Решение по делу № 2-1104/2023 от 14.12.2023 - о взыскании денежных средств.

№2-1104/2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2023 года

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

с участием адвоката Гаран М.А.,

с участием ФИО1, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям ФИО1 <данные изъяты>) <данные изъяты> к ФИО3 <данные изъяты> о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратилась ФИО1 <данные изъяты>. с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 500 кв.м. с кадастровым номером № с размещенным на нем одноэтажным жилым домом, общей площадью 77,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по <адрес> Указанные объекты недвижимости эксплуатируются по назначению собственником и членами ее семьи ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ были обнаружены существенные повреждения фундамента (трещины в стене), в связи с чем истец обратилась к застройщику ФИО3 с целью устранения выявленных недостатков, на что ответчик пояснил, что данные недостатки устранимы посредством отделочных работ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в ООО <данные изъяты>" с заявлением об определении соответствия жилого дома действующим градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, установления наличия повреждений и дефектов индивидуального жилого дома и определения стоимости восстановительного ремонта. Заключением № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что техническое состояние фундамента оценивается, как ограниченно работоспособное; категория технического состояния строительных конструкций оценивается, как недопустимая, создает угрозу жизни и здоровью граждан; нарушены требования п.п.18 СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий", что нарушает правила градостроения, угрожает жизни и здоровью граждан; общее техническое состояние электросистемы оценивается, как недопустимое; домовладение, расположенное по <адрес> создает угрозу жизни и здоровью граждан; стоимость восстановительного ремонта составляет 600 365 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику ФИО3 досудебную претензию, ответ до настоящего времени не получен.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом положений ст. 39 ГПК РФ, Закона "О защите прав потребителей", истец просит взыскать с ответчика ФИО3 в ее пользу денежные средства в размере стоимости восстановительного ремонта в размере 600 365 рублей, в счет компенсации стоимости приобретенных строительных материалов в размере 89 071 рубль 08 копеек, расходы на восстановление теплых полов в размере 215 754 рубля 89 копеек, расходы на восстановительный ремонт в соответствии с коммерческим предложением индивидуального предпринимателя ФИО5 в размере 471 991 рубль 27 копеек, расходы на проведение инженерных изысканий в размере 559 939 рублей 91 копейка, компенсацию не произведенных неотделимых улучшений в размере 1 800 000 рублей, неустойку на основании п.5 ст.28 Закона "О защите прав потребителя" в размере 1 800 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 9 203 рубля 65 копеек.

В судебное заседание явились истец ФИО1 <данные изъяты>) А.А., представитель - адвокат Гаран М.А., заявленные исковые требования в уточненной редакции поддержали.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомлялся судом о дне и времени рассмотрения дела. Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил оставить исковые требования без удовлетвоения.

Третьи лица - представитель САО ВСК, представитель ПАО Сбербанк России, представитель Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> в судебное заседание не явились, уведомлялись судом о дне и времени рассмотрения дела.

Изучив собранные по делу доказательства, выслушав доводы лиц, явившихся в судебное заседание, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО3 принадлежал земельный участок общей площадью 500 кв.м. кадастровый № по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Управление по архитектуре и градостроительству <адрес> с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома площадью застройки 90 кв.м. в границах земельного участка общей площадью 500 кв.м. кадастровый № по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Управлением по архитектуре и градостроительству <адрес> выдано уведомление № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

По данным Единого государственного реестра недвижимости за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности на одноэтажный жилой дом общей площадью 77,1 кв.м с кадастровым номером № по <адрес> Право собственности было зарегистрировано в упрощенном порядке на основании технического плана здания, изготовленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО6.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 <данные изъяты>) А.А. и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 500 кв.м. кадастровый № с размещенным на нем одноэтажным жилым домом, общей площадью 77,1 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по <адрес>

Как видно, договор заключен между сторонами как физическими лицами.

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте ИФНС России, ФИО3 в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован.

Из показаний истца, данных в судебном заседании, и не опровергнутых ответчиком, следует, что ФИО3, хотя и не имеет статуса индивидуального предпринимателя, фактически осуществляет деятельность по строительству индивидуальных жилых домов в целях извлечения прибыли; сведения о продаже жилых домов ФИО3 через агентство недвижимости регулярно размещает на сайте "Авито" в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

В целях проверки данного довода истца судом истребованы сведения из Единого государственного реестра недвижимости о правах ФИО3 на объекты недвижимого имущества.

