Дело № 2-583/2025
УИД 23RS0054-01-2024-002187-26
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Туапсе
Краснодарский край 14 июля 2025 года
Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:
Судьи Кит В.О.,
при секретаре: Беловой А.Г.,
с участием представителя истца – ФИО5, действующей на основании доверенности,
представителя ответчика – Администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ <адрес> ФИО3, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО Туапсинский муниципальный округ <адрес> о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ <адрес> о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии.
Заявленные требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, уч. 3, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости. Вид разрешенного использования земельного участка - для размещения объектов розничной торговли, объектов общественного питания, коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и.т.д.). На данном земельном участке находится двухэтажное нежилое торговое здание с кадастровым номером №, которое было реконструировано, в результате чего, была увеличена этажность нежилого здания, также был возведен вспомогательный объект - нежилое здание литер А (пункт охраны), разрешения на которые, отделом архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения <адрес> не выдавались.
Однако согласно техническому заключению №, выполненному <данные изъяты> третий этаж здания с кадастровым номером №, на земельном участке № по адресу: <адрес>, р-н Туапсинский, <адрес>, уч. 3, на момент проведения исследования в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ - является капитальным объектом недвижимости. Третий этаж возведен в результате реконструкции эксплуатируемой кровли (в пределах здания), является сборно-разборным, следовательно, третий этаж исследуемого строения не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не застрагивает права третьих лиц. Согласно выводам Задания на проведение строительно - технической экспертизы, выполненного <данные изъяты> объект нежилое здание - пункт охраны, расположенное по адресу: <адрес>, р-н Туапсинский, <адрес>, с кадастровым номером № является объектом недвижимого имущества, так как имеет неразрывную связь фундамента со стенами, с земельным участком, по функциональному назначению является объектом вспомогательного назначения для размещения пункта видеонаблюдения и охраны - является объектом вспомогательного назначения основному объекту - нежилое здание литер А.
В июле 2024 года истец обратился в администрацию Туапсинского городского поселения с заявлением о вводе в эксплуатацию подвергнутого реконструкции нежилого здания, однако ДД.ММ.ГГГГ им был получен ответ об отказе в выдаче разрешения на ввод испрашиваемого объекта в эксплуатацию. Указывает, что произведенные строительные работы по возведению пристройки и реконструкции здания выполнены им в соответствии с действующими строительными нормами и правилами и не нарушают эксплуатационной надежности здания, обеспечены безопасностью, угрозу жизни и здоровью людей не составляет. Какие -либо претензии со стороны собственников смежных участков отсутствуют. Произведенные строительные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП, что подтверждается техническими заключениями. В связи с чем, просит сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, уч. 3, в реконструированном состоянии, с общей площадью 778,6 кв.м., этажностью – 3 этажа, а также на объект нежилое здание – пункт охраны, вспомогательного назначения, согласно технического плана.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие и удовлетворить заявленные требования.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку с заявлением о разрешении реконструкции объекта истец в установленном порядке не обращался и такое разрешение не получал.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении заказного отправления почтовым идентификатором (№), согласно которому извещение получено ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчика о месте и времени судебного заседания исполнена, руководствуясь статьями 165.1 ГК РФ, 117, 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст. 12 ГК РФ.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.
В соответствии с п. п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из материалов дела, истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 640 кв.м., с видом разрешенного использования: для размещения объектов розничной торговли, объектов общественного питания, коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр т.д., расположенный по адресу: <адрес>, уч. 3, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись регистрации.
В пределах земельного участка расположено торговое здание с кадастровым номером № площадью 778,6 кв.м., назначение: нежилое, 2 этажа, расположенное по адресу: <адрес>
На основании решения о разделе нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ из торгового здания с кадастровым номером № образованы:
- нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 238.2 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, строение 3, пом. 2,
- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 225.7 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, строение 3, пом. 1, в отношении которых, ДД.ММ.ГГГГ за истцом ФИО1 зарегистрировано право собственности.
Обращаясь в суд с иском, истец ФИО1 указал, что вышеназванное нежилое здание было реконструировано, в результате чего, увеличена его этажность. Также был возведен вспомогательный объект — нежилое здание литер А (пункт охраны).
На обращение истца о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию подвергнутого реконструкции двухэтажного нежилого объекта, администрация отказала.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Юридически значимыми по делу обстоятельствами для правильного разрешения данного дела являются: соблюдено ли целевое использование земельного участка, не нарушаются ли сохранением самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, а также установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 2 ст. 150 ГПК РФ суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.
Согласно положениям ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами. Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч. 1 ст. 118 Конституции РФ), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.
Согласно представленному истцом в обоснование заявленных требований техническому заключению №, выполненному <данные изъяты> третий этаж здания с кадастровым номером №, на земельном участке № по адресу: <адрес>, р-он Туапсинский, <адрес>, уч. 3, на момент проведения исследования (ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ — является капитальным объектом недвижимости. Третий этаж возведен в результате реконструкции эксплуатируемой кровли (в пределах здания), является сборно-разборным, следовательно, третий этаж исследуемого строения не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает права третьих лиц. Согласно выводам Задания на проведение строительно-техничской экспертизы, выполненного <данные изъяты>», объект нежилое здание — пункт охраны, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № является объектом недвижимого имущества, так как имеет неразрывную связь фундамента со стенами, с земельным участком, по функциональному назначению является объектом вспомогательного назначения для размещения пункта видеонаблюдения и охраны — является объектом вспомогательного назначения основному объекту -нежилое здание литер А.
В связи с чем, истец полагает, что проведенные им строительные работы по возведению пристройки и реконструкции здания выполнены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами и не нарушают эксплуатационной надежности здания, обеспечены безопасностью, угрозу жизни и здоровью людей не составляет. Какие либо претензии со стороны собственников смежных участков отсутствуют. Произведенные строительные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП, что подтверждается вышеприведенным техническим заключением.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
С этой целью суд, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности, вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Осуществляя правосудие как свою исключительную функцию, суд обязан предоставлять сторонам, равные возможности для отстаивания своих позиций и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных функций. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В целях правильного разрешения спора, обеспечения права возможности доказывания своих требований, ввиду необходимости исследования спорных объектов по адресу: <адрес> по ходатайству истца, определением Туапсинского городского суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ на основании положений ст. 79 ГПК РФ, было назначено проведение судебной строительно-технической землеустроительной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ИП ФИО2
Из составленного им заключения следует, что Технико-экономические параметры (характеристики) исследуемого объекта, учтенного в ЕГРН с кадастровым номером № установленные обследованием, определены в следующем:
- Площадь здания, определенная по Приказу П/0393 (по внутреннему контуру наружных стен этажей здания), составляет 853,7 кв. м. В связи с неразрывной связью с землей исследуемого объекта и невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, исследуемый объект, согласно определения данного ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, является объектом капитального строительства.
Сопоставлением сведений о технико-экономических характеристиках исследуемого объекта, отображенных в ЕГРН с параметрами, установленными обследованием, определено (установлено), что здание, учтенное в ЕГРН с кадастровым номером №, площадью 778, 6 кв.м., количеством этажей: 2 подвержено изменениям — реконструкции:
- к исследуемому зданию организована пристройка - пункт охраны (согласно наименованию данному истцом),
- поверх существующих 2-х этажей, из легко возводимых материалов, на кровле здания, устроен (возведен) 3-й этаж,
- к образованному помещению на 3-м этаже организован доступ (проход).
И в связи с тем, что часть конструктивных элементов объекта «пункт охраны» (часть стен и перекрытий) является частью конструктивных элементов всего здания, по мнению эксперта, пункт охраны (наименование применяемое истцом), состоящий из помещений № и № на поэтажном плане 1 этажа, отображенного в исследовательской части заключения, является встроено-пристроенной частью исследуемого трехэтажного здания, учтенного в ЕГРН с кадастровым номером №
Исследуемый объект расположен в кадастровых (учтенных в ЕГРН) границах земельного участка с кадастровым номером №
Отвечая на вопрос о том, нарушают ли права и интересы третьих лиц спорные объекты недвижимости, и создают ли они угрозу третьим лицам, соответствуют ли они основным требованиям строительных, градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм, правил и стандартов, действующих на территории РФ и обеспечивающих безопасность эксплуатации объекта, эксперт указал следующее.
В рамках проведенных исследований, установлено несоответствие исследуемого объекта (здания учтенного в ЕГРН с кадастровым номером 23:51:0102002:3244), с учетом организованных по нему изменений, требованиям противопожарных норм и правил. Перечень отображен в исследовательской части заключения. Но, даже при наличии вышеуказанных несоответствий, по мнению эксперта, делать выводы о наличии угроз жизни и здоровью граждан, некорректно. Так, параметры по противопожарным разрывам, отображенные в п. 4.3. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты «Ограничение распространения пожара на объектах защиты» можно уменьшать, при условии подтверждения предотвращения распространения пожара в соответствии с «Приложением А» СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты «Ограничение распространения пожара на объектах защиты». А, для случаев, не подпадающих под область применения «Приложения А», уменьшение противопожарных расстояний допускается при разработке дополнительных противопожарных мероприятий с подтверждением предотвращения распространения пожара на основании результатов исследований, испытаний или расчетов по апробированным методикам.
Иных обстоятельств, указывающих на наличие нарушений прав и законных интересов других (третьих лиц), равно как и угроз жизни и здоровью граждан, вызванных использованием исследуемого объекта, проведенным исследованием не выявлено.
Оценивая представленное заключение, находит его объективным и подлежащим принятию во внимание при разрешении настоящего дела, наряду с другими доказательствами, поскольку указанные выводы категоричные, безусловные и не противоречат собранным по делу доказательствам, достоверность которых также установлена судом.
Квалификация эксперта ФИО2, выполнившего техническое заключение, соответствует профессиональным критериям, он имеет общий стаж экспертной деятельности - 20 лет; стаж по квалификации эксперта строителя – 6 лет, он имеет также высшее образование; квалификацию судебного эксперта по программе: «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», прошел профессиональную переподготовку, в т.ч. по модулям (специализациям): 16.1. «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью определения их стоимости», 16.4. «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям правил. Определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств» и пр.
У суда не имеется оснований сомневаться в правильности и обоснованности экспертного заключения, так как выводы эксперта изложены полно, на все поставленные сторонами вопросы, экспертом даны ясные ответы, оно проведено с соблюдением установленного законодательства, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При этом, стороны, в ходе судебного разбирательства, отводов эксперту, возражений по проведению экспертизы данным учреждением, не заявили.
Разрешая спор по существу, суд, принимая во внимание вышеприведенные нормы права, учитывает, что само по себе отсутствие разрешения на строительство при условии отсутствия доказательств иных существенных нарушений в силу ст. 222 ГК РФ не может служить препятствием для сохранения принадлежащего ФИО1 нежилого помещения в реконструированном состоянии.
При этом суд принимает во внимание то, что истцом при обращении в суд с настоящим иском были представлены доказательства, подтверждающие наличие всей совокупности условий, предусмотренных приведенной нормой права, для сохранения спорного объекта в реконструированном состоянии.
Из материалов дела следует, что истец обращался в администрацию Туапсинского городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта капитального строительства, расположенного на принадлежащем ФИО1 земельном участке с кадастровым номером № где ему было отказано. В административном порядке разрешить данный спор сторонам не представилось возможным.
Материалы дела не содержат доказательств тому, что произведенная реконструкция нарушает права и интересы администрации, создает угрозу жизни и здоровью других лиц.
С учетом изложенного, суд, установив, что истцом предпринимались меры, направленные на легализацию самовольно реконструированного объекта, а также тот факт, что данный объект после реконструкции не создают угрозу жизни и здоровью граждан, приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Удовлетворяя требования частично, и отказывая в удовлетворении исковых требований в части требований, связанных с нежилым зданием – пунктом охраны вспомогательного назначения, учитываются выводы эксперта о том, что данный объект является частью конструктивных элементов всего здания, учтенного в ЕГРН с кадастровым номером 23651:0102002:3244.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить частично.
Сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, уч. 3, в реконструированном состоянии, с общей площадью 853,7 кв.м.
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН в части площади объекта с кадастровым номером №
Решение в окончательной форме изготовлено 28 июля 2025 года.
Председательствующий: _________ подпись____
Копия верна
Судья Туапсинского городского суда В.О. Кит
Подлинник решения находится
в материалах дела № 2-582/2025
В Туапсинском городском суде.