Решение по делу № 2-4981/2023 от 21.11.2023

Дело № 2-4981/2023

91RS0№<номер>-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года г.Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Бекенштейн Е.Л., при секретаре Мясниковой Ю.С., с участием представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест» - ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, представителя третьего лица ТСН «СКАЙПЛАЗА» - ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест», ФИО2 об обязании зарегистрировать земельный участок в общедолевую собственность, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрация города Ялты Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Товарищество собственников недвижимости «СКАЙПЛАЗА»

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив исковые требования обратился в суд с указанным иском к ответчику. В обоснование заявления указал, что <дата> между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №<номер>, расположенное по <адрес>В, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером №<номер>, нежилого помещения №<номер>, расположенное по <адрес>В, площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №<номер> и машинно-место №<номер>, расположенного по <адрес>В, площадью 20,3 кв.м. с кадастровым номером №<номер>. Согласно пункта 2 указанного договора указано, что при переходе права собственности на указанные нежилые помещения к покупателю переходит право собственности земельным участком, необходимым для его использования. Однако ответчик во исполнение указанного договора не выполняет обязанность по передаче (переоформлению) земельного участка в общедолевую собственность, в связи с чем истец просит обязать ответчика зарегистрировать земельный участок с кадастровым номером №<номер> в части принадлежащей на праве собственности истцу в размере 2,56%. Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил. Представители ответчика ООО «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест» - ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, представила отзыв, в котором указала, что строительство нежилого здания завершено, земельный участок передан по договору аренды ТСН «СКАЙПЛАЗА», в связи с чем не подтверждают свое согласие на отчуждение земельного участка в пользу собственников помещений в любой доступной и технически возможной форме, которая будет инициирована собственниками помещений. Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку указанные требования не основаны на требованиях действующего законодательства, также указал, что истцом выбран неверный способ защиты, поскольку истец не лишен права зарегистрировать земельный участок в установленном порядке. Представителя третьего лица ТСН «СКАЙПЛАЗА» - ФИО4 просила отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям изложенным представителем ООО «СЗ «Ялта Панорама Инвест».

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, извещенных надлежащим образом и заблаговременно. Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы настоящего гражданского дела и представленные доказательства, оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ООО «Ялта Панорама Инвест» и ФИО5 заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому ответчик продал истцу объекты недвижимости: нежилое помещение №<номер>, расположенное по <адрес>В, площадью 52,9 кв.м. с кадастровым номером №<номер>, нежилое помещение №<номер>, расположенное по <адрес>В, площадью 53 кв.м. с кадастровым номером №<номер> и машинно-место №<номер>, расположенного по <адрес>В, площадью 20,3 кв.м. с кадастровым номером №<номер>.

Указанные объекты недвижимости расположены в нежилом здании с кадастровым номером №<номер>, по адресу: <адрес>В, на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010101:509, расположенном по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, общая площадь 2401 кв. метров.

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок находится в общей долевой собственности ООО «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест» (зарегистрировано право общей долевой собственности: 2/3 на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от <дата> №<номер>) и ФИО2 (зарегистрировано право общей долевой собственности: 1/3, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от <дата> №<номер>).

<дата> ООО «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест» и ФИО2 согласно договора аренды №<номер>АР указанный земельный участок передали в платное пользование на правах аренды ТСН «СКАЙПЛАЗА». Указанный договор зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, номера регистрационной записи: №<номер>-5 от <дата>.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты, устанавливаются федеральными законами (пункт 13 статьи 39.20 названного Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно положениям статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, в соответствии с которыми в состав общего имущества включены: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

По смыслу вышеуказанных правовых норм не могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме помещения, которые имеют самостоятельное функциональное назначение.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 25 сентября 2014 года N 2110-О, от 26 апреля 2016 года N 786-О и др.). Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела (определение от 29.09.2016 N 1954-О).

Из пункта 2 статьи 287.6, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме среди прочего принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Такой земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно со дня проведения его государственного кадастрового учёта (статья 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ).

В постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме достаточно осуществления органом публичной власти формирования данного земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта, при том, что ни специального решения о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный участок не требуется.

Аналогичная позиция изложена в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

По смыслу статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ; площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Таким образом, введение земельного участка в гражданский оборот как индивидуально-определённой вещи (объекта земельных отношений) формализуется органом государственной регистрации прав в процессе реализации функций по государственному кадастровому учёту на основании проекта межевания или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, вследствие чего в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения, которые приводят к приобретению земельным участком признаков объекта, юридически незаменимого, выделенного из числа прочих по присущим только ему уникальным характеристикам.

До формирования земельного участка в установленном законом порядке территория, находящаяся в фактическом пользовании собственников помещений в многоквартирном доме, остаётся в собственности публично-правового образования. При этом собственники помещений в многоквартирном доме считаются не носителями вещного права на придомовую территорию, а обладателями охраняемого законом интереса в её формировании и приобретении в общую собственность.

Согласно пункту 162 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (Зарегистрировано в Минюсте России 16.06.2021 N 63885): Если жилое или нежилое помещение, машиноместо входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме также осуществляются следующие действия: запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка.

Судом учитывается, что в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Как уже указывалось выше, согласно разъяснениям, данным в п. 62 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Таким образом, заявителем настоящее требование о понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности заявлено к ненадлежащему ответчику и с целью упрощения регистрации прав на объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего административный порядок регистрации права, процедуру оспаривания решения государственного регистратора.

Разрешая требования ФИО5 к ООО «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест»» суд исходит из их необоснованности, поскольку они предъявлены к ненадлежащему ответчику.

Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 N 1626-0 разъяснено, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (ч. 1 ст. 4 ГПК Российской Федерации), к кому предъявлять иск (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (ч. 3 ст. 196 ГПК Российской Федерации). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. Поэтому, если суд придет к выводу о том, что выбранное истцом в качестве ответчика лицо не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, суд обязан отказать в удовлетворении иска.

В связи с изложенным, требование об обязании ответчика зарегистрировать земельный участок за ответчиком в размере 2,56% не подлежит удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении иска в соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесённые истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ялта Панорама Инвест», ФИО2 об обязании зарегистрировать земельный участок в общедолевую собственность – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Е.Л.Бекенштейн

Мотивированное решение составлено

в окончательной форме 28 ноября 2023 года.