УИД: 77RS0016-02-2025-016249-83

Дело №2-11716/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Боярниковой Е.В., при секретаре судебного заседания фио, с участием представителя истца фио, представителя ответчика фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...а Алексея Михайловича к ООО «ФениксСтрой» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

Истец ... А.М. обратился в суд с иском к ООО «ФениксСтрой», в котором просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № ФС-9/19(ДУ-ВЕК-0506/19-4(388) от 05.09.2019 г. с учетом договора уступки права требований №САХ-1(А)-1/16/2-УДДУ/4064/19 от 12.09.2019 г. за период с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г. в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма, судебные расходы по оплате гос. пошлины в размере сумма.

В обоснование исковых требований указано, что 05.09.2019 г. между ООО «ФениксСтрой» и ООО «Управляющая компания «Финансовая основа» фио комбинированным паевым инвестиционным Фондом «Вектор роста» был заключен Договор участия в долевом строительстве №ФС-9/19(ДУ-ВЕК- 0506/19-4(388) от 05.09.2019 г., в соответствии с условиями которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать в собственность Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные Договором ДУ и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости. 12 сентября 2019 г. между ...ым А.М. и ООО «ФениксСтрой» и ООО «Управляющая компания «Финансовая основа» фио комбинированным паевым инвестиционным фондом «Вектор роста» был заключен Договор уступки прав требований №САХ-1(А)-1/16/2-УДДУ/4064/19 от 12.09.2019 г. по Договору участия в долевом строительстве №ФС-9/19(ДУ-ВЕК-0506/19- 4(388) от 05.09.2019 г. Согласно п. 2.3. Договора уступки прав требования, на момент подписания договора цена договора составила сумму сумма, которая была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается аккредитивом № 76291134 от 11.09.2019 г. в ПАО Сбербанк в пользу цедента, а также подписанным цедентом Актом об оплате требования от 12.12.2019 г. к Договору уступки прав требования по Договору ДУ. Таким образом обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме. Согласно п.1.1. Договора уступки прав требования Объектом является 1 (одно) нежилое помещение м., условный номер 258, этаж 16, в (апартаменты с отделкой) общей площадью 62,26 кв. многофункциональном общественно-деловом комплексе с апартаментами, этажностью 19+4, общей площадью 46165, 0 кв.м, по строительному адресу: адрес, пересечение адрес и адрес на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003041:1. Пунктом 2.2. Договора уступки прав требования установлено, что истец становится стороной Договора ДУ с даты исполнения своих обязательств по Договору уступки прав требования, таким образом, с даты подписания акта об оплате, а именно с 12.12.2019 г. истец является участником долевого строительства. Пунктом 2.1.8. Договора ДУ срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2022 г. 25.06.2025 г. между Участником и Застройщиком была согласована дата осмотра и передачи Объекта. На текущий момент Объект Участнику не передан, передаточный акт не подписан, по причине неготовности Объекта, а именно по причине наличия недостатков Объекта, о которых Застройщик был уведомлен путем направления Застройщику требования об устранении недостатков и акта о недостатках составленного независимым экспертом ООО «Ситипроф» и подписанного представителем Участника в присутствии представителя Застройщика. Таким образом, в нарушение ст. 307, 309, 310 ГК РФ, а также ч. 1 ст. 4, ч.1 ст. 6, ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 No214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщиком существенно пропущены сроки передачи Участнику апартаментов с отделкой, просрочка долевого строительства объекта долевого строительства составляет 935 дня, что равноценно 2 годам 6 месяцам 23 дням или 30 месяцам 23 дням.

Истец ... А.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало.

Представитель истца по доверенности фио в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФениксСтрой» по доверенности фио в судебном заседании представила суду письменные возражения, в которых возражал против удовлетворения исковых требований, просила ограничить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства 5%, снизить размер неустойки, применив положения ст.333 ГК РФ, также просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025 года.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 30.12.2004 № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с ч.1 ст.7 ФЗ от 30.12.2004 № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Как следует из материалов дела, 05.09.2019 г. между ООО «ФениксСтрой» и ООО «Управляющая компания «Финансовая основа» фио комбинированным паевым инвестиционным Фондом «Вектор роста» был заключен Договор участия в долевом строительстве №ФС-9/19(ДУ-ВЕК- 0506/19-4(388) от 05.09.2019 г., в соответствии с условиями которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать в собственность Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего Договора и требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные настоящим Договором и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости.

