Решение по делу № 2-5748/2024 от 05.05.2025 - о сохранении квартиры в перепланированном, реконструированном виде и внесении изменений в ЕГРН в части площади квартир.

К делу № 2-579/2025 (2-5748/2024;)

УИД 23RS0047-01-2024-003952-49

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 05 мая 2025 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи: Климчук В.Н.,

при секретаре: Разумовской М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации муниципального образования г. Краснодар, о сохранении квартиры в перепланированном, реконструированном виде и внесении изменений в ЕГРН в части площади квартир,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар, о сохранении в реконструированном состоянии квартир № и № расположенных по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, <адрес> внесении изменений в ЕГРН в части площади квартир с учетом произведенной перепланировки, реконструкции. Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками квартир № и № по адресу: <адрес>, в 1989 году была возведена пристройка к многоквартирному дому с реконструкцией жилых комнат, принадлежащих им квартир. Однако оформить пристройку и реконструированные жилые комнаты истцы были лишены возможности, так как произошли изменения в действующем законодательстве. Произведенная истцами реконструкция не нарушает прав и законных интересов жильцов многоквартирного дома по <адрес>. Администрация с 1989 года претензий и требований о сносе пристройки не предъявляла. Истцами были получены заключения экспертов о том, что пристройка не нарушает строительных конструкций многоквартирного дома, произведена с соблюдением строительных норм и правил, правил санитарной и пожарной безопасности, не угрожает жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома. Истцы обращались в администрацию города, но им было отказано. Просят суд уточненный иск удовлетворить, поскольку при иных обстоятельствах не смогут установить за собой право на реконструированный объект.

Истцы, - ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились. В материалах дела имеются ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие.

Явка представителя Администрации муниципального образования г. Краснодар в судебное заседание не обеспечена. О дате времени извещен, ходатайство об отложении слушания не поступало.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК извещенный надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания не явился.

Руководствуюсь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником изолированного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, <адрес>, площадью 31,6 кв.м., этаж второй, кадастровый №, на основании: договора о передачи в долевую собственность квартиры администрацией Карасунского округа г. Краснодара № 20850 от 19.12.2001 года и договора дарения от 01.04.2017г., удостоверенного нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО7 за №. Факт регистрации права собственности подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 05.04.2017г. №.

В вышеназванной <адрес> 1972 года проживала мать истца ФИО1 -ФИО4 вместе с истцом, что подтверждается типовыми договорами найма жилого помещения от 02.11.1972 года и 01.10.1993 года. В 2001 году квартира была приватизирована в долях на ФИО1 и членов его семьи жену и двух несовершеннолетних детей, что подтверждается копией договора приватизации в материалах дела. В 2017 году члены семьи подарили свои доли в квартире ФИО1 Согласно копии паспорта истца ФИО8 он прописан в <адрес> 22 июня 1984 года.

Судом установлено, что Истцы - ФИО2 и ФИО3 являются собственниками на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) изолированного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, <адрес>, площадью 30,6 кв.м., этаж первый, кадастровый №, на основании: договора о передачи в общую долевую собственность квартиры администрацией муниципального образования г. Краснодар № от 20.11.2009 года. Факт регистрации права собственности подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 12.02.2010г. №.

Вышеназванная <адрес> была предоставлена истцу ФИО3 и его семье на основании ордера № от 28.12.1987 года, выданного исполкомом Советского районного совета народных депутатов, который имеется в материалах дела.

В 1989 году Истцы (проживавшие на первом и втором этажах дома по <адрес> друг под другом) совместными усилиями, с целью улучшения жилищных условий пристроили к имеющимся квартирам жилую пристройку и произвели перепланировку и реконструкцию своих квартир.

Истцами в материалы дела предоставлен технический паспорт БТИ, изготовленный по состоянию на 27.05.1989 года. Из данного техпаспорта усматривается, что пристройка по состоянию на 27.05.1989 года была уже возведена.

В связи с тем, что возведенная пристройка имеет общий фундамент, общие стены и узаконить ее невозможно без согласия собственников обоих квартир как №, так и № - Истцы приняли решение совместно обратиться в Администрацию МО г. Краснодар, с просьбой узаконить имеющуюся пристройку.

С этой целью Истцы получили техническое заключение о состоянии строительных конструкций <адрес> в г. Краснодаре, как находящихся в границах многоквартирного дома, так и расположенных в возведенной пристройке.

Согласно заключению строительно-технического эксперта ИП ФИО9 № от 23.03.2021г. и № от 23.03.2021года, к выполненным строительным конструкциям строения – двухэтажной пристройке «А1», с балконом по адресу: <адрес>, замечаний нет.

Возведенная конструкция-лит. «А1», а также выполненная перепланировка и переустройство в <адрес> № не повлияли на несущую способность многоквартирного дома лит. «А», не затрагивают его конструктивные характеристики надежности и безопасности, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают требованиям СП 55.13330.2016 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные» и Техническом регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ от 30.12.2009г.).

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы Органа инспекции ООО «Гигиена-ЭКО-Кубань» №В и №В от 29 марта 2021 года по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы о состоянии строительных конструкций пристройки лит. «А1» и помещений квартир № и № по адресу: <адрес>, помещения квартир и пристройка лит. «А1» после переоборудования отвечают требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», а также требованиям Раздела VIII «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству и оборудованию и содержанию зданий и помещений СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению….».

Согласно заключения проведенного аудита пожарной безопасности – заключение о независимой оценке пожарного риска № 25-21 от 23 апреля 2021 года и № 24-21 от 23 апреля 2021 года возведенный литер «А1» и помещения квартир № и № по адресу: <адрес>, соответствует требованиям пожарной безопасности, в них в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности к помещениям класса функциональной пожарной опасности- Ф1.3. (многоквартирный жилой дом).

Истцы через МФЦ приложив вышеуказанные заключения, технические паспорта на строения обратились в администрацию МО г. Краснодар с целью узаконить возведенную пристройку и произведенное переоборудование жилых помещений.

30 октября 2023 года Истцами получены ответы (исх.№ 1206-01 от 26.10.2023г. и исх.№ 1205-01 от 26.10.2023г.) с отказом в предоставлении муниципальной услуги, в связи с тем, что данный вопрос не входит в компетенцию межведомственной комиссии. Истцам было рекомендовано обратиться в суд.

При наличии данных обстоятельств у истцов отсутствует возможность зарегистрировать свое право на квартиру с изменившейся площадью во внесудебном порядке.

Изучив материалы дела суд приходит к выводу, что поскольку истцы проживают в многоквартирном доме, то произведенные истцами внешние изменения в виде пристройки с увеличением площади квартир – изменили не только квартиры истцов, но и в целом весь жилой дом.

Согласно п.3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержденного Президиумом ВС РФ от 13.12.2023г.): «Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.»

Жилищное и градостроительное законодательство предусматривают различный порядок и требования к проведению работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, и по реконструкции многоквартирного дома.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства – многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Судом установлено, что истцы осуществили строительство пристройки к принадлежащим им квартирам, расположенным в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену. Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения, но и произошло расширение всего объекта капитального строительства – многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений статьи 25 ЖК РФ, пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома.

Таким образом, отказ администрации муниципального образования в принятии решения о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии являлся правомерным.

Исходя из положения, регулирующего деятельность исполнительного комитета муниципального образования, принятие решений о выдаче разрешений на реконструкцию многоквартирного дома в его обязанности не входит. Кроме того, законодателем закреплены различные порядки для согласования переустройства и (или) перепланировки (глава 4 ЖК РФ) и получения разрешения на реконструкцию (статья 51 ГрК РФ).

Согласно п.8 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержденного Президиумом ВС РФ от 13.12.2023г.): «Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ.»

Принимая во внимание положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ, суд пришел к выводу, что спорные работы привели к реконструкции дома, на проведение которой разрешения в установленном градостроительным законодательством порядке получено не было. Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ, и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных пунктом 3 названной нормы.

Кроме того, исходя из норм частей 1?3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ обязательным условием для проведения реконструкции дома, влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, является согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае такое согласие получено не было.

