Решение по делу № 2-1615/2022 от 06.12.2022 - о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Дело № 2-1615/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2022 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Ярошенко Т.П.,

при секретаре судебного заседания Рыжковой К.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лесь–Нелина Романа Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «РациоПолис» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве,

установил:

истец Лесь–ФИО4 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РациоПолис» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком, выступающим застройщиком и истцом, являющимся дольщиком, был заключен договор на долевое участие в строительстве №, предметом которого выступало строительство 4-х комнатной <адрес> этаже, общей площадью 138,7 кв.м., с террасой 143,2 кв.м. на земельном участке по адресу <адрес> <адрес> квартиры составляла 12489900,33 (п.2.1. договора). В соответствии с п. 3.1. вышеуказанного договора объект должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в 4 квартале 2020 г., т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ В связи с непередачей в установленный договором срок объекта долевого строительства, истец обратился ДД.ММ.ГГГГ в Центральный районный суд <адрес> о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательства. В ходе рассмотрения дела, ответчиком был предоставлен оспариваемый акт от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что недостатков у передаваемого Объекта долевого строительства на дату подписания Застройщиком и направления Дольщику вышеуказанного одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства не выявлено. Качество и техническое состояние передаваемого объекта долевого строительства соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а тапе иным обязательным требованиям действующего законодательства (п 2 акта). Более того, из содержания п. 7 данного акта усматривается, что сообщение о завершении строительства и необходимости принятия объекта долевого строительства было направлено Дольщику ДД.ММ.ГГГГ, повторное уведомление об устранении замечаний и необходимости принятия объекта долевого строительства направлено Дольщику ДД.ММ.ГГГГ (получено Дольщиком ДД.ММ.ГГГГ, однако Дольщик уклонился от принятия объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Истец считает, что односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как его содержание об отсутствии недостатков не соответствует действительности. Как следует из содержания п. 7 оспариваемого акта ответчик признает факт наличия недостатков в объекте долевого строительства, которые устранялись по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.4. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ при обнаружении при приемке недоделок и/или недостатков, которые делают Объект долевого строительства непригодным для использования, сторонами составляется (не позднее 10-ти рабочих дней с момента обнаружения недоделок и/или недостатков) соответствующий акт с указанием срока устранения недостатков Застройщиком. После устранения недостатков, но не позднее 3-х рабочих дней, застройщик обязан передать, а Дольщик принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи. Из содержания условий договора не усматривается права Застройщика на составления акта в одностороннем порядке, если причиной не принятия квартиры участком долевого старательства являлась наличие недостатков. Застройщик, оформляя акт в одностороннем порядке, не предоставил сведения, какие недостатки были устранены, а также не привлек специализированную организацию для фиксации устранения недостатков, учитывая то, что акт оформлялся в одностороннем порядке и ответчик признает факт обоснованности претензий истца по наличию недостатков. При наличии неразрешённого спора об устранении недостатков, застройщик не вправе был оформлять в одностороннем порядке акт приема-передачи. Данным правом застройщик обладал бы при наличии заключения эксперта, отражающего отсутствие либо устранение ранее выявленных недостатков при приемке объекта долевого участия. Однако, данное исследование не проводилось, что подтверждается отсутствием данных сведений в оспариваемом акте. Из содержания оспариваемого акта следует, что застройщик передал квартиру, состоящую из 3 -х комнат, жилой площадью 97,8 кв.м., общей площадью с понижающим коэффициентов 140,76 кв.м. Однако, согласно п.1.1. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объектом строительства является квартира с характеристиками, отраженными в приложение № и № к настоящему договору. В соответствии с Приложением № к договору объектом строительства вступает квартира с 4-мя комнатами. Совокупность данных обстоятельств свидетельствует о недействительности одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Просит суд признать недействительным односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является квартира из 3-х комнат, жилой площадью 97,8 кв.м. (общей площадью с понижающим коэффициентом 140,76 кв.м.) 1 блок, 21 этаж, четвертая по счету слева направо от лестничной площадки, расположенный на объекте «Жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гностичным комплексом в Центральном районе I, II очереди строительства».