Согласно п. 1.1.1. Договора Объект недвижимости - многофункциональный общественно-деловой комплекс с апартаментами; количество этажей 19+4 подземных; общая площадь 46 165,0 кв.м; материал наружных стен и каркаса объекта: наружные стены - с монолитным железобетонным каркасом и стенами из мелкоштучных каменных материалов; материал перекрытий: монолитный железобетонный; Класс энергоэффективности: С; Сейсмостойкость не более 6 баллов в соответствии с СП 14.13330.2014, строящийся с привлечением денежных средств Участников долевого строительства по строительному адресу: адрес, пересечение адрес и адрес.

Согласно п. 1.1.2. Договора Объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), подлежащее передаче Участнику долевого строительства после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости и входящее в состав указанного Объекта недвижимости, а также доля в общем имуществе Объекта недвижимости, состоящая из помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в указанном Объекте недвижимости.

Согласно п. 2.1.8. Договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 6 (Шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 31.12.2022 г.

12 сентября 2019 г. между ...ым А.М. и ООО «ФениксСтрой» и ООО «Управляющая компания «Финансовая основа» фио комбинированным паевым инвестиционным фондом «Вектор роста» был заключен Договор уступки прав требований №САХ-1(А)-1/16/2-УДДУ/4064/19 от 12.09.2019 г. по Договору участия в долевом строительстве №ФС-9/19(ДУ-ВЕК-0506/19- 4(388) от 05.09.2019 г.

Согласно п. 2.3. Договора уступки прав требования, на момент подписания договора цена договора составила сумму сумма, которая была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается аккредитивом № 76291134 от 11.09.2019 г. в ПАО Сбербанк в пользу цедента, а также подписанным цедентом Актом об оплате требования от 12.12.2019 г. к Договору уступки прав требования по Договору ДУ. Таким образом обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме.

Согласно п.1.1. Договора уступки прав требования Объектом является 1 (одно) нежилое помещение м., условный номер 258, этаж 16, в (апартаменты с отделкой) общей площадью 62,26 кв. многофункциональном общественно-деловом комплексе с апартаментами, этажностью 19+4, общей площадью 46165, 0 кв.м, по строительному адресу: адрес, пересечение адрес и адрес на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003041:1.

Пунктом 2.2. Договора уступки прав требования установлено, что истец становится стороной Договора ДУ с даты исполнения своих обязательств по Договору уступки прав требования, таким образом, с даты подписания акта об оплате, а именно с 12.12.2019 г. истец является участником долевого строительства.

Пунктом 2.1.8. Договора ДУ срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее 31 декабря 2022 г.

25.06.2025 г. между Участником и Застройщиком была согласована дата осмотра и передачи Объекта. На текущий момент Объект Участнику не передан, передаточный акт не подписан, по причине неготовности Объекта, а именно по причине наличия недостатков Объекта, о которых Застройщик был уведомлен путем направления Застройщику требования об устранении недостатков и акта о недостатках составленного независимым экспертом ООО «Ситипроф» и подписанного представителем Участника в присутствии представителя Застройщика.

27.03.2025 года Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием передать объект долевого строительства и выплатить законную неустойку за ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, требования которой не были удовлетворены.

23.04.2024 года Комитетом государственного строительного надзора адрес (МОСГОССТРОЙНАДЗОР) выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Передаточный акт, подписанный истцом в материалы дела не представлен.

Таким образом, ответчиком нарушены сроки передачи истцу объекта долевого строительства – нежилого помещения (апартамента).

Истец заявил к взысканию период просрочки передачи объекта долевого участия с 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г., в связи с чем, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки.

Доказательств того, что нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства произошло вследствие непреодолимой силы, либо в результате неправомерных действий самого истца, суду представлено не было.

Согласно п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

Согласно п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п. 3).

Таким образом, при расчете неустойки применяется 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023. По состоянию на 01.07.2023 действовала ключевая ставка в размере 7,5% годовых (информационное письмо Банка России от 16.09.2022), которая должна быть применена в расчете неустойки.

Истцом произведен расчет неустойки за период 01.07.2023 г. по 21.03.2024 г., согласно которому неустойка за нарушение срока удовлетворения требований участника долевого строительства составляет сумма.

Суд с данным расчетом не соглашается, в связи с чем судом сделан перерасчет.

Неустойка, рассчитанная за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 составляет сумма, исходя из ставки ЦБ РФ на 01.07.2023: 7,50%, доли от ставки: 1/300, долга на дату начала периода начисления неустойки (01.07.2023), установленный период начисления неустойки: 01.07.2023 – 21.03.2024 (265 дней).

Согласно п. 2.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

В соответствии с ч. 2. ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых, предусмотрена хотя бы одна из характеристик, установленной данной частью, в том числе, заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Согласно Приложению А «Правилах определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр), заглубление подземной части многоквартирного жилого здания определяют разностью планировочной отметки земли и отметки низа (подошвы) ленточного фундамента, фундаментной плиты или свайного ростверка.

Аналогичное положение содержится и в Приложении А «Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания» «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 19.05.2022 N 389/пр) - заглубление подземной части общественного здания в качестве характеристики для отнесения общественного здания к уникальным объектам капитального строительства [1, статья 48.1, часть 2] определяют разностью планировочной отметки земли и отметки низа (подошвы) ленточного фундамента, фундаментной плиты или свайного ростверка.

При этом, на момент заключения Договора участия в строительстве многоквартирного дома, а также на момент получения Ответчиком положительного заключения экспертизы действовал иной СП, а именно СП 118.13330.2012. В указанном СП не содержалось специальной нормы, определяющей, как именно следует определять заглубление подземной части для определения уникальности объекта, и для этого использовались общие правила, применявшиеся при определении строительного объема здания:

«Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и строительного объема ниже отметки 0.00 (подземная часть), измеряемого до уровня пола последнего подземного этажа.

Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.

Строительный объем подземной части жилого здания определяется до отметки чистого пола нижнего подземного этажа, подвала или технического подполья.

Объект капитального строительства, в котором находится объект долевого участия, приобрел характеристику (заглубление подземной части более чем на 15м.), являющуюся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения такого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, после утверждения и введения в действие Приказом Минстроя РФ СП 54.13330.2022 от 19.05.2022г. и, соответственно, после того как СП 118.13330.2012 утратил силу с 01.09.2022г.: Приказом Минстроя России от 19 мая 2022г. № 389/пр настоящий свод правил признан не подлежащим применению с даты введения в действие СП 118.13330.2022.

На основании вышесказанного следует, что на момент заключения договора, а также на момент получения Ответчиком положительного заключения экспертизы (2020г.) действовал иной СП, не содержащий основания для определения статуса уникальности объекта капитального строительства.

Определяющим фактором для определения уникальности объекта недвижимости и применения нужного СП является норма права, определенная ч. 2.1 ст. 6 214-ФЗ, поскольку данный закон является специальным нормативно-правовым актом при урегулировании отношений между участником долевого строительства и застройщиком, поскольку особенности применения неустойки, установленные ч. 2.1 ст. 6, применяются к правоотношениям, возникшим из договора долевого участия, заключенных до 15.08.2023 (Федеральный закон от 04.08.2023 N 421-ФЗ).

Из содержания данной нормы права следует, что основания для признания объекта капитального строительства содержатся в ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с ч.2 которой уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров;

Таким образом, неустойка, предусмотренная п. 2.1. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства должна быть ограничена 5% от стоимости объекта по Договору участия в долевом строительстве.

Суд исходит из того, что согласно п. 5.1. Договора цена апартамента составляет сумма, и с учетом п. 2.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так как нарушен срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, объект недвижимости относится к уникальному объекту, что указано в проектной документации, положительном заключении экспертизы и экспертном заключении, представленными ответчиком, в связи с чем с ответчика полагается уплата участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора, следовательно, 5% от цены договора (сумма) составляет сумма (24 841 740*5/100), неустойка не может превышать данную сумму за весь период просрочки.

В свою очередь, расчетный процент ограничения ответственности застройщиков предложен Положением Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» (вместе с «Порядком оценки кредитного риска по портфелю (портфелям) однородных ссуд»), которое одним из критериев высокого уровня кредитоспособности проектов с использованием эскроу-счетов устанавливает норму на основании которой договор с генеральным подрядчиком предусматривает гарантийное удержание в размере 5% на срок не менее 2 лет с даты ввода объектов в эксплуатацию или содержит условие предоставления исполнителем работ безотзывной банковской гарантии исполнения обязательств по договору генерального подряда с идентичной суммой и сроком действия.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка является одной из мер ответственности за нарушение обязательства. Кроме того, ответчиком в письменных возражениях, имеющихся в материалах дела, было заявлено о применении ст. 333 ГК РФ при взыскании судом неустойки.

Так как гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 декабря 2000 г. № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

В соответствии с п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки ее размер может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Ответчиком представлены следующие доводы для применения ст. 333 ГК РФ:

- пропуск срока передачи объекта долевого строительства обусловлен объективными обстоятельствами, связанными как с общей экономической ситуацией в связи с санкционным давлением, так и уникальностью объекта долевого строительства;

- приостановка производства строительных работ в связи с выполнением требований Указа Мэра Москвы от 05.03.2020г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», введенного из-за распространения короновирусной инфекции;

- введенные санкции США и ЕС привели к нарушению транспортно-логистических цепочек, что привело к существенной задержке поставок витражных конструкций из Бельгии и, как следствие, переносу срока закрытия теплового контура Объекта, демонтажу крана; к расторжению контракта на изготовление и поставку лифтов Kone финского производителя и, как следствие, переносу срока монтажа вертикального транспорта на Объекте.

- запрет на проведение шумных работ в ночное время, что ограничивает работу с увеличенным количеством смен;

- строительная площадка является довольно стесненной в связи с особенностью расположения места строительства, учитывая район адрес, что не позволило планово осуществлять одновременно разгрузку, складирование материалов и оборудования со строительно-монтажными работами по наружным инженерным сетям, благоустройству, раскрыть фронт работ по фасадам, выполнению кладки наружных ограждающих конструкций, кровлям.

Суд находит данные доводы заслуживающие внимания.

08 марта 2022 г. принят Федеральный Закон № 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно пояснительной записке к указанному закону, его принятие обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц.

С учетом всех обстоятельств дела, исходя из условий договора, с учетом последствий нарушения ответчиком обязательств, компенсационной природы неустойки, требований разумности, учитывая, что работы по строительству уникального объекта являются трудоемкими, многозатратными и сложными, с учетом объективности обстоятельств, которые связаны с общей экономической ситуацией в стране в связи с санкционным давлением, приведшие к просрочке исполнения обязательства со стороны ответчика, с учетом принципа диспозитивности, суд считает возможным снизить размер неустойки за передачу апартамента до сумма, что соразмерно последствиям нарушения обязательства.

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере сумма.

В части компенсации штрафа и морального вреда суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, учитывая, что компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков, суд усматривает вину застройщика в нарушении условий договора и передачи объекта долевого строительства с не оговоренными недостатками и не устраненными в добровольном порядке, судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере сумма, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации явно завышена.

Согласно ч. 3 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Поскольку претензия была направлена истцом ответчику 27.03.2025 года – в период действия моратория, с учетом положений Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326, Постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 № 1916, штраф взысканию с ответчика не подлежит.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма.

Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В соответствии с постановлением Правительства от 30.12.2025 года № 2227, отсрочка продлена до 31 декабря 2026 года.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ООО «ФениксСтрой» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п. 4, 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 г. №46-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ФениксСтрой» (ИНН: <***>) в пользу ...а Алексея Михайловича (паспортные данные) неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Предоставить ООО «ФениксСтрой» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п. 4, 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 г. №46-ФЗ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 13 марта 2026 года.

Судья: Е.В. Боярникова