Решение по делу № 2А-275/2023 от 21.08.2023 | Рыльский районный суд (Курская область)

УИД № 46RS0020-01-2023-000329-21 Дело № 2а-275/2023

Решение

Именем Российской Федерации

21 августа 2023 года гор. Рыльск

Рыльский районный суд Курской области

в составе:

председательствующего Майданова Р.В.,

при секретаре Ореховой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Курской области, государственному регистратору межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области ФИО2 о признании незаконным решения о приостановлении, обязании возобновить государственную регистрацию прав,

установил

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Курской области, государственному регистратору межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области ФИО2, в котором просит признать решение государственного регистратора ФИО2 от 20.04.2023 № о приостановлении государственной регистрации прав незаконным, обязании возобновить государственную регистрацию прав, указав что 26.01.2023 между административным истцом и ИП ФИО3 был заключен договор № купли-продажи земельного участка, согласно которого ФИО1 (продавец) передала в общую долевую собственность ИП ФИО3 (покупателю) 9/10 доли земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенными использованием для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>. 03.02.2023 административный истец обратилась в Управление Росреестра по Курской области за государственной регистрацией прав. 16.02.2023 государственная регистрация прав была приостановлена, в связи с не предоставлением документа подтверждающего направление письменного извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. 05.04.2023 было представлено заявление о возобновлении государственной регистрации прав, к которому приложен ответ Министерства имущества Курской области, из которого следовало, что Комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в собственность Курской области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, рассматривает только извещения о продаже земельных участков, а не земельных долей. 20.04.2023 административными ответчиками принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с непредставлением уведомления об отказе от преимущественного права покупки высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ. По мнению ФИО1 основания приостановления регистрации права противоречат требованиям действующего законодательства.

Административный истец о времени и месте судебного разбирательства извещена в порядке, предусмотренном ст. 96 КАС РФ, в назначенное время не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла.

Административный ответчик- Управление Росреестра по Курской области своего представителя в судебное заседание не направил, извещены надлежащим образом и заблаговременно, представил письменный отзыв относительно заявленных требований, согласно которого заявленные требования не признает, считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку в Едином государственном реестре содержатся записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В настоящем деле предметом рассмотрения является оборот земельного участка, относящегося к категории земель сельхозназначения, в связи с чем подлежат приоритетному применению положения Закона № 101-ФЗ, который регулирует, в частности, условия отчуждения таких земель с учетом их правового статуса как объекта купли-продажи. В результате проведенной правовой экспертизы представленного договора купли-продажи от 26.01.2023 №, согласно которому ФИО1 продает ИП ФИО3 9/10 доли земельного участка с кадастровым номером № из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенными использованием для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, при этом 1/10 доли оставляет за собой, установлено, что не предоставление уведомления об отказе от преимущественного права покупки высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, нарушает требования ст. 8 Закона № 101-ФЗ, а потому данная сделка является ничтожной. Кроме того, покупатель доли земельного участка станет участником общей долевой собственности и будет иметь преимущественное право покупки оставшейся доли.

Административный ответчик- государственный регистратор межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла.

Заинтересованное лицо ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и заблаговременно, представила письменный отзыв относительно заявленных требований, согласно которого считает административный иск подлежащим удовлетворению, поскольку положения ст. 8 Закона № 101-ФЗ не распространяются на правоотношения, связанные с продажей не целого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а долей в нем. В связи с чем доля в земельном участке не может быть приобретена в собственность субъекта РФ, так как в данном случае Курская область имеет преимущественное право покупки только при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, но не долей в нем, в связи с чем у ФИО1 как продавца отсутствовала и обязанность в направлении извещения о намерении продать долю земельного участка.

Заинтересованные лица Министерство имущества Курской области, администрация Некрасовского сельсовета Рыльского района Курской области извещены о времени и месте судебного разбирательства в порядке предусмотренном ст. 96 КАС РФ, в судебное заседание своих представителей не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела ими заявлено не было.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, и, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и ст. 218 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

В силу ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств о том, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения, в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки, являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании пунктов 5, 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 67900 кв.м., категория земель- земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № образован и зарегистрирован на основании соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности от 12.09.2022, решения об утверждении проекта межевания земельного участка от 12.09.2022, проекта межевания земельного участка от 12.09.2022, свидетельства о праве на наследство по закону, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

26.01.2023 между ФИО1 (продавцом) и ИП ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому ФИО1 передала в общую долевую собственность ИП ФИО3 9/10 долей земельного участка с кадастровым номером №.

03.02.2023 ФИО1 и ИП ФИО3 через своего представителя обратились в Управление Росреестра по Курской области о регистрации права общей долевой собственности ИП ФИО3, а ФИО1 о регистрации перехода права на 9/10 долей земельного участка с кадастровым номером № и регистрации за ней права общей долевой собственности на 1/10 в этом земельном участке.

15.02.2023 ФИО1 в лице своего представителя ФИО4 обратилась Управление Росреестра по Курской области с заявлением о предоставлении дополнительных документов. Был представлен договор аренды земельного участка от 30.12.2022.

16.02.2023 от ФИО1 через представителя ФИО5 в Управление Росреестра по Курской области поступило заявление о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности, в связи, с чем государственный регистратор приостановил регистрационные действия до 10.05.2023.

05.04.2023 представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 представил в управление Росреестра по Курской области ответ Министерства имущества Курской области и заявление о возобновлении регистрационных действий.

Уведомлениями от 20.04.2023, в том числе и № № государственный регистратор приостановил регистрационные действия до 20.07.2023, в связи с отсутствием уведомления об отказе от преимущественного права покупки высшего исполнительного органа государственной власти Курской области, что является нарушением ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

21.07.2023 Министерство имущества Курской области сообщило, что ими было рассмотрено обращение ИП ФИО3 поступившее 17.02.2023 по вопросу продажи 9/10 долей земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, из анализа которого следует, что уведомление от ФИО1 о намерении продать земельную долю в высший исполнительный орган государственной власти Курской области, до заключения договора купли-продажи, не поступало.

На основании п. 1 и п. 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи земельных долей продавец ФИО1 о продаже доли принадлежащего ей земельного участка в Министерство имущества Курской области не направляла, в связи с чем процедура извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации соблюдена не была.

Судом проверен и признается необоснованным довод административного истца изложенный в иске, третьего лица ИП ФИО3 изложенный в письменном отзыве об отсутствии у продавца Ш.С.АБ. обязанности извещать высший исполнительный орган государственной власти Курской области о намерении продать земельную долю, поскольку ею отчуждался не весь земельный участок, а доля в нем, при этом оставшуюся долю она имела намерение оставить за собой, тогда как ст. 8 Закона об обороте земель возлагает такую обязанность на продавца в случае отчуждения земельного участка полностью.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Пунктом 1 ст. 260 ГК РФ предусмотрено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из основных принципов законодательного регулирования данной категории земельных участков является преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Пунктом 2 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 являлась единоличным собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 67900 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, то есть на момент заключения договора купли-продажи имела в собственности земельный участок, а не долю в праве долевой собственности, права долевой собственности на спорный земельный участок не существовало. После же заключения договора купли-продажи от 26.01.2023 на земельный участок с кадастровым номером № возникает право общей долевой собственности.

При этом, поскольку число участников долевой собственности на земельный участок менее 5, в случае отчуждении оставшейся доли данного земельного участка, будут применяться положения Гражданского кодекса РФ, а, следовательно, у покупателя земельной доли ИП ФИО3 возникает преимущественное право покупки оставшейся доли, тогда как у субъекта РФ такого права не возникнет, поскольку предметом отчуждения будет являться не земельный участок, а доля в нем.

Таким образом, отчуждение единоличным собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения доли в праве общей долевой собственности противоречит общим принципам оборота земель сельскохозяйственного назначения и является нарушением преимущественного права покупки такого участка субъектом Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у государственного регистратора прав, наделенного соответствующими полномочиями, имелись законные основания для принятия оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации, поскольку заявителями не были представлены документы, подтверждающие уведомление субъекта РФ о продаже доли земельного участка, то есть не были соблюдены требования ст. 8 Федерального закона 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в связи с чем суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения административного иска по изложенным причинам.

руководствуясь изложенным, ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Курской области, государственному регистратору межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области ФИО2 о признании незаконным решения о приостановлении, обязании возобновить государственную регистрацию прав - отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Рыльский районный суд Курской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, с которым стороны могут ознакомиться – 28.08.2023.

Председательствующий: