Решение по делу № 2-948/2023 от 19.05.2023 - о признании договора аренды действующим, признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, возврате земельного участка.

Дело № 2-948/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Салехард 19 мая 2023 года

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего Поздняковой М.И.,

при секретаре Дейбус А.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании договора аренды действующим, признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, возврате земельного участка,

установил:

ФИО3 (до перемены фамилии, имени, отчества – ФИО5) обратился в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным расторжение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 25.08.2022, признании договора аренды земельного участка действующим.

В обоснование заявленных требований указал, что 25.08.2022 между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2263 кв.м, расположенного по адресу: г. Салехард, Восточная часть города сроком на 5 лет. Обязательства по оплате ежемесячных арендных и коммунальных платежей за энергоснабжение им как арендатором исполняются. 03.03.2023 он получил уведомление о расторжении данного договора в одностороннем порядке до 01.04.2023. На его отказ ответчик направил в его адрес соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата, которые он не подписал. 15.03.2023 ему вновь направлено уведомление о расторжении договора аренды. Полагает, что с его стороны нарушений требований законодательства допущено не было. Вследствие этого договор аренды нельзя признать расторгнутым.

ФИО4 обратилась в суд со встречным иском к ФИО5 о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий договора, взыскании задолженности по арендной плате в размере 280000 рублей, возложении обязанности снести возведенные временные объекты, не предусмотренные условиями договора аренды.

В обоснование требований указано, что ответчик использовал земельный участок не по его целевому назначению путем размещения шиномонтажной мастерской. Им осуществляется захламление земельного участка, за что собственник земельного участка привлечен к административной ответственности. Кроме того, ФИО6 арендные платежи вносились нерегулярно и не в полном размере, долг по арендной плате составил: 20 000 руб. за ноябрь 2022 года, 20 000 руб. – за декабрь 2022 года, 20 000 руб. – за январь 2023 года, 20 000 руб. – за февраль 2023 года, 100 000 руб. – за март 2023 года, 100 000 руб. – за апрель 2023 года.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

В письменных возражениях, направленных в суд, ФИО3 возражал против удовлетворения встречных исковых требований, указал, что деятельность шиномонтажной мастерской им не ведется, произведено оборудование площадки для занятий спортом, стрельбы из пневматической винтовки, полагает недоказанным факт захламления именно земельного участка, предоставленного ему в аренду. Оспаривает расчет, предоставленный ответчиком, ссылаясь на отсутствие акта сверки оплаты арендных платежей.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 требования встречного искового заявления поддержал, просил отказать в удовлетворении требований ФИО3

ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, направили в суд представителей. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО4 принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округу, г. Салехард, восточная часть города, кадастровый №, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –спорт, код 5.1.

Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права отсутствуют.

25 августа 2022 года между ФИО4 и ФИО5 заключен договор аренды указанного земельного участка.

ФИО5 20.05.2022 переменил фамилию, имя и отчество на ФИО3, о чем 20.05.2022 составлена запись акта о перемене имени №.

Правила оценки доказательств установлены статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа (часть 6 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств (часть 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что истцом суду первой инстанции истцом (ответчиком по встречному иску) не был предоставлен оригинал договора аренды, его ксерокопию, не заверенную надлежащим образом, содержащую условия о размере арендной платы в размере 80 000 рублей, суд не принимает в качестве допустимого доказательства.

Вместе с тем, стороной ответчика, истца по встречному иску, договор аренды земельного участка представлен в судебное заседание в оригинале, который суд принимает как допустимое доказательство.

Согласно условиям договора аренды земельного участка, п.1.1 арендодатель предоставил земельный участок за плату во временное владение и пользование, целевое назначение земельного участка : спорт, код 5.1 – размещение зданий и сооружений для занятий спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1-5.1.7. Одновременно с земельным участком арендодатель обязуется передать арендатору право пользования объектами, находящимися на земельном участке: гараж, сарай.

Договор заключен на срок 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке, расходы по государственной регистрации несет арендатор (п.1.4).

Размер арендной платы установлен сторонами – 100000 рублей за месяц. Дополнительно арендатор оплачивает все коммунальные услуги, а именно энергоснабжение земельного участка (п.2.1). Арендная плата вносится Арендатором в срок до 10 дня каждого месяца (п. 2.2)

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (п.3.2.1), осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством (п. 3.2.3), не допускать загрязнения, деградации и ухудшения состояния земельного участка (п.3.2.6), вернуть арендодателю земельный участок по акту возврата земельного участка в том числе в случае одностороннего отказа любой из сторон от настоящего договора – в течении 14 дней с момента направления арендатором уведомления об отказе от договора (если инициатором расторжения является арендатор) или в течение 14 дней с момента получения Арендатором уведомления Арендодателя о расторжении договора (если инициатором расторжения является арендодатель) (п. 3.2.8). В течение 14 дней с момента прекращения договора снести все временные объекты, возведенные на земельном участке (п. 3.2.9).

25.08.2022 подписан акт приема-передачи земельного участка.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

С учетом срока аренды спорного земельного участка регистрация договора аренды от 25.08.2022 является обязательной (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Вместе с тем, сведения о регистрации указанного договора в ЕГРН не внесены.

Согласно п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13), согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 данного Кодекса не имеется.

