Дело № 2-162/2023
24RS0040-01-2022-004359-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Норильск Красноярского края 17 января 2023 года
Норильский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Хлюпина А.Ю.,
при секретаре Лукиновой Е.А.,
с участием представителя истца МУ «Управление имущества» Администрации г. Норильска ФИО1, ФИО2,
представителей ответчика ФИО3 – ФИО4, ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МУ «Управление имущества» Администрации г. Норильска к ФИО3 об изъятии нежилого помещения путем выкупа, регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию город Норильск на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Управление имущества Администрации города Норильска обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3 о принудительном изъятии нежилого объекта недвижимого имущества и передаче его в муниципальную собственность. Истцом требования мотивированы тем, что ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, расположенное в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: <адрес> под жилым домом с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенным по адресу: <адрес>. На основании акта Межведомственной комиссии от 05.12.1997 №, Администрацией города Норильска издано распоряжение от 24.12.2021 № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», в соответствии с которым, установлен срок освобождения нежилых помещений физическими и юридическими лицами до 31.01.2022 расположенных в многоквартирном доме. В соответствии с вышеуказанным распоряжением, в адрес ответчика 28.02.2022 заказным письмом с уведомлением было направлено предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения путем выкупа, от получения которого, согласно сведениям официального сайта Почты России, адресат отказался 04.03.2022. 10.03.2022 курьерской доставкой EMS с описью вложения, в адрес ответчика были направлены документы с соглашением об изъятии нежилого помещения, которые были вручены ответчику курьером 13.03.2022. Согласно сведениям из ЕГРП, земельный участок под МКД <адрес>, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее ответчику, с соответствующим видом разрешенного использования (эксплуатация МКД) не сформирован, соответственно является собственностью публично-правового образования. Исходя из этого в рассматриваемом случае не имеется оснований для проведения процедуры изъятия соответствующего земельного участка под МКД. В адрес ответчика направлен на согласование проект соглашения об изъятии недвижимого имущества путем выкупа с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости. Указанные документы с отчетом об оценке величины убытков получены ответчиком 12.04.2022. Ответчиком в Управление имущества Администрации города Норильска предоставлены возражения относительно предложенного в Соглашении размера выкупной цены, а также размера убытков, подлежащих возмещению ответчику в связи с изъятием. Истцом с учетом замечаний и ответчика в возражениях устранены недостатки ранее выполненного отчета об оценке, подготовлен новый отчет об оценке. В соответствии с отчетом об оценке от 2.03.2022, выполненным ООО «...», установлена величина выкупной рыночной стоимости при изъятии помещения. Актуальный отчет об оценке был направлен в адрес ответчика курьерской службой. Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя, установленный законом, составляет три месяца. Срок на заключение проекта со стороны ответчика истек 12.07.2022, подписанный проект соглашения в Управление имущества Администрации города Норильска до настоящего времени не поступил. При этом ответчиком было подано заявление от 15.03.2022 № об увеличении выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости на основании отчета об оценке № от 5.03.2022, подготовленного ООО «...», при этом не был предоставлен полный текст отчета. Истец просит суд изъять для муниципальных нужд принадлежащее на праве собственности ФИО3 нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 17,0 кв.м, расположенное в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: <адрес> под жилым домом с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенным по адресу: <адрес>., путем выкупа и выплаты возмещения в размере 500 000 руб. Признать прекращённым право собственности и право пользования ФИО3 на указанное помещение. Обязать ФИО3 освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течении 3 рабочих дней после получения денежной компенсации и обеспечить допуск к нежилому помещению для действий, связанных с осуществлением изъятия объектов недвижимости, в том числе сноса. Обязать ФИО3 в течении 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу предоставить в Управление имущества Администрации города Норильска реквизиты расчетного счета, открытого на его имя в любой кредитной организации Российской Федерации, для оплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества.
