дело № 2-9563/2025
50RS0031-01-2025-008255-36
Решение
Именем Российской Федерации
03 декабря 2025 года г. Одинцово
Одинцовский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Саркисовой Е.В.
при секретаре Лебедевой П.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-9563/2025 по иску ФИО1 к Администрации Одинцовского городского округа Московской области о сохранении строения в реконструированном виде, признании права собственности, внесении изменений в ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к Администрации Одинцовского городского округа с иском с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ о сохранении жилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС реконструированном виде, признании права собственности, внесении изменений в сведения ЕГРН.
В обоснование требований указал, что является собственником жилого помещения №, с кадастровым №, площадью 175,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС. В 2024 г. он обратился в ООО "Райпроект" для разработки проекта реконструкции принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения. В октябре 2024 г. произведена реконструкция указанного помещения, в результате чего изменилась площадь жилого помещения, которая стала составлять 248.9 кв.м. Обратившись к ответчику с заявлением с необходимым пакетом документов о согласовании проведенной реконструкции, получил отказ. Считая отказ незаконным обратился в суд с настоящим иском.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представители по доверенности в судебное заседание до объявленного судом перерыва явились, требования поддержали.
Представитель ответчика Администрации Одинцовского городского округа Московской области в судебное заседание до объявленного судом перерыва явилась, с исковыми требованиями не согласилась ввиду несоответствия территориальной зоны в которой расположен спорный объект.
Выслушав объяснение явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 470 кв.м расположенного по адресу: АДРЕС, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства. На указанном земельном участке расположено жилое помещение площадью 175,9 кв.м, с кадастровым №, о чем в ЕГРН имеются записи о регистрации.
В судебном заседании установлено, что в 2024 г. истцом разработан проект реконструкции принадлежащего жилого помещения в ООО "Райпроект".
Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, реконструкция жилого помещения завершена в октябре 2024 г.
Из представленного технического описания жилого помещения следует, что площадь жилого помещения № после реконструкции стала составлять 248,9 кв.м
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с заявлением о согласовании проведения работ по переустройству и перепланировке жилого помещения, предоставив необходимые документы, на которое Решением № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в согласовании проведения работ по переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме.
Истец полагает, что проведенная им реконструкция не затрагивает несущие конструкции, соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью как ему, так и третьим лицам. Само жилое помещение не является квартирой в многоквартирном доме, а является жилым блоком с автономными коммуникациями и не имеет мест общего пользования с иными помещениями.
Для проверки доводов искового заявления судом назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ГБУ МО "СтройЭксперт".
Из представленного экспертного заключения следует, что в результате проведенной реконструкции площадь жилого помещения с учетом площади внутренних перегородок составляет 265,2 кв.м, реконструированное помещение находится в работоспособном состоянии, соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам. С учетом того, что несущие и ограждающие конструкции жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии, из чего эксперт пришел к выводу, что прямой угрозы жизни и здоровью граждан не создают как для проживающих в жилом доме, так и третьих лиц, сохранение жилого дома в реконструированном состоянии возможно.
Из исследовательской части судебной экспертизы следует, что увеличение общей площади здания произошло за счет образования новых жилых и вспомогательных помещений. Истцом возведена надстройка мансардного этажа, устройство террасы и остекленной веранды с устройством дверного проема, который в свою очередь служит выходом на остекленную веранду, проведена перепланировка второго и первого этажей.
1 этаж: в помещение № утроен проем, установлен оконный блок шириной 0,80 м наружу здания, выполнены компенсационные мероприятия по обеспечению несущей способности конструкции в целом. В помещении № устроен проем, установлен дверной блок шириной 0,93 м наружу здания, выполнены компенсационные мероприятия по обеспечению несущей способности конструкции в целом.
2 этаж: в помещении № устроены перегородка из гипсокартонного листа по деревянному каркасу образующие в границах помещения три отдельных, изолированных помещения площадью 1,7 кв.м., 4,9 кв.м, 18,7 кв.м.
3 (мансардный) этаж:
над помещением № (жилой блок) возведена надстройка мансардного этажа площадью 23,3 кв.м по каркасной технологии, обшитого внутри и снаружи отделочными и облицовочными материалами.
В исследованиях эксперт так же пришел к выводу, что объект исследования имеет все признаки дома блокированной застройки, так как является жилым домом, блокированным с другим жилым домом в одном ряду общими боковыми стенами без проемов и имеющий отдельный выход на обособленный земельный участок, не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подвалов, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, не имеет помещений расположенных над или под другими жилыми блоками (стр. 26 заключения).
Так же из экспертного заключения следует, что на дату исследования объекта (жилой блок) помещение № по архитектурно-планировочному решению и техническим характеристикам имеет признаки блокированного жилого дома-блокированным с другими жилыми домами в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок с кадастровым №, состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, следовательно целесообразно рассмотреть соответствует ли объект градостроительным нормам применяемым в отношении территориальной зоны Ж-3. Так, земельный участок с кадастровым № соответствует Правилам землепользования и застройки территории, где предельно допустимые показатели участка в соответствии с ПЗЗ составляет от 200 кв.м до 3000 кв.м, максимальный процент застройки 44,1 %, в то время как у истца этот показатель соответствует 34,1 %, объект расположен вне границ зон объектов культурного наследия, требования по этажности здания, предельной высоты здания соблюдены, жилой блок расположен в границах отведенного земельного участка (стр.35-37 заключения).
