки, а также не учел положения п. 4 ст. 178 ГК РФ, согласно которым сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным данной статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что волеизъявление ответчицы на заключение договора купли-продажи квартиры соответствовало в момент заключения договора ее действительной воле, действия ответчицы свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи, оспаривая сделку, ответчица не представила допустимые и относимые доказательства заблуждения, тогда как заблуждение относительно мотивов сделки не влечет последствий в виде признания сделки недействительной.
Волеизъявление ФИО3 на заключение договора купли-продажи соответствовало в момент заключения договора ее действительной воле, действия истицы свидетельствуют о намерении заключить именно договор купли-продажи квартиры, оспаривая сделку, ФИО3 не представила допустимые и относимые доказательства заблуждения относительно природы сделки и совершения сделки под влиянием заблуждения. Воля ФИО3 была направлена на отчуждение спорной квартиры, она получила от ФИО2 денежные средства по договору, не поясняя последнему, что предполагает вернуть эту квартиру в свою собственность или возвратить денежные средства полученные ею от продажи квартиры. Из спорного договора купли-продажи квартиры не усматривается, что ФИО2 должен был передать денежные средства ФИО3 за квартиру и вновь зарегистрировать право собственности на эту же квартиру за ФИО3 или другими лицами.
Доводы, приведенные ФИО3 в обоснование встречного иска как обстоятельства заблуждения, касаются мотивов заключения договора купли-продажи, а не его природы и существенных условий, что не является основанием для признания сделки недействительной; заблуждение относительно правовых последствий сделки также не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ.
Иное мнение основано на неправильном толковании им положений законодательства.
В силу действующего закона бремя доказывания факта заблуждения относительно совершаемой сделки лежит на истце.
Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи, стороны согласовали все существенные условия договора, четко выразили предмет договора и волю. ФИО3 собственноручно подписала оспариваемый договор купли-продажи. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО2 умышленно ввел ФИО3 в заблуждение с целью получения принадлежащего ей недвижимого имущества. Таким образом, суд полагает, что ФИО3 не могла заблуждаться относительно правовой природы сделки и ее волеизъявление было направлено именно на заключение договора купли-продажи квартиры с ФИО2
Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями ст. 178 ГК РФ, распределив между сторонами бремя доказывания и подлежащие установлению юридически значимые обстоятельства, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе пояснения сторон, показания свидетелей, экспертное заключение, в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, проанализировав условия договора купли-продажи, исходит из того, что доводы истца о заключении договора купли-продажи квартиры под влиянием заблуждения, с пороком воли, в ходе судебного разбирательства своего подтверждения не нашли, обстоятельств, свидетельствующих о недействительности сделки, не установлено, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.
Квартира относится к недвижимым вещам (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.).
Согласно п. 1 абз. 1, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (ч. 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абз. 1, 2 п. 60, абз. 1, 2 п. 61 Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Исходя из п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. При прекращении права собственности бывший собственник утрачивает право владения, пользования и распоряжения отчужденным имуществом.
В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Разрешая спор по существу с учетом обстоятельств дела, а также приведенных норм материального права, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО2 в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2 к ФИО3, удовлетворить.
Обязать ФИО3 передать ФИО2 квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м., ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2.
Признать ФИО3 утратившей право пользования квартирой по адресу: <адрес> кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м.
Настоящее решение суда является основанием для снятия ФИО3 с регистрационного учета в квартире по адресу: <адрес> кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м.
Выселить ФИО3 из квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой - отказать.
Резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГ.
Мотивированное решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья М.Б. Онжолов
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>