Вместе с тем судом установлено, что реконструкция была произведена, согласно технического паспорта в 1989 году, т.е. до вступление в силу Градостроительного кодекса РФ (30.12.2004г.); Земельного кодекса РФ (30.10.2001г.); Жилищного кодекса РФ (01.03.2005г.). Положение о межведомственной комиссии, утвержденное постановлением главы администрации МО Г. Краснодар № от 17.08.2010 года. Соответственно по материалам дела - пристройка была возведена в 1989 году, а <адрес> приватизирована в 2001 году, т.е. еще до вступления Градостроительного кодекса РФ в силу.

Присутствовавшая в судебном заседании старшая по многоквартирному дому пояснила, что она проживает в этом доме по адресу: <адрес> с начала 80-х годов, пристройка была возведена до 1990 года. Жильцы многоквартирного дома никогда не возражали в связи с возведением пристройки к квартирам №. Администрация муниципального образования г. Краснодар и муниципального округа никогда не предъявляли претензий по этому вопросу и не требовали сноса пристройки. В конце 2023 года и начале 2024 года администрация проводила капитальный ремонт фасада многоквартирного дома по <адрес> вышеназванные пристройки облицованы вместе с фасадом всего здания.

Судом также установлено, что в 2011 году жильцы многоквартирного дома по <адрес>. провели общее собрание и обратились в МО г. Краснодар для приватизации земельного участка под многоквартирным домом. 09.12.2011 года земельный участок был сформирован и ему был присвоен кадастровый №, площадь участка составила 3746 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для эксплуатации 5-этажного многоквартирного дома и входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества.

Согласно п.5 ст.16 ФЗ Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": «Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.»

Администрация при формировании земельного участка и передаче его в общедолевую собственность жильцов многоквартирного дома имела возможность, предъявить требования о сносе самовольной пристройки, но это сделано не было.

С учетом вышеизложенных обстоятельств подлежит применению трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ), т.е. администрация не может снести возведенный Истцами объект.

Поскольку администрация МО г. Краснодар в лице уполномоченных органов могла узнать о нарушении своего права по крайней мере не позднее заключения договора приватизации квартир Истцов (№ и №) в 2001 году или оформления постановлением главы МО г. Краснодар в 2011 году земельного участка под многоквартирным домом по <адрес>, в целях эксплуатации всего дома, в том числе включая возведенную пристройку, которая отражается на всех дежурных планах архитектуры города.

Соответственно данные события имели место более трех лет назад, срок исковой давности для требования администрацией сноса этого объекта в данном случае истек: «Согласно пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.»

02.09.2024 года протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, собственники сто процентами голосов проголосовали за то, чтобы разрешить собственникам <адрес> МКД ФИО3, ФИО2 и собственнику <адрес> МКД ФИО1 сохранить пристройку лит. «А1», возведенную в 1989 году к <адрес> №, расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, входящем в состав общего имущества многоквартирного (пятиэтажного этажного) дома.

Судом установлено и подтверждено заключениями экспертов, которые имеются в материалах дела что: Реконструкция квартир № и № в лит. «А» и пристройка лит. «А1», расположенные по адресу: <адрес> - не создает угрозу жизни и здоровью граждан и соответствует всем предъявляемым к жилым помещениям требованиям строительной, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Единственным нарушением, допущенным Истцами при осуществлении реконструкции, в результате которой возник новый объект лит. «А1», явилось отсутствие разрешения на строительство. Вместе с тем, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие ГСК РФ", п. 17 ст. 51 ГК РФ выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменений объекта капитального строительства и (или) его частей, если эти изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта и (или) его частей и не являются нарушением строительных норм и правил.

Судом была назначена комплексная строительная экспертиза. Согласно заключением экспертов, произведенные истцами изменения- реконструкция с возведением пристройки не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности многоквартирного дома по <адрес> в г. Краснодаре и не являются нарушением строительных норм и правил. Пристройка не повлияла на несущую способность основного строения (квартиры), не затрагивает ее конструктивные характеристики надежности и безопасности. Конструкции находятся в хорошем состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают всем, предъявляемым законом требованиям. Учитывая подсоединение всех инженерных коммуникаций, наличие отопления, в рамках рассматриваемого объекта возможно поддержание нормальной температуры и создания условий для осуществления постоянного пребывания в нем людей. Соответственно, пристройка является пригодной для проживания. Пристройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц.

Спорный объект расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, в том числе и Истцов, как собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Удовлетворяя исковые требования суд отмечает, что возведение пристройки было произведено до вступления в действие нормативных актов регулирующих получение разрешения на строительство и других нормативных актов, таких как: Градостроительный кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; изменения в Гражданский кодекс РФ (регулирующие вопросы перепланировки, переустройства квартир в многоквартирных домах); Жилищный кодекс РФ и прочие подзаконные акты, в том числе нормативные акты органов местного самоуправления.

Истцы открыто и добросовестно пользуются пристройкой более 30 лет начиная с 1989 года. Со стороны администрации Карасунского внутригородского округа и администрации МО г. Краснодар за этот период не поступало претензий, иски о приведении в первоначальное состояние не подавались. Также собственники соседних квартир и другие жильцы многоквартирного дома по <адрес> за этот тридцатилетний период не имели претензий к Истицам.

В соответствии с ч. I ст. 56 ГПК РФ «Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом». Заявляя исковые требования истец должен доказать суду законность и обоснованность своих требований предоставить соответствующие достоверные доказательства.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Решение суда не может быть вынесено по неустановленным, непроверенным, голословно заявленным фактам.

Судом в ходе судебного разбирательства оценены с точки зрения относимости, допустимости, достоверности все письменные доказательства в отдельности, а также проверена достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности, им дана соответствующая оценка, учтены позиции сторон по делу.

Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (части 1, 2 и 4 статьи 35).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из фактических обстоятельств, имеющихся материалов дела, согласно ст. 222 ГК РФ возведенная пристройка не является самовольной постройкой.

Взаимосвязь упомянутых норм позволяет выделить необходимую совокупность юридических фактов, установленных в судебном заседании строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в долевой собственности истца; истцами соблюдены градостроительные и строительные нормативы, предприняты меры к легализации самовольного строения, не давшие результата; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен истцами своими силами и за счет собственных средств.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Совокупность исследованных судом доказательств, норм действующего законодательства позволяет суду прийти к выводу о законности и обоснованности заявленных исковых требований и соответственно их полному удовлетворению судом.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд,

решил:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации муниципального образования г. Краснодар, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК о сохранении квартиры в перепланированном, реконструированном виде и внесении изменений в ЕГРН в части площади квартир удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии, на праве собственности за истцом ФИО1, изолированное жилое помещение, -квартира, с кадастровым номером №, общей площадью 47,7 кв.м., 2-ой этаж, расположенная по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, <адрес>. Считать общей площадью <адрес>, расположенной по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, <адрес> учетом произведенной реконструкции площадь 47,7 кв.м.

Сохранить в реконструированном состоянии, на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому) за истцами ФИО3 и ФИО2, изолированное жилое помещение, -квартира, с кадастровым номером №, общей площадью 63,7 кв.м., 1-й этаж, расположенная по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, <адрес>. Считать общей площадью <адрес>, расположенной по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, <адрес> учетом произведенной реконструкции площадь 63,7 кв.м.

Установить, что решение суда является основанием для изготовления: технического плана и внесения изменений в характеристики многоэтажного здания по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, и основанием для изготовления технических планов и внесения изменений в характеристики помещений с кадастровым номерами №- <адрес> №- <адрес>.

Установить, что решение суда является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю изменений в ЕГРН в части площади и конфигурации квартир №, кадастровый № и №, кадастровый №, принадлежащих на праве собственности Истцам: ФИО1, ФИО2, ФИО3 и расположенных по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, <адрес>

Мотивированное решение будет изготовлено в окончательной форме в течение десяти дней.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук

Мотивированное решение изготовлено: 12 мая 2025 года

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук