УИД 19RS0001-02-2025-000657-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-1961/2025

г. Абакан 16 сентября 2025 г.

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Земба М.Г.,

при секретаре Ефимовой Т.Д.,

с участием истца ФИО2, его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на предмет залога, мотивируя требования тем, что 07.08.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3 договора стоимость земельного участка составила 600 000 руб., жилого дома – 973 026 руб., из которых 453 026 руб. – заемные средства, 520 000 руб. – собственные средства. Пунктом 7 договора установлен порядок расчета: стоимость земельного участка (600 000 руб.) оплачивается путем передачи наличных денежных средств продавцу в соответствии с графиком платежей – приложение № 1 к договору; стоимость жилого дома оплачивается в размере 453 026 руб. за счет заемных средств до подписания договора, 520 000 руб. оплачивается в соответствии с графиком – приложение № 2 к договору. Согласно приложению № 1 к договору ответчик должен был производить оплату за земельный участок равными платежами 10 числа каждого месяца, начиная с 10.09.2018 по 10 000 руб., последний платеж 10.08.2023. Согласно приложению № 2 к договору ответчик должен был производить оплату за жилой дом ежемесячно 10 числа каждого месяца с 10.09.2018 по 10.06.2019 по 9 500 руб., начиная с 10.07.2019 по 10.08.2023 – по 8 500 руб. 16.08.2018 на земельный участок и жилой дом была зарегистрирована ипотека в силу закона. Ответчик до настоящего времени обязательства по оплате объектов имущества в полном объеме не исполнил, сумма долга составляет 770 000 руб. Последний платеж в размере 20 000 руб. ответчиком был произведен 24.04.2024. Указывая на то, что сумма долга составляет более 5% от общей суммы договора, просрочка исполнения обязательства по оплате составляет больше трех месяцев, начальная продажная цена предмета залога определена в договоре купли-продажи, ФИО2 просит взыскать с ФИО4 в свою пользу задолженность по договору купли-продажи от 07.08.2018 в размере 770 000 руб., обратить взыскание на предмет залога – земельный участок площадью 622 кв.м.с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и расположенный на нем жилой дом общей площадью 33,2 кв.м., принадлежащие ответчику на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка 600 000 руб., жилого дома – 973 000 руб.

Определением суда от 13.03.2025, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены ФИО5 и несовершеннолетние ФИО11, ФИО10, ФИО8

Определением суда от 29.04.2025, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Отделение Фонда пенсионного и социального страхования по Республике Хакасия (далее – ОСФР по РХ).

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности ФИО6 уточнила исковые требования в части размера начальной продажной стоимости имущества, на которое необходимо обратить взыскание, с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы просила установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 430 000 руб., жилого дома – 2 660 000 руб., остальные требования оставила без изменения.

В судебном заседании истец ФИО2, его представитель ФИО3, действующая по устному ходатайству на основании ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), поддержали исковые требования с учетом уточнения по доводам и основаниям, изложенным в иске и в заявлении об уточнении исковых требований, дополнительно пояснили, что после заключения договора купли-продажи ответчик внес по графикам 350 000 руб., последний платеж в размере 20 000 руб. он произвел 24.04.2024, после чего задолженность составила 770 000 руб. Представитель ответчика ФИО7 13.03.2025 обращался к ФИО2 с требованием приостановить исполнение обязательств по спорному договору с 01.04.2025 на срок не менее 6 месяцев, при этом образовавшаяся задолженность ответчиком до сих пор не погашена даже частично. В связи с чем истец и его представитель просили удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО4, его представитель по доверенности ФИО7, третье лицо ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО11, ФИО10, ФИО8, представитель третьего лица ОСФР по РХ в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте его проведения надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, определив обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 07.08.2018 между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно п. 1 которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 622 кв.м. с кадастровым номером №, относящийся к землям населенных пунктов, для ведения садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, а также, расположенный на этом земельном участке дом 1-этажный, общей площадью 33,2 кв.м., назначение: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.п. 3, 4 договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок за 600 000 руб. за счет собственных средств, а жилой дом за 973 026 руб., из которых 453 026 руб. – заёмные средства, 520 000 руб. – собственные средства; цена земельного участка и жилого дома определена сторонами окончательно и изменению не подлежит.

Согласно п.п. 5, 6 договора жилой дом приобретается покупателем у продавца за счёт собственных средств и заёмных средств, предоставляемых Некоммерческой <данные изъяты> (кредитор), согласно договору займа № 276/18/МК-80 от 07.08.2018. Займ, согласно договору займа, предоставляется ФИО4 в размере 453 026 руб. на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Пунктом 7 договора предусмотрен следующий порядок расчетов по нему:

- покупатель обязуется производить оплату стоимости земельного участка, указанной в п. 3 настоящего договора, путём передачи наличных денежных средств продавцу в соответствии с графиком платежей (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи (п. 7.1 договора);

- покупатель обязуется производить оплату стоимости жилого дома, указанной в п. 4 настоящего договора, путём передачи наличных денежных средств продавцу следующим образом: до подписания настоящего договора в размере 453 026 руб. за счёт заёмных средств; в соответствии с графиком платежей (приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора купли-продажи, в размере 520 000 руб. (п. 7.2 договора).

Полный и окончательный расчёт за земельный участок и жилой дом оформляется распиской продавца, подтверждающей получение продавцом денежных средств в полном объёме.