Суд установлено и не оспаривается сторонами факты согласования сторонами существенных условий договора аренды, прав и обязанностей арендатора и арендодателя исполнения сторонами сделки, передачу во владение и пользование ФИО3 предмета договора аренды.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Кроме того, исходя из буквального толкования условий договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок по акту возврата земельного участка в том числе в случае одностороннего отказа любой из сторон от настоящего договора – в течение 14 дней с момента получения Арендатором уведомления Арендодателя о расторжении договора (если инициатором расторжения является арендодатель).

Согласно уведомлению о расторжении договора 16.03.2023 ФИО4 направила ФИО5 на адрес. Указанный им при заключении договора аренды, сообщение об образовавшейся задолженности по арендной плате, где указано, что по условиям договора ее размер составляет 100 000 рублей, с требованием погасить задолженность и о расторжении договора в срок 14 дней с момента получения уведомления.

Указанное заказное письмо ФИО5 не получено, однако не оспаривается факт получения уведомления 15.03.2023 посредством программы "WhatsApp".

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы (абзацы четвертый и восьмой статьи 42).

В целях охраны земель на собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков возложена обязанность по проведению мероприятий по защите земель, в том числе от загрязнения отходами производства и потребления (подпункт 2 пункта 2 статьи 13 этого же кодекса).

Статьей 42 ЗК РФ среди обязанностей собственника земельного участка названы использование участка в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, а также осуществление мероприятий по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов.

В частности, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков обязаны проводить мероприятия по защите земель от загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия.

Постановлением административной комиссии в МО город Салехард от 01.12.2022 собственник земельного участка с кадастровым номером № ФИО4 признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 3.4 Закона ЯНАО от 16.12.2004 № 81-ЗАО «Об административным правонарушениях», и привлечена к административной ответственности по факту нарушения Правил благоустройства, утвержденных решением Городской Думы МО г. Салехард от 02.09.2022 № 59, выразившихся в виде складирования отходов на территории, занятой зелеными насаждениями, автошин, пластиковых бутылок, целлофановых пакетов, пластиковой канистры, металлочерепицы, деревянного поддона, доски, целлофана, упаковок от продуктов питания, а также отсутствии уборки прилегающей территории в радиусе 10 метров. Указанным постановлением, вступившим в законную силу 27.12.2022, установлено, что правонарушение выявлено 19.10.2022 в районе грузового шиномонтажа в г. Салехарде, расположенного на спорном земельном участке.

Актом осмотра территории от 19.10.2022 с фототаблицей также зафиксирован факт расположения шиномонтажа на земельном участке, а также размещение отходов потребления и производства.

В силу части 4 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Таким образом, факт нарушения требований п. 3.2.6, 3.2.3 договора аренды, загрязнение участка, нарушение требований земельного законодательства, расположение шиномонтажа на земельном участке, то есть использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием, установлен в порядке, предусмотренном законом, при этом истец не доказал и материалами дела не установлены обстоятельства, свидетельствующие об устранении данных нарушений.

В силу требований ст. 619 ГК РФ указанные обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Кроме того, в договоре аренды имеется согласованное сторонами условие о расторжении договора аренды досрочно, в одностороннем порядке, по инициативе любой из сторон путем направления письменного уведомления об этом другой стороне.

Указанное условие соблюдено, письменное уведомление ФИО4 в адрес ФИО3 направлено, что не оспаривается последним.

Согласно ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу требований ч. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307-419 ГК РФ).

Судом установлено, что со стороны собственника земельного участка ФИО4 нарушений по исполнению договорных обязательств не допущено, однако ФИО3 свои договорные обязательства не выполнял, арендную плату за пользование земельным участком в полном объеме не вносил, в результате чего у него перед ФИО4 образовалась задолженность за период с 01.11.2022 по февраль 2023 года включительно в размере 80000 рублей, а также за март и апрель 2023 года в размере 200000 рублей, всего 280000 рублей.

Расчет задолженности проверен судом, является правильным, подтверждается чеками по операциям, представленными ФИО4 и самим ФИО3: за август, сентябрь, октябрь 2022 года в размере по 100000 рублей ежемесячно, ноябрь, декабрь 2022 года, январь и февраль 2023 года в размере по 80 000 рублей ежемесячно.

Доказательств назначения платежей от имени Алексея Сергеевича Х. по чекам от 14.10.2022 на сумму 27880 руб., от 30.11.2022 – 15700 руб., 14.12.2022 – 13600 руб. на имя ФИО4, представленных ФИО3,в счет арендных платежей не подтверждено.

Таким образом, учитывая изложенное, требования ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате является правомерными и подлежат удовлетворению.

Согласно частям 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При таких обстоятельствах требование ФИО4 к ФИО3 о также подлежит удовлетворению.

В связи с удовлетворением встречных исковых требований, исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным расторжение договора аренды в одностороннем порядке, признании договора аренды от 25.08.2022 действующим – удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании договора аренды земельного участка от 25.08.2022 действующим, признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора – отказать.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, возврате земельного участка – удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО4 и ФИО5 (после смены имени - ФИО3) договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округу, г. Салехард, восточная часть города, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – спорт, код 5.1, от 25 августа 2022 года.

Возложить на ФИО3 обязанность вернуть ФИО4 обязанность снести все временные объекты, возведенные на земельном участке в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО3, <дата> года рождения, паспорт №, выдан МВД по Республике Бурятия, в пользу ФИО4, <дата> года рождения, паспорт №, выдан Отделом УФМС России по ЯЧНАО в г. Салехарде задолженность по договору аренды земельного участка от 25 августа 2022 года за период с ноября 2022 года по апрель 2023 года включительно в размере 280 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Председательствующий М.И. Позднякова