№ 2-1342/2025
23RS0024-01-2023-000363-88
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 августа 2025 года г. Крымск Краснодарского края
Крымский районный суд Краснодарского края в составе
председательствующего судьи Савкина Ю.В.,
при секретаре Богдан Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Крымского городского поселения Крымского района к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
УСТАНОВИЛ:
Администрация Крымского городского поселения Крымского района обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Свои требования мотивирует тем, что решением Крымского районного суда по делу №2-1140/2020 от 24 марта 2020 года были удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с нежилыми помещениями и признании права собственности. 07 июля 2021 года администрацией Крымского городского поселения Крымского района подано заявление о пересмотре решения Крымского районного суда Краснодарского края по делу №2-1140/2020 от 24 марта 2020 года. 27 мая 2022 года Крымский районным судом Краснодарского края по делу 2-275/2022 вынесено определение об оставлении искового заявления без рассмотрения. Администрация Крымского городского поселения Крымского района как собственник нежилого здания с кадастровым № общей площадью 1045 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, не отчуждала в чужую собственность земельный участок с кадастровым № общей площадью 1342 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, денежных средств от ее отчуждения не получала, земельный участок выбыл из собственности администрации Крымского городского поселения Крымского района помимо ее воли. 7 марта 2014 года был заключен договор дарения между ФИО2 и ФИО1. Договор дарения заключен после признания многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> аварийным подлежащим сносу. Утрата объектом капитального строительства по адресу: <адрес> определенных свойств, присущим жилым помещениям, исключает его использование в качестве такового на будущий период, что указывает на необходимость исключения этого объекта недвижимого имущества из гражданского оборота.
В связи с чем, с учетом уточнения, просит суд:
- прекратить право собственности на земельный участок, кадастровый №, общая долевая собственность, доля в праве 16/100 за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и снять с кадастрового учета в ЕГРН объект недвижимости – земельный участок с кадастровым №, на общую долевую собственность, доля в праве 16/100, принадлежащую на праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;
- признать недействительным (ничтожным) договор дарения от 07 марта 2014г., заключенный между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в части, а именно: п.п.1.1 п.1 о передаче в дар, собственность нежилое помещение №, 19а, 20, 20а, 21 (Почта), общей площадью 55,9 кв.м. литер Б, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>, п.п.1.2 п.1 о передаче в дар, собственность нежилое помещение №, 23 (Банк), общей площадью 40.5 кв.м., литер Б, расположенное на 1 этаже по адресу: <адрес>;
- применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права и прекратить право собственности и снять с кадастрового учета в ЕГРН объект недвижимости – помещение с кадастровым № за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на помещения №, 19а, 20, 20а, 21 (Почта), на помещения №, 23 (Банк) расположенное по адресу: <адрес>.
Представитель истца – администрация Крымского городского поселения Крымского района в судебное заседание не явился, представили заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований администрации Крымского городского поселения Крымского района настаивал.
Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ООО «Хлебторг» в судебное заседание не явились, о дне, месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации Крымского городского поселения от 20 июля 2012 года многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащими сносу.
7 марта 2014 года между ФИО2 и ФИО5 заключен договор дарения, согласно подпункту 1.1 пункта 1 которого переданы в дар нежилые помещения №№а, 20, 20а, 21 (Почта), общей площадью 55,9 кв.м, литер Б, расположенные на 1 этаже по адресу: <адрес>, согласно подпункту 1.2 пункта 1 переданы в дар нежилые помещения №№, 23 (Банк), общей площадью 40,5 кв. м, литер Б, расположенные на 1 этаже по адресу: <адрес>.
Договор дарения заключен после признания многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу.
Впоследствии ФИО5 произвела реконструкцию принадлежащих ей помещений и помещений многоквартирного дома, в результате которой образованы в том числе кафе, общей площадью 99,4 кв.м. и мини-гостиница, общей площадью 726,7 кв.м. по адресу: <адрес>.
Указанные объекты недвижимости отчуждены ФИО5 ФИО3 на основании договора купли-продажи от 01.04.2019 года, этим же договором произведено отчуждение земельного участка по указанному адресу площадью 1079 кв.м.
Решением Крымского районного суда Краснодарского края от 24 марта 2020 года удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО5 о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с нежилыми помещениями от 01.04.2019 года и признании права собственности. Указанное решение послужило основанием для государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 1079 кв. м. по адресу: <адрес>, кафе площадью 99,4 кв.м., мини-гостиницу площадью 726,7 кв.м.