Истец Лесь – ФИО4, в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил удовлетворить требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать истцу в удовлетворении требований, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление.

Согласно представленному отзыву, ответчик полагает, что оснований для удовлетворения требований о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным не имеется. ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление об окончании строительства и необходимости произвести приемку объекта, данное уведомление содержало также сведения о последствиях необоснованного уклонения от приятия объекта и бездействия участника долевого участия в строительстве. Только ДД.ММ.ГГГГ истец произвел осмотр квартиры с участием приглашенного эксперта. И по результатам произведенного осмотра объекта долевого участия в строительстве, истцом ДД.ММ.ГГГГ было заявлено требование об устранении недостатков, отраженных в акте осмотра экспертом. Проведя комплексный осмотр с представителем подрядной организации, наличие большей части недостатков, указанных в акте осмотра, не подтвердилось, а фактически выявленные недостатки ответчиком устранены. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Застройщик уведомил истца о завершении работ по устранению недостатков и готовности к передаче жилого помещения. Данное письмо было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.4. договора участия в долевом строительстве после устранения недостатков, но не позднее 3 (трех) рабочих дней, Застройщик обязан передать, а Дольщик принять Объект долевого строительства по акту приема-передачи. Однако, после получения уведомления об устранении недостатков истец к приемке объекта не приступил, требований о составлении совместного акта несоответствия объекта не предъявлял. В связи с невыполнением истцом обязательств, указанных в п. 3.4. договора, ответчик ДД.ММ.ГГГГ составил односторонний акт приема-передачи объекта. Односторонний акт приема-передачи был направлен истцу ДД.ММ.ГГГГ, получен им ДД.ММ.ГГГГ; истец после получения уведомления об устранении выявленных им недостатков и до даты составления одностороннего акта приема-передачи объекта ДД.ММ.ГГГГ требований, предусмотренных ст. 7 Федерального закона №214 - ФЗ ответчику не предъявлял. Пятидневный срок, с момента получения уведомления об устранении недостатков ответчик считает достаточным для предъявления соответствующих требований. В связи с чем, у ответчика имелись все основания, считать действия истца направленными на дальнейшее уклонение от принятия объекта и продолжения начисления неустойки за нарушение сроков передачи объекта. Направив в адрес участника односторонний акт приема-передачи, Застройщик выполнил принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства. В ходе судебного разбирательства была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертом были выявлены недостатки, однако эксперт не смог установить каким техническим регламентам и нормам они соответствуют. Наличие недостатков объекта долевого строительства, указанных заключении эксперта, не препятствуют использованию квартиры по назначению и являются устранимыми, в то время, как положения ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусматривают право предъявлять определенные требования только если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора и (или) требовании технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества объекта, или при наличии недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Указанные в заключении недостатки не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению. При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру стоит принять, а разбираться с недостатками качества в течение гарантийного срока. Для иных недостатков существует гарантия качества (5 лет - общий срок, 3 года - для технологического и инженерного оборудования), в течение этого срока дольщик может предъявить претензии по качеству квартиры к застройщику. Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве даже после приемки квартиры. Кроме того, при наличии недостатков в квартире, истец не лишен возможности воспользоваться способом защиты права, предусмотренным ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, с целью безвозмездного устранения недостатков. По мнению представителя ответчика, истцом не представлено доказательств наличия в передаваемом истцу спорном жилом помещении недостатков существенного характера, препятствующих его принятию по заключенному между сторонами договору долевого участия в строительстве и не позволяющих его использовать по назначению. Выявленные дефекты являются устранимыми и не препятствуют эксплуатации объекта. Требования истца направлены не на восстановление его прав на приемку построенного объекта, которые на момент рассмотрения спора ответчиком не нарушены, а на получение иного двухстороннего передаточного акта с иной датой его подписания с тем, чтобы в дальнейшем потребовать выплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта, что не отвечает принципу добросовестности поведения истца как дольщика в спорных правоотношениях. Наличие одностороннего акта приема-передачи не препятствует защите участником долевого строительства прав иными способами, путем предъявления требований, предусмотренных законом в рамках гарантийного срока. Такого рода требования, основанные на положениях ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока. Просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Допрошенный в ходе рассмотрения гражданского дела эксперт ФИО7 поясн6ил, что им на основании определения суда выполнялось исследование спорного объекта долевого строительства – квартиры площадью 138,7 кв.м., четвертая по счету слева направо от лестничной площадки, расположена на 21 этаже на ОКС «Жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гостиничным комплексом в <адрес>, I, II очереди строительства», на земельном участке по адресу <адрес> <адрес>, по договору на долевое участие в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Экспертными осмотрами им были выявлены дефекты конструктивных элементов объекта исследования, а также разница фактической помощи и приведенной площади, представленной в одностороннем акте приема-передачи долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 10,56 кв.м. Расценивает недостатки как значительные, неустранимый производственный дефект конструкции.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив эксперта, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 12 указанного Федерального закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона предусмотрено право участника долевого строительства требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно части 1 статьи 8 названного закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Частью 6 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Рацио Полис» (Застройщик) и Лесь – ФИО4 (Дольщик) заключили договор № участия в долевом строительстве, согласно которому на земельном участке по адресу: <адрес> <адрес> с кадастровым номером №, Застройщик обязался построить своими силами и (или) с привлечением других лиц объект «Жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гостиничным комплексом в <адрес> I, II, III очереди строительства» (далее – Дом) (основные характеристики Дома: общая площадь - 43656 кв.м.; материал наружных стен и поэтажных перекрытий - железобетон, кирпич; класс энергоэффективности - А+; сейсмостойкость - 6 баллов), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность Дольщику объект недвижимости - Квартиру (жилое помещение) (далее - «Объект долевого строительства») (точное описание и характеристики объекта долевого строительства указаны в Приложениях №1 и №2 к Договору), а Дольщик - внести все предусмотренные Договором денежные средства, направляемые на строительство Дома и принять указанный объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.1.1. Договора).

