Дело №2-5171/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2022 г. г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Пляцок И.В.,

при секретаре судебного заседания Суздальцевой Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года,

представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЧАС» ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЧАС» о признании недействительными условий договора, изменении условий договора и стоимости квартиры, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1, ФИО4 обратились в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЧАС» с иском о признании недействительными условий договора, изменении условий договора и стоимости квартиры, взыскании денежных средств, в обосновании исковых требований указали, что между ФИО1, ФИО4 и ООО «Специализированный застройщик «ЧАС» был заключен договор на участием в долевом строительстве жилого дома по <адрес>, при заключении договора истцам был выдан проект квартиры с указанием площадей каждого помещения в размере 9,66 кв.м., 12,81 кв.м, 13,64 кв.м., 4,03 кв.м. 8,64 кв.м., что в сумме составляет 48,78 кв.м. В состав квартиры был включен балкон (лоджия) и определена его квадратура 5,48 кв.м. Стоимость квартиры составила 4 774 880 руб. В соответствии с письмом застройщика от ДД.ММ.ГГГГ № дольщику была выплачена разница за 0,35 кв.м. от изменения в общей площади квартиры и лоджии в размере 30 800 руб. Исходя из указанного письма подтверждается стоимость квадратного метра на дату заключения договора 88 000 руб. кв.м. После получения проектной документации и плана типового этажа с учетом изменения квадратуры более 5% установлено, что в площадь <адрес>,78 кв.м. включена половина лоджии. В таком случае стоимость квартиры должна составлять 4 292 640 руб. Следовательно, цена в договоре определена неверно, и переплата составила 482 240 руб.

На основании изложенного просят признать условие пункта 3.2, пункта 1.1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилого дома, о стоимости квартиры в размере 4 774 880 рублей недействительным; признать стоимость квартиры по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ равной 4 292 640 рублей; изменить пункт 4.1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, определив в абзаце втором оставшуюся часть в размере 3 576 408 руб.; изменить абзац второй пункта 4.1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, определив сумму перечисления денежных средств равной 4 292 640 руб.; изменить сумму, установленную в п.4.1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участием в долевом строительстве, определив ее равной 4 292 640 руб., взыскать разницу в стоимости в размере 482 240 руб.

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО4 не явились, о дате, месте, времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представили суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ст.167 ГПК РФ суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие истцов.

Представитель истца ФИО1 - ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении, ссылалась на доводы, изложенные в иске.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЧАС» ФИО3 требования не признал, указал, что условия договора, в том числе и об установлении твердой цены, соответствуют требованиям ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве». Цена договора является фиксированной и неизменной, кроме того, стороны определили, что окончательная проектная площадь квартиры будет уточнена после выдачи технического паспорта БТИ. При заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ указана общая проектная площадь 48,78 кв.м., в том числе лоджия с понижающим коэффициентом (46,04+2,74). По результатам замеров БТИ площадь <адрес>,45 кв.м., разница 0,33 кв.м. Показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организации технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве. Права истца нарушены не были, поскольку определение общей площади квартиры в порядке, предусмотренном ч.5 ст.15 ЖК РФ, в рамках спорных правоотношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, не может быть признано правильным. Застройщик ООО «СЗ ЧАС» исполнил свои договорные обязательства, разъяснил порядок расчета, истец получил жилое помещение согласно условиям договора в срок, надлежащего качества и в соответствие с размерами.

Суд, выслушав пояснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЧАС» ФИО3, изучив материалы дела в их совокупности, приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч.1, п.п.1,3 ч.4 ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО4 (дольщики) и ООО «Специализированный застройщик ЧАС» (застройщик) был заключен договор на участие в долевом строительстве №, предметом которого является участие дольщика в финансировании строительства многоквартирного жилого дома, строительство которого ведет Застройщик по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и принятие по окончание строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – квартиры, предварительный номер <адрес>.

Согласно п.1.1.2 договора общая проектная площадь квартиры составляет 48,78 кв.м., площадь балкона составляет 5,48 кв.м., жилая проектная площадь 24,96 кв.м., инвестиционная стоимость квартиры составляет 4 774 880 руб. При этом указано, что проектная площадь и условный номер квартиры подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на дом.

Согласно пункта 3.2 договора стоимость квартиры составляет 4 774 880 руб.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилого помещения, распложенного по адресу: <адрес> являются ФИО1, ФИО4 на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи жилого помещения /квартиры, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Квартира находится в общей совместной собственности.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу требований ст.1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из анализа вышеуказанных правовых норм суд приходит к выводу, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор содержит его существенные условия, в том числе указание на объект, подлежащий передаче, на наличие балкона и его размеров, на цену договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Судом установлено, что между сторонами согласована фиксированная и неизменная цена договора, при этом стороны предусмотрели условие о том, что проектная площадь квартиры подлежит уточнению после выдачи БТИ технического паспорта. При этом в п.3.5 стороны предусмотрели, что если по данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства составит менее 95% от оговоренной площади, застройщик оплачивает разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора.

По результатам обмера БТИ площадь квартиры составила 48,45 кв.м., разница составила 0,33 кв.м., сумма, подлежащая возврату составила 30 800 руб., о чем указано в письме от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку условиями договора стороны согласовали цену договора, которая является твердой и не рассчитана исходя из стоимости одного квадратного метра, что соответствует нормам ст.ст.4,5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ, при этом приложением к договору долевого участия являлся план объекта с указанием площади комнат, в заключенном договоре не указано, что площадь объектов долевого строительства определяется применительно к п.5 ст.15 ЖК РФ, что в данном случае не является нарушением закона.

Доводы истцов о том, что застройщик неверно определил цену договора со ссылкой на письмо, где указана площадь квартиры 48,78 кв.м., площадь лоджии 5,48 кв.м., цена за квадратный метр 88 000 руб., суд не может принять во внимание, поскольку это письмо не является приложением к договору, сторонами эти условия в договоре согласованы не были. Предположения о том, что стоимость одного квадратного метра объекта составляет размер 88 000 руб., являются недостоверными и противоречащими условиям договора. В соответствии с планом квартиры общая площадь квартиры 48,78 (9,12+12,87+12,09+3,80+8,16+2,74 (5,48*0,5). Таким образом, площадь квартиры указана с учетом понижающего коэффициента 0,5 на лоджию. Сторонами цена договора исходя из стоимости одного метра 88 000 руб. не согласовывалась и не устанавливалась.

Согласно приобщенной к материалам дела схемы, после замеров, произведенных БТИ, размеры комнат составили комната № – 12,90 кв.м., № – 12 кв.м., санузел 3,8 кв.м., коридор 8 кв.м., кухня 9 кв.м., лоджия 2,75 кв.м., общая площадь составила 48,45 кв.м. (12,09+12,00+3,8+8 +9 итого 48,45 кв.м.).

Таким образом, разница между площадью, определенной первоначально договором участия в долевом строительстве и площадью, после замеров, произведенных БТИ составила 0,33 кв.м. (48,78 - 48,45=0,33).

С учетом данной разницы площадей истцу была выплачена денежная сумма, в общем размер 32 302,38 рублей, что стороной истца в судебном заседании не оспаривалось.

Ссылка истца на часть 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ являются ошибочными, так как данная норма применительна к объектам жилищных прав, и не может применяться в рамках спорных правоотношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Данная норма не обязывает стороны определять договорную цену договора участия в долевом строительстве каким-либо способом, об этом указано в ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ, нарушений условий которой в данном случае допущено не было.

Поскольку условия, в том числе относительно цены договора, сторонами были согласованы, при этом судом не установлено их несоответствие требованиям закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований истца о признании недействительными условий п.3.2, пункта 1.1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве жилого дома, о стоимости квартиры в размере 4 774 880 рублей. Фактически истцами ставится вопрос об изменении согласованной сторонами цены объекта долевого строительства, что в силу вышеуказанных норм является недопустимым. С учетом изложенного суд также приходит к выводу об отказе в признании стоимости квартиры по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ равной 4 292 640 руб., изменении пункта 4.1.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, определении в абзаце втором оставшейся части в размере 3 576 408 руб.; изменении абзаца второго п.4.1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, определении суммы перечисления денежных средств равной 4 292 640 руб.; изменении суммы, установленную в п.4.1.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участием в долевом строительстве, определив ее равной 4 292 640 руб., взыскании денежной суммы 482 240 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт №, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЧАС» (ИНН №) о признании недействительными условий договора, изменении условий договора и стоимости квартиры, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска путём подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий И.В. Пляцок

Копия верна: судья И.В. Пляцок

Мотивированное решение суда изготовлено 02 ноября 2022 года.