Экспертом сделан вывод, что объект экспертизы в целом соответствует градостроительным требованиям, требованиям ПЗЗ Одинцовского городского округа и требованиям СП 30-1-2-99, эксперт допускает что есть частичное несоответствие в части территориальной зоны с Ж-1 зона многоквартирной жилой застройки, в которой расположен объект исследования, данное несоответствие является устранимым. Так же эксперт информировал, что здание с кадастровым № имеет все признаки жилого дома блокированной застройки (л.д.37 заключения).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ТСН "Полесье" обратилось в Администрацию Одинцовского городского округа с заявлением об отнесении в проекте генерального плана Одинцовского городского округа вынесенного на общественные обсуждения, и учесть в правилах землепользования застройки территорию земельных участков, фактически занятых блокированными жилыми домами, расположенных в АДРЕС".
Согласно уведомлению, полученному от Администрации Одинцовского городского округа, направленное обращение ТСН "Полесье" рассмотрено и принято решение о включении предложений и замечаний в протокол общественных обсуждений.
Кроме того, в материалы дела представлено нотариально оформленное заявление собственника смежного жилого помещения №, расположенного по адресу: АДРЕС об отсутствии возражений в проведении реконструкции и перепланировки жилого помещения №, принадлежащего на праве собственности ФИО1
Из технического паспорта БТИ составленного ГУП МОБТИ Одинцовского филиала по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. усматривается, что он составлен в отношении здания сблокированной малоэтажной застройки.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Статьей 263 ГК РФ закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. При этом, к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка), а одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г.).
По своей правовой природе снос самовольной постройки является гражданско-правовой санкцией, для применения которой необходимо установить: были ли нарушены застройщиком при возведении строения (здания, сооружения) строительные, градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы и правила, являются ли данные нарушения существенными, имеется ли вина застройщика в допущенных нарушениях технических норм, сопряжено ли допущенное нарушение технических норм с созданием угрозы жизни и здоровью граждан. При отсутствии одного из приведенных обстоятельств оснований для применения санкции в виде сноса строения не имеется.
Возведение лицом постройки с отступлением от технических норм и правил само по себе не влечет необходимости сноса постройки, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Аналогичная позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 г.
В Определении ВС РФ от 25.02.205 г. № 18-КГ24-424-К4, ВС РФ напомнил, что в 2018 году в Градостроительный кодекс РФ, в соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ-340 ФЗ от 03.08.2018 г. "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) были внесены правки, согласно которым является необязательным получение разрешения на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, а также разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию. Разъяснено, что возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. Так же указал, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Разрешая настоящий спор, суд берет за основу заключение судебной экспертизы по делу, проведенной ГБУ МО "СтройЭксперт", поскольку оно научно обоснованно, не вызывает сомнений, экспертиза проведена надлежащим лицом с соблюдением требований закона, эксперт перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Из выводов судебной экспертизы следует, что спорный объект соответствует строительным, санитарно - эпидемиологическим, противопожарным и конструктивным требованиям.
Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении норм о самовольной постройки", возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). В данном Постановлении указано, судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
По смыслу п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Положениями ч. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО1 принимал меры для получения разрешения на реконструкцию объекта недвижимого имущества, а именно, разработал проект реконструкции жилого помещения в ООО "Райопроект", получил градостроительный план земельного участка, в Главном Управлении культурного наследия Московской области получил заключение об отсутствии объектов культурного наследия в отношении принадлежащего ему земельного участка. Обратился с соответствующим заявлением к ответчику, предоставив все необходимые документы.
Суд, руководствуясь положениями ст. ст. 12, 209, 222, 263 ГК РФ, ст. ст. 1, 51 ГрК РФ, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе заключение судебной экспертизы, исходит из того, что реконструкция жилого помещения дома с кадастровым номером с кадастровым №, произведена истцом без разрешительной документации, однако ФИО1 предпринимал действия по оформлению разрешительной документации в отношении спорного объекта, реконструированное жилое помещение возведено истцом в пределах границ принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, соответствует нормативно-техническим, противопожарным, экологическим, градостроительным и иным требованиям и правилам, предъявляемым к жилым домам, не нарушает права иных лиц, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Одинцовского городского округа Московской области о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности, внесении изменений в ЕГРН - удовлетворить.
Сохранить жилое помещение № с кадастровым №, расположенное по адресу: АДРЕС реконструированном виде.
Исключить из ЕГРН сведения о площади жилого помещения № с кадастровым №, расположенного по адресу: АДРЕС.
Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № общей площадью ......м с кадастровым №, расположенное по адресу: АДРЕС.
Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН в отношении жилого помещения с кадастровым №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца через Одинцовский городской суд.
Судья: Саркисова Е.В.
мотивированное решение составлено 18.12.2025