Дело № 2-2186/2022 66RS0006-01-2022-001233-57
Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2022 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2022 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Нагибиной И.А., при секретаре Абрамян Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью УК «АТЛАНТ» о возмещении ущерба, причиненного затоплением нежилого помещения, взыскании убытков, судебных издержек,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о возмещении ущерба, причиненного затоплением нежилого помещения, взыскании убытков, судебных издержек, в обоснование исковых требований указывая, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: < адрес >, общей площадью 213,3 кв. м, кадастровый < № >.
В первых числах августа 2021 года в указанном помещении произошло затопление, на момент которого в помещении находился арендатор АНО «Файт Клаб». В результате затопления повреждены покрытия стен по периметру помещения до задней стенки, необходима зачистка поверхности стен, грунтовка, обработка противогрибковыми препаратами, окрашивание; перегородки, выполненные из ГКЛ необходимо демонтировать и заменить листы ГКЛ на новые; напольное покрытие – татами – заменить; полотна и коробки дверных проемов повреждены в количестве 6 штук (деформация, разбухание, расслоение полотен и наличников) – требуется замена; спортивный инвентарь необходимо заменить; предметы мебели (8 лавочек, 2 стеллажа, 1 стойка ресепшн) повреждены (разбухание и деформация ЛДСП в нижней части) – необходима замена.
Стоимость восстановительного ремонта составила 437500 рублей 03 копейки.
Управление торгово-административным зданием, в том числе его обслуживание, осуществляется ответчиком на основании договора < № >, заключенного с истцом 23.04.2019. В обязанности ответчика по договору входит обслуживание и текущий ремонт инженерных систем и оборудования в здании в границах эксплуатационной ответственности управляющей компании, указанных в актах разграничения эксплуатационной ответственности, в том числе, системы приема и отвода хозяйственно-бытовых стоков. Истец полагает, что в результате ненадлежащего исполнения обязанностей ответчиком ему причинен материальный ущерб.
В результате затопления в августе 2021 года истец не имел возможности сдавать в аренду свое помещение. По договору аренды помещение с 02.09.2020 по настоящее время передано арендатору АНО «Файт Клаб». Сумма арендной платы составляет 80000 рублей в месяц. Виновными действиями ответчика истцу причинен убыток в виде упущенной выгоды в размере 80000 рублей арендной платы за август 2021 года.
Расходы истца на оценку ущерба составили 25602 рубля 90 копеек, на оплату юридических услуг – 35000 рублей. Кроме того, истцом потрачено 155 рублей 28 копеек на направление претензии.
При надлежащем исполнении ответчиком обязанности по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования затопления возможно было избежать.
Истец просил взыскать с ответчика в свою пользу стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 437500 рублей 03 копейки, упущенную выгоду – 80000 рублей, расходы на оплату юридических услуг – 35000 рублей, на услуги эксперта 25602 рубля 90 копеек, почтовые расходы – 155 рублей 28 копеек.
В ходе судебного разбирательства представителем истца исковые требования уменьшены в части суммы материального ущерба до 310605 рублей по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, в части упущенной выгоды – до 40000 рублей с указанием на то, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором помещения АНО «Файт Клаб», и поврежденные в результате затопления, являются имуществом истца, которому причинен ущерб в результате противоправных действий ответчика. В остальной части требования оставлены без изменения.
В судебном заседании представитель истца настаивал на исковых требованиях с учетом их уменьшения по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях (л. д. 190-192 т. 1, л. д. 7-8 т. 2).
Представитель ответчика с иском не согласился, дал пояснения аналогичные изложенным в письменном отзыве на исковое заявление (т. 1 л. д. 110-112), письменных дополнениях (т. 2 л. д. 9), а также дополнениях, приобщенных к делу в судебном заседании при рассмотрении дела по существу. Пояснил, что до заявленного затопления имело место затопление 24.02.2021, произошедшее по вине арендатора из-за неисправности работы сливной системы унитаза, канализационного насоса, в результате которого повреждены перегородки из ГКЛ, двери, отделка стен, мебель арендатора, доказательств восстановления имущества после затопления к материалам дела не приложено. Затопление произошло в результате поступления грунтовых вод снаружи здания (из земли) около выпуска трубы канализации в колодец в связи с некачественно выполненной гидроизоляцией данного узла застройщиком, а также избыточного давления грунтовых вод снаружи здания в виду аномальных ливневых осадков. Неотделимые улучшения, поврежденные в результате затопления, истцу не принадлежат, поскольку до настоящего времени ими пользуется и распоряжается арендатор. Просит отказать в удовлетворении иска.
Третье лицо АНО Спортивный клуб боевых искусств «Файт Клаб» в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом и в срок, причина неявки суду не известна.
Представитель третьего лица – Администрации Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга в судебном заседании пояснила, что спорная территория границ с землями общего пользования не имеет.
Заслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, свидетеля, судебного эксперта, исследовав письменные доказательства и материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: < адрес >, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
02.09.2020 между истцом и АНО Спортивный клуб боевых искусств «Файт Клаб» заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование указанное выше нежилое помещение с целью его использования в качестве спортивного клуба боевых искусств.
Пунктами 2.1.1, 2.1.2 договора установлена обязанность арендодателя передать арендатору помещение в состоянии «черновой отделки», проводить капитальный ремонт конструктивных частей и систем инженерного оборудования помещения по мере возникновения объективной или неотложной необходимости, за исключением выполнения неотделимых улучшений помещения, проводимых арендатором с согласия арендодателя.
В пункте 2.1.7 договора аренды его стороны согласовали, что в случае аварий, пожаров, затоплений и других подобных чрезвычайных событий, произошедших в помещении, а также в случае повреждений, неисправностей, аварий внутренних, тепло-, энерго- и других систем инженерного оборудования и коммуникаций, относящихся к помещению и произошедших не по вине арендатора, арендодатель обязан принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий, как только ему стало известно о произошедших авариях или повреждениях помещения.
В обязанности арендатора по договору аренды в период его действия входит осуществление текущего ремонта при возникновении объективной необходимости своими силами и/или путем привлечения подрядчика и за свой счет; в случае аварий, повреждений, внутренних тепло-, энерго- и других систем инженерного оборудования в помещении – незамедлительно принимать все возможные меры по устранению аварий и их последствий, незамедлительно сообщить арендодателю о произошедшем (п.п. 2.2.3, 2.2.10 договора).
В соответствии с пунктом 2.2.12 договора аренды арендатор обязался при возврате помещения передать арендодателю неотъемлемые улучшения и оборудование, указанное в приложении < № > к договору, без дополнительной оплаты со стороны арендодателя (монтаж сантехнических лифтов в помещении спортклуба, устройство врезки в существующие сети водоотведения, устройство сетей канализации в душевых и туалетах помещения спортзала, монтаж трюмов для слива воды из душевых кабин, раковин и унитазов, счетчиков ГВС и ХВС с устройством узла учета, монтаж провода в кабель-канале, светильников с подключением, электроточек по бетону, всего на сумму 168610 рублей).
Арендная плата по договору (ежемесячная) состоит из постоянной и переменной частей, постоянная составляет 80000 рублей в месяц с уплатой до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
На сумму 168610 рублей арендатору предоставлены арендные каникулы до 02.12.2020 без взимания арендной платы.
По акту приема-передачи помещения к договору аренды недвижимого имущества от 02.09.2020 помещение передано истцом третьему лицу в состоянии, требующем выполнения строительно-ремонтных и сантехнических работ (включая подключение к воде и системе водоотведения) для осуществления деятельности арендатора. Помещение оборудовано системами отопления и энергоснабжения.
В материалы дела истцом представлена претензия от ноября 2021 года, в которой истец просил ответчика возместить ущерб в виде рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в сумме 437500 рублей, а также убытки в сумме 80000 рублей в виде упущенной выгоды за аренду за август 2021 года, причиненный в результате затопления в первых числах августа 2021 года.
Никем не оспаривается, следует из материалов дела, что 23.04.2019 между истцом и ответчиком заключен договор < № > на управление торгово-административным зданием по условиям которого ответчик своими силами и/или с помощью привлеченных третьих лиц оказывает собственнику услуги по управлению, содержанию и эксплуатации здания, в том числе общего имущества, а собственник принимает и оплачивает их.
В объем оказываемых услуг ответчика входит, в том числе обслуживание и текущий ремонт в границах эксплуатационной ответственности управляющей организации, указанных в актах разграничения эксплуатационной ответственности, системы приема и отвода хозяйственно-бытовых стоков (очистка ливневой канализации), работы по содержанию ППР помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества – фундамента, стен и фасадов, контроль за системами и мелкий ремонт канализации, проверка исправности канализационных вытяжек, устранение аварий общего имущества.
Не оспаривается ответчиком, что в августе 2021 года имело место затопление нежилого помещения, принадлежащего истцу, причиной затопления ответчик указывает поступление грунтовых вод снаружи здания (из земли) около выпуска трубы канализации в колодец в связи с некачественно выполненной гидроизоляцией данного узла застройщиком, а также избыточное давление грунтовых вод снаружи здания в виду аномальных ливневых осадков. Данное обстоятельство никем не оспаривается, подтверждается выводами судебного эксперта, изложенными в заключении < № > от 16.07.2022.
Судом установлено, следует из заключения судебного эксперта, что арендатором нежилого помещения истца – АНО Спортивный клуб боевых искусств «Файт Клаб» – в период действия договора аренды произведены строительно-монтажные работы по отделке арендованного помещения, в том числе, монтаж перегородок из гипсокартона, шпатлевка стен из гипсокартона под покраску, шлифовка стен из гипсокартона под покраску, грунтовка, покраска стен, грунтовка, покраска потолка, грунтовка пола и укладка на него плитки, монтаж дверных блоков, облицовка стен плиткой, прочие расходы, всего на сумму 1005 рублей 676 рублей 41 копейка.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу указанной статьи закона под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
На основании статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 12 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из пояснений свидетеля Т.М.А., являющегося соучредителем третьего лица АНО Спортивный клуб боевых искусств «Файт Клаб», следует, что договор аренды нежилого помещения от 02.09.2020, заключенный с истцом, в настоящее время не расторгнут, является действующим. Помещением третье лицо пользуется по назначению, указанному в договоре. Все имущество, поврежденное в результате затопления в августе 2021 года, принадлежит арендатору, как движимое, так и отделка помещения. После затопления установлены гипсокартонные коробки, стены покрашены.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца – собственника нежилого помещения, переданного в аренду третьему лицу, поскольку истцом не доказан факт причинения непосредственно ему материального ущерба от затопления, принимая во внимание то обстоятельство, что помещение передано арендатору по договору аренды в состоянии черновой отделки, все повреждения от затопления возникли на имуществе, истцу не принадлежащем, поскольку неотделимые улучшения, пострадавшие от затопления, не согласованы сторонами договора аренды, в отсутствие доказательств обратного. В настоящее время неотделимыми улучшениями владеет, пользуется и может распоряжаться по своему усмотрению арендатор, использующий объект аренды, которым помещение восстановлено до того состояния, при котором помещение может использоваться по его назначению, установленному договором аренды. Перехода права собственности на неотделимые улучшения от арендатора арендодателю в настоящее время не имеет места быть вопреки доводам представителя истца, так как арендованное имущество арендодателю не возвращено. Таким образом, истец не является лицом, которому причинен ущерб в результате обстоятельств, изложенных в исковом заявлении.
Истцом не доказан, судом не установлен факт несения убытков в виде упущенной выгоды. В деле отсутствуют доказательства получения истцом дохода от сдачи имущества в аренду в заявленном размере и его неполучении в связи с затоплением нежилого помещения. Платежные документы, с достоверностью свидетельствующие о доходах истца в виде арендных платежей, суду не представлены, указание стоимости аренды в договоре не подтверждает объективно фактический доход истца от сдачи нежилого помещения в аренду.
На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований истца надлежит отказать в полном объеме.
При отказе в иске не подлежат распределению судебные издержки истца на оценку ущерба, на оплату услуг представителя, почтовые расходы, расходы на уплату государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью УК «АТЛАНТ» о возмещении ущерба, причиненного затоплением нежилого помещения, взыскании убытков, судебных издержек,, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения, с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья И.А. Нагибина