Дело № 3а-155/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск 21 октября 2022 г.

Архангельский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вершинина А.В.,

при секретаре Быковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Треугольник А» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Треугольник А» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Управление Росреестра), Правительству Архангельской области, Министерству имущественных отношений Архангельской области об установлении кадастровой стоимости следующих объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым №, общей площадью 12 876,1 кв.м, расположенного по <адрес>, (далее – объект №1) равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 252 096 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым №, общей площадью 2 445,8 кв.м, расположенного по <адрес>, (далее – объект №2) равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 45 181 000 рублей.

В обоснование заявления указало, что является собственником объектов №1 и №2. Их кадастровая стоимость составляет 514 797 680 рублей 21 копейка и 97 785 211 рублей 85 копеек, соответственно. Вместе с тем, определенная в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности рыночная стоимость этого имущества составляет 252 096 000 рублей и 45181000 рублей, соответственно. Установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, являясь завышенной, нарушает права и затрагивает интересы истца как плательщика налогов.

В судебном заседании представитель Общества ФИО1 считала, что кадастровая стоимость подлежит установлению в размере рыночной, определенной предоставленными в суд отчетами об оценке.

Представитель Министерства ФИО2 в судебном заседании полагал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит установлению в размере их рыночной стоимости, установленной заключением повторной судебной экспертизы.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра, Правительство Архангельской области, заинтересованные лица администрация городского округа «Город Архангельск», Государственное бюджетное учреждение Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – ГБУ АО «АрхОблКадастр») в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ввиду отсутствия препятствий для рассмотрения дела суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), статья 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Общество является собственником спорных объектов недвижимости.

Министерство в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ, подпунктом 5.2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 6 областного закона от 21 января 2009 г. № 655-33-ОЗ «О регулировании отдельных земельных отношений» постановлением от 15 ноября 2021 г. № 7-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области» утвердило по состоянию на 1 января 2021 г. прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости №1 и №2 по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена указанным выше постановлением в Приложении (подпункты 138442, 138454, выписка на л.д. 45, т.2) в размере 514 797 680 рублей 21 копейка и 97 785 211 рублей 85 копеек, соответственно.

Указанное Постановление применяется к правоотношениям, возникающим с 1 января 2022 г.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В материалы дела Обществом представлены отчеты ООО «Экспертиза собственности», специалиста-оценщика ФИО3 №009/1-ПО-2022 и №009/2-ПО-2022 от 22 февраля 2022 г. (т. 1, л.д. 33 – 127, 128 – 229), согласно которым рыночная стоимость объектов №1 и №2 составляет 252 096 000 рублей и 45181000 рублей, соответственно.

Министерством суду предоставлено мотивированное возражение с указанием недостатков отчетов об оценке (т.2, л.д. 43 – 44).

Впоследствии мотивированное возражение с указанием недостатков отчета об оценке также предоставлено ГБУ АО «АрхОблКадастр» (т. 4 л.д. 25 – 33).

В ответ на замечания Министерства, а также ГБУ АО «АрхОблКадастр» представитель Общества представила возражения на проведение судебной экспертизы (т.2, л.д. 70 – 74), а также письменное пояснение оценщика ФИО3 с ответами на замечания Министерства (т. 2 л.д. 75 – 78), согласно которым каких-либо недостатков в отчетах об оценке не имеется.

Судом по ходатайству Министерства 27 апреля 2022 г. назначена судебная экспертиза (т. 2, л.д. 108 – 111).

Согласно заключению судебной экспертизы № Э-89/2022 от 8 июня 2022г., проведенной индивидуальным предпринимателем ФИО4 (т. 3, л.д. 1 – 171), отчеты №009/1-ПО-2022 и №009/2-ПО-2022, составленные ФИО3 не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанная в них рыночная стоимость объектов недвижимости не подтверждается (ответы на вопросы №1 и №3).

По заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости №1 и №2 по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 463 954 000 рублей и 68 270 000 рублей, соответственно (ответы на вопросы №2 и №4).