Характеристика Объекта долевого строительства: блок – 1; количество комнат – 4; номер - четвертая по счету слева направо от лестничной площадки; общая площадь - 138,7 кв. м. (комната - 22,1 кв. м., комната -12 кв. м., комната - 22 кв. м., кухня —14,8 кв. м., прихожая - 14,0 кв. м., гардероб – 3,8 кв. м., санузел – 2,8 кв. м., санузел – 4,2 кв. м., терраса - 143, 2 кв. м.). В общую цену Объекта долевого строительства входит: установка пластиковых окон с 2-х-камерным стеклопакетом без устройства откосов и ) подоконников; остекление балконов и лоджий; установка входной двери в квартиру; устройство в границах Объекта долевого строительства монолитных железобетонных стен, перегородок по периметру помещений туалетов и ванных комнат, без установки прочих внутрикомнатных перегородок; подводка силовой электрической сети до распределительного шкафа каждой квартиры с установкой электросчетчика в этажном распределительном щитке; монтаж систем противопожарной сигнализации; монтаж стояка системы канализации без внутренней разводки; монтаж стояков систем горячего и холодного водоснабжения с установкой приборов учета холодного и горячего водоснабжения; монтаж системы отопления с установкой счетчика учета тепла, отопительных приборов с запорно - регулирующей арматурой; устройство гидроизоляции в санузлах без устройства цементной стяжки в квартире; подводка сетей (домофон, интернет, многоканальная антенна) до распределительного шкафа квартиры. Виды работ, не вошедшие в данный перечень, выполняются Дольщиками самостоятельно.

Права требования на получение Объекта долевого строительства в собственность возникают у Участника долевого строительства с момента полного исполнения им денежного обязательства по оплате стоимости Объекта долевого строительства в соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве, а также при выполнении Застройщиком условий, установленных законодательством Российской Федерации (п. 1.7. Договора).

Согласно п. 2.1. Договора предварительная общая цена Договора на момент заключения Договора составляет 12489900,33 рублей, в том числе 10 % - 1135445,48 рублей - стоимость услуг Застройщика по организационно техническому обеспечению строительства Объекта долевого строительства. Стоимость одного квадратного метра составляет - 90049, 75 рублей. Часть денежных средств Участника, оставшаяся после передачи Застройщиком Дольщику Объекта долевого строительства (экономия Застройщика), является дополнительным вознаграждением Застройщика и остается в его распоряжении.

Дольщик оплачивает строительство Объекта долевого строительства за счет собственных средств в сумме 1879350,33 рублей в течение 3 рабочих дней с даты регистрации Договора. Сумма в размере 10610550,00 рублей 00 копеек будет оплачена за счет кредитных средств, предоставленных участнику ПАО «Сбербанк России» в лице Дальневосточного банка ПАО «Сбербанк России», по Кредитному договору, заключенному в <адрес> между Участником долевого строительства и ПАО «Сбербанк России» в течение 3 календарных дней с момента получения кредитных средств, но не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации Договора (п. 2.2. Договора).

В соответствии с п. 3.1., 3.3., 3.4., 3.6. Застройщик обязался передать, а Дольщик принять по акту приема-передачи Объект долевого строительства, указанный в п. 1.1. Договора, не позднее чем в 4 квартале 2020 г., Застройщик заблаговременно (не менее чем за две недели) извещает Дольщика о готовности объекта письменно, с указанием даты и времени приема-передачи объекта долевого строительства. Застройщик не несет ответственность за просрочку передачи объекта на срок, на который задержка в передаче произошла по вине (инициативе) Дольщика. При уклонении Дольщика от принятия Объекта долевого строительства в указанный срок или при немотивированном отказе Дольщика от принятия, а также в случае его неявки для подписания акта приема-передачи, Застройщик по истечении 2 (двух) месяцев с момента направления уведомления о готовности объекта долевого строительства к передаче, вправе составить односторонний акт о передаче объекта недвижимости, при этом риск случайной гибели объекта недвижимости, а также бремя его содержания признается перешедшим к Дольщику. При обнаружении при приемке недоделок и/или недостатков, которые делают Объект долевого строительства непригодным для использования, сторонами составляется (не позднее 10-ти рабочих дней с момента обнаружения недоделок и /или недостатков) соответствующий акт с указанием срока устранения недостатков Застройщиком. После устранения недостатков, но не позднее 3 (трех) рабочих дней, Застройщик обязан передать, а Дольщик принять Объект долевого строительства по акту приема - передачи. Подписание Акта приема-передачи Объекта долевого строительства считается выполнением Застройщиком всех обязательств по настоящему Договору надлежащим образом и подтверждает отсутствие у Дольщика к Застройщику каких-либо претензий из настоящего Договора. Исключением являются случаи обнаружения недоделок и/или недостатков (несоответствий) при передаче объекта долевого строительства Дольщику. Наличие недоделок и/или недостатков (несоответствий) не является препятствием для государственной регистрации права собственности, и Застройщик обязуется устранить указанные недоделки и/или недостатки (несоответствия), возникшие о его вине.

Согласно п. 4.1 Договора Застройщик обязался передать Дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора, проектно-сметной документации и градостроительных регламентов.

В силу п.п. 4.2., 4.3. Договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, составляет три года.

Дольщик обязуется после получения уведомления от Застройщика о завершении строительства дома и готовности Застройщика к передаче объекта долевого строительства, указанного в п.1.1. и Приложении № к Договору, принять его в срок, указанный в данном уведомлении (п. 6.3.1. Договора)

После получения уведомления Застройщика об окончании строительства и необходимости произвести приемку объекта, по результатам осмотра квартиры был составлен акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, истец объект долевого строительства не принял, по причине обнаружения строительных недостатков, перечисленных в акте осмотра.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой в кратчайшие сроки устранить замечания, отраженные в акте, и пригласить истца на повторный осмотр.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца об устранении замечаний и необходимости принять объект долевого строительства. Письмо было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неявкой истца на приемку объекта долевого строительства, ДД.ММ.ГГГГ ответчик составил односторонний акта передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по Договору участия в долевом строительстве от «28» марта 2018 года № и направил его в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ (письмо вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ).

На основании определения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено АНО «Восток Экспертиза», производство по гражданскому делу приостановлено.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 1. Определить, имеются ли в квартире площадью 138,7 кв.м., четвертая по счету слева направо от лестничной площадки, расположенной на 21 этаже на объекте «Жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гостиничным комплексом в <адрес> I, II очереди строительства», на земельном участке по адресу <адрес> <адрес> с кадастровым номером №, по договору на долевое участие в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, недостатки (дефекты конструктивных элементов и их отделки; дефекты заполнения оконных проемов; дефекты заполнения дверных проемов; дефекты инженерных систем) и иные дефекты объекта строительства. В случае, если дефекты имеются, установить их объем, характер и определить стоимость устранения дефектов; 2. В случае установления в квартире недостатков, определить делают ли выявленные недостатки квартиру непригодной для предусмотренного договором использования.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнений к заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по первому вопросу экспертными осмотрами выявлены следующие дефекты конструктивных элементов объекта исследования: перепад поверхности потолка до 31 мм, высота ступени выхода на террасу 500 мм. Подобный дефект имеет производственную природу происхождения. Трещины в цементной стяжке шириной до 5 мм на террасе, подобный дефект имеет производственную природу происхождения; ступень между поверхностью пола и террасы более 500 мм. Подобный дефект характерен для ошибок при проектировании; на поверхности стен отдельными местами наблюдаются слои штукатурки и другие признаки исправления неровности стен. Идентифицировать, выявить и установить дефекты отделки отдельных конструктивных элементов объекта исследования не представилось возможным по причине того, что жилое помещение выполнено, согласно приложения № к Договору № от «ДД.ММ.ГГГГ г., без отделочных работ. Выполнение работ, предусмотренных приложением № к Договору № от «ДД.ММ.ГГГГ г., по остеклению балконов и лоджий не установлено, по причине того, что балконов и лоджий на исследуемом объекте нет, а террасу остеклить не представляется возможным по причине ее конструктивных особенностей. Данное обстоятельство экспертом расценивается как неустранимый дефект конструкции, и определено как некорректное содержание договора. При первичном и дополнительном осмотре проводились линейные измерения конструктивных элементов объекта исследования, в том числе и площадей. Измерением конструктивных элементов объекта исследования установлено, что площадь помещений составляет 94,8 м2, что в целом не соответствует проектной документации. Размеры террасы, от ограждения до ограждения, в проектной документации не отражены, а по результатам измерений площадь поверхности террасы составляет 118 м2, и с применением коэффициента 0,3* составляет 35,4 м2. Следовательно, фактическая общая площадь квартиры (жилая площадь с террасой) с понижающим коэффициентом 0,3 составляет 130,2 м2. В представленном одностороннем акте приема-передачи долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от «ДД.ММ.ГГГГ года № от «ДД.ММ.ГГГГ года указана жилая площадь 97,8 м2, а площадь террасы 143,2 м2. Следовательно, общая приведённая площадь (жилая площадь с террасой) с понижающим коэффициентом 0,3 составляет 140,76 м2. Разница фактической площади, и приведенной площади, представленной в одностороннем акте приема-передачи долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от «ДД.ММ.ГГГГ года № от «ДД.ММ.ГГГГ года составляет 10,56 м2. Данное обстоятельство экспертом расценивается как неустранимый производственный дефект конструкции, и определено, в том числе и как некорректное содержание договора, и акта приема-передачи. Для устранения выявленных устранимых дефектов необходимо провести: выравнивание поверхности потолка; устройство дополнительных ступенек для выхода на террасу; заделку трещин на цементной стяжке на террасе.

В соответствии с заключением эксперта, выявленные дефекты и повреждения - перепад поверхности потолка до 31 мм, трещины в цементной стяжке шириной до 5 мм, высота ступени выхода на террасу 500 мм на террасе носят характер производственного брака и характер проектной ошибки.

Разница фактической площади, и площади представленной в одностороннем акте приема-передачи долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от «ДД.ММ.ГГГГ года № от «ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года составляет 10,56 м2. Данное обстоятельство экспертом расценивается как неустранимый дефект конструкции, и определено как некорректное содержание договора и акта приема-передачи.

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 103231 рубль 00 копеек.

По результатам исследования по второму вопросу эксперт указал, что выявленные и указанные в исследовании по вопросу № дефекты не позволяют в целом полноценно использовать квартиру в рамках заключенного договора, в том числе, по площадным параметрам. Для использования данного помещения в качестве жилья, в соответствии с условиями предусмотренными заключенным договором, необходимо провести мероприятия, изложенные в исследовании по вопросу №.

Статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает требования, предъявляемые к заключению эксперта: заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным статьей 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленное заключение принимается судом как допустимое и относимое доказательство по делу, поскольку эксперт предупрежден об ответственности в соответствии с законом, заключение содержит конкретные ответы на поставленные вопросы, выполнено экспертом, допущенным к проведению такого рода экспертиз, экспертиза содержит описание проведенного исследование. Заключение составлено, в том числе, после непосредственного исследования объекта.

Вышеуказанное заключение эксперта АНО «Восток Экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнений к заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ принимается судом в качестве допустимого доказательства в соответствии со ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение содержит в себе вопросы, поставленные перед специалистами, список нормативных документов и информационных источников, описание проведенных исследований, анализ расчетов, обоснование выводов. Заключение обосновано и мотивировано. Каких-либо доказательств необоснованности, неполноты, неточности ответчиком не представлено, в ходе рассмотрения дела не добыто.

Экспертиза проведена экспертом ФИО7, предупрежденным об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

У суда нет оснований сомневаться в достоверности представленных в заключении эксперта АНО «Восток Экспертиза» выводов, а также компетентности эксперта ФИО7, участвовавшего в проведении экспертизы, поскольку экспертное заключение согласуется с другими доказательствами по делу, изложено полно и ясно, содержит подробное описание проведенных исследований, а также сделанный в результате них вывод.

Сделанные в экспертном заключении выводы эксперт ФИО7 подтвердил в судебном заседании. Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующие образование, стаж, опыт работы, что позволяет ему излагать суду сведения о фактах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.

Разрешая ходатайство представителя ответчика о назначении по делу повторной экспертизы, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнений к заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные экспертом АНО «Восток Экспертиза», приняты судом в качестве достоверных, относимых, допустимых доказательства по делу, оценены судом как достаточно ясное, полное заключение эксперта, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения, дополнения к заключению, противоречия в выводах заключения и дополнения к заключению не имеется.

По смыслу ст. 87 ГПК РФ основания для назначения по гражданскому делу повторной экспертизы отсутствуют.

Из вышеприведённых правовых положений следует, что после устранения ответчиком недостатков объекта долевого строительства, на ответчике лежит обязанность предложить истцу принять приведенный в надлежаще состояние объект долевого строительства.

Данная обязанность ответчика как застройщика закреплена в п. 3.4 договора, согласно которому при обнаружении при приемке недоделок и/или недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для использования, сторонами составляется (не позднее 10 рабочих дней с момента обнаружения недоделок и/или недостатков) соответствующий акт с указанием срока устранения недостатков застройщиком. После устранения недостатков, но не позднее трех рабочих дней, застройщик обязан передать, а дольщик принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Части 5,6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ закрепляют право застройщика на составление одностороннего передаточного акта только в случае необоснованного уклонения или необоснованного отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта.

Как следует из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнения к заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, а также пояснений эксперта выявленные в объекте долевого строительства дефекты и повреждения носят характер производственного брака и характер проектной ошибки; разница фактической площади, и площади представленной в одностороннем акте приема-передачи долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года № от «ДД.ММ.ГГГГ года расценивается как неустранимый дефект конструкции, и определено как некорректное содержание договора и акта приема-передачи.

При этом уведомление об устранении замечаний и необходимости принятия объекта строительства от ДД.ММ.ГГГГ не содержи указания, какие именно замечания были ответчиком устранены.

Доказательств неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта не представлено и судом установлено не было.

Тем самым, отказ принять квартиру и подписать предлагаемый ответчиком акт приема-передачи был обусловлен нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности указания в нем об отсутствии недостатков, при их фактическом наличии, недостоверного указания площади передаваемого объекта долевого строительства.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и приведенные нормы права, суд находит исковые требования о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является квартира из 3-х комнат, жилой площадью 97,8 кв.м. (общей площадью с понижающим коэффициентом 140,76 кв.м.) 1 блок, 21 этаж, четвертая по счету слева направо от лестничной площадки, расположенный на объекте «Жилой дом переменной этажности со встроенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гностичным комплексом в Центральном районе I, II очереди строительства» подлежащими удовлетворению.

Вопреки доводам представителя ответчика недобросовестности действий со стороны истца по смыслу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Возражения представителя ответчика его доводы о том, что наличие одностороннего акта приема-передачи не препятствует защите истцом его прав иными способами, путем предъявления требований, предусмотренных законом в рамках гарантийного срока, суд оценивает как необоснованные, не влекущие оснований для отказа в удовлетворении иска.

В силу ст.88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Судебные расходы не входят в цену иска.

В Центральный суд <адрес> поступило заявление генерального директора АНО «Восток Экспертиза» об оплате расходов по производству судебной экспертизы в размере 54243 рубля 36 копеек.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ суд назначил по гражданскому делу судебную экспертизу, производство которой поручено экспертам АНО «Восток экспертиза», оплата расходов услуг экспертов произведена не была.

Согласно счету № от ДД.ММ.ГГГГ, акту № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость строительно-технической экспертизы, назначенной на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ, составила 54243 рубля 36 копеек.

В силу ст. 94, ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу экспертной организации АНО «Восток Экспертиза» подлежит взысканию сумма в размере 54243 рубля 36 копеек.

Доказательств неразумности и необоснованности судебных расходов во взыскиваемом размере представителем ответчика суду не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. Применительно к данному делу, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «РациоПолис» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства - удовлетворить.

Признать односторонний акт приема - передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является квартира из трех комнат общей площадью 97,8 кв. м (общей площадью с понижающим коэффициентом 140,76 кв.м.) блок 21 этаж, четвертая по счету слева направо от лестничной площадки, расположенный на объекте - «Жилой дом переменной этажности со строенными административно-торговыми помещениями, полуподземной автостоянкой манежного типа и административно-гостиничным комплексом в Центральном районе I, II очереди строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РациоПолис» (ИНН №) в бюджет городского округа «Город Хабаровск» государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РациоПолис» (ИНН №) в пользу Автономной некоммерческой организации «Восток Экспертиза» (ИНН №) расходы на проведение экспертизы в размере 54243 рубля 36 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда, с подачей жалобы через Центральный районный суд г. Хабаровска.

Мотивированное решение составлено 13 декабря 2022 года.

Председательствующий судья Т.П. Ярошенко

Копия верна.

Председательствующий судья Т.П. Ярошенко

Решение не вступило в законную силу

Уникальный идентификатор дела 27RS0001-01-2022-000631-96

Подлинник находится в материалах гражданского дела № 2-1615/2022 Центрального районного суда г. Хабаровска.

Секретарь К.А. Рыжкова