Дело №
23RS0№-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«26» сентября 2025 года <адрес>
Адлерский районный суд <адрес> края в составе:
председательствующего Шепилова С.В.,
при ведении протокола помощником судьи ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Адлерский районный суд <адрес> с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности, признании права собственности.
В обоснование иска указано, что 25.10.2023 между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1 договора, продавец передал в собственность, а покупатель принял в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу по праву собственности земельный участок с кадастровым номером № площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №. В соответствии с п. 3 договора, по соглашению сторон недвижимое имущество оценивается и продается за 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами должен быть произведен в следующем порядке: 500 000 (пятьсот тысяч) рублей оплачивается в наличной форме при подписании договора купли-продажи. Денежная сумма в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей вносится в срок до ДД.ММ.ГГГГ, включительно. ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован ФИО1 по <адрес>. За Ответчиком было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Также с ДД.ММ.ГГГГ до окончательного расчета между сторонами по договору купли-продажи в отношении проданного земельного участка было зарегистрировано ограничение права: ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО2 Вместе с тем, покупатель ФИО4 свои обязательства по договору купли - продажи земельного участка исполнил только в части оплаты 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, оставшиеся денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей в качестве оплаты продавцу не перечислил.
Учитывая, что ответчиком не исполнены обязательства по договору купли-продажи, ФИО2 просил суд, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО4 Прекратить зарегистрированное право собственности, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 518 кв.м., вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №. Признать ограничение права: ипотеку в силу закона, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №13 в пользу ФИО2, прекращенной, в отношении земельного участка с кадастровым номером № вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №. Признать за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью: 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №. Указать, что судебный акт является основанием для ФИО1 по <адрес> для прекращения зарегистрированного права собственности ФИО4, прекращения ограничения права - ипотеки в силу закона и проведения государственной регистрации права собственности и внесения в ЕГРН записи о праве собственности за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404006:2002, вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью: 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. 59. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 расходы на услуги ФИО1 в размере 50 000 рублей 00 копеек. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные в соответствии со ст. 395 ГК РФ, начисляемые на сумму задолженности, начиная с 30.13.2024 года по день фактической уплаты денежных средств.
ФИО1 истца ФИО2 – действующий на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме по основаниям, в нем указанным.
Ответчик – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
ФИО1 по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщены. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.
Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ФИО1 третьего лица, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав ФИО1 истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковое заявление ФИО2 подлежащим удовлетворению частично.
В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу положений статей 309, 310 ГК РФ, обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п. 1 договора, продавец передал в собственность, а покупатель принял в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу по праву собственности земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404006:2002, площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В п. 3 договора указано, что по соглашению сторон недвижимое имущество оценивается и продается за 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами должен быть произведен в следующем порядке: 500 000 (пятьсот тысяч) рублей оплачивается в наличной форме при подписании договора купли-продажи. Денежная сумма в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей вносится в срок до ДД.ММ.ГГГГ, включительно.
ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован ФИО1 по <адрес>.
За ФИО4 было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № что подтверждается выпиской из ЕГРН. До окончательного расчета между сторонами по договору купли-продажи в отношении проданного земельного участка было зарегистрировано ограничение права: ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО2
В судебном заседании установлено, что ответчик свои обязательства по договору купли - продажи земельного участка исполнил только в части оплаты 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, оставшиеся денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей в качестве оплаты продавцу не перечислил.
Судом установлено, что истец исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору по передаче земельного участка в собственность ответчика в полном объеме и надлежащим образом.
В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.
Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В п. 2 названной статьи указано, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном случае, законодатель указанной нормой отсылает к ст. 1103 ГК РФ, согласно которой положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. Указанная правовая позиция подтверждена многочисленной судебной практикой, в том числе, Определением Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4-КГ18-27.
Как установлено судом, покупатель ФИО4 свои обязательства по договору купли - продажи земельного участка исполнил только в части оплаты 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, оставшиеся денежные средства, предусмотренные договором купли-продажи в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей в качестве оплаты в установленный договором срок продавцу не перечислил. Денежные средства в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей не выплачены ответчиком истцу и до настоящего времени.
Также прекращению подлежит ограничение права: ипотека в силу закона в пользу продавца ФИО2, установленная в отношении спорного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ до окончательного расчета между сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, в соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ.
По смыслу ч. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу ч. 1 ст. 353 ГК РФ.
По смыслу ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, по смыслу п. 3 ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Поскольку в рассматриваемом случае договор купли продажи недвижимого имущества расторгнут, право собственности продавца в отношении спорного объекта недвижимости подлежит восстановлению путем признания права собственности, актуальность ипотеки в данном случае утрачена.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со статьей 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг ФИО1 в разумных пределах.
С целью обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего порядок возмещения судебных расходов Пленумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ было принято Постановление № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».
Пунктами 10 и 11 названного Постановления предусмотрено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.
Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 рублей.
С учетом положений ст.ст. 88, 98 ГПК РФ, суд также считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек.
Между тем, суд приходит к убеждению об отказе в удовлетворении требования ФИО2 о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные в соответствии со ст. 395 ГК РФ, начисляемые на сумму задолженности, начиная с 30.13.2024 года по день фактической уплаты денежных средств.
На основании исследования и оценки в совокупности предоставленных сторонами доказательств суд считает, что исковое заявление ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности, признании права собственности, подлежит удовлетворению частично.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, прекращении зарегистрированного права собственности, признании права собственности – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ФИО4.
Прекратить зарегистрированное право собственности, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 518 кв.м., вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №.
Признать ограничение права: ипотеку в силу закона, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № в пользу ФИО3, прекращенной, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №.
Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью: 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. №.
Настоящий судебный акт является основанием для ФИО1 по <адрес> для прекращения зарегистрированного права собственности ФИО4, прекращения ограничения права - ипотеки в силу закона и проведения государственной регистрации права собственности и внесения в ЕГРН записи о праве собственности за ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № вид разрешенного использования: ведение садоводства, категория земель: земли населенных пунктов, площадью: 518 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сдт. «Черноморец-2», уч. 59.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 расходы на услуги ФИО1 в размере 50 000 рублей 00 копеек.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек.
В остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Адлерский районный суд <адрес> в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись.
Копия верна: Судья- Секретарь-