Эксперт ФИО4 по ходатайству стороны административного истца в судебном заседании дала необходимые пояснения и ответила на вопросы лиц, участвующих в деле и суда, относительно проведенного экспертного исследования (т. 4, л.д. 3 – 9).

По ходатайству стороны административного истца судом 22 июля 2022 г. назначена повторная судебная экспертиза (т. 4, л.д. 48 – 52).

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 05/2022 от 28 сентября 2022 г., проведенной экспертом-оценщиком ФИО5 (т. 5, л.д. 1 – 256), отчеты №009/1-ПО-2022 и №009/2-ПО-2022, составленные ФИО3 имеют нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанная в них рыночная стоимость объектов недвижимости не подтверждается (ответы на вопросы №1 и №2).

В качестве недостатков отчетов, непосредственно влияющих на результат оценки эксперт отметила следующие недостатки.

На странице 46 представлены объекты-аналоги, в отношении которых приводится противоречивая информация относительно их площади. При этом, информация по аналогу №2 влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения. Указанный объект, кроме того, предлагается к продаже совместно с другим залоговым имуществом (+16 позиций). Использование данного аналога без корректировки стоимости для прочего имущества невозможно.

На страницах 47, 49 представлено описание корректировки на финансирование: «нет различий-рыночные. Финансирование осуществляется в денежной форме единым платежом. Никаких преференций по кредитованию покупателя и отсрочке платежа не выявлено. Корректировка не требуется». При этом в описании объекта-аналога №2 на странице 46, а также на странице 95 указано следующее: «Возможна отсрочка оплаты имущества на 30 дней. Возможен наличный и безналичный расчет». Пояснений в отчете не представлено, корректировка для объекта-аналога №2 не введена.

На указанных страницах отчета также представлено описание корректировки на условия продажи: «Никакого финансового давления на сделку, ее субсидирования или прочих субъективных условий договора сделки, внешних по отношению к объекту исследования или объектам-аналога не выявлено. Корректировка не требуется». При этом в описании объекта-аналога №2 на странице 46, а также на странице 95 указано следующее: «Предложение имеет срочность». Пояснений в отчете не представлено, корректировка для объекта-аналога №2 не введена.

Кроме того, представлено описание корректировки – снижение цены в процессе торгов: «Скидка на торг для объекта оценки принята на основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» в размере – 21,3%». В «Справочнике оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО6 (далее – Справочник) скидка на торг представлена для двух рынков: активного и неактивного, в двух категориях по мнению экспертов-оценщиков, а также по мнению экспертов сотрудников банков.

На странице 36 раздела «Анализ рынка офисно-торговой недвижимости» проведен анализ рынка офисно-торговой недвижимости и сделан вывод: «рынок офисно-торговой недвижимости Архангельска является довольно развитым» (указанная ссылка приводится экспертом и далее в неизменном виде, поэтому судом повторно не отражается).

При этом в качестве скидки на торг применяется максимально высокое значение скидки для неактивного рынка по данным экспертов-оценщиков. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает.

На страницах 47, 49 представлено описание корректировки – время продажи: «нет различий. Предложения были выявлены за апрель-сентябрь 2020г. Оценка производится по состоянию на 1 января 2021 г. Корректировка не требуется». На страницах 31-36 раздела «Анализ рынка офисно-торговой недвижимости» отсутствует анализ ценообразующего фактора «время продажи». Корректировка является необоснованной.

Оценщиком представлено описание корректировки – близость к остановкам общественного транспорта. В Справочнике среднее значение корректировки на близость к остановкам общественного транспорта составляет 1,16. Используемая в расчете корректировка в размере 1,09 – является наименьшей из расширенного интервала. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает.

Также оценщиком представлено описание корректировки – относительно красной линии: «нет различий: объект оценки и объекты-аналоги №1, №2 и №3 расположены вблизи красной линии. Корректировка не требуется». Эксперт описывает различие оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Объект оценки имеет выход на красную линию пр.Троицкий, близко к людским и транспортным потокам. Объект-аналог №1 располагается внутриквартально, не имеет выхода на красную линию. Расположение объекта оценки и объекта-аналога №1 несопоставимо. Объект-аналог №2 имеет выход на красную линию ул.Володарского, но находится в отдалении от людских и транспортных потоков в отличие от объекта оценки. В Справочнике среднее значение корректировки на наличие выхода на красную линию составляет 1/0,83=1,2048. Данный факт влияет на величину полученной стоимости.