Так, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время за ФИО3 было зарегистрировано в упрощенном порядке на основании технического плана право собственности на вновь им возведенные 13 строений индивидуальных жилых домов в территориальных границах <адрес> и <адрес>, которые в последующем были им отчуждены на основании договоров купли-продажи. Период между регистрацией права собственности и прекращением права собственности на построенные ответчиком дома является кратковременным. Стороной ответчика не представлено ни одного доказательства тому, что дома были построены исключительно в личных целях.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации определены признаки предпринимательской деятельности как самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено данным кодексом.

Таким образом, изготовителем или исполнителем по смыслу положений Закона РФ "О защите прав потребителей" являются организации независимо от их организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, производящие товары, выполняющие работы или оказывающие услуги и реализующие товары потребителям. Правоотношения физических лиц, вытекающие из заключенных между ними договоров, не подпадают под действие положений Закона РФ "О защите прав потребителей" и регулируются общими нормами гражданского права.

В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно п. 12 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 17, исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

На основании разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", доказательствами, подтверждающими факт занятия лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, могут являться, в том числе показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи. При этом само по себе отсутствие прибыли не влияет на квалификацию правонарушения, поскольку извлечение прибыли является целью предпринимательской деятельности, а не ее обязательным результатом.

С учетом собранных материалов дела в совокупности с не опровергнутыми показаниями истца суд находит обоснованными доводы ФИО1 о том, что ФИО3 регулярно с ДД.ММ.ГГГГ ведет строительство индивидуальных жилых домов, деятельность осуществляется ответчиком систематически, т.е. является предпринимательской, соответственно, в правоотношениях с истцом ФИО1 он должен быть приравнен к индивидуальному предпринимателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как пояснила истец, в процессе эксплуатации спорного жилого дома выявлены недостатки в его строительстве.

В обоснование исковых требований истцом предоставлено заключение № <данные изъяты>", из содержания которого следует, что в ходе комплексного осмотра индивидуального жилого дома по <адрес> выявлены следующие повреждения и дефекты:

отсутствие отмостки по периметру здания, что приводит к замачиванию фундаментов и просадкам;

несоответствие качества поверхности и соблюдения геометрических параметров монолитных железобетонных конструкций, отсутствие вертикальной гидроизоляции при наличии трещин;

горизонтальная трещина шириной раскрытия 10 мм в простенке между входными проемами в помещениях № и №;

горизонтальная трещина шириной раскрытия 1 мм в простенке между входными проемами в помещениях № и №;

отделение входной группы (степеней) от здания в следствие просадок основания строительных конструкций;

трещины в монолитном железобетонном фундаменте шириной раскрытия до 0,8 мм;

трещины в каменной кладке шириной раскрытия до 0,5 мм;

горизонтальная сквозная трещина в ограждающей стеновой конструкции в углу у пола между помещениями № и № с шириной раскрытия до 3,0 мм;

трещина горизонтальная, переходящая в диагональную сквозную в стеновой конструкции между помещениями № и № длиной 1 800 мм; ширина раскрытия до 10,0 мм в зоне образования (зона отпирания дверных перемычек, выполненных из равнополочного уголка 50х50 мм);

недостаточное количество креплений деревянной стропильной системы;

температурные аномалии в зоне примыкания наружных стеновых конструкций к перекрытию и в углах здания;

протечки теплого пола, о чем свидетельствуют температурные аномалии в подогреваемой зоне.

Согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" техническое состояние фундамента оценивается как ограниченно работоспособное - категория технического состояния конструкций, пи которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения.

Стеновая конструкция между помещениями № и № согласно СП 13-102-2003 находятся в недопустимом состоянии - категория технического состояния строительной конструкции, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей.

Согласно "рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций по внешним признакам " категория состояния несущих стеновых конструкций в целом оценивается как четвертая - существующие повреждения свидетельствует о непригодности к эксплуатации конструкций.

Согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" техническое состояние сткеновых контрукций в целом оценивается как допустимое - категория технического состояния строительной конструкции, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей.

Техническое состояние перекрытий оценивается как исправное - категория технического состояния строительной конструкции, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Техническое состояние деревянных конструкций крыши оценивается как работоспособное - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований в данных конкретных условиях не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Техническое состояние кровельного покрытия оценивается как исправное - категория технического состояния строительной конструкции, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способностям и эксплуатационной пригодности.

Система теплого пола находится в ограниченно работоспособном состоянии и требует проведения ремонтных работ. Дальнейшая эксплуатация теплого с протечками может привести к повреждению стяжки и плиты пола.

В результате исследования специалистами ООО <данные изъяты>" установлено, что категория технического состояния жилого дома истца, определяемая по наихудшему элементу, оценивается как недопустимая, что не соответствует с.7 Федерального закона № "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", п.10 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", следовательно, данный жилой дом создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Также, в целях проверки доводов истца о техническом состоянии жилого дома, на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "Городской центр экспертиз".

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО "Городской центр экспертиз" № от ДД.ММ.ГГГГ при обследовании жилого дома выявлены следующие дефекты:

- на перегородках здания имеются горизонтальные и наклонные трещины с шириной раскрытия до 11 мм (на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал),

- на внутреннем слое наружных несущих стен имеются трещины с шириной раскрытия до 2 мм (на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал),

- на цокольной части ленточного бетонного фундамента имеются трещины с шириной раскрытия до 0,6 мм (на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал),

- на наружном лицевом слое наружных несущих стен имеются трещины с шириной раскрытия до 0,6 мм (на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал),

- вдоль примыкания перегородок к наружным несущим стенам имеются трещины с шириной раскрытия до 0,4 мм (на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал),

- в проеме посередине толщины наружной несущей стене имеется вертикальная трещина с шириной раскрытия до 0,6 мм (на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовал),

- расстояние от выгребной ямы до веранды жилого дома менее 10 м, фактически составляет 1,92 м (дефект является видимым на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ),

- расстояние от источника водоснабжения до выгребной ямы менее 25 м, фактически составляет 5,11 м (дефект является видимым на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ),

- выгреб является негерметичным, фактически отсутствует возможность его откачки (дефект является видимым на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ),

- деревянные конструкции стропильной системы не имеют достаточное количество гвоздевых креплений, забит одни гвоздь вместо положенных трех (дефект является видимым на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ),

- наличие в основании полов сильно сжимаемых грунтов, о чем свидетельствуют горизонтальные трещины в перегородках (дефект является скрытым на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ),

- наличие под отдельными участками основания ленточного фундамента сильно сжимаемых грунтов, о чем свидетельствуют трещины на фундаменте, на наружном и внутреннем слое наружных несущих стен (дефект является скрытым на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Проектно-сметная документация на строительство жилого дома, акты выполненных работ ответчиком не предоставлены, соответственно, судебный эксперт не смог установить соответствие работ исполнительной документации.

Таким образом, согласно заключению эксперта в конструкции жилого по <адрес> имеются строительные дефекты и повреждения, причиной возникновения которых является отсутствие проекта при возведении данного жилого дома и несоблюдение при его строительстве градостроительных и строительных норм и правил.

По выводам судебного эксперта, выявленные дефекты вызваны некачественным выполнением работ и отступлением от требований сводов и правил; выявленные дефекты не являются следствием износа и результатом небрежного содержания.

Исходя из совокупности исследованных доказательств, суд приходит к выводу, что жилой дом по <адрес> приобретенный ФИО1 <данные изъяты>) А.А. у ФИО3, имеет существенные недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Недостатки жилого дома ответчиком в договоре купли-продажи не оговорены, согласно заключению экспертизы являются скрытыми, доказательств того, что дефекты жилого дома могли возникнуть в связи с неправомерными действиями истца, стороной ответчика не представлено, что является основанием для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сторона ответчика, возражая относительно исковых требований в этой части, каких-либо доказательств в опровержение выявленных недостатков и иного размера стоимости работ либо иного способа устранения данного недостатка суду не представил.

Заключениями экспертиз было установлено, что все выявленные недостатки жилого дома носят характер производственных дефектов, допущенных при его строительстве; техническое состояние жилого дома оценивается как аварийное, жилой дом является непригодным для постоянного проживания, его эксплуатация не допускается, создается угроза причинения вреда жизни или здоровью людей, проживающих в нем.

Как установлено статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

По смыслу указанных норм, право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Аналогичные права потребителя содержатся в статье 18 Закона о защите прав потребителей, из содержания которой следует, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО "Городской центр экспертиз" № от ДД.ММ.ГГГГ сметная стоимость затрат на устранение выявленных дефектов составляет 527 633 рубля, из которых стоимость видимых дефектов на момент заключения договора купли-продажи составляет 145 790 рублей; стоимость устранения невидимых дефектов на момент заключения договора купли-продажи составляет 381 843 рубля. Стоимость восстановительного ремонта отделочных покрытий, повреждённых трещин составляет 62 789 рублей.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков жилого дома, о которых истец не знала и не могла знать, которые она не могла обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком не представлены доказательства того, что истец была поставлена в известность о скрытых недостатках продаваемого жилого дома. Указанные недостатки начали проявляться в период эксплуатации дома, в связи с чем истец ДД.ММ.ГГГГ предъявила требование ответчику об устранении недостатков.

Доводы представителя ответчика о том, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния жилого дома на момент его приобретения, что доказательств умышленного сокрытия продавцом недостатков дома в материалы дела не представлено, что при покупке истец осмотрела дом и претензий по его состоянию не предъявила, не опровергают обоснованности исковых требований с учетом выводов заключения № ООО <данные изъяты>", заключения судебного эксперта ООО "Городской центр экспертиз" № от ДД.ММ.ГГГГ о том, что выявленные недостатки носят характер производственных дефектов, допущенных ответчиком при его строительстве, проявившихся после заключения договора купли-продажи в ходе эксплуатации дома.

Оценивая экспертное заключение заключения судебного эксперта ООО "Городской центр экспертиз" № от ДД.ММ.ГГГГ по правилам статей 59, 60 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно отвечает требованиям достоверности, поскольку соответствует требованиям Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 79-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Экспертное исследование проведено квалифицированным экспертом, обладающим специальными познаниями, выводы эксперта мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы судебной экспертизы согласуются с иными доказательствами, собранными по делу, в том числе письменными.

Утверждения представителя ответчика о том, что расположение выгребной ямы, техническое состояние выгреба являлись очевидными (видимыми) на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), отклоняются.

Расстояние от выгребной ямы до веранды жилого дома фактически составляет 1,92 м при нормативе не менее 10 м, что не соответствует требованиям п. 19 СанПиН 2.1.3684-21.

Расстояние от источника водоснабжения до выгребной ямы фактически составляет 5,11 м при нормативе менее 25 м, что является нарушением СанПиН 42-128-4690-88.

Выявленное нарушение вышеуказанных требований способствует подмыванию фундамента, а при отсутствии герметичности конструкции выгреба, это может привести к загрязнению грунтовых вод нечистотами. Из материалов дела не следует, что ответчиком при строительстве спорного жилого дома были предусмотрены какие-либо компенсационные мероприятия.

На основании п.4 ст.469 ГК Ф если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

В силу статьи 5.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 184-ФЗ "О техническом регулировании" особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Закон N 384-ФЗ определяет, что безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни, или требований специальных технических условий (часть 2 статьи 5).

Исследуемый жилой дом в части расположения и технического состояния конструкции выгреба не соответствует требованиям строительно-технических норм, предъявляемым к жилым помещениям, поэтому на ответчика возлагается компенсация за устранение данных нарушений.

Также, нельзя согласиться с выводами судебного эксперта о квалификации дефекта - деревянные конструкции стропильной системы не имеют достаточное количество гвоздевых креплений, забит одни гвоздь вместо положенных трех, к числу видимых, так как не могли быть установлены в результате визуального осмотра конструкции стропильной системы, без разборки конструкций.

Отсутствие претензий покупателя ФИО1 при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи не свидетельствует о незаконности требований истца, поскольку истцом представлены доказательства, что выявленные недостатки образовались до передачи дома продавцом покупателям, которые не были оговорены в договоре, но имеют существенное значение для целей проживания в нем; истец не является специалистом в области строительства, а из заключения экспертов следует, что обнаруженные недостатки являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве дома, не могли быть обнаружены покупателями при визуальном осмотре. Данный вывод экспертов ответчиком и его представителем не опровергнут; доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцом ФИО3 при заключении договора купли-продажи, и истец была поставлена в известность о том, что дом построен с нарушением строительных методик, стороной ответчика также не представлено.

Оценивая представленные доказательств о стоимости устранения выявленных недостатков, суд не принимает в качестве допустимого доказательства досудебное заключение № ООО <данные изъяты>", поскольку о проведении исследования ответчик не извещался, специалист об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался, в заключении приводятся работы, которые не направлены к укреплению фундамента и устранения трещин.

Поэтому, исходя из принципов состязательности и равноправия сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом суммы по устранению дефектов фундамента и стен жилого дома, являются законными и обоснованными, с ответчика взыскиваются денежные средства в счет оплаты стоимости видимых дефектов размере 145 790 рублей; в счет оплаты стоимости устранения невидимых дефектов на момент заключения договора купли-продажи составляет 381 843 рубля, в счет оплаты стоимости восстановительного ремонта отделочных покрытий, повреждённых трещин составляет 62 789 рублей, итого 590 422 рубля.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

На основании п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Поскольку договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ гарантийный срок на жилой дом не определен, в таком случае применяются положения пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ двухлетний срок является сроком на обнаружение недостатков товара, а не специальным сроком исковой давности, установленным для предъявления требований к продавцу товара. Обращение покупателя с иском к продавцу по истечении срока обнаружения недостатков, не лишает данного покупателя права на судебную защиту.

В данном случае, срок исковой давности исчисляется по общим правилам, то есть с момента, когда истец узнал о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Поскольку в рамках главы 30 ГК РФ "Общие положения о купле-продаже" не содержится норм относительно срока исковой давности, он составляет три года и исчисляется по общим правилам, то есть с момента обнаружения недостатка товара по правилам ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Из показаний истца, данных в судебном заседании, следует, что трещины в стенах жилого дома стали проявляться в ДД.ММ.ГГГГ. В рассматриваемом случае истец выбрала способ защиты - возмещение своих расходов на устранение недостатков товара. С целью определения перечня производственных дефектов и их стоимости истец получила заключение № ООО <данные изъяты>" и в ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с претензией об их компенсации. В связи с тем, что ответчик ФИО3 оставил не урегулированными требования истца о компенсации стоимости восстановительного ремонта, с этого момента права истца стали быть нарушенными, соответственно, истец ФИО1 не пропустила трехлетний срок на обращение в суд с настоящем исковым заявлением.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (ст. 434 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии со ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 2 ст. 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в п. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали стоимость жилого дома и земельного участка в размере 1 000 000 рублей, которые ФИО1 <данные изъяты>) А.А. обязалась оплатить за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк РФ по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ из общей суммы кредитных средств 2 800 000 рублей, из которых 1 800 000 рублей идет на улучшение неотделимых потребительских качеств объекта недвижимости.

На основании п.4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО <данные изъяты> по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к заемщику в отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в ЕГРН в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России на расчетный счет ФИО3.

В ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривал, что расчет по договору в размере 2 800 000 рублей с ним произведен в полном объеме.

Согласно п. 5 договора продавец передал покупателю имущество в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенное, относящуюся к отчуждаемому имуществу документацию и ключи при подписании настоящего договора. Покупатель ознакомилась с техническим состоянием имущества, претензий к нему не имеет, согласна принять его в том качественном состоянии, в каком оно есть на день подписания договора. Стороны установили, что видимые недостатки и дефекты недвижимого имущества не являются основанием для применения в последствии ст.475 ГК РФ.

Анализ приведенных положений договора (п.4) позволяет суду сделать вывод о том, что предметом соглашения является земельный участок общей площадью 500 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом общей площадью 77,1 кв.м с кадастровым номером № по <адрес>

Сторонами согласована стоимость объекта - предмета договора, установлена в соответствии с договором купли-продажи в размере 1 000 000 руб., которые ответчиком истцу выплачены.

Денежная сумма в размере 1 800 000 рублей, как следует из буквального толкования условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, была передана ответчику в качестве оплаты улучшений неотделимых потребительских качеств объекта недвижимости.

По общему правилу, понятие "неотделимые улучшения" предполагает изменение части здания, ее конструктивных элементов, производимые собственником за свой счет, которые невозможно отделить без ущерба, в том числе результаты проведенных ремонтных работ, отделочных, электромонтажных, пусконаладочных работ, перепланировка объекта, и др.. Эти работы по своей сути, как правило, не являются обязательными, неизбежными для имущества в отличие от неотложного текущего и капитального ремонта. Иными словами, это те работы, без которых имущество могло бы и дальше существовать и использоваться, но с иными (возможно, более низкими) характеристиками, параметрами, функционалом.

Оценка улучшений недвижимого имущества с точки зрения их отделимости/неотделимости должна происходить с обязательным учетом не только существа улучшения, но и конкретных способов выполнения (монтажа) таких улучшений.

Подпунктом 5 пункта 3 статьи 220 НК РФ предусмотрена возможность применения имущественного налогового вычета на сумму расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Из пункта п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что целью внесения денежных средств в размере 1800000 рублей является оплата иных неотделимых улучшений объекта, а не оплата капитального и текущего ремонта, расходы на который, в том числе, составляют стоимость предмета договора купли-продажи.

