Дело № 2-1211/2023
25RS0010-01-2023-000218-51
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 мая 2023 года г. Находка Приморского края
Мотивированное решение составлено 22 мая 2023 года (в порядке статьи 199, части 3 статьи 107 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Алексеева Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Адамовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АСКОТ» к ФИО2 о прекращении залога, признании записи об обременении отсутствующей,
при участии:
от истца – ФИО4 (паспорт, доверенность),
от ответчика – не явился,
от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный региональный клиринговый центр» – ФИО5 (паспорт, доверенность),
от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю – явка представителя не обеспечена,
УСТАНОВИЛ:
Общества с ограниченной ответственностью «АСКОТ» (далее по тексту – ООО «АСКОТ») обратилось в суд с данным иском, в обоснование которого указано, что ООО «АСКОТ» на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 158,3 кв. м, этаж №, лит. 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <.........> Данное помещение перешло в собственность истца на основании договора аренды с правом выкупа от 01 апреля 1998 года, заключённого между истцом и предыдущим собственником товариществом с ограниченной ответственностью «ЭВР» (далее по тексту – ТОО «ЭВР»), правопреемником которого является общество с ограниченной ответственностью «ЭВР» (далее по тексту – ООО «ЭВР»). ООО «ЭВР» в 2007 году было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее по тексту – ЕГРЮЛ) в связи с банкротством, при этом до исключения из ЕГРЮЛ заключило договор купли-продажи нежилого помещения с обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточный региональный клиринговый центр» (далее по тексту – ООО «ДРКЦ»), которое в свою очередь заключило договор займа с ФИО2 на сумму 3 000 000 рублей, передав вышеуказанное жилое помещение в залог по договору о залоге имущества от 07 ноября 2006 года № 1, запись о регистрации залога сохранена до настоящего времени.
Со ссылкой на то, право собственности истца на нежилое помещение подтверждено многочисленными судебными постановлениями арбитражных судом по спорам между ООО «АСКОТ», ООО «ДРКЦ» и ФИО2, истец просил признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки), установленного в пользу ФИО2 по договору о залоге имущества от 07 ноября 2006 года № 1 в отношении нежилого помещения в связи с истечением срока, и погасить запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.
Ответчик в судебное заседание не явился.
Положениями статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), подлежащими на основании разъяснений, данных в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применению к судебным извещениям и вызовам, определено, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Судом предприняты все меры к извещению ответчика, который судебные извещения не получал, об изменении места жительства, а также места регистрации суд и органы исполнительной власти не уведомил. Принимая во внимание положения статей 117, 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), статьи 165.1 ГК РФ, суд полагает, что ответчик извещён по последнему известному месту жительства, регистрации, отказался от получения судебных извещений посредством неявки в почтовое отделение, и судебные извещения считаются доставленными, хотя бы адресат по этим адресам более не проживает или не находится.
В соответствии с принципом диспозитивности стороны по своему усмотрению распоряжаются своими правами: ответчик предпочёл вместо защиты своих прав в судебном заседании неявку в суд и, учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд считает необходимым в порядке части 4 статьи 167 ГПК РФ рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика, поскольку полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.
Представитель ООО «ДРКЦ», привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, против удовлетворения иска возражал.
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее по тексту – Управление Росреестра по ПК), также привлечённое к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Ранее суду представлены письменные пояснения на исковое заявление, согласно которым в Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту – ЕГРН) внесена запись о регистрации права собственности ООО «АСКОТ» на спорное нежилое помещение на основании решения суда. Также пояснения содержат ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по ПК. В порядке частей 3, 5 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя данного лица.
Суд, выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
При разрешении спора суд принимает во внимание предписания части 3 статьи 61 ГПК РФ, в соответствии с которыми при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Как усматривается из содержания решения Арбитражного суда Приморского края от 04 июля 2006 года по делу № А51-5827/2005 2-159, постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 29 ноября 2006 года по делу № А51-5827/2005 2-159, решения Арбитражного суда Приморского края от 12 мая 2010 года по делу № А51-644/2010, постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 27 августа 2010 года по делу № А51-644/2010, постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 декабря 2010 года по делу № Ф03-9076/2010, постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 15 февраля 2011 года по делу № А51-644/2010, решения Арбитражного суда Приморского края от 08 августа 2016 года по делу № А51-6877/2016, постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края от 23 ноября 2016 года по делу № А51-6877/2016, постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 марта 2017 года по делу № Ф03-624/2017, решения Арбитражного суда Приморского края от 17 февраля 2022 года по делу № А51-17291/2020, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2022 года по делу № А51-17291/2020, принятыми по спорам в том числе между лицами, участвующими в рассмотрении настоящего гражданского дела, 01 апреля 1998 года между ТОО «ЭВР» (арендодатель) и ООО «АСКОТ» (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения с правом выкупа (далее спорное помещение) б/н, согласно которому арендодатель передал арендатору нежилое помещение общей площадью 158,3 кв. м., а также долю в местах общего пользования, расположенного на первом этаже отдельно стоящего трехэтажного кирпичного здания, по адресу <.........>
Помещение передано ООО «АСКОТ» по акту приема-передачи от 01 апреля 1998 года, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, срок договора аренды определён на 25 лет с момента государственной регистрации.
В соответствии с разделом 6 договора аренды арендованное помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной цены в размере 170 000 рублей, которая не может быть изменена до окончания срока действия договора.
На основании платежного поручения от 31 марта 2005 года № 31 ООО «АСКОТ» перечислило сумму выкупной цены 170 000 рублей в адрес арендодателя ООО «ЭВР» (приложение № 10). Согласно пункту 6.4 договора аренды основанием для государственной регистрации права собственности является справка арендодателя о внесении выкупной цены, которую последний отказался выдать арендатору. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО «АСКОТ» в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании права собственности на спорное помещение.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04 июля 2006 года по делу № А51-5827/2005 2-159 признано право собственности ООО «АСКОТ» на нежилое помещение площадью 158,3 кв. м, этаж № 1, лит. 1, расположенное по адресу: <.........>
27 сентября 2007 года в отношении ООО «ЭВР» внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении его деятельсности в связи с признанием последнего банкротом.
При этом в период вступления в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края от 04 июля 2006 года по делу № А51-5827/2005 2-159 ООО «ЭВР» 09 августа 2006 года заключило договор купли-продажи спорного помещения с ООО «ДРКЦ», переход права собственности на спорное помещение зарегистрирован. Вместе с тем с апреля 1998 года спорное помещение из владения ООО «АСКОТ» не выбывало, фактически ООО «ДРКЦ» не передавалось.
С 01 апреля 1998 года ООО «АСКОТ» владеет спорным помещением, ведет хозяйственную деятельность, сдает часть спорных помещении в субаренду, производит ремонт помещений, полностью использует помещение по назначению с учетом условий договора аренды.
Поскольку новым арендатором ООО «ДРКЦ» обязанность по передаче спорных помещении не была исполнена в добровольном порядке, в 2020 году ООО «АСКОТ» обратилось к последнему с требованием о регистрации перехода права собственности на спорные помещения, однако требование не было выполнено.
В связи с неисполнением вышеуказанного требования ООО «АСКОТ» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о регистрации перехода права собственности на спорные помещения.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 17 февраля 2022 года по делу № А51-17291/2020 установлено зарегистрировать переход права собственности на спорные помещения площадью 158,3 кв. м с кадастровым номером №, право собственности ООО «АСКОТ» зарегистрировано Управлением Росреестра по ПК, о чем в ЕГРН 02 ноября 2022 года сделана запись №.
При этом в отношении объекта, правообладателем которого является ООО «АСКОТ», имеется ограничение прав – обременение в виде ипотеки на основании договора залога имущества от 07 ноября 2006 года № 1, заключенного между ООО «ДРКЦ» (залогодатель) и ФИО2 (залогодержатель). По условиям договора о залоге ФИО2 и ООО «ДРКЦ» заключили договор денежного займа на сумму 3 000 000 рублей, со сроком возврата не позднее 27 декабря 2006 года, в обеспечение возврата переданы в залог спорные помещения (пункт 1.1 оговора залога). Действие прекращается после полного выполнения залогодателем взятых на себя обязательств (пункт 1.5 договора).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечения срока аренды или до его истечения при с условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору (выкуп арендованного имущества) - самостоятельное основание перехода права собственности по договору, один из производных способов возникновения права собственности. Договор аренды, которым предусмотрен выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом лицо, к которому перешло вещное право на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Данная правовая позиция отражена в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Таким образом, в заключённом ООО «АСКОТ» и ТОО «ЭВР» договоре аренды с правом выкупа от 01 апреля 1998 года произошла замена стороны арендодателя, при этом обязательства в части выплаты выкупной цены по договору исполнены арендатором до замены 31 марта 2005 года платежным поручением № 31, фактически с этого момента ООО «АСКОТ» стало правообладателем данных помещений. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Переход права собственности на спорные помещения зарегистрирован на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 17 февраля 2022 года по делу № А51-17291/2020, вступившего в законную силу 17 мая 2022года, однако выкуп спорных помещении (сделка купли-продажи) состоялся 31 марта 2005 года, фактически сделка произошла еще с прежним собственником ТОО «ЭВР». Таким образом, на момент исполнения сделки истцом в части выкупа (покупки) помещении последние не находились под обременением (залогом).
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).
Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
В связи с вышеизложенными обстоятельствами залогом обеспечивалось исполнение обязательства денежного займа по договору от 05 мая 2006 года, заключённому между ФИО2 и ООО «ДРКЦ» на сумму 3 000 000 рублей, сроком возврата не позднее 27 декабря 2006 года. Срок оплаты, возврата денежных средств истек. Срок действия договора залога имущества сторонами не предусмотрен.
В соответствии со статьёй 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т. п.). Истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.
Если в договоре залога нет срока его действия, но имеется срок погашения кредита (в данном случае – срок погашения займа), то договор залога в силу пункта 6 статьи 367 ГК РФ прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления изначального срока исполнения обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору не предъявит иск к залогодателю.
Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2020 года № 18-П, залогодателю, не являющемуся должником по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, должна быть создана возможность в разумных пределах предвидеть имущественные последствия предоставления обеспечения.
Отсутствие временных рамок для удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет залога, срок которого в договоре не установлен, приводило бы к неопределенному во времени обременению права собственности залогодателя по независящим от него причинам. С учетом продолжительности общего срока исковой давности (статья 196 ГК РФ), правил о перерыве и приостановлении его течения и о его восстановлении сохранение возможности обратить взыскание на предмет залога во всех случаях, пока может быть удовлетворено требование к основному должнику, нарушало бы баланс интересов участников данных правоотношений.
Залогодатель, желающий распорядиться своим имуществом, был бы вынужден исполнять обязательство основного должника, притом что кредитор мог и не предпринимать действий по реализации своих прав.
Следовательно, неопределённость срока существования залога вела бы к непропорциональному ограничению возможности участников гражданского оборота распоряжаться своим имуществом.
Таким образом, абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК РФ, предполагающий во взаимосвязи с пунктом 6 статьи 367 ГК РФ прекращение залога, срок действия которого не установлен соглашением сторон, при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога, вносит определенность в соответствующие правоотношения и стимулирует участников гражданского оборота к своевременной реализации прав.
Срок обращения взыскания на предмет залога, предоставленный лицом, не являющимся должником по основному обязательству, является пресекательным, то есть по сути является сроком существования залога.
При отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке после прекращения залога по указанным в пункте 6 статьи 367 ГК РФ основаниям может быть погашена по решению суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
В связи с тем, что срок действия договора залога между ООО «ДРКЦ» и ФИО2 не установлен, однако срок исполнения обеспеченного залогом обязательства наступил 27 декабря 2006 года, то в данном случае сроком прекращения залога будет являться дата 27 декабря 2007 года.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе признанием права, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закреплённые законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Государственная регистрация прав в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущества может быть оспорено только в судебном порядке.
Право собственности ООО «АСКОТ» на спорные помещения зарегистрировано 02 ноября 2022года на основании решения Арбитражного суда Приморского края от 17 февраля 2022 года по делу № А51-17291/2020.
На основании статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимо имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено пути признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (прав собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как н недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с приведённым разъяснением требование о признании права (обременения) отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРН, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.
В данном случае оспаривается обременение в виде записи в ЕГРН о залоге (ипотеке), зарегистрированное в отношении нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО «АСКОТ».
Арендные отношения по договору аренды от 01 апреля 1998 года спорных помещений, заключённому между ООО «АСКОТ» и ТОО «ЭВР», прекращены исполнением обязательств сторонами.
Залогодержатель ФИО2 более 16 лет не обращался с требованием о взыскании долга по договору займа, заключённому между ним и ООО «ДРКЦ», не обращал взыскание на заложенное имущество, не имел притязании к спорному имуществ
ООО «АСКОТ» (собственник помещения) не является субъектом правоотношений по договору ипотеки от 07 ноября 2006 года № 1, заключённому между ООО «ДРКЦ» и ФИО2, однако запись об ипотеке (залоге) в отношении имущества принадлежащего истцу сохраняется, в связи с чем суд соглашается с доводами истца о том, что данное обстоятельство нарушает права и законные интересы ООО «АСКОТ» как собственника имущества.
При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде залога недвижимости (ипотеки), установленного в пользу ФИО2 по договору о залоге имущества от 07 ноября 2006 года № 1 (дата государственной регистрации: 01 декабря 2006 года; номер государственной регистрации: №; срок действия с 01 декабря 2006 года по 27 декабря 2006 года), в отношении нежилого помещения площадью 158,3 кв. м, этаж № 1, лит. 1, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Российская <.........> принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «АСКОТ», в связи с истечением срока, и погасить запись об ипотеке от 01 декабря 2006 года № в Едином государственном реестре недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме с подачей жалобы через Находкинский городской суд Приморского края.
Судья Д.А. Алексеев