Дело № 3а-972/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в отношении объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 759,5 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01.01.2021г. в размере 11 219 201,13 рубль;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1 166,2 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 01.01.2021г. в размере 19 338 848,10 рублей.

Также просит указать, что кадастровая стоимость равной рыночной стоимости подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2022г.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является собственником объектов недвижимости и оплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налогов.

В судебное заседание представители АО «Тандер», департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации Краснодарского края, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

От представителя АО «Тандер» по доверенности ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступил отзыв на заключение судебной экспертизы, в котором выражает несогласие с выводами проведенной по делу экспертизы, просит признать его недопустимым доказательством.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 в отзыве на административный иск просил вынести законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Как следует из отзыва департамента имущественных отношений Краснодарского края нежилое помещение с кадастровым номером <№...> включено в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2017-2022гг.; нежилое здание с кадастровым номером <№...> включено в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019-2022гг.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» в 2021 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка: зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.03.2020г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2021 году»).

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером <№...>, площадью 759,5 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> и нежилое здание с кадастровым номером <№...>, площадью 1 166,2 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

Согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. установлена в размере 20 213 621,61 рубль; кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. установлена в размере 34 584 742,31 рубля. Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2259 от 09.09.2021г.

В соответствии с отчетом об оценке от 06.06.2022г. № К/22-42-14, подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 11 219 201,13 рубль; объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 19 338 848,10 рублей.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №3а-972/2022 от 19.08.2022г., выполненной экспертным учреждением ООО «Краснодарская Оценочная Компания» экспертом <ФИО>7 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 14 850 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 25 600 000 рублей.

С указанным заключением не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 В отзыве на заключение судебной экспертизы указал, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости при расчете удельного показателя арендной ставки за 1 кв.м, все выбранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по площади от объектов экспертизы; применение в расчете понижающей корректировки на масштаб в размере 23% и 30% значительно занижает итоговую рыночную стоимости объекта экспертизы; применение в расчетах максимального процента недогрузки арендных платежей и максимального значения величины операционных расходов не обоснованы: применение в расчете к объектам экспертизы понижающей корректировки на долю земельного участка не является обоснованным и подтвержденным; предложенный экспертом способ очистки стоимости объекта экспертизы от стоимости, приходящейся на него доли земельного участка, невозможно реализовать в рамках данной экспертизы, поскольку информация о долях земельных участков, приходящихся на объекты-аналоги, и объект экспертизы отсутствует; применение корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), представленной в справочнике Лейфера, 2020г., некорректно.

Кроме того, нежилые помещения не имеют непосредственной связи с землей. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> для определения стоимости отдельностоящего здания (объекта экспертизы) эксперт в качестве аналогов принимает в расчете встроенные помещения, что не соответствует по типу объекта. Сравнение отдельно стоящего коммерческого объекта и встроенного помещения аналогичного назначения даже с учетом поправки на тип здания некорректно.

В письменных пояснениях эксперт ООО «Краснодарская Оценочная Компания» <ФИО>7, подготовивший заключение судебной оценочной, указал, что экспертом применен доходный подход к оценке на основании рыночных арендных ставок. Объекты аренды на рынке представлены в основном мелким масштабом, в том числе крупные объекты предлагаются к аренде по частям. Эксперту необходимо провести анализ объектов по элементам сравнения, одним из элементов является фактор масштаба (площади объектов). Экспертом применена корректировка на масштаб, что соответствует методике оценки.

Обоснование коэффициента недозагрузки в размере максимального значения диапазона приведено на стр.34 заключения. Обоснование операционных расходов в размере максимального значения диапазона приведено на стр.35 заключения.

В статье 1 ЗК РФ закреплено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов. Нежилые помещения, также как и здания, относятся к недвижимым вещам. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ). Следовательно, в стоимость здания/помещения включена стоимость земельного участка. Для целей предполагаемого использования результатов оценки, с учетом раздельного налогообложения объекта капитального строительства и земельного участка, из общей стоимости объекта недвижимости исключается стоимость земельного участка. Экспертом использован корректирующий коэффициент из Справочника по объектам «торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них», следовательно, данные коэффициенты могут также применяться и ко встроенным помещениям.

Изучив пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки.

При оценке объекта недвижимости был применен доходный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта в рамках доходного подхода применен метод капитализации дохода.

В отношении объекта с кадастровым номером <№...> экспертом принята скидка на торг, применены корректировки на дату предложения, масштаб, наличие мебели/оборудования, этаж расположения, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

В отношении объекта с кадастровым номером <№...> экспертом принята скидка на торг, применены корректировки на масштаб, тип объекта, этаж расположения, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Оснований для назначения дополнительной экспертизы не установлено.

Суд соглашается с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы и полагает, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 14 850 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021г. составляет 25 600 000 рублей.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объектов капитального строительства рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как собственника данных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 24 июня 2022 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в материалах дела не содержится. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 июня 2022 года.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной.

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объектов недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2021г., является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административные исковые требования АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, площадью 759,5 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 14 850 000 рублей.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1 166,2 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 25 600 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> считать 24 июня 2022 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 12.10.2022г.