При описании корректировки на доступ к объекту оценщик указывает: «нет различий: объект оценки и объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют свободный доступ. Корректировка не требуется». Доступ к объекту-аналогу №1 осуществляется через шлагбаум, организована пропускная система. Таким образом, доступ к объекту-аналогу №1 является ограниченным. В Справочнике среднее значение корректировки на ограниченный доступ к объекту составляет 1/0,81=1,2346. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

Оценщиком представлено описание корректировки – тип парковки: «нет различий: объект оценки и объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют организованную парковку. Корректировка не требуется». У оцениваемого объекта имеется организованная парковка транспортных средств. У объекта-аналога №3 отсутствует организованная парковка, парковкой транспортных средств служит прилегающая к тротуару полоса пр.Троицкий, данный вид парковки является стихийным. В Справочнике среднее значение корректировки на наличие организованной парковки составляет 1,11. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

На страницах 47 – 50 представлено описание корректировки на общую площадь: «для офисно-торговых объектов коэффициент торможения, на основании Справочника составляет -0,127». В Справочнике представлена зависимость стоимости объекта от общей площади. Используемый коэффициент торможения в размере -0,127 является нижней границей доверительного интервала, среднее значение коэффициента торможения составляет -0,129. Данный факт влияет на величину полученной стоимости.

На страницах 48, 50 представлено описание корректировки по типу объекта. В Справочнике среднее значение корректировки на тип объекта (отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно стоящего объекта с земельным участков в пределах площади застройки) составляет 0,90. Используемая в расчете корректировка в размере 0,85 – является наименьшей из расширенного интервала. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает.

Оценщиком представлено описание корректировки – этаж расположения и скидки для сравнительного подхода. Согласно Справочнику, отношение удельной цены офисно-торгового объекта, представляющего собой встроенное помещение в здании, к удельной цене аналогичного объекта, представляющего собой отдельно стоящее здание, составляет 0,85. Корректировка для объекта-аналога №1 составляет - 15%. Объект оценки располагется на 1, 2, 3, 4, 5 и мансардном этаже. Объект-аналог №1 имеет 3 наземных этажа и подвал. Объект-аналог №2 располагается на 1 и цокольном этаже. Объект-аналог №3 согласно описания предложения к продаже располагается на 1 и цокольном этаже.В Справочнике представлена зависимость стоимости от этажа расположения. Объект оценки расположен на 1, 2, 3, 4, 5 и мансардном этаже, каждый из аналогов имеет площади в подвальных / цокольных помещениях. Необходимо введение корректировки на этаж для объектов-аналогов №1,2,3. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

На указанных страницах оценщиком представлено описание корректировки – класс качества. В Справочнике представлена ссылка на источник определения класса качества здания. В описании корректировки, а также в описании объектов-аналогов отсутствует информация о том по каким признакам оценщик относит объекты-аналоги к выбранным классам качества. Например, для объекта-аналога №2 принят класс качества В, аналогично объекту оценки. Объект-аналог №2 – нежилые помещения, расположенные в жилом доме. Здание располагается в удалении от активных людских и транспортных потоков, в отличии от объекта оценки, таким образом, объект оценки и объект-аналог №2 не могут быть отнесены к одному классу качества. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

Оценщиком представлено описание корректировки – физическое состояние объекта: «нет различий: объект оценки и объекты-аналоги №1, №2 и №3 в удовлетворительном состоянии. Корректировка не требуется». В тоже время возраст объекта оценки 15 лет, объекта-аналога №1 – 50 лет, что превышает возраст объекта оценки более чем в 3 раза, возраст объекта-аналога №3 – 82 года, что превышает возраст объекта оценки более чем в 5 раз. Физическое состояние напрямую связано с его возрастом. При таких различиях в возрасте зданий необходимо введение корректировки. В Справочнике приведена зависимость стоимости от физического состояния здания. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

Оценщик описывает корректировку – состояние отделки. Вместе с тем, в описании объектов-аналогов оценщик никак не комментирует на основании чего определено состояние отделки объектов-аналогов. Данный факт вводит пользователя отчета в заблуждение.

На странице 51 представлено описание объектов-аналогов для доходного подхода. Дата обновления объекта-аналога №3 – «18.11.2021», дата оценки 01.01.2021 г. Таким образом, при расчете рыночной арендной ставки используется информация после даты оценки, либо допущена опечатка. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

На страницах 52, 54 представлено описание корректировки – снижение цены в процессе торгов: «Реальные цены, по которым заключаются договоры, как правило, ниже цен предложения. Скидка на торг для объекта оценки принята на основании Справочника в размере – 19,4 %». В Справочнике скидка на торг представлена для двух рынков: активного и неактивного, в двух категориях по мнению экспертов-оценщиков, а также по мнению экспертов сотрудников банков. При этом в качестве скидки на торг применяется максимально высокое значение скидки для неактивного рынка по данным экспертов-оценщиков. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

На указанных страницах представлено описание корректировки – время продажи: «нет различий. Предложения были выявлены за февраль-ноябрь 2020 г. Оценка производится по состоянию на 01.01.2021 г. Корректировка не требуется». На страницах 31-36 раздела «Анализ рынка офисно-торговой недвижимости» отсутствует анализ ценообразующего фактора «время продажи». Корректировка является необоснованной. Данный факт влияет на величину полученной стоимости.

Оценщиком представлено описание корректировки – местонахождение в пределах города. В Справочнике присутствует зависимость величины арендной ставки от местоположения в черте населенного пункта. Оценщик вводит для объекта-аналога корректировку 1,08, которая рассчитана для наименьшего коэффициента из расширенного интеревла =1/0,93=1,08), при этом среднее значение коэффициента составляет 1/0,88=1,1364. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

При описании корректировки – близость к остановкам общественного транспорта, оценщик указывает, что объект оценки и объект-аналог №1 расположены вблизи остановки общественного транспорта, объекты-аналоги №2 и №3 расположены на удалении от остановок общественного транспорта. В Справочнике значение корректировки на близость к остановкам общественного транспорта составляет 1,16. Используемая в расчете корректировка в размере 1,09 – является наименьшей из расширенного интервала. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

На страницах 52 – 55 представлено описание корректировки на общую площадь: «для офисно-торговых объектов коэффициент торможения, на основании Справочника составляет -0,129». В Справочнике представлена зависимость стоимости объекта от общей площади. Используемый коэффициент торможения в размере -0,129 является неверным, среднее значение коэффициента торможения составляет -0,09. Данный факт влияет на величину полученной стоимости.

На страницах 53, 55 представлено описание корректировки на этаж расположения. В описании предложений к объекту-аналогу №1 указано его расположение на первом и цокольном этаже, при этом при введении корректировок оценщик указывает на расположение объекта-аналога №1 только на первом этаже. В Справочнике представлена зависимость стоимости от этажа расположения. Оценщик вводит корректировку в размере -6% ко всем объектам-аналогам №1,2,3. Оценщик не поясняет, каким образом получено значение корректировки в размере -6%. Данный факт влияет на величину полученной стоимости.

На указанных страницах представлено описание корректировки – класс качества. Объект оценки и объекты-аналоги №2 и №3 имеют класс качества В. Объект-аналог №1 – класс качества С. В Справочнике описана зависимость величины арендной ставки от класса качества здания. Корректировка для объекта-аналога №1 составит 1,14. При том на странице 55 при введении корректировок, оценщик вводит корректировку 1,21. Данный факт влияет на величину полученной стоимости.

Оценщиком представлено описание корректировки – физическое состояние объекта: «нет различий: объект оценки и объекты-аналоги №1, №2 и №3 в удовлетворительном состоянии. Корректировка не требуется». Возраст объекта оценки 15 лет, объекта-аналога №1 – 82 года, что превышает возраст объекта оценки более, чем в 5 раз, возраст объекта-аналога №3 – 40 лет, что превышает возраст объекта оценки более чем в 2 раза. Физическое состояние напрямую связано с его возрастом. При таких различиях в возрасте зданий, необходимо введение корректировки. В Справочнике представлена зависимость стоимости от физического состояния. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

На странице 55 представлено описание корректировки на недозагрузку: «Коэффициент недозагрузки был принят на основании данных «Справочник оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» в размере 26,8 %.». В «Справочнике представлены значения корректировки на недозагрузку для двух видов рынка: активного и неактивного. Для расчета оценщик выбирает максимальное значения из расширенного интервала для неактивного рынка. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

На странице 56 представлено описание корректировки на операционные расходы: «Величина операционных расходов была принята на основании данных «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» в размере 23,8 %.». В Справочнике представлены значения корректировки на операционные расходы для двух источников: коллективное мнение оценщиков и коллективное мнение сотрудников банков. Для расчета оценщик выбирает максимальное значения из расширенного интервала мнению оценщиков. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

На указанной странице представлено описание коэффициента капитализации: «Величина коэффициента капитализации была принята на основании данных «Справочник оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» в размере 13,4 %». В Справочнике представлены значения ставки капитализации для двух видов рынков активного и неактивного. Для расчета оценщик выбирает максимальное значения из расширенного интервала на неактивном рынке по мнению оценщиков. Выбор данной корректировки оценщик никак не обосновывает. Данный факт влияет на величину полученной стоимости в сторону занижения.

Указанные нарушения существенно в совокупности повлияли на рыночную стоимость оцениваемого здания.

По заключению эксперта рыночная стоимость объектов недвижимости №1 и №2 по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 415 065 000 рублей и 72 805 000 рублей, соответственно.

Все объекты – аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости №1 (л.д. 176 экспертного заключения) и №2 (л.д. 226 экспертного заключения) сравнительным подходом являются нежитлыми помещениями, расположены в центральной части города, выставлены на продажу до даты оценки.

Исходя из содержания заключения повторной экспертизы, описания объектов-аналогов суд пришел к выводу, что они по своим экономическим характеристикам наиболее схожи с местоположением оцениваемых объектов №1 и №2. Поэтому суд отдает предпочтение повторной судебной экспертизе и берет ее за основу при принятии решения.

Довод представителя Общества о недостоверности заключения повторной судебной экспертизы со ссылкой на предоставленную суду рецензию №90-18/10/22 от 18 октября 2022 г. подготовленную специалистом-рецензентом ФИО7 судом отвергается как юридически неверный.

Рецензия на судебную экспертизу является недопустимым доказательством по административному делу. Рецензент к участию в административном деле не привлекался, ходатайство о его допуске для целей изготовления рецензии не заявлялось, его квалификация, наличие специальных познаний судом не проверялись, он не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Кроме того, положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе главы 6 не предусматривают такого вида доказательства как рецензия специалиста на заключение судебной экспертизы. По своей сути представленная суду рецензия является не имеющим правового значения частным мнением лица, не являющегося участником судебного разбирательства и не привлеченным к участию в деле в ином процессуальном статусе.

Кроме того, сведения, сообщенные суду представителем административного истца, которые представитель настаивала использовать в качестве объяснений стороны, основываясь на рецензии, являются противоречивыми относительно позиции стороны административного истца о просимой рыночной стоимости объектов недвижимости. Представитель Общества указывает на то, что некорректное применение общей площади вместо аренднопригодной привело к завышению итоговой стоимости объектов исследования примерно на 64 500 000 рублей и 13 000 000 рублей, что указывает на размер рыночной стоимости объектов недвижимости №1 и №2: 350 565 000 рублей (415 065 000 – 64 500 000 = 350 565 000) и 59 805 000 рублей (72 805 000 – 13 000 000 = 59 805 000), соответственно. Вместе с тем, Общество настаивает на установлении рыночной стоимости объектов №1 и №2 в размере 252 096 000 рублей и 45181000 рублей, соответственно.

Ссылка представителя Общества на то, что экспертом при проведении повторной экспертизы выбраны несопоставимые по площади объекты-аналоги, поскольку их площадь менее 1000 кв.м. судом отвергается как неправомерная.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе следующие положения:

в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б»);

для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема (подпункт «г»).

Экспертом оцениваемые и сопоставимые объекты недвижимости измерены одной и той же единицей сравнения – «руб.,кв.м», что является обоснованным так как такая единица сравнения «руб.,кв.м» общей площади наиболее приемлемая для оцениваемой недвижимости.

Препятствий в использовании для сравнения объектов-аналогов меньших по площади, чем объект оценки действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит.

Кроме того, утверждая о невозможности использования меньших по площади объектов-аналогов в заключении повторной экспертизы и о достоверности отчетов об оценке, составленных ФИО3 представитель Общества не учитывает, что именно такие объекты – аналоги (№2 и №3) использованы оценщиком ФИО3 в предоставленных суду отчетах.

Ссылка представителя Общества на неисследование экспертом копий налоговых деклараций по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО (форма по КДН 1152017) судом отвергается, поскольку эти документы суду до назначения повторной экспертизы не предоставлялись. В возможностях предоставления доказательств суд стороны не ограничивал.

С учетом того, что заключение повторной экспертизы является полным и ясным, судом отклонены ходатайства представителя административного истца о вызове в суд эксперта, а также о назначении повторной судебной оценочной экспертизы (то есть повторной экспертизы после уже проведенной повторной экспертизы), о чем вынесены определения, которые занесены в протокол судебного заседания.

Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, составлено специалистом в области оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения и дачу ложного заключения, который в ходе применения сравнительного подхода произвел анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости.

Оснований для установления рыночной стоимости объектов недвижимости в размере, определенном в предоставленных истцом отчетах об оценке не имеется, поскольку в них допущены ошибки, не позволяющие признать их соответствующими требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит установлению по состоянию на 1 января 2021 г. в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце 2 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28), суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи административного искового заявления в суд является 3 марта 2022 г.

При этом суд не делает вывода относительно даты начала применения кадастровой стоимости, поскольку вопрос определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении объекта недвижимого имущества не являлся предметом настоящего административного спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 Постановления № 28 с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В то же время постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П положения статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений административного ответчика на требования административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

Как следует из представленных материалов, Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости 2 объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов №1 и №2 была утверждена Министерством в размере 514 797 680 рублей 21 копейка и 97 785 211 рублей 85 копеек, соответственно. Их кадастровая стоимость в размере их рыночной стоимости установлена судом в размере 415 065 000 рублей и 72 805 000 рублей, соответственно.

Следовательно, представленные материалы свидетельствуют о том, что установленная судом в качестве кадастровой стоимости величина рыночной стоимости объектов №1 и №2, незначительно (на 19,38 % и 25,55 %, то есть менее чем в 2 раза) менее величины кадастровой стоимости, определенной в ходе государственной оценки, что, безусловно не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, учитывая правовую позицию, выраженную Конституционным Судом Российской Федерации, обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что административный истец не имеет права на возмещение понесенных в связи с рассмотрением данного административного дела судебных расходов.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Стоимость первоначальной судебной экспертизы, согласно счету на оплату ИП ФИО4 № 10 от 10 июня 2022 г. (т. 2 л.д. 130) составила 80 000 рублей.

Согласно копии платежного поручения № 609606 от 18 мая 2022 г. Министерством произведена предоплата за проведение данной судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, которая на основании определения судьи Архангельского областного суда от 20 июня 2022 г. по платежному поручению № 421695 от 27 июня 2022 г. перечислена на счет ИП ФИО4

Следовательно, с административного истца надлежит взыскать расходы за проведение судебной экспертизы: в пользу Министерства в размере 30 000 рублей, в пользу ИП ФИО4 – 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Треугольник А» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым №, общей площадью 12 876,1 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 415 065 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым №, общей площадью 2 445,8 кв.м, расположенного по <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 72 805 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Треугольник А» в пользу Министерства имущественных отношений Архангельской области расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Треугольник А» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 расходы за проведение экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 3 марта 2022 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2022 г.

Председательствующий:

судья Архангельского областного суда А.В. Вершинин