Решение по делу № 3А-109/2025 от 24.02.2025

дело № 3а-109/2025 (3а-909/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000841-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «группа компаний «СБСВ-Ключавто» (ООО «ГК «СБСВ-Ключавто») к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «ГК «СБСВ-Ключавто» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2022 г. с кадастровыми номерами:

установленной отчетом об оценке рыночной стоимости ООО «Арбитраж» от 30.09.2024 г. № PC 174/2024.

Протокольным определением в качестве заинтересованного лица привлечен Банк ВТБ (публичное акционерное общество).

Административный иск обоснован тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 и по состоянию на 01 января 2022 года составляет 34 853 095,2 рублей для земельного участка с кадастровым номером № и для земельного участка с кадастровым номером № составляет 33 098 616,4 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество», Администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Банка ВТБ (публичное акционерное общество), извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, основанные на отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, указав на допущенные экспертом нарушения требований законодательства и ФСО, недостоверность выводов и недопустимость заключения в качестве доказательства, по доводам, изложенным в рецензии от 14.02.2025 г. № 013 на заключение эксперта от 27.01.2025 г. № 091-24-ОК, заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Выслушав представителя административного истца, допросив эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта об их утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Из материалов дела видно, что административный истец - общество с ограниченной ответственностью «группа компаний «СБСВ-Ключавто» (ООО «ГК «СБСВ-Ключавто») является собственником земельных участков по состоянию на 01.01.2022 г. с кадастровыми номерами:

№, площадью 9240+/-67 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: строительство автоцентра по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 20.11.2024 г. № КУВИ-001/2024-282480037, запись регистрации права собственности от 24.11.2016 г. № (т. 1 л.д. 162-172),

№, площадью 21460+/-51 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: строительство станции технического обслуживания автомобилей иностранных марок, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 20.11.2024 г. № КУВИ-001/2024-282480806, запись регистрации права собственности от 27.10.2014 г. № (т. 1 л.д. 173-182).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости ООО «Арбитраж» от 30.09.2024 г. № PC 174/2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 8 820 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 10 799 000 рублей (т. 1 л.д. 13-80).

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО4 от 27.01.2025 г. № 091-24-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 23 047 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 45 405 000 рублей (т. 2 л.д. 3-63).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы от 27.01.2025 г. № 091-24-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали.

Из экспертного заключения от 27.01.2025 г. № 091-24-ОК следует, что эксперт проводил осмотр объектов 23.01.2025 г. Идентификация объектов исследования проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Проведена фотофиксация объектов исследования. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объектах исследования.

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела № 3а-909/2024 с данными полученными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объектов исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка – земли населенных пунктов, фактических данных о ценах предложений объектов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Из экспертного заключения следует, что эксперт применил временной диапазон с 01.01.2021 г. по 01.01.2022 г., территория исследования – г. Минеральные Воды, количество опубликованных объявлений - 36, категория – земли населенных пунктов под коммерческую (торгово-офисную застройку).

Экспертом все выгруженные объявления были разделены на две категории – производственно-складского назначения (производственная, производственно-складская и другие сходные виды) и коммерческого назначения. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличия объявления о продаже объектов иных категорий, удаление объявлений, имеющих в состав предложения не только земельные участки, но и улучшения (строения). В результате проведенного анализа было выявлено 10 уникальных предложений (предложения, в которых было указано местоположение объекта, позволяющего установить населенный пункт, принадлежность по назначению), информация о предложениях представлена в таблице.

В экспертном заключении экспертом мотивированно обоснован выбор единственного метода в рамках применения только одного подхода к оценке объектов исследования – сравнительный подход – 100 %.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного и доходного подходов для объектов исследования.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Административным истцом в подтверждение довода о недопустимости в качестве доказательства заключения судебной экспертизы от № 091-24-ОК от 27.01.2025 и в обоснование ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы предоставлена рецензия от 14.02.2025 № 013 оценщика ФИО3, в которой указано, что экспертом ошибочно отнесены оцениваемые земельные участки с кадастровыми номерами № и № к категории г. Минеральные Воды, в то время, как данные земельные участки расположены в х. Красный Пахарь, что подтверждается выписками из ЕГРН. Неверно определено локальное местоположение объектов - оценки и объектов-аналогов № 2 и № 3. В расчете использованы объекты - аналоги, значительно отличающиеся по площади, что привлекло к применению повышающих корректировок, которые одно моментально добавляют к стоимости оцениваемых земельных участков от четверти до половины стоимости. Данные ошибки привели к завышению стоимости оцениваемых земельных участков не менее чем на 40%.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал выводы экспертного заключения, опроверг доводы замечаний стороны административного истца, изложенные в рецензии и в судебном заседании, обосновал выбор объектов аналогов наиболее сопоставимых с объектами исследования, применение корректировок на местоположение и площадь, определение коэффициента торможения, а также пояснил, что допущенная в заключении на странице 100 техническая описка (ошибка) в части описания местоположения объектов исследования не повлияла на выводы и результаты экспертизы.

Доводы представителя административного истца о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на его ошибочных предположениях и не могут служить основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Кроме того, вопреки доводам представителя административного истца и выводам оценщика ФИО3, изложенным в рецензии от 14.02.2025 г. № 013, экспертное заключение от 27.01.2025 г. № 091-24-ОК с учетом письменных пояснений содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности результатов экспертного исследования.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых земельных участков.

Заключение эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО4 от 27.01.2025 г. № 091-24-ОК выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

В заключении и пояснениях в судебном заседании экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков с учетом их уникальных характеристик, и внесение в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 КАС РФ.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска в указанной части в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 15 ноября 2024 года.

Разрешая требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к следующему.

Заявляя данные требования, административный истец исходил из размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке ООО «Арбитраж» от 30.09.2024 № PC 174/2024. В последующем, после получения результатов проведения судебной экспертизы, административный истец данные требования не уточнял, от требований не отказался, заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы с учетом рецензии. В проведении повторной судебной экспертизы отказано. Данное обстоятельство не отменяет необходимость их разрешения в общем порядке.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Арбитраж» от 30.09.2024 г. № PC 174/2024 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № не нашел своего подтверждения, равно как и факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера земельного налога, в связи с его завышением, который подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым.

Таким образом, суд учитывает, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что правовое положение собственника земельного участка при рассмотрении спора, возбужденного в целях уменьшения земельного налога не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам административного истца, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, нарушит права административного истца как плательщика земельного налога, поскольку приведет к его увеличению.

В этой связи, суд отказывает в удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка с кадастровым номером №.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «группа компаний «СБСВ-Ключавто» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 23 047 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 15 ноября 2024 года.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «группа компаний «СБСВ-Ключавто» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 10 799 000 рублей, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 25 февраля 2025 года.

Судья О.Н. Ситькова