Дело 2-5865/2023

УИД 23RS0047-01-2023-003684-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 27 сентября 2023 года

Советский районный суд города Краснодара в составе:

судьи Арзумановой И.С.

при секретаре Почуйко В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, заключенного 23.12.2022 между ФИО2 и ФИО1 квартиры с кадастровым №, общей площадью 58,5 кв.м, расположенной по адресу: Россия, <адрес>; прекращении реестровой записи № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после полного погашения ответчиком оплаченной суммы по договору и понесенных убытков; взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1, уплаченные по договору купли-продажи от 23.12.2022 денежные средства в размере 2 900 000 руб., убытков в размере 212 561,03 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 24 073 руб.

В обоснование иска указано, что 23.12.2022 между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность жилое помещение - Квартиру, расположенную на земельном участке, площадью 567 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации 2 этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, с кадастровым номером №, находящаяся по адресу: Россия, <адрес>, площадь: общая 58,5 кв.м, кадастровый № за 2 900 000 руб. Договор купли-продажи от 23.12.2022 не содержал существенных условий (заверений) о том, что «Квартира (Жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу) Постановление Администрации МО г. Краснодар № 3344 от 27.07.2022г.)». Продавец, осведомленный о данном факте, информацию от Покупателя скрыл, получив от ФИО1 денежные средства в размере 2 900 000 руб. 24.12.2022 вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от 23.12.2022 был сдан на регистрацию. В период времени с 26.12.2022 - по февраль 2023г. истцом понесены расходы на ремонт квартиры в размере 212 561,03 руб. В период проведения работ, от соседей дома по адресу: <адрес> истцу стало известно, что Постановлением Администрации МО г. Краснодар № 3344 от 27.07.2022 Квартира расположена в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Истцом была получена выписка из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, из выписки установлено, что Квартира принадлежит ФИО1 на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 09.01.2023 сделана запись регистрации №. При этом стало известно, что в графе наименование указано: «Квартира (Жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу) Постановление Администрации МО г. Краснодар № 3344 от 27.07.2022)». Считает, что договор купли-продажи квартиры от 23.12.2022 является недействительным. ФИО1 только после завершения регистрационных действий, стало известно, что многоквартирный дом по <адрес> литер «В» в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара признан аварийным и подлежащим сносу. Если бы данное обстоятельство было известно истцу на момент заключения договора, то договор не был бы заключен. Считает, что ФИО2 намеренно скрыла от Покупателя информацию об аварийности дома. Таким образом, ФИО1 фактически приобрел жилое помещение, не отвечающее своему назначению. Истец 14.02.2023 направил в адрес ФИО2 требование (досудебную претензию) о расторжении договора купли-продажи квартиры от 23.12.2022, возврате сторон в первоначальное положение и возмещении убытков. Указанное требование (досудебная претензия) ответчиком получена, однако до настоящего времени оставлена без ответа, соглашение о расторжении не заключено, денежные средства не возвращены.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представлен отзыв на иск, в котором просит суд отказать в удовлетворении исковых требований. Обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО4

Представитель ответчика в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении тисковых требований, поскольку ответчик не знала, что дом признан аварийным и подлежит сносу.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.1).

В пункте 5 статьи 10 ГК РФ также указано, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п.п. 1,3 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.п. 1,2 ст. 469 ГК РФ).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п.1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п.2);

При этом, согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Материалами дела установлено, что 21.12.2022 между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи, именуемый далее «Основной» объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать квартира с кадастровым № общей площадью 58,5 кв.м, расположенная на земельном участке, площадью 567 кв.м, с кадастровым номером №, находящаяся по адресу: Россия, <адрес>, на условиях и в сроки, предусмотренные в настоящем договоре.

Продавец и Покупатель обязались заключить Основной договор купли-продажи недвижимого имущества и произвести полный расчет не позднее 27.12.2022 включительно.

Согласованная сторонами цена, за которую продается квартира, составляет 2 900 000 руб.

Предварительный договор купли-продажи содержал условие об оплате задатка в размере 50 000 руб., которые были получены ответчиком, что подтверждается распиской от 21.12.2022 о получении денежных средств ФИО2

23.12.2022 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность жилое помещение - Квартиру, расположенную на земельном участке, площадью 567 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации 2 этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, с кадастровым номером №, находящаяся по адресу: Россия, <адрес>, площадь: общая 58,5 кв.м, кадастровый № за 2 900 000 руб., уплаченных ФИО1 по приходному кассовому ордеру № 2- 9 от 23.12.2022 в размере 2 850 000 руб. (с учетом оплаты аванса в размере 50 000 руб. по Предварительному ДКП).

Пунктом 20 договора купли-продажи предусмотрено, что стороны договорились, что все гарантии и заверения, данные друг другу в настоящем договоре, являются достоверными и имеют значение для заключения настоящего договора.

Установлено, что 04.07.2022 Межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда Администрации Муниципального образования город Краснодар вынесено заключение об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № 1571-08/К, где в составе комиссии из 8 (восьми) членов, принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома по ул. Камвольной, 20 литер «В» в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара аварийным и подлежащим сносу.

Приняв решение о не проведении обследования, установлено следующее: Строение литер «В» - двухэтажное, постройки 1950 года. Фундамент - бутовый ленточный. Стены - кирпичные. Имеются вертикальные наклонные трещины по периметру строения, в том числе в растянутой зоне надоконных железобетонных перемычках. Перекрытия - деревянные. Карниз кровли - деревянный. Наблюдается разрушение материала по толщине сечения. Балконные плиты и козырьки входов - железобетонные. Имеются разрушения бетона сжатой зоны, защитного слоя бетона с оголением армирования растянутой зоны плиты в местах заделки плиты в стену. Покрытие кровли - асбестоцементные листы.

В основу принятого Комиссией заключения положены выводы в соответствии с техническим заключением, выполненным ООО «СтройПроектКонтроль» в 2022 году № 10-ТО/22-17, выводы которого содержат сведения о том, что по результатам инженерно-технического обследования в соответствии с «СП 454.1325800.2019. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния», объект исследования - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> литер «В» находится в аварийном техническом состоянии и непригоден для дальнейшей безопасной эксплуатации и проживания. В связи с нецелесообразностью и неэффективностью восстановления первоначальных технических и эксплуатационных характеристик, объект исследования - многоквартирный жилой 4 дом, расположенный по адресу: <адрес> литер «В», подлежит сносу.

С заключением комиссии ознакомлены собственники <адрес>,4,6 - в том числе и Продавец квартиры ФИО2, что подтверждается подписью последней в указанном заключении от 04.07.2022.

27.07.2022 администрацией муниципального образования город Краснодар вынесено Постановление № 3344 о признании многоквартирного дома по <адрес> литер «В» в Карасунском внутригородском округе города Краснодара аварийным и подлежащим сносу.

27.07.2022 администрацией муниципального образования город Краснодар вынесено Распоряжение № 451-р о дальнейшем использовании помещений в многоквартирном доме по <адрес> литер «В» в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

Из представленных стороной истца документов, следует, что 14.06.2022г ФИО2 было направлено уведомление о проведении комиссии, которое она получила лично под роспись 24.06.2022.

В последствии ФИО2 лично под роспись была ознакомлена с заключением комиссии о признании дома аварийным, а после издания постановления от 27.07.2022 о признании дома аварийным ФИО2 28.07.2022 было направлено соответствующее уведомление с приложением подлинника постановления.

Согласно отчету об отслеживании почтового идентификатора №, ФИО2 получила данное уведомление с приложенным подлинником постановления 09.08.2022.

При таких обстоятельствах, довод стороны ответчика о том, что она не знала, что дом признан аварийным и подлежит сносу, суд находит несостоятельным и опровергается материалами делами.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст. 16 ЖК РФ).

В силу ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 2 ч.4 ст. 37 ЖК РФ).

Исходя из приведённых выше правовых норм следует, что, продав истцу квартиру, ответчик также совершил отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

При этом в договоре купли-продажи, выявленные недостатки в МКД до его заключения оговорены не были, однако данные недостатки явились причиной признания данного дома аварийным, то есть не пригодным к проживанию.

Учитывая приведённые выше правовые нормы, то обстоятельство, что истец, приобретая квартиру в МКД, фактически приобрёл жилое помещение, которое было не пригодно для постоянного проживания, суд считает, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 23.12.2022.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено ГК, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Учитывая приведённые выше правовые нормы, суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 2 900 000 руб., уплаченную последним за приобретённую квартиру.

Поскольку суд сделал вывод о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 23.12.2022, взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 2 900 000 руб., уплаченной за приобретённую Квартиру, то должен привести стороны в первоначальное положение, погасив регистрационную запись в ЕГРН № от 09.01.203 о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и восстановив запись о праве собственности ФИО2 на квартиру.

Разрешая требования истца о взыскании убытков в размере 214 561,06 руб., суд приходит к следующему.

Пунктом 16 договора купли-продажи от 23.12.2022 предусмотрено, что стороны, руководствуясь ст. 461, 330, 421 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по вине «Продавца» или вследствие предъявления претензий третьим лицом, которые суд сочтет подлежащим удовлетворению, «Продавец» обязуется возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей недвижимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Судом установлено, что в период времени с 26.12.2022 - по февраль 2023 истцом был заключен договор купли-продажи № 221224-110 от 26.12.2022 с ИП ФИО7 на изготовление, доставку и установку металлопластиковых конструкций на сумму 121 211,11 руб., договор № от 26.12.2022 с санитарной службой Краснодара (ГОРСЭС) по полной обработке от вредителей (тараканов) на сумму - 1 400 руб., приобретены: кабель ВВГ, теплоизлучатель, дюбель-хомут, коробка распределительная, коробка установочная, изолента, что подтверждается товарным чеком № ЮК000064852 от 30.12.2022 и чеком по операции, всего на сумму 15 760,32 руб., понесены расходы по оплате услуг по ремонту квартиры в пользу ФИО8, что подтверждается распиской о получении от 09.02.2023 и распечаткой по банковской карте, на сумму 23 189,60 руб., понесены расходы по оплате услуг по ремонту квартиры в пользу ФИО9, что подтверждается распиской о получении от 08.02.2023 и распечаткой по банковской карте, на сумму 53 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что денежные средства затраченные на ремонт и иные услуги являются для истца убытками, в связи с чем, считает требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 суммы убытков в размере 214 561,03 руб., обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ст. 195, 196 ГПК РФ).

Суд на основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 073 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный 23.12.2022 между ФИО2 и ФИО1.

Привести стороны в первоначальное положение - погасить регистрационную запись в ЕГРН № от 09.01.2023 года о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и восстановить запись о праве собственности ФИО2 на квартиру.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 23.12.2022 в размере 2 900 000 (два миллиона девятьсот рублей) 00 коп.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере 214 561,03 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 24 073 руб., всего: 238 634 (двести тридцать восемь тысяч шестьсот тридцать четыре) руб. 03 коп.

Настоящее решение, вступившее в законную силу является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения регистрационной записи № от 09.01.2023 года о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и восстановить запись о праве собственности ФИО2 на квартиру и служит основанием для внесения соответствующих изменений в данные Единого государственного реестра недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Советский районный суд гор. Краснодара в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 04.10.2023 г.

Судья: