Дело №
50RS0№-12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2022 года г.о. Красногорск
Красногорский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Климовой Ю.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о признании права собственности на нежилое помещение.
В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Хайгейт» заключен договор участия в долевом строительстве № ДУ-09-Н17-Н-0001 от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлся объект долевого участия – нежилое помещение №Н-0001, расположенное по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, площадью по проекту 66,8 кв.м, расположенное на 1 этаже, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48.
Цена Договора составила 6 744 662,40 руб. и оплачена истцом в полном объеме.
Согласно п. 2.3. Договора срок ввода в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома не инее ДД.ММ.ГГГГ, а срок передачи Нежилого помещения Истцу не позднее 31 августа 2 18 года. Однако Застройщик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства.
ДД.ММ.ГГГГ Решением Арбитражного суда <адрес> ООО «Хайгейт» признано несостоятельным (банкротом).
ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> удовлетворено заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» намерении стать приобретателем прав должника предназначенных для строительства ЖК «Опалиха ОЗ» со всеми неотделимыми улучшениями земельных участков, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, исполнить обязательства ООО «Хайгейт» перед участниками строительства.
Конкурсным управляющим ООО «Хайгейт» в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации перехода к приобретателю прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.
ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Разрешение на строительство в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении, которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Разрешение на строительство в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении, которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики <адрес> ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № RU№ в отношении объекта Жилой комплекс по адресу: <адрес>, Красногорский. район, вблизи <адрес>. Жилой <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48.
ФИО1 обратился с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости находящегося в составе многоквартирного дома, в котором уже судебными актами закреплено право участников строительства на нежилые помещения, истец исполнил принятые договорные обязательства в полном объеме, факт оплаты подтверждается платежными документами.
Представитель истца в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах неявки и не заявлявших ходатайств об отложении слушания дела.
Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Федеральным законом № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Как следует из норм, содержащихся в ФЗ № 151-ФЗ, из пояснительной записки к законопроекту №, принятого впоследствии в виде Закона № 151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве), Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и другие), законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства (статья 2 Закона о фонде, статья 21.2 Закона о долевом участии в строительстве).
Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах (подпункт "а" пункта 2 статьи 4 Закона №151-ФЗ).
По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того Закона).
В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.
Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.
В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно п. 1 ст. 201.15-1 указанного Закона при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Хайгейт» заключен договор участия в долевом строительстве № ДУ-09-Н17-Н-0001 от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлся объект долевого участия – нежилое помещение №Н-0001, расположенное по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, площадью по проекту 66,8 кв.м, расположенное на 1 этаже, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48.
Цена Договора составила 6 744 662,40 руб. и оплачена истцом в полном объеме.
Согласно п. 2.3. Договора срок ввода в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а срок передачи нежилого помещения истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако Застройщик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства.
ДД.ММ.ГГГГ Решением Арбитражного суда <адрес> ООО «Хайгейт» признано несостоятельным (банкротом).
ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда <адрес> удовлетворено заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» о намерении стать приобретателем прав должника предназначенных для строительства ЖК «Опалиха ОЗ» со всеми неотделимыми улучшениями земельных участков, прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, исполнить обязательства ООО «Хайгейт» перед участниками строительства.
Конкурсным управляющим ООО «Хайгейт» в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение от ДД.ММ.ГГГГ № о государственной регистрации перехода к приобретателю прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.
ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Разрешение на строительство в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении, которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Разрешение на строительство в связи с приобретением физическим или юридическим лицом прав на земельный участок, в отношении, которого прежнему правообладателю земельного участка выдано разрешение на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики <адрес> ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за №RU№ в отношении объекта Жилой комплекс по адресу: <адрес>, Красногорский. район, вблизи <адрес>. Жилой <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0040203:48.
На основании ч. 1 ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии с п. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Определением Арбитражного суда <адрес>по делу № А41-44407/18 в соответствии со ст. 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040203:48, земельный участок общей площадью 263 464 кв.м., принадлежащий ООО «Хайгейт» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами №№,14,15,16,17,18,19, подземным паркингом на 306 м/мест).
Таким образом, права в отношении спорного объекта незавершенного строительства перешли от ООО «Хейгейт» к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий».
Как следует из определения Арбитражного суда <адрес> по делу № А41-44407/18 Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» переданы обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
В соответствии с п. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.
В силу пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Механизм урегулирования обязательств застройщика путем передачи его имущества и обязательств Фонду, имеющему особый правовой статус, призван восстановить именно нарушенные права граждан – участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов.
В силу абзаца третьего пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве Фонд исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства – физическими лицами, Российской Федерацией или муниципальным образованием.
Согласно п. 16 ст. 16 Федерального Закона № 151-ФЗ положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Положения п. 3.2 ст. 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 – 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2-1 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона 151-ФЗ) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 17 ст. 16 Федерального закона № 151-ФЗ).
Обязательства ООО «Хейгейт» перед иными кредиторами, в том числе перед истцом, который по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве не является участником строительства, поскольку его требования не включены в реестр требований участников строительства, ответчику переданы не были.
Поскольку требования истца не включены в реестр требований участников строительства в деле № А41-44407/2018 о банкротстве ООО «Хейгейт», истец не вправе требовать передачи спорного объекта недвижимого имущества после завершения строительства.
При таких обстоятельствах, изучив представленные доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о признании права собственности на нежилое помещение, – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Ю.А. Климова