Таким образом, между истцом и ответчиком возникли взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 07.08.2018, которые в соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Из вышеуказанного договора купли-продажи следует, что ФИО4 оплатил ФИО2 часть стоимости жилого дома в размере 453 026 руб. заемными средствами еще до подписания данного договора.

16.08.2018 переход права собственности на земельный участок и жилой дом по вышеуказанному договору купли-продажи зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Хакасия, что подтверждается соответствующими отметками на договоре и выписками из ЕГРН от 04.02.2025, согласно которым с 16.08.2018 собственником земельного участка площадью 622 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома площадью 33,2 кв.м. с кадастровым №, находящихся по адресу: <адрес>, является ФИО4

Выпиской из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки, по состоянию на 10.02.2025 подтверждается, и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, что 25.06.2018 супруге ФИО4 – ФИО5 (свидетельство о заключении брака серии <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ) был выдан сертификат на материнский (семейный) капитал, и 27.09.2018 выделенные по данному сертификату денежные средства в сумме 453 026 руб. были направлены на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья.

Согласно графикам платежей за земельный участок и жилой дом (приложения к договору купли-продажи № 1 и № 2, соответственно), с 10.09.2018 по 10.08.2023 ФИО4 должен был оплачивать ФИО2 по 10 000 руб. 10-го числа каждого месяца за земельный участок, а также с 10.09.2018 по 10.06.2019 по 9 500 руб. и с 10.07.2019 по 10.08.2023 по 8 500 руб. – за жилой дом.

Как указывает истец, после заключения договора купли-продажи ответчик внес по графикам 350 000 руб., последний платеж в размере 20 000 руб. он произвел 24.04.2024, после чего задолженность составила 770 000 руб., до настоящего времени ФИО4 не оплатил ему задолженность в указанном размере, доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенные правовые нормы и условия заключенного между сторонами договора, суд находит исковые требования ФИО2 о взыскании с ответчика в его пользу задолженности по договору купли-продажи в сумме 770 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Аналогичные положения содержаться в п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»).

Как указано в п. 8 договора купли-продажи от 07.08.2018, в соответствии со ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, жилой дом и земельный участок, в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору, считаются находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок и жилой дом. При этом покупатель становится залогодателем.

В пункте 9 договора стороны определили, что земельный участок и жилой дом с момента передачи покупателю и до момента полной оплаты будут находиться в залоге у продавца. Обязательства покупателя в части ипотеки в силу закона действуют до даты полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств по договору займа (п. 12 договора).

Из выписок из ЕГРН от 04.02.2025 следует, что в отношении принадлежащих на праве собственности ФИО4 земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, 16.08.2018 зарегистрировано ограничение права (обременение) в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2 на основании договора купли-продажи от 07.08.2018.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

С учетом того, что ответчик не исполнил обязательства по договору купли-продажи, сумма неисполненного обязательства превышает 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки составляет более трех месяцев, суд приходит к выводу, что требование ФИО2 об обращении взыскания на вышеуказанные земельный участок и жилой дом путем продажи с публичных торгов также подлежит удовлетворению.

При этом то обстоятельство, что вышеуказанный жилой дом приобретен с участием средств материнского капитала, не может служить основанием для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

На основании подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки определением суда от 22.05.2025 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ИП ФИО1

Согласно заключению эксперта от 29.07.2025, рыночная стоимость земельного участка площадью 622 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29.07.2025 составляет 430 000 руб., а находящегося на нем жилого дома площадью 33,2 кв.м. – 2 660 000 руб.

Учитывая, что экспертное заключение ИП ФИО1 соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, сторонами не оспорено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, суд полагает возможным принять его за основу при вынесении решения.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость вышеуказанного жилого дома в сумме 2 128 000 руб. (2 600 000 руб. х 80%), земельного участка – 344 000 руб. (430 000 руб. х 80%).

На основании ч. 1 ст. 98 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, подтвержденные чеком по операции от 21.01.2025, в размере 20 400 руб.

Экспертом ИП ФИО1 заявлено ходатайство о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб., рассматривая которое суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 88, 94 ГПК РФ суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным расходам.

Определением суда от 22.05.2025 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ИП ФИО1; расходы по проведению экспертизы возложены на ответчика.

Назначенная экспертиза была проведена экспертом, 30.07.2025 в адрес суда поступило экспертное заключение, которое было принято судом при вынесении решения.

Учитывая, что иск удовлетворен, принимая во внимание, что до настоящего времени расходы по проведению судебной экспертизы эксперту не возмещены, иного в материалы дела не представлено, суд считает необходимым взыскать с ФИО4 в пользу ИП ФИО1 расходы по проведению экспертизы в размере 35 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (СНИЛС №) в пользу ФИО2 (СНИЛС №) сумму долга по договору купли-продажи от 07.08.2018 в размере 770 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 400 рублей, всего – 790 400 (семьсот девяносто тысяч четыреста) рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – принадлежащие ФИО4 (СНИЛС №) земельный участок площадью 622 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, а также жилой дом площадью 33,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка в размере 344 000 (триста сорок четыре тысячи) рублей, жилого дома в размере 2 128 000 (два миллиона сто двадцать восемь тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО4 (СНИЛС №) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП №) расходы по проведению экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Абаканский городской суд.

Председательствующий М.Г. Земба

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2025 г.