В судебном заседании 17.01.2023 исковые требования уточнены с исключением из числа подлежащих рассмотрению требований о возложении обязанностей освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течении 3 рабочих дней после получения денежной компенсации, обеспечения допуска к нежилому помещению для действий, связанных с осуществлением изъятия объектов недвижимости, в том числе сноса, обязанности в течении 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу предоставить в Управление имущества Администрации города Норильска реквизиты расчетного счета, открытого на его имя в любой кредитной организации Российской Федерации, для оплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества(том 3, л.д.199-200).
Представители истца Управления имущества Администрации города Норильска ФИО2 и ФИО1 в судебном заседании поддержали исковые требования с учетом уточнения в полном объёме, просили изъять для муниципальных нужд принадлежащее на праве собственности ФИО3 нежилое помещение по адресу: <адрес> под жилым домом с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенным по адресу: <адрес>., путем выкупа и выплаты возмещения в размере 500 000 руб. Признать прекращённым право собственности ФИО3 на указанное помещение и признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, после выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения. Дополнительно пояснили, что дом, в котором находился гараж, был признан аварийным в 1996 году и был отключен от всех снабжений в 2006 году. Ответчик заведомо знал о том, что дом был признан аварийным и приобрел гараж. Доказательств несения расходов по оплате ресурсов на содержание общего имущества МКД ответчиком не предоставлено, ответчик заведомо с учетом отключения всех коммуникаций и выселения жителей дома задолго до покупки объекта истцом не мог нести такие расходы. Выразили несогласие с заключением эксперта, при вынесении решения просили рассчитывать выкупную стоимость гаража исходя из первоначального отчета ООО «...».
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.
Представители ответчика ФИО3 – ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании исковые требования признали в части изъятия нежилого помещения, если помещение будет изыматься как пригодное для дальнейшей эксплуатации. Дополнительно пояснили, что дом был признан аварийным в 1996 году, но межведомственная комиссия признала дом аварийным и подлежащим сносу 28.08.1997. В соответствии с Жилищным кодексом, который вступил в силу в 2004 году, вся информация о том, что дом был признан аварийным должна была быть доведена до всех собственников многоквартирного дома. Только в 2021 году было издано распоряжение Администрации города Норильска о сносе многоквартирного дома. Дом был признан аварийным 24.12.2021, а первичный отчет был составлен только 02.03.2022. В настоящий момент ответчик не сможет купить себе гараж в черте города на сумму, которую предлагает сторона истца. Согласны с результатами экспертизы, в части определения рыночной стоимости гаража без учета расположения в признанном аварийным и подлежащим сносу многократном доме. На момент сноса многоквартирного дома имущество ответчика в гараже отсутствовало, было заранее вывезено в иное место. Доказательства несения расходов по содержанию имущества многоквартирного дома, у стороны ответчика отсутствуют.
Суд, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав предоставленные материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований в силу следующего.
В судебном заседании установлено, что ответчику ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, расположенное в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: <адрес>, под жилым домом с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись от 15.12.2018.
Межведомственной комиссией, назначенной распоряжением Главы г. Норильска № от 28.08.1997 жилой дом по адресу: <адрес> признан непригодным для постоянного проживания и подлежащим сносу, о чем составлен акт.
Распоряжением администрации города Норильска № от 24.12.2021 многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
28.02.2022 по известному истцу адресу места жительства ответчика направлено уведомление с предложением заключения Соглашения об изъятии принадлежащего нежилого помещения путем выкупа. 09.03.2022 также в адрес ответчика направлено предложение о заключении Соглашения или предоставления письменных возражений.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с положениями статей 15 и 32 Жилищного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В пункте 34 Постановления № 47 от 28.01.2006 указано, что основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.
В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.
Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Как следует из под. 4 п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В соответствии с п. 2 ст. 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 12, п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ)…. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Согласно отчету ООО «...» № от 02.03.2022, рыночная стоимость спорного объекта на дату оценки – 02.03.2022 составляет 500 000 рублей.
В связи с возникшими разногласиями у сторон по поводу стоимости нежилого помещения, определением Норильского городского суда от 21.09.2022 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «...».