После отмены решения Крымского районного суда Краснодарского края от 24 марта 2020 года по вновь открывшимся обстоятельствам, определением от 27 мая 2022 года иск ФИО3 к ФИО5 о признании действительным договора купли-продажи земельного участка с нежилыми помещениями и признании права собственности на них оставлен без рассмотрения.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, при этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу положений ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку реконструированные объекты недвижимости (нежилое помещение кафе и мини-гостиница) по адресу: <адрес> в гражданский оборот не вводились, право собственности на данные объекты в реконструированном виде в установленном законом порядке ни за ФИО1, ни за ФИО3 не регистрировалось и не признавалось, то требования о наличии правовых оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка площадью 1 079 кв. м, с расположенным на нём нежилым помещением – кафе, общей площадью 99,4 кв.м. и нежилым помещением – мини-гостиница, общей площадью 726,7 кв.м. в нежилом здании по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО5 01.04.2019 года, являются обоснованными.
Прекращая право собственности на земельный участок с кадастровым №, общая долевая собственность, доля в праве 16/100 за ФИО1, суд учитывает следующее.
Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данной доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Частью 1 статьи 46 ЖК РФ установлено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 26.01.2023 по делу № 2-а-168/2023 ФИО1 отказано в требованиях к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Как установлено указанным решением, согласно Протоколу № 1 от 18.12.2016 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проводимого в форме очного голосования по принятию решения о приватизации земельных участков под нежилыми помещениями, основными вопросами повестки дня которого явились: выбор председателя общего собрания собственников нежилых помещений; выбор секретаря общего собрания собственников нежилых помещений (из числа приглашенных лиц, без права участия в голосовании); утверждение состава счетной комиссии в количестве трех человек (из числа приглашенных лиц, без права участия в голосовании); принятие решения о приватизации земельных участков под нежилыми помещениями, находящимися на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>; определение места хранения протокола и решений общего собрания собственников нежилых помещений.
Как следует из Протокола № 1 от 18.12.2016 количество голосов собственников, принявших участие в голосовании на общем собрании составило 205,6 кв.м, что соответствует 100 % голосов от общего числа голосов всех собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.
Между тем, согласно Выписке из реестра муниципальной собственности Крымского городского поселения Крымского района от 28.01.2022 № 14-06/2, администрация Крымского городского поселения Крымского района является собственником объектов недвижимости – квартир №, 11, 18, 19, 23 <адрес> на основании акта приема-передачи муниципального жилищного фонда, передаваемого из муниципальной собственности муниципального образования Крымский район в собственность крымского городского поселения Крымского района на безвозмездной основе от 21.01.2009 и решения Совета Крымского городского поселения Крымского района от 29.01.2009 № 324 «О приеме в казну Крымского городского поселения Крымского района имущества жилищного фонда на безвозмездной основе».
Выявленные нарушения свидетельствуют об ущемлении прав заинтересованного лица – администрации Крымского городского поселения Крымского района решениями общего собрания, оформленных протоколом от 18.12.2016, так как орган местного самоуправления Крымского городского поселения Крымского района не принимал участие в указанном голосовании, при наличии в собственности объектов недвижимости в указанном многоквартирном <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Исковые требования администрации Крымского городского поселения Крымского района к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, удовлетворить.
Прекратить право собственности на земельный участок, кадастровый №, общая долевая собственность, доля в праве 16/100, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и снять с кадастрового учета в ЕГРН объект недвижимости – земельный участок с кадастровым №, общая долевая собственность, доля в праве 16/100, принадлежащую на праве собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии <данные изъяты>).
Признать недействительным (ничтожным) договор дарения от 07 марта 2014г., заключенный между ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в части, а именно: п.п.1.1 п.1 о передаче в дар, собственность нежилого помещения №, 19а, 20, 20а, 21 (Почта), общей площадью 55,9 кв.м. литер Б, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>, п.п.1.2 п.1 о передаче в дар, собственность нежилого помещения №, 23 (Банк), общей площадью 40.5 кв.м., литер Б, расположенного на 1 этаже по адресу: <адрес>.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права, прекратить право собственности и снять с кадастрового учета в ЕГРН объект недвижимости – помещение с кадастровым № за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на помещения №, 19а, 20, 20а, 21 (Почта), на помещения №, 23 (Банк) расположенные по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Крымский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.
Решение вынесено в окончательной форме 05.08.2025.
Судья: