Решение по делу № 3А-224/2023 от 20.11.2023 - об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:132308:4 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года.

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-224/2023

УИД 39OS0000-01-2023-000216-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 ноября 2023 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Кафе «Отель Берлин» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 39:15:132308:4 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кафе «Отель Берлин», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:132308:4, площадью 1177 +/-9 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под административно-складское здание, обратилось в Калининградский областной суд с административным иском, в котором просило признать незаконным решение ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 июля 2023 года №ОРС-39/2023/000536 об отказе в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» от 16 июня 2023 года № 277К-2023

Сославшись на незаконность оспариваемого решения и на нарушение прав административного истца, оплачивающего арендные платежи, исчисляемые из кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Кафе «Отель Берлин» просило суд с учетом уточнения требований установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3271000 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость данного объекта в размере 9 826 596,45 руб. значительно завышена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 просил уточненное административное исковое заявление удовлетворить.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 просила в удовлетворении административного иска ООО «Кафе «Отель Берлин» отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Администрация ГО «Город Калининград, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайство об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили, в связи с чем с учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела подтверждено, что ООО «Кафе «Отель Берлин» на основании договора на передачу в аренду городских земель от 08 сентября 1997 года №000120 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:132308:4, площадью 1177+/-9 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под административно-складское здание, арендная плата за пользование которым исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 69-72).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 03 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по состоянию на 01 января 2022 года.

В соответствии с данным Постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:132308:4 определена в размере 9 826 596,45 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области - 1 декабря 2021 года.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2021 года № 408-ФЗ) для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из приведенных норм суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года является основанием для расчета арендных платежей.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При этом согласно части 12 названной статьи в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ООО «Кафе «Отель Берлин» обратилось 27 июня 2023 года в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 1 320 000 руб., представив отчет об оценке оценщика АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО4 от 16 июня 2023 года № 277К-2023.

Как следует из оспариваемого решения от 26 июля 2023 года № ОРС-39/2023/000536, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям:

- не выполнены требования статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которой установлено, что при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан применить федеральные стандарты оценки: при проведении оценки оценщик отказался от использования основного действующего Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, применив утратившие силу федеральные стандарты оценки;

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: отчет не подписан оценщиком ФИО4

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем определенная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 01 января 2023 года.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения определением суда от 21 сентября 2023 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО5, на разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 277К-2023 от 16 июня 2023 года, выполненный оценщиком АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО4 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- при положительном ответе на первый и (или) второй вопросы определить по состоянию на 01 января 2023 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:132308:4.

В соответствии с заключением эксперта № 31-10/ЭС-2023 от 07 ноября 2023 года отчет об оценке № 277К-2023 от 16 июня 2023 года, выполненный оценщиком АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО4, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что приводит к искажению стоимости объекта оценки, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:132308:4 по состоянию на 01 января 2023 года составляет 3 271 000 руб.

Заключение эксперта выявило те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № 277К-2023 от 16 июня 2023 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении. Экспертом выявлено отсутствие в задании на оценку указания на проведение оценки в соответствии с Законом об оценке, не отражены предпосылки стоимости и основания для установления предпосылок.

Экспертом выявлены следующие нарушения:

- не выполнены требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 1998 года № 135-ФЗ: в отчете не представлены сведения о независимости юридического лица, с которым оценщиком заключен трудовой договор;

- не выполнены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: выбор аналогов, принятых оценщиком к расчету необоснован, критерии отбора аналогов не описаны.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО5, поскольку составленное ею заключение мотивировано и не содержат противоречий.

Эксперт ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО5 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, имеет большой стаж работы эксперта в сфере оценочной деятельности (26 лет), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили, выразили согласие с результатом экспертного исследования.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд полагает требования о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 июля 2023 года № ОРС-39/2023/000536 не подлежащими удовлетворению.

Требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которое в данном случае не является органом, разрешавшим в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ вопрос об установлении рыночной стоимости объекта, удовлетворению не подлежат.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Уточненные требования административного истца об установлении рыночной стоимости объекта по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3 271 000 руб. подлежат удовлетворению.

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости, а именно 27 июня 2023 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Кафе «Отель Берлин» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 26 июля 2023 года № ОРС-39/2023/000536 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:132308:4 равной его рыночной стоимости отказать.

В удовлетворении требований к Правительству Калининградской области отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:132308:4, расположенного по почтовому адресу ориентира: <...>, по состоянию на 01 января 2023 года в размере 3 271 000 руб.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 27 июня 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 21 ноября 2023 года.

Судья А.В. Шкуратова