В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 15.12.2022, выполненного ООО «...», рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <адрес> под жилым домом с кадастровым номером № площадью ... кв.м., расположенный по адресу: <адрес> составляет: на 10.12.2018 с учетом расположения в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме - 529 000 руб.; без учета расположения в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме – 691 000 рубль; на 15.12.2022 с учетом расположения в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме – 687 000 руб. (из них стоимость земельного участка – 75 570 руб.); без учета расположения в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме – 1 007 000 рублей (из них стоимость доли земельного участка 110 770 руб.).Размер убытков, причиненных собственнику нежилого помещения (гаража), в связи с его изъятием составляет 165 088,88 рублей, из которой 86 592,81 руб. (убытки, связанные с временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения (арендная плата)), 47 280 рублей (убытки, связанные с переездом), 22 000 рублей (убытки, связанные с поиском другого помещения для приобретения права собственности на него (оплата услуг риэлтерских услуг)), 7 216,07 рублей (убытки, связанные с поиском другого помещения в аренду (оплата услуг риэлторских агентств)), 2 000 рублей (убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение).
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Определяя выкупную цену спорного нежилого помещения, суд исходит из заключения судебной экспертизы № от 15.12.2022, выполненного ООО «...». У суда нет оснований не доверять указанному заключению, поскольку оно выполнено компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности, содержит ответы на поставленные судом вопросы. Указанное экспертное заключение, по своему содержанию отвечает требованиям относимости и допустимости, является мотивированным и более полно учитывает особенности и параметры спорного нежилого помещения. Проводивший экспертное исследование эксперт имеет соответствующее образование и допуск к производству подобного рода оценок. Экспертное заключение составлено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности.
Данное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФЗ от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.
Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, стороной истца и ответчика в суд не представлено.
Представленный истцом при обращении в суд с иском отчет об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения, выполненный ООО «...», не может быть принят судом во внимание, поскольку является не мотивированным, оценщик об уголовной ответственности не предупреждался. Суд принимает во внимание, что соответствующий отчет сформирован на дату, не совпадающую с датой фактического принятия решения об изъятии объекта и обращения в суд, в связи с чем учтенные сведений о стоимости спорного объекта не могут быть оценены как относимые в связи с необходимостью определения стоимости объекта и размера причиненных ответчику убытков при изъятии на дату принятия судом решения или приближенную к таковой.
Исходя из вышесказанного, поскольку расположенный в признанном аварийным и подлежащем сносу многоквартирном доме гараж по адресу: <адрес> собственником которого является ответчик, добровольно способ изъятия недвижимости не выбрал, соглашение с истцом не подписал, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования об изъятии нежилого помещения путем выкупа по цене, указанной в заключении судебной экспертизы № от 15.12.2022, выполненного ООО «...», определив размер компенсации, подлежащей взысканию в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения, в размере 687 000 руб. (из них стоимость доли земельного участка – 75 570 руб.) и убытков, связанных с поиском другого помещения для приобретения права собственности на него и оформлением на него права собственности в размере 24 000 руб.
Из материалов дела, содержания договора купли-продажи нежилого помещения от 10.12.2018, усматривается, что спорный объект был приобретен ответчиком по цене 397 000 рублей(том 1,л.д.99-100).
При определении выкупной стоимости с учетом расположения в признанном аварийным и подлежащему сносу многоквартирном доме, суд исходит из того, что ответчик приобретая в собственность 10.12.2018 по договору купли-продажи нежилое помещение по цене 397 000 руб., расположенное в многоквартирном доме, который 28.08.1997 межведомственной комиссией признан непригодным для постоянного проживания и подлежащего сносу, в 2006 году расселен и готов к сносу, осознавал последствия приобретения им права собственности на нежилое помещение в аварийном доме. Суд принимает во внимание, что именно в связи с указанными обстоятельствами спорный объект приобретен по цене, более чем в два раза ниже рыночной стоимости объекта на соответствующую дату, определенной экспертом без учетом расположения в аварийном и подлежащем сносу МКД (691 000 руб.) на дату приобретения помещения, по цене также значительно ниже определенной экспертом с учетом расположения в аварийном и подлежащем сносу МКД (529 000 руб.) на дату приобретения помещения.
Суд учитывает, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку закон обратной силы не имеет, в действующем в период приобретения истцом жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), в связи с чем, право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Стороной ответчика указано на наличие оснований для расчета выкупной цены изымаемого нежилого помещения исходя из стоимости аналогичного нежилого помещения на дату изъятия в доме, которые не признан аварийным и подлежащим расселению. Стороной истца указано на категорическое несогласия с указанными доводами в связи с тем, что ответчик заведомо с учетом даты приобретения объекта, фактической осведомленности об аварийном состоянии дома, отключении его от всех коммуникаций, расселении задолго до даты приобретения собственников всех жилых помещений, приобрел жилое помещение по заниженной цене, в связи с чем не вправе претендовать на получение возмещения с учетом стоимости помещения в доме, не обладающем признаками аварийности.
Суд оценивая содержание указанных доводов сторон, соглашаясь с доводами стороны истца, приходит к выводу о необходимости расчета выкупной цены изымаемого нежилого помещения исходя из стоимости объекта как расположенного в доме, признанном аварийным, по следующим основаниям.
В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд принимает во внимание, что исходя из представленных сторонами и полученных судом доказательств, состояние спорного объекта недвижимого имущества в части его характеристик, влияющих на его рыночную стоимость, как на дату приобретения 10.12.2018, так и на дату проведения оценочной экспертизы (15.12.2018) не изменилось. Так, на дату приобретения объекта, как следует из материалов дела и не оспорено стороной ответчика, объект недвижимого имущества располагался под многоквартирным домом, который на протяжении более 12 лет был отключен от всех коммуникаций, помимо нескольких нежилых помещений (гаражей) не имел иных используемых в МКД помещений, не обслуживался управляющей компанией, не был обеспечен услугами по содержанию общего имущества МКД и несущих конструкций (находящихся в целом по дому в аварийном состоянии). Доказательств того, что состояние объекта и характеристики его, влияющие на формирование рыночной цены, существенно изменились с даты приобретения (10.12.2018) до даты изъятия ( фактического сноса дома), вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика не предоставлено и судом не получено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что указанные обстоятельства при формировании цены сделки на 10.12.2018 являлись очевидными как для стороны продавца, так и для сторону покупателя (ответчика ФИО3), который не мог не осознавать последствий приобретения объекта, находящегося под аварийным МКД в части стоимости объекта, меньшей по отношению к стоимости таких же объектов, расположенных в МКД, не обладающем признаками аварийности, в котором не расселялись собственники жилых помещений и не прекращалось обслуживание дома управляющей компанией.
Из содержания заключения судебной экспертизы усматривается, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного объекта на декабрь 2022 года 687 000 руб. (из них стоимость доли земельного участка – 75 570 руб.) с учетом расположения спорного объекта в доме, признанном аварийном, учитывались те же характеристики, влияющие на стоимость объекта, которые имели место и на дату приобретения такого объекта истцом (10.12.2018), и в рассматриваемом случае стоимость спорного помещения определялась применительно к конкретному объекту, а не к объектам, имеющем иные характеристики, а именно объектам, расположенным в не признанных аварийными домах, обслуживаемых управляющими компаниями.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 10 ГК РФ, суд приходит к выводу, что требования ответчика об определении выкупной цены спорного объекта исходя из стоимости аналогичных объектов, расположенных в домах, не признанных аварийными, обслуживаемых управляющими компаниями, в отношении которых предоставляются услуги по содержанию общего имущества МКД, при несении ранее затрат на его приобретение исходя из заниженной цены, определяемой с учетом расположения объекта в доме фактически являющемся аварийном, следует оценить как недобросовестное поведение, направленное на получение неосновательного обогащения за счет казны муниципального образования.
Суд учитывает, что формальное несоблюдение истцом требований закона в части своевременности принятия локального акта о признании дома аварийным и подлежащим сносу не может влечь на стороне ответчика возникновение неосновательной выгоды в части получения средств в качестве выкупной цены исходя из характеристик объекта, не имевших место как на дату его приобретения, так и на дату изъятия.
Оценивая доводы стороны истца о необходимости исключения из выкупной цены стоимости доли земельного участка под домом суд принимает во внимание, что выкупная цена объекта не может быть в целях соблюдения прав ответчика ниже рыночной стоимости изымаемого объекта, которая, безусловно, учитывает стоимость доли земельного участка.
Из содержания доводов представителей ответчика усматривается, что ответчиком к моменту рассмотрения дела уже фактически осуществлены действия по перемещению расположенного ранее в спорном объекте имущества, понесены расходы по поиску и использованию иного помещения для хранения, однако конкретизированные требования о взыскании таких расходов не заявлены, размер фактически понесенных таких расходов не подтвержден соответствующими доказательствами.
В связи с изложенным суд приходит к выводу с учетом заключения судебной экспертизы об отсутствии оснований для взыскания с истца одновременно с выкупной ценой убытков, связанных с временным пользованием иным помещением, с переездом, с поиском иного помещения в аренду в общем размере 141 088,88 рублей( 86 592,81 руб.+ 47 280,0 руб.+ 7 216,07 руб.).
Однако с учетом вышеизложенных положений закона, с учетом того, что ответчик после получения выкупной цены понесет расходы на поиск иного нежилого помещения, в том числе расходы по оплате риэлторских услуг, расходы по регистрации права собственности на новый объект, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию убытки в размере определенном заключением судебной экспертизы 24 000 руб.(22 000 руб. + 2 000 руб.).
Таким образом, общий размер, подлежащих взысканию с истца в пользу ответчика денежных средств в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения, с учетом убытков связанных с несением расходов на поиск другого помещения и оформлением права собственности на него, составляет 711 000 рублей (687 000 руб.+ 24 000 руб.)
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования Управления имущества администрации города Норильска об изъятии в муниципальную собственность муниципального образования город Норильск для муниципальных нужд нежилого помещения, а после выплаты возмещения прекращения права собственности ФИО3 на нежилое помещение и регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Норильск на нежилое помещение подлежат удовлетворению.
В силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в суды общей юрисдикции, а также к мировым судьям в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и общественных интересов освобождаются от уплаты государственной пошлины.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, неосвобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В соответствии с пп.3 п.1 ст.333.19 НК РФ с ответчика ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 300 рублей по требованиям неимущественного характера – об изъятии нежилого помещения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования МУ «Управление имущества» Администрации г. Норильска к ФИО3 о принудительном изъятии объекта недвижимости об изъятии нежилого помещения путем выкупа, регистрации перехода права собственности к муниципальному образованию город Норильск на жилое помещение, возложении обязанности – удовлетворить частично.
Изъять у ФИО3, паспорт гражданина ..., нежилое помещение, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> под жилым домом с кадастровым номером №, для муниципальных нужд путем выкупа, определив размер компенсации, подлежащей взысканию в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения, с учетом убытков связанных с несением расходов на поиск другого помещения и оформлением права собственности на него в размере 711 000 рублей.
Обязать муниципальное образование город Норильск в лице МУ «Управление имущества» Администрации г. Норильска произвести выплату денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого нежилого помещения с учетом убытков, связанных с несением расходов на поиск другого помещения и оформлением права собственности на него, ФИО3 ..., паспорт гражданина ... в размере 711 000 рублей.
Прекратить право собственности ФИО3, паспорт гражданина ..., на нежилое помещение, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> под жилым домом с кадастровым номером №, после выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Признать право муниципальной собственности муниципального образования город Норильск на нежилое помещение, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> под жилым домом с кадастровым номером №, после выплаты денежной компенсации в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Взыскать с ФИО3, паспорт гражданина ... в доход местного бюджета муниципального образования город Норильск Красноярского края государственную пошлину в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: А.Ю. Хлюпин
Мотивированное решение изготовлено 24 января 2023 года.
Председательствующий судья: А.Ю. Хлюпин