Наряду с этим, договор купли-продажи не содержит соглашения сторон, что ими подразумевалось под улучшением неотделимых потребительских качеств объекта недвижимости, сводились ли они к проведению строительных работ, являющихся неотделимыми улучшениями, в чем эти работы заключаются, касались они жилого дома или земельного участка. Соглашение о передаче неотделимых улучшений жилого дома и земельного участка между сторонами не заключалось. Сведения о передаче истцу неотделимых улучшений условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержат. Доказательства фактического исполнения улучшений (сметная документация, документы о выполнении работ и приемке их покупателем, и другая документация) стороной ответчика не представлены

В рассматриваемом случае, осуществляя толкование договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, по приведенным выше правилам, суд приходит к выводу о том, что стороны предусмотрели возмещение расходов ответчика на сумму 1800000 рублей на достройку и отделку приобретенного ФИО1 жилого дома.

Срок выполнения указанных работ стороны не согласовали, поэтому в силу положений ст.314 ГК РФ указанные действия, по мнению суда, должны производиться сторонами в разумный срок, при проявлении должной заинтересованности и осмотрительности, направленной на исполнение договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ФИО3 о возврате денежных средств в размере 1 800 000 рублей в связи с невыполнением строительных работ.

На основании абзаца пятого пункта 1 статьи 28 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе отказаться от исполнения договора, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы.

Статьей 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" установлено право потребителя отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Поскольку судом установлено, что оплата указанному ответчику за услугу истцом произведена, истец услугами не воспользовалась, ответчик доказательств несения расходов не представил, суд приходит к выводу, что истец имеет право на основании положений статьи 32 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на возврат уплаченных по договору денежных средств в размере 1 800 000 рублей.

Предъявленные ФИО1 требования связаны с возвратом суммы в связи с отказом от договора об оказании услуг, отказ исполнителя от возврата суммы не влечет за собой ответственности в виде выплаты неустойки, предусмотренной п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", в этой части требования не подлежат удовлетворению.

На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Соответственно, с ответчика ФИО3 в пользу истца взыскивается штраф в размере (590 422 рубля + 1 800 000 рублей):2 = 1 195 211 рублей.

Также истцом предъявлены к компенсации стоимость приобретенных строительных материалов в размере 89 071 рубль 08 копеек, расходы на восстановление теплых полов в размере 215 754 рубля 89 копеек, расходы на восстановительный ремонт в соответствии с коммерческим предложением индивидуального предпринимателя ФИО5 в размере 471 991 рубль 27 копеек, расходы на проведение инженерных изысканий в размере 559 939 рублей 91 копейка. Обоснованность взыскания с ответчика ФИО3 указанных расходов опровергнута заключением ООО "Городской центр экспертиз" о стоимости восстановительного ремонта, поэтому в этой части требования не подлежат удовлетворению.

Согласно абзацу второму статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета (абзац первый части 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Для разрешения заявленных исковых требований и установления значимых для дела обстоятельств требовались специальные познания, в связи с чем на основании статей 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству сторон определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы, связанные с качеством строительных работ по возведению жилого дома. Проведение экспертизы поручено ООО "Городской центр экспертиз". Расходы по оплате экспертизы возложены на стороны.

Согласно сопроводительному письму ООО "Городской центр экспертиз" стоимость экспертизы составляет 150 000 рублей и сторонами не оплачена.

Исходя из обстоятельств дела, подлежащих доказыванию, распределения бремени доказывания с учетом характера спорных правоотношений, регулируемых Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", обязанность по оплате экспертизы возлагается на ответчика ФИО3.

На основании ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

С ответчика взыскивается государственная пошлина в размере 20 152 рубля, в том числе в пользу ФИО1, оплаченной на основании квитанции л.д.13 в размере 1 000 рублей.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить частично исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к ФИО3 <данные изъяты> о взыскании денежных средств.

Взыскать с ФИО3 <данные изъяты> в пользу ФИО1 <данные изъяты> денежные средства в размере 2 390 422 рубля, штраф в размере 1 195 211 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 1 000 рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 <данные изъяты> в пользу ООО "Городской центр экспертиз" стоимость экспертизы в размере 150 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 <данные изъяты> в доход бюджета муниципального образования <адрес> государственную пошлину в размере 19 152 рубля.

Решение может быть обжаловано в Ростовский Областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2023 года