Дело № 2-679/22
23RS0047-01-2021-008044-44
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 04 августа 2022 года
Советский районный суд г. Краснодара в составе
судьи Соловьевой А.Ю.
при секретаре Приходкиной С.Ю.,
с участием
истца ФИО1,
представителя ответчика - ФИО2, доверенность 23АВ1844037 от 26.07.2021,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи. В обоснование иска указано, что 03.05.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор о намерениях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно, квартиры, расположенной по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, . Характеристики квартиры: этаж - 10 (с учётом подземного этажа), подъезд- 2, количество комнат -1, проектная площадь квартиры (без балконов и лоджий) - 43,8 кв.м, жилая площадь - 15,7 кв.м, проектная площадь балкона (с понижающим коэффициентом 0,3) - 1,1 кв.м, проектная площадь объекта - 44,9 кв. м. Срок заключения основного договора определен сторонами в пункте 1.3.6. договора о намерениях - срок, до которого стороны обязаны подписать и сдать на регистрацию основной договор — не позднее 21.06.2021. В соответствии с п.1.3 договора «Другие существенные условия заключения основного договора: 1.3.1 цена квартиры составляет 2 900 000 руб. 1.3.2 квартира находится в обременение ПАО Банка ВТБ, согласно кредитному договору от 06.09.2018 № и записи в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 17.09.2018 №, сумма кредита, согласно кредитному договору от 06.09.2018 № составляет 1 500 000 руб., остаток задолженности по состоянию на 03.05.2021 не более чем 900 000 руб. (со слов продавца). 1.3.3. продавец обязан зарегистрировать право собственности по договору 103/224/51-3 участия в долевом строительстве от 06.09.2018 до 28.05.2021. 1.3.4. покупатель обязан в срок до 17.05.2021 внести дополнительный задаток, в размере 900 000 руб., на текущий счет №, открытый в ПАО Банк ВТБ на имя продавца, для погашения задолженности по ипотечному кредиту продавца в ПАО Банк ВТБ, согласно кредитному договору № от 06.09.2018, с целью дальнейшего снятия обременения на регистрационные действия по вышеуказанному объекту недвижимости. 1.3.5. продавец после внесения дополнительного задатка обязан получить в банке ВТБ закладную и снять обременение в Управление Росреестра по Краснодарскому краю до 18.06.2021. Истцом все условия договора о намерениях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества выполнены в полном объеме. В июне 2021 года истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор согласно достигнутым ранее договоренностям, обозначенным в предварительном договоре, а именно 09.06.2021 в адрес ответчика истцом направлено предложение о заключении договора купли-продажи. Ответчик не ответил на оферту о заключении основного договора и впоследствии стал уклоняться от ранее достигнутых соглашений: на телефонные звонки истца не отвечает, заказные письма не открывает, на встречи не приходит. Просил суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно, квартиры, расположенной по адресу Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 03.05.2021, в том числе: цена квартиры составляет 2 900 000 руб., ответчик должен зарегистрировать право собственности по договору № 103/224/51-3 участия в долевом строительстве от 06.09.2018, получить в банке ВТБ закладную и снять обременение в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, передать недвижимое имущество истцу и зарегистрировать переход права собственности.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 03.05.2021 между истцом и ответчиком заключен договор о намерениях купли-продажи №, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ,
Согласно п. 1.3.6 договора срок заключения основного договора определен сторонами не позднее 21.06.2021.
Материалами дела установлено, что во исполнение условий договора истцом ответчику переданы денежные средства в сумме 950 000 руб. в качестве задатка, что стороной ответчика не оспаривалось.
Из материалов дела усматривается, что 09.06.2021 истцом в адрес ответчика направлено предложение о заключении договора купли-продажи квартиры.
Ввиду того, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленный в предварительном договоре срок, истец просит суд о понуждении истца заключить основной договор купли-продажи.
В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно части 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из предложения, направленного истцом в адрес ответчика 09.06.2021 о заключении договора купли-продажи квартиры, следует, что истец предлагает ответчику явиться в отделение ПАО Сбербанк 19.06.2021 для заключения договора.
Стороной ответчика не оспаривалось, что в указанную дату ответчик не явился.
Однако, данные обстоятельства не являются, по мнению суда, достаточными для удовлетворения требований истца.
Истцом не представлено суду доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком условий предварительного договора в части уклонения от заключения основного договора купли – продажи 19.06.2021 по причине, указанной в исковом заявлении, поскольку доказательств получения ответчиком предложения о заключении договора до указанного срока истцом не представлено, также как и не представлено доказательств получения предложения в срок до 21.06.2021.
Суд приходит к выводу об отсутствии вины ответчика в не заключении основного договора в оговоренный сторонами срок.
В ходе судебного заседания установлено, что 29.06.2021 между ответчиком и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры с ипотекой в силу закона.
Согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорную квартиру за ФИО4 зарегистрировано 05.07.2021.
В ходе судебного разбирательства от стороны истца поступило ходатайство о принятии уточненных исковых требований в части признания договора купли-продажи квартиры от 29.06.2021, заключенного между ответчиком и ФИО4, недействительным, в удовлетворении которого определением Советского районного суда г. Краснодара отказано, поскольку в соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено одновременно изменение основания и предмета иска.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исходя из анализа вышеприведенных норм права, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что действующее законодательство не предусматривает сохранения права истца обратиться в суд с требованием к ответчику о понуждении последнего заключить договор купли-продажи квартиры, поскольку право собственности на квартиру перешло к новому собственнику, в связи с чем у ответчика отсутствуют правовые основания распоряжаться спорным имуществом.
В соответствии со ст. 209 218 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с нормой п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По смыслу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договор - это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств. Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи недвижимого имущества возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно государственную регистрацию права собственности покупателя.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью его исполнения.
Доводы истца о том, что по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора, основан на неверном толковании норм права и не могут быть приняты судом во внимание.
Таким образом, истец выбрал неправильный способ защиты права, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ФИО1 обратился в суд с требованиями не о взыскании с ответчика, уплаченных по договору о намерениях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, денежных средств.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи квартиры.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи - отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд города Краснодара.
Судья Советского районного суда А.Ю. Соловьева
г. Краснодара
Мотивированное решение изготовлено 11.08.2022
Судья Советского районного суда А.Ю. Соловьева